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「Utilizzare una prospettiva aziendale per decifrare i cambiamenti del mondo」

Questo è il "Miglior detective commerciale" n. 1 122video

REIT, o come li chiamiamo noiI fondi immobiliari sono sicuramente un prodotto del mercato dei capitali americano. Al suo apice, la portata dei fondi immobiliari negli Stati Uniti ha raggiunto i 4,5 trilioni di dollari USA, rendendoli un colosso dei capitali nel mercato immobiliare!

Parlando della sua nascita, qui dobbiamo riportare la cronologia al 1960. A quel tempo, la struttura del mercato immobiliare statunitense era ancora quella che abbiamo appena menzionato. Poiché la Federal Reserve iniziò ad aumentare i tassi di interesse nel 1958, il mercato dei capitali creditizi si restrinse Ciò fece sì che gli Stati Uniti entrassero in recessione nell’aprile 1960, quando la performance del settore immobiliare era molto scarsa. Qualcuno al Congresso ha sottolineato che il mercato immobiliare è un peccato perché ci sono troppo pochi operatori e solo i grandi possono entrare nel mercato. Se vogliamo rinvigorire il settore immobiliare, dobbiamo attrarre una più ampia gamma di denaro.

Allora cosa impedisce al mercato immobiliare di attrarre denaro?Una soglia è che la proprietà non è negoziabile;Inutile dire che tutti sanno quanto sia problematico comprare e vendere una casa.Un'altra soglia è che il prezzo unitario sia troppo alto.Si stima che per la maggior parte delle persone la cosa più costosa che acquisteranno nella loro vita sarà una casa, quindi gli investitori ordinari non investiranno casualmente nel settore immobiliare.

Tuttavia,Tutto cambiò quando il 14 settembre 1960 il presidente Eisenhower firmò l’emendamento sulla tassa sul tabacco. Questo emendamento aggiungeva una componente immobiliare che non aveva nulla a che fare con l’industria del tabacco, chiamata Real Estate Investment Trust Act.

Le fatture americane spesso contengono beni privati, che di solito rappresentano il resto del gioco tra le due parti. Il contenuto principale di questo disegno di legge sul fondo fiduciario di investimento immobiliare è quello di cartolarizzare il patrimonio immobiliare istituendo i cosiddetti REIT, l'abbreviazione di Real Estate Investment Trust, fondi fiduciari di investimento immobiliare.

Qual è il significato? Tutti iniziano a disegnare i punti chiave!

Questo tipo di fondo investe principalmente in beni immobiliari. Gli investitori non hanno bisogno di gestire la parte immobiliare. Hanno solo bisogno di investire una piccola somma di denaro per partecipare legalmente al 90% dei profitti del fondo devono essere distribuiti agli investitori.È come comprare una casa insieme, e il denaro che guadagni sarà condiviso con te, ma non devi preoccuparti dei problemi come l'acquisto di una casa, e puoi andare e venire liberamente, non lo senti? i due limiti che impediscono al pubblico di partecipare agli investimenti immobiliari non sono più un problema. L’introduzione di questo disegno di legge ha aperto un nuovo capitolo negli investimenti nel mercato immobiliare statunitense.

Dopo gli Stati Uniti, almeno 40 paesi dall’Europa all’Asia, compresa la Cina, hanno successivamente introdotto quadri giuridici simili, creando le basi affinché i REIT possano cavalcare l’onda degli investimenti immobiliari.

Naturalmente, il giocatore più grande e più selvaggio sono gli Stati Uniti!

Chi c'è dietro tutto questo?

Con la fondazione del disegno di legge, ovviamente, abbiamo bisogno anche di persone che portino i REIT sul mercato. Qui parliamo delle persone che hanno creato il primo fondo REIT:Thomas J. Broyhill, lo chiamavamo Broyhill. Xiaotang ha un cugino, Joel Broyhill, che è un importante membro del Congresso che ha spinto per l'introduzione della legge sui trust sugli investimenti immobiliari.Attraverso questo cugino, Xiaotang è diventata una delle prime persone a notare il conto.

All'inizio, tutti non sapevano come si gioca, ma quando Xiaotang ne ha sentito parlare, ha sentito che questa era un'opportunità irripetibile e che bisognava fare qualcosa. Ha considerato una varietà di modelli, come un modello affinché le persone facoltose investano in progetti di fascia alta, così come ho pensato di concentrarmi sulla classe media che vuole costruire le proprie comunità per aggiungere valore.Alla fine, decise di lanciare un prodotto di massa mai visto nel settore immobiliare e al quale tutti avrebbero potuto partecipare. Così, nel 1961, Xiaotang fondò il primo fondo REIT: American Realty Trust.

Dato che era il primo, la maggior parte delle persone che vivevano nella porta accanto negli Stati Uniti all’inizio non sapevano cosa fosse. Per promuovere, Xiaotang iniziò a tenere conferenze ovunque e ad affiggere cartelloni pubblicitari sulle autostrade e persino a Wall Street. Si concentrò sui giovani da promuovere e aiutò i REIT a entrare nel circolo degli investimenti.

Dopo l’esplorazione iniziale e la divulgazione scientifica, a partire dagli anni ’90 il settore dei fondi immobiliari si è sviluppato sempre più rapidamente.Al suo apice nel 2022, la dimensione complessiva della gestione dei fondi REIT negli Stati Uniti raggiungerà i 4,5 trilioni di dollari e quasi la metà della popolazione statunitense investe in REIT o asset correlati.

Per dire che questo numero è davvero spaventoso, perché lo dici? Perché a giudicare dai dati dello scorso anno, la dimensione dell’intero mercato immobiliare statunitense era di soli 3,7 trilioni di dollari.

Allora perché i REIT attirano così tanti soldi?

Perché i fondi immobiliari sono così apprezzati?

I fondi immobiliari sono molto apprezzati,✅Uno è perché i rendimenti degli investimenti sono elevati e ci sono vantaggi fiscali.Già nel XIX secolo l’economista britannico David Richardo scoprì e propose la “teoria della rendita fondiaria”.

Da questa teoria, possiamo vedere che una caratteristica importante del settore immobiliare è che può creare continuamente flussi di cassa. E come ho appena detto, la legge prevede che il 90% del reddito dei REIT debba essere distribuito direttamente agli investitori. Questo è il Cash Cow standard!

Devi sapere che non tutte le azioni pagheranno dividendi, e i futures e così via non pagano affatto dividendi. Le obbligazioni che abbiamo introdotto in un articolo precedente (.) ha un reddito da interessi stabile, ma se si attende la scadenza, c'è poco spazio per l'apprezzamento del capitale, ma gli immobili detenuti dai REIT continueranno ad apprezzarsi.

Parliamo dei vantaggi fiscali dei REIT. Il più importante è che non è necessario pagare l’imposta sulle società. Devi sapere che la maggior parte dei dividendi azionari sono denaro estratto dal reddito al netto delle imposte della società, il che è assolutamente incomparabile con i REIT. Qualcuno ha calcolato che il rendimento medio annuo dei REIT attivi può arrivare al 10,6%.

Inoltre, il reddito in contanti ricevuto dagli investitori prevede anche alcune detrazioni fiscali, il che lo rende molto soddisfacente!

Il secondo motivo per cui i fondi immobiliari sono così apprezzati è che hanno molteplici modalità di gioco, coprendo tutti gli aspetti del mercato immobiliare.Poiché le normative negli Stati Uniti continuano a liberalizzare, i tipi di proprietà in cui i REIT possono investire sono diventati sempre più diversificati. Ad esempio, gli Stati Uniti hanno promulgato il REITs Modern Act nel 1999, che ha ulteriormente liberalizzato le aree in cui i REIT possono investire. .

Pertanto, negli ultimi 60 anni, sono stati sviluppati più di 20 tipi di REIT orientati al settore immobiliare, dai centri commerciali ai cinema, agli ospedali, ai data center, all'agricoltura, ecc. Fondamentalmente, qualunque settore sia popolare sarà seguito da quelli legati al settore. REIT immobiliari.Dopo tutto, quale industria può fare a meno della terra?

Ciò offre a molti investitori che desiderano partecipare a nuovi settori un’opportunità di investimento relativamente stabile e flessibile. Ad esempio, quando è iniziata l'epidemia, l'e-commerce era molto popolare, quindi anche i REIT relativi ai magazzini di e-commerce sono diventati popolari. Negli ultimi due anni, l'intelligenza artificiale è stata molto popolare, quindi i REIT relativi agli immobili dei data center hanno immediatamente rubato il mercato ribalta. Inoltre, gli Stati Uniti hanno promulgato la legge sulla riforma fiscale nel 1986, che ha dato anche ai fondi immobiliari il diritto di bypassare terzi e operare direttamente. Ciò ha dato ai REIT più spazio per fare soldi.

Il terzo motivo per cui i fondi immobiliari diventano sempre più popolari è che la soglia si abbassa sempre di più.In passato, dovevi passare attraverso broker specializzati e c'erano alcuni cicli di regolamento e prezzo. A partire dagli anni '90, i REIT sono stati quotati uno dopo l'altro, rendendo la partecipazione ai REIT conveniente quanto l'acquisto e la vendita di azioni essere più investitori, siano essi piccoli investitori al dettaglio o grandi finanziatori come i fondi pensione, sono tutti disposti a entrare nel mercato.

Quali sono i pro e i contro dei fondi immobiliari?

Guardando ai fondi più grandi del mondo, da Blackstone a KKR, non c'è quasi nessuno che non abbia toccato i fondi immobiliari. NoiParliamo di Blackstone, che non è solo il “Re del Private Equity Globale” ma anche il “Re del Real Estate”.

Essendo il primo fondo patrimoniale alternativo da trilioni di dollari al mondo, Blackstone ha quattro attività tra cui immobiliare, private equity, hedge fund e credito e assicurazioni.

Anche in Cina hanno acquisito immobili come il Changtai Plaza a Shanghai e hanno partecipato a numerosi progetti.

Potresti avere domande qui, cosa sono le risorse alternative? Ciò è paragonato ai cosiddetti asset tradizionali come azioni e obbligazioni che sono facili da negoziare.

Gli asset alternativi sono generalmente relativamente illiquidi, tra cui il private equity, il settore immobiliare, le materie prime e persino le auto sportive, l’arte e il vino rosso.

Allora cosa possono apportare i fondi immobiliari come i REIT al mercato immobiliare?

Parliamo prima di questo vantaggio.Innanzitutto, il settore immobiliare non è più esclusivo delle grandi aziende e dei ricchi, ma anche i piccoli investitori possono ottenere una quota dello sviluppo immobiliare.Nel processo, ha anche aiutato il settore immobiliare ad espandere le sue fonti di finanziamento.

In secondo luogo, può contribuire a stabilizzare il mercato in tempi di crisi,Starwood, ad esempio, uno dei protagonisti di questa ondata di crisi dei fondi immobiliari di cui abbiamo parlato all'inizio, ha iniziato rilevando condomini da un gruppo di "tuoni" bancari durante la crisi dei risparmi e dei prestiti negli Stati Uniti a prezzi bassi negli anni '80 e '90. Un altro caso è Blackstone. Fondata nel 1985, Blackstone si è inizialmente concentrata sul private equity e ha iniziato a toccare il settore immobiliare solo nel 1991. La crisi finanziaria è diventata un punto di svolta importante per Blackstone. A quel tempo, Blackstone ha acquistato un gran numero di alloggi in default a prezzi bassi L'acquisizione ha stabilizzato i prezzi delle case durante la crisi e ovviamente anche loro hanno guadagnato molto denaro. Da allora, il settore immobiliare è diventato il business più grande di Blackstone.

In terzo luogo, si tratta di accelerare la crescita delle industrie e delle regioni emergenti.Come abbiamo detto prima, se un settore diventa popolare, ci saranno REIT in quel settore in attesa di diventarlo. Ciò attrae effettivamente fondi sociali per aiutare queste industrie a creare rapidamente infrastrutture rilevanti e ad accelerare lo sviluppo. Inoltre, poiché ci sono partiti di capitale disposti a partecipare e a subentrare, un numero maggiore di sviluppatori sarà disposto a investire in nuovi progetti.

Perché i REIT si ribaltano?

Ho appena detto che i REIT sono buoni, ma se giochi troppo duro, si verificheranno dei problemi, inclusa l'attuale crisi dei fondi immobiliari negli Stati Uniti.Parliamo prima di come questi trader o sponsor REIT guadagnano addebitando varie commissioni di gestione e commissioni di gestione.Alcuni vengono raccolti in base al volume degli immobili gestiti, altri in base al reddito. I dati mostrano che la loro somma rappresenta quasi il 6% - 9% del reddito del fondo.

Quindi questi fondi, se vogliono guadagnare di più, devono attrarre quanto più capitale possibile e acquistare buone proprietà.

Quando quantità eccessive di REIT si riversano nel settore immobiliare con ingenti somme di denaro, il risultato più diretto è che competeranno per l’edilizia abitativa e allo stesso tempo aumenteranno artificialmente i prezzi delle case.Guardate questa immagine, che è l'indice dei prezzi delle abitazioni commerciali. Riuscite ad immaginare che dopo lo scoppio dell'epidemia, quando nessuno andava più in ufficio, l'indice dei prezzi delle abitazioni commerciali era ancora in forte aumento, non credete? è irragionevole?

Ciò è inseparabile dall'afflusso di grandi quantità di REIT con capitale. Allo stesso tempo, i fondi immobiliari, in quanto grandi proprietari terrieri, sono decisamente più forti dei piccoli inquilini, il che farà sì che il mercato non approfitti sempre più degli inquilini ordinari.Le Nazioni Unite hanno pubblicato un rapporto nel 2019 in cui si afferma che dopo che Blackstone ha acquistato un gran numero di proprietà in default dopo la crisi finanziaria, gli affitti sono aumentati in modo significativo e hanno allontanato molti inquilini.

Come si genera una crisi?

Concentriamoci nuovamente sulla crisi attuale. Concentriamoci sulle cause di questa crisi.Il primo protagonista è Blackstone Dopo la crisi finanziaria, Blackstone ha raccolto i dividendi dell'era immobiliare e ha creato nel 2017 il fondo immobiliare BREIT.，A quel tempo, il settore immobiliare statunitense stava attraversando un mercato rialzista e i tassi di interesse erano ancora a livelli storicamente bassi.

Molte persone vogliono impegnarsi nel settore immobiliare.Il posizionamento di BREIT da parte di Blackstone è semplicemente quello di consentire alla gente comune di partecipare al settore immobiliare commerciale. Il suo vantaggio è che la soglia è bassa e puoi entrare nel gioco con soli $ 2.500.Sebbene non sia quotato sul mercato, fa affidamento sulla forte forza di Blackstone per la distribuzione a vari intermediari di tutte le dimensioni. Rispetto ad altri REIT, le spese varie sono relativamente basse. Allo stesso tempo, BREIT promette dividendi elevati e richiede un reddito annuo dalla sua performance negli ultimi anni Il tasso può superare il 10%.Pertanto, BREIT è diventato molto popolare non appena è stato quotato, in soli 5 anni ha raggiunto una scala di 116 miliardi di dollari. Al suo apice, potrebbe avere un afflusso di 3 miliardi di dollari al mese.

È diventato il più grande acquirente immobiliare negli Stati Uniti, portando le commissioni di gestione di Blackstone fino a 1,8 miliardi di dollari nel 2021.

Ma non mi aspettavo che più velocemente salivo, più forte cadevo.Nel 2022, gli Stati Uniti inizieranno ad aumentare i tassi di interesse e i costi di capitale di tutti aumenteranno. Allo stesso tempo, gli immobili commerciali non saranno più redditizi. In questo momento, gli investitori vorranno ritirare i propri soldi e Blackstone è nel panico .Essendo un fondo nuovo, con dividendi così generosi in passato, la principale fonte di liquidità è in realtà il continuo afflusso di fondi da parte di nuovi investitori, piuttosto che il denaro guadagnato dal settore immobiliare. Pertanto, ciò che preoccupa Blackstone non è solo il ritiro di denaro, ma anche gli investimenti iniziano a scarseggiare.

Inoltre, gli immobili gestiti da BREIT non solo hanno scarsa liquidità ma stanno anche diminuendo di valore. Allo stesso tempo, Blackstone ha aumentato la leva finanziaria durante il processo di investimento ed è sotto pressione per pagare gli interessi. Pertanto, l'intero flusso di cassa di Blackstone ha fretta e nel novembre 2022 ha annunciato che inizierà a limitare i rimborsi. I rimborsi possono rappresentare solo il 2% delle attività degli investitori ogni mese e non più del 5% ogni trimestre. Anche con tali restrizioni, 15 miliardi di dollari continuano a fluire dal BREIT 15 mesi.

Successivamente anche KKR e altre società di fondi che avevano beneficiato dell'ultima ondata di dividendi immobiliari hanno subito fughe di capitali e prelievi di contanti limitati. Sebbene Blackstone abbia posto fine alle sue restrizioni nel marzo di quest'anno, dopo che Starwood ha proposto restrizioni sul riscatto a maggio,La fuga di fondi dall'intero fondo immobiliare ha ripreso ad accelerare e quest'anno l'entità complessiva dovrebbe raggiungere i 16,5 miliardi di dollari.

Il mercato immobiliare statunitense, soprattutto quello immobiliare commerciale, non mostra segni di miglioramento ed è improbabile che gli investitori ritornino alla follia del passato. Il sangue continuerà a scorrere.

Buffett ha detto che solo quando la marea si abbassa puoi sapere chi sta nuotando nudo. L'intero mercato dei fondi immobiliari potrebbe aver iniziato a trovare un vero equilibrio dopo aver attraversato una tendenza folle.

Regolamentazioni flessibili e stimoli legislativi hanno portato al rapido sviluppo del mercato immobiliare statunitense e all’enorme capitale, che ha contribuito allo squilibrio con la domanda reale del settore.La crisi può essere inevitabile, proprio come il capitale non potrà mai sfuggire all’avidità. Cosa ne pensate di questa crisi dei fondi immobiliari Fatemelo sapere nei commenti?

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