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Il s'agit du "Meilleur détective commercial" n°1 122vidéos

Les REIT, ou comme nous les appelonsLes fonds immobiliers sont définitivement un produit du marché des capitaux américain. À son apogée, la taille des fonds immobiliers aux États-Unis atteignait 4 500 milliards de dollars américains, ce qui en faisait un géant du capital sur le marché immobilier !

En parlant de sa naissance, nous devons ici remonter à 1960. À cette époque, la structure du marché immobilier américain était encore celle que nous venons de mentionner. Parce que la Réserve fédérale a commencé à augmenter les taux d'intérêt en 1958, le marché des capitaux de crédit s'est resserré. Cela a amené les États-Unis à entrer en récession en avril 1960, alors que les performances du secteur immobilier étaient très médiocres. Quelqu'un au Congrès a souligné que le marché immobilier est dommageable car il y a trop peu d'acteurs et que seuls les grands acteurs peuvent entrer sur le marché. Si nous voulons revigorer l'immobilier, nous devons attirer un plus large éventail d'argent.

Alors, qu’est-ce qui empêche le marché immobilier d’attirer de l’argent ?Un seuil est que la propriété n’est pas négociable ;Inutile de dire que tout le monde sait à quel point il est difficile d’acheter et de vendre une maison.Un autre seuil est que le prix unitaire est trop élevé.On estime que pour la plupart des gens, la chose la plus chère qu'ils achèteront au cours de leur vie est une maison, de sorte que les investisseurs ordinaires n'investiront pas dans l'immobilier avec désinvolture.

Cependant,Tout a changé lorsque le président Eisenhower a signé l'amendement de la taxe sur le tabac le 14 septembre 1960. Cet amendement a ajouté un volet immobilier qui n'avait rien à voir avec l'industrie du tabac, appelé le Real Estate Investment Trust Act.

Les factures américaines contiennent souvent des biens privés, qui sont généralement le vestige du jeu entre les deux parties. Le contenu principal de ce projet de loi sur les fiducies de placement immobilier est de titriser les biens immobiliers en créant ce que l'on appelle des REIT, abréviation de Real Estate Investment Trust, des fonds fiduciaires de placement immobilier.

Quelle est la signification ? Tout le monde commence à dessiner les points clés !

Ce type de fonds investit principalement dans des actifs liés à l'immobilier. Les investisseurs n'ont pas besoin de gérer la partie immobilière. Il leur suffit d'investir une petite somme d'argent pour participer à ce type de fonds. 90 % des bénéfices du fonds sont légalement effectués. doivent être distribués aux investisseurs,C'est comme acheter une maison ensemble, et l'argent que vous gagnez sera partagé avec vous, mais vous n'avez pas à vous soucier des problèmes tels que l'achat d'une maison, et vous pouvez aller et venir librement. les deux lacunes qui empêchent le public de participer à l’investissement immobilier ne posent plus problème. L’introduction de ce projet de loi a ouvert un nouveau chapitre dans l’investissement sur le marché immobilier américain.

Après les États-Unis, au moins 40 pays, de l’Europe à l’Asie, dont la Chine, ont successivement introduit des cadres juridiques similaires, établissant ainsi une base permettant aux REIT de surfer sur la vague de l’investissement immobilier.

Bien entendu, l’acteur le plus important et le plus fou est les États-Unis !

Qui est derrière tout ça ?

Bien entendu, avec le fondement du projet de loi, nous avons également besoin de personnes pour mettre les REIT sur le marché. Nous parlons ici des personnes qui ont créé le premier fonds de REIT :Thomas J. Broyhill, nous l'appelions Broyhill. Xiaotang a un cousin, Joel Broyhill, qui est un membre important du Congrès qui a poussé à l'introduction du projet de loi sur les fiducies de placement immobilier.Grâce à ce cousin, Xiaotang est devenu l'une des premières personnes à remarquer le projet de loi.

Au début, tout le monde ne savait pas jouer, mais quand Xiaotang en a entendu parler, il a estimé que c'était une opportunité unique et qu'il fallait faire quelque chose. Il a envisagé une variété de modèles, comme un modèle. j'ai pensé à me concentrer sur la classe moyenne qui souhaite construire ses propres communautés pour ajouter de la valeur.En fin de compte, il a décidé de lancer un produit de masse jamais vu dans le secteur immobilier et auquel tout le monde pouvait participer. Ainsi, en 1961, Xiaotang a créé le premier fonds REIT : American Realty Trust.

Comme il s’agissait du premier, la plupart des gens vivant à côté aux États-Unis ne savaient pas de quoi il s’agissait au début. Afin de promouvoir, Xiaotang a commencé à donner des conférences partout et à installer des panneaux d'affichage sur les autoroutes et même à Wall Street. Il s'est concentré sur les jeunes à promouvoir et a aidé les REIT à pénétrer dans le cercle de l'investissement.

Après une exploration initiale et une vulgarisation scientifique, le secteur des fonds immobiliers s’est développé de plus en plus rapidement depuis les années 1990.À son apogée en 2022, l’échelle globale de gestion des fonds REIT aux États-Unis atteindra 4 500 milliards de dollars américains, et près de la moitié de la population américaine investit dans des REIT ou des actifs connexes.

Dire que ce chiffre fait vraiment peur, pourquoi dis-tu ça ? Car à en juger par les données de l’année dernière, la taille de l’ensemble du marché immobilier américain n’était que de 3 700 milliards de dollars.

Alors pourquoi les REIT attirent-ils autant d’argent ?

Pourquoi les fonds immobiliers sont-ils si populaires ?

Les fonds immobiliers sont très populaires,✅La première est que les retours sur investissement sont élevés et qu’il existe des avantages fiscaux.Dès le XIXe siècle, l'économiste britannique David Richardo a découvert et proposé la « théorie de la rente foncière ».

De cette théorie, nous pouvons voir qu’une caractéristique majeure de l’immobilier est qu’il peut créer en permanence des flux de trésorerie. Et comme je viens de le dire, la loi stipule que 90 % des revenus des REIT doivent être distribués directement aux investisseurs. C'est la vache à lait standard !

Il faut savoir que toutes les actions ne versent pas de dividendes, et que les contrats à terme, etc., ne versent aucun dividende. Les obligations que nous avons présentées dans un article précédent () a effectivement des revenus d'intérêts stables, mais si vous attendez l'échéance, il y a peu de marge d'appréciation du capital, mais les biens immobiliers détenus par les REIT s'apprécieront quand même.

Parlons des avantages fiscaux des REIT. Le plus important est qu’il n’est pas nécessaire de payer de l’impôt sur les sociétés. Il faut savoir que la plupart des dividendes en actions sont de l'argent extrait du revenu après impôt de l'entreprise, ce qui est absolument incomparable avec les REIT. Quelqu'un a calculé que le rendement annuel moyen des REIT actifs peut atteindre 10,6 %.

De plus, les revenus en espèces perçus par les investisseurs s’accompagnent également de certaines déductions fiscales, ce qui les rend très satisfaisants !

La deuxième raison pour laquelle les fonds immobiliers sont si populaires est qu’ils offrent de nombreuses façons de jouer, couvrant tous les aspects du marché immobilier.À mesure que la réglementation aux États-Unis continue de se libéraliser, les types de biens immobiliers dans lesquels les REIT peuvent investir sont devenus de plus en plus diversifiés. Par exemple, les États-Unis ont promulgué la REITs Modern Act en 1999, qui a libéralisé davantage les domaines dans lesquels les REIT peuvent investir. .

Par conséquent, au cours des 60 dernières années, plus de 20 types de FPI à vocation immobilière ont été développés, des centres commerciaux aux cinémas en passant par les hôpitaux, les centres de données, l'agriculture, etc. Fondamentalement, quelle que soit l'industrie populaire, elle sera suivie par les secteurs liés à l'industrie. les REIT immobilières.Après tout, quelle industrie peut se passer de terres ?

Cela offre à de nombreux investisseurs souhaitant participer à de nouvelles industries une opportunité d’investissement relativement stable et flexible. Par exemple, lorsque l'épidémie a commencé, le commerce électronique était très populaire, de sorte que les REIT liées aux entrepôts de commerce électronique sont également devenues populaires. Au cours des deux dernières années, l'IA a été à la mode, de sorte que les REIT liées à l'immobilier des centres de données ont immédiatement volé la vedette. feux de la rampe. En outre, les États-Unis ont promulgué une loi de réforme fiscale en 1986, qui a également donné aux fonds immobiliers le droit de contourner les tiers et d'opérer directement, ce qui a donné aux REIT plus de marge de manœuvre pour gagner de l'argent.

La troisième raison pour laquelle les fonds immobiliers deviennent de plus en plus populaires est que le seuil est de plus en plus bas.Dans le passé, il fallait passer par des courtiers spécialisés, et il y avait certains cycles de règlement et de tarification. Depuis les années 1990, les REIT ont été cotés les uns après les autres, ce qui rend la participation aux REIT aussi pratique que l'achat et la vente d'actions. être davantage d'investisseurs. Qu'il s'agisse de petits investisseurs particuliers ou de grands bailleurs de fonds tels que les fonds de pension, ils sont tous prêts à entrer sur le marché.

Quels sont les avantages et les inconvénients des fonds immobiliers ?

Si l'on considère les plus grands fonds du monde, de Blackstone à KKR, presque personne n'a touché aux fonds immobiliers. nousParlons de Blackstone, qui est non seulement le « roi du capital-investissement mondial » mais aussi le « roi de l’immobilier ».

En tant que premier fonds d'actifs alternatifs au monde d'un billion de dollars, Blackstone compte quatre activités : l'immobilier, le capital-investissement, les fonds spéculatifs, ainsi que le crédit et l'assurance. La plus grande proportion est l'immobilier.

En Chine notamment, ils ont également acquis des biens immobiliers comme le Changtai Plaza à Shanghai et participé à de nombreux projets.

Vous avez peut-être des questions ici, que sont les actifs alternatifs ? Ceci est comparé aux actifs dits traditionnels tels que les actions et les obligations qui sont faciles à négocier.

Les actifs alternatifs sont généralement relativement illiquides, notamment le capital-investissement, l’immobilier, les matières premières et même les voitures de sport, l’art et le vin rouge.

Alors, que peuvent apporter les fonds immobiliers comme les REIT au marché immobilier ?

Parlons d’abord de cet avantage.Tout d'abord, l'immobilier n'est plus réservé aux grandes entreprises et aux personnes fortunées, et les petits investisseurs peuvent également participer au développement immobilier.Ce faisant, il a également aidé le secteur immobilier à élargir ses sources de financement.

Deuxièmement, cela peut contribuer à stabiliser le marché en temps de crise,Par exemple, Starwood, l'un des protagonistes de cette vague de crise des fonds immobiliers dont nous parlions au début, a commencé par reprendre des immeubles d'habitation à un groupe de « tonnerres » bancaires lors de la crise de l'épargne et du crédit aux États-Unis. à bas prix dans les années 1980 et 1990. Un autre cas est celui de Blackstone. Fondée en 1985, Blackstone s'est d'abord concentrée sur le capital-investissement et n'a commencé à toucher à l'immobilier qu'en 1991. La crise financière est devenue un tournant important pour Blackstone. À cette époque, Blackstone a acheté un grand nombre de logements en défaut de paiement à bas prix. prix en raison de leur Le rachat a stabilisé les prix de l'immobilier pendant la crise, et bien sûr, ils ont eux-mêmes également gagné beaucoup d'argent. Depuis lors, l’immobilier est devenu la plus grande activité de Blackstone.

Troisièmement, il s’agit d’accélérer la croissance des industries et des régions émergentes.Comme nous l'avons déjà dit, si un secteur devient populaire, il y aura des REIT dans ce secteur qui attendent de le devenir. Cela attire en fait des fonds sociaux pour aider ces secteurs à établir rapidement les infrastructures pertinentes et à accélérer leur développement. De plus, étant donné qu’il existe de nombreux acteurs financiers disposés à participer et à prendre le relais, davantage de promoteurs seront disposés à investir dans de nouveaux projets.

Pourquoi les REIT se renversent-ils ?

Je viens de dire que les REIT sont bons, mais si vous jouez trop fort, des problèmes surviendront, y compris la crise actuelle des fonds immobiliers aux États-Unis.Parlons d'abord de la façon dont ces traders ou sponsors de REIT gagnent de l'argent en facturant divers frais de gestion et de traitement.Certains sont collectés en fonction du volume de biens immobiliers sous gestion, et d'autres en fonction des revenus. Il existe absolument de nombreux noms. Les données montrent que leur somme représente près de 6 à 9 % des revenus du fonds.

Donc pour ces fonds, s’ils veulent gagner plus d’argent, ils doivent attirer autant de capitaux que possible et acheter de bonnes propriétés.

Lorsque des quantités excessives de REIT investissent dans l’immobilier avec beaucoup d’argent, le résultat le plus direct est qu’elles entrent en concurrence pour le logement et, en même temps, font monter artificiellement les prix de l’immobilier.Il suffit de regarder cette image, qui est l'indice des prix des logements commerciaux. Pouvez-vous imaginer qu'après le déclenchement de l'épidémie, alors que plus personne ne se rendait au bureau, l'indice des prix des logements commerciaux montait encore en flèche ? c'est déraisonnable ?

Cela est indissociable de l'afflux de grandes quantités de REIT dotés de capitaux. Dans le même temps, les fonds immobiliers, en tant que grands propriétaires fonciers, sont nettement plus forts que les petits locataires, ce qui amènera le marché à ne pas profiter de plus en plus des locataires ordinaires.Les Nations Unies ont publié un rapport en 2019 indiquant qu'après que Blackstone ait acheté un grand nombre de propriétés en défaut après la crise financière, les loyers ont considérablement augmenté et ont fait fuir de nombreux locataires.

Comment se prépare une crise ?

Concentrons-nous à nouveau sur la crise actuelle. Concentrons-nous sur les causes de cette crise.Le premier protagoniste est Blackstone. Après la crise financière, Blackstone a récolté les dividendes de l'ère immobilière et a créé un fonds immobilier BREIT en 2017.，À cette époque, le marché immobilier américain connaissait un marché haussier et les taux d’intérêt étaient encore à des niveaux historiquement bas.

Beaucoup de gens souhaitent s’impliquer dans l’immobilier.Le positionnement du BREIT par Blackstone est simplement de permettre aux gens ordinaires de participer à l'immobilier commercial. Son avantage est que le seuil est bas et que vous pouvez entrer dans le jeu avec seulement 2 500 $.Bien qu'il ne soit pas coté sur le marché, il s'appuie sur la forte force de Blackstone pour distribuer à diverses maisons de courtage de toutes tailles. Par rapport à d'autres REIT, les diverses dépenses sont relativement faibles. Dans le même temps, BREIT promet des dividendes élevés et réclame des revenus annuels. de sa performance au cours des dernières années, le taux peut dépasser 10 %.Ainsi, le BREIT est devenu très populaire dès sa cotation. En seulement 5 ans, il a atteint une taille de 116 milliards de dollars. À son apogée, il pourrait générer un afflux de 3 milliards de dollars chaque mois.

Il est devenu le plus grand acheteur immobilier aux États-Unis, portant les frais de gestion de Blackstone à hauteur de 1,8 milliard de dollars en 2021.

Mais je ne m’attendais pas à ce que plus je grimpais vite, plus je tombais fort.En 2022, les États-Unis commenceront à augmenter les taux d'intérêt et les coûts en capital de chacun augmenteront. Dans le même temps, l'immobilier commercial ne sera pas viable. À ce moment-là, les investisseurs voudront retirer leur argent et Blackstone panique. .En tant que nouveau fonds, avec des dividendes aussi généreux auparavant, la principale source de liquidités est en fait l'afflux continu de fonds de nouveaux investisseurs, plutôt que l'argent gagné grâce à l'immobilier. Par conséquent, ce qui inquiète Blackstone, ce n'est pas seulement le retrait d'argent, mais aussi le retrait d'argent. les investissements commencent également à se tarir.

De plus, les propriétés gérées par BREIT ont non seulement une faible liquidité, mais voient également leur valeur diminuer. Dans le même temps, Blackstone a augmenté son effet de levier au cours du processus d'investissement et est sous pression pour payer des intérêts. Par conséquent, l'ensemble des flux de trésorerie de Blackstone est pressé. et il a annoncé en novembre 2022 qu'il commencerait à limiter les rachats. Les rachats ne peuvent représenter que 2 % des actifs des investisseurs chaque mois, et pas plus de 5 % chaque trimestre. Même avec de telles restrictions, 15 milliards de dollars américains sont encore sortis du BREIT en. 15 mois.

Après cela, KKR et d’autres sociétés de fonds qui avaient bénéficié de la dernière vague de dividendes immobiliers ont également connu une fuite des capitaux et des retraits d’espèces restreints. Bien que Blackstone ait mis fin à ses restrictions en mars de cette année, après que Starwood ait proposé des restrictions de rachat en mai,La fuite des fonds de l'ensemble du fonds immobilier a recommencé à s'accélérer et son montant global devrait atteindre 16,5 milliards de dollars cette année.

Le marché immobilier américain, principalement le marché du logement commercial, ne montre aucun signe d’amélioration et il est peu probable que les investisseurs reviennent à la folie du passé.

Buffett a déclaré que ce n'est que lorsque la marée descend que l'on sait qui nage nu. L’ensemble du marché des fonds immobiliers a peut-être commencé à trouver un véritable équilibre après avoir connu une tendance folle.

Des réglementations souples et une stimulation législative ont entraîné un développement rapide du marché immobilier américain et d'énormes capitaux, ce qui a contribué au déséquilibre avec la demande réelle du secteur.La crise est peut-être inévitable, tout comme le capital ne peut jamais échapper à la cupidité. Que pensez-vous de cette crise des fonds immobiliers ? Dites-moi dans les commentaires.

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