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Dal punto di vista regionale, gli investimenti immobiliari sono diminuiti maggiormente nel Nord-Est, seguito da Ovest, Centro ed Est.

Le vendite di abitazioni commerciali sono diminuite a doppia cifra nelle regioni orientali, centrali, occidentali e nordorientali. La regione centrale ha registrato il calo maggiore, con un calo sia della superficie di vendita che delle vendite di circa un quarto nei primi sette mesi.

Fonte: Ufficio nazionale di statistica

Diamo un’occhiata alla situazione a Nanchino. Nanchino è una delle città che ha introdotto il maggior numero di misure di salvataggio negli ultimi due anni, ma non riesce ancora a fermare la svolta del mercato immobiliare.

Il mercato immobiliare di Nanchino raggiungerà il picco nel 2021. Nel 2021, l'area di vendita di alloggi commerciali di Nanchino era di 15,1095 milioni di metri quadrati, con un fatturato di 406,384 miliardi di yuan. Nel 2022 i due dati sono scesi rispettivamente a 9,4232 milioni di metri quadrati e 242,814 miliardi di yuan, con un calo rispettivamente del 37,6% e del 40,3%.

Fonte: Ufficio di statistica di Nanchino

​Nel 2023, la superficie di vendita di alloggi commerciali a Nanchino è stata di 9,0603 milioni di metri quadrati, in calo del 3,9% rispetto all'anno precedente.

In termini di prezzi delle nuove case, i dati dell’Istituto di ricerca I Love My Home Nanjing mostrano che i prezzi delle nuove case a Nanchino inizieranno a diminuire nel 2022. Il prezzo medio di transazione delle nuove case nel 2023 sarà di 32.049 yuan/metro quadrato all’anno. diminuzione su base annua del 7,1%.

Fonte: I Love My Home Nanjing Research Institute

I dati diffusi dall'Ufficio nazionale di statistica mostrano che il prezzo delle nuove case a Nanchino è diminuito del 10% su base annua nel mese di luglio. Cioè, rispetto a luglio dello scorso anno, c'è stato un calo a due cifre.

Nanchino ha iniziato a competere con le case di seconda mano che possono riflettere in modo più accurato i cambiamenti del mercato.

Il volume delle transazioni immobiliari di seconda mano a Nanchino raggiungerà il picco nel 2020, mentre i prezzi delle case raggiungeranno il picco nel 2021. Nel 2023, con i proprietari che tagliavano freneticamente i prezzi per realizzare profitti, il volume delle transazioni di case di seconda mano è aumentato notevolmente.

Il prezzo delle sue case di seconda mano è sceso sotto i 30.000 yuan nel 2023.

Nel luglio di quest'anno, il prezzo medio delle case di seconda mano a Nanchino era sceso a 22.760 yuan/metro quadrato. Dall'inizio dell'anno ad oggi, il prezzo delle case usate a Nanchino è sceso del 24%.

Perché Nanchino declinò così tanto?

Ci sono fattori ambientali generali e ci sono fattori specifici della città.

Innanzitutto, l'ultimo giro di rialzo è stato troppo brusco.

Nell’ultimo mercato rialzista, i prezzi delle case di Nanchino hanno iniziato a crescere a passi da gigante e, insieme a Xiamen, Suzhou e Hefei, erano conosciuti come i Quattro Piccoli Dragoni del mercato immobiliare.

Ormai queste città stanno stringendo freneticamente le bolle.

Il declino di Nanchino è dovuto a fattori specifici, come la debole competitività della popolazione.

In secondo luogo, la competitività della popolazione di Nanchino è piuttosto soddisfacente.

Rispetto a Nanchino, Hangzhou è in realtà più pubblicizzata. Chengdu e Xi'an non sono meno pubblicizzate di Nanchino. Tuttavia, tra le città forti di secondo livello, i prezzi delle case di Nanchino sono scesi più di tutte, e sono solo migliori di Wuhan.

Wuhan è al secondo posto nel paese a causa del suo ampio inventario.

La crescita della popolazione di Nanchino non è sufficientemente significativa e la sua industria è mediocre.

Nell’era della crescita pazzesca delle città centrali, Shenzhen e Guangzhou registrano un aumento della popolazione di 500.000 o 600.000 ogni anno, e città come Chengdu, Hangzhou, Xi’an e Wuhan registrano un aumento della popolazione di 300.000 o 400.000.

Per quanto riguarda Nanchino, negli ultimi dieci anni l'aumento non ha superato i 200.000 in nessun anno. L'anno con l'aumento migliore negli ultimi dieci anni è stato il 2014, con un aumento di 192.100. Nella maggior parte degli anni, l'aumento è stato solo di decine di migliaia.

Cartografia: dati sulla finanza urbana: Ufficio di statistica di Nanchino

Come si suol dire, non c’è nulla di male se non c’è confronto. Nel 2021, quando l'aumento della popolazione nazionale ha toccato un nuovo minimo, la popolazione permanente di Nanchino è aumentata di 103.400 unità, classificandosi all'11° posto nella terraferma in termini di aumento.

In un contesto in cui la popolazione nazionale raggiungerà il picco e diminuirà di 850.000 unità nel 2022, Nanchino è aumentata di 67.700 persone, classificandosi al 14° posto in termini di aumento.

La popolazione di Nanchino aumenterà di 55.900 abitanti nel 2023, classificandosi al 16° posto in termini di aumento.

Cartografia: Finanza Comunale; Dati: Uffici di Statistica di varie città

Niente di peggio, niente di meglio.

In terzo luogo, la crescita economica sta rallentando.

immobiliareperNei rapporti economici è quest’ultimo a determinare il primo, non il primo a determinare il secondo. Vale a dire, il settore immobiliare prospererà e avrà significato solo quando l’economia sarà prospera. L’economia è debole e neanche il settore immobiliare ne soffrirà.

La logica è molto semplice. Solo quando l’economia cresce, il reddito può crescere e tutti possono permettersi di comprare una casa.

Se l’economia fosse guidata esclusivamente dal settore immobiliare, sarebbe una falsa prosperità. Una volta che incontrerà gli aggiustamenti, verrà riportata alla sua forma originale.

Ne sono esempi Nanning, Kunming, Taiyuan e altre città che questo articolo ha analizzato negli ultimi anni.

La crescita economica di Nanchino quest’anno non è impressionante.

Il tasso di crescita effettivo del PIL di Nanchino nel primo trimestre è stato solo del 3,8%, inferiore al tasso di crescita medio nazionale. Inoltre, questo tasso di crescita, insieme a Changsha, è al quarto posto tra le 26 città con un PIL di 1.000 miliardi di RMB.

Nella prima metà dell’anno, il tasso di crescita di Nanchino è stato del 4,4%, collocandosi ancora al quarto posto tra le 26 città con un PIL di 1.000 miliardi di RMB.

Per una città, la radice di tutti i problemi sono i problemi economici, e l’essenza di tutti i problemi economici sono i problemi industriali.

Nanchino, se non ne hai una conoscenza approfondita, basandoti solo sulle impressioni o sui resoconti su Internet, è molto bello. È la capitale dello Jiangsu, la seconda provincia economicamente più potente, l'antica capitale di sei dinastie e la capitale della Repubblica Cinese. Attualmente è l'unica città chiamata con la parola "京".

Nanchino è davvero fantastica.

Nei tempi antichi questo luogo era chiamato Jinling, Jiankang e Yingtian. Il nome Nanchino ha origine dalla dinastia Ming.

Zhu Yuanzhang fondò il paese a Nanchino, prendendo la prefettura di Kaifeng come Pechino e la prefettura di Yingtian come Nanchino. Dieci anni dopo, la prefettura di Kaifeng "Pechino" fu abolita e Nanchino fu ribattezzata capitale.

Dopo la battaglia di Jingnan, Zhu Di spostò la capitale da Nanchino a Pechino, dando inizio alla modalità di difesa dell'imperatore. La capitale divenne nuovamente Nanchino, formandone una a nord e una a sud.

Sebbene Nanchino abbia detto addio al titolo di Capitale, con la benedizione del titolo di Nanzhili, l'economia e la popolazione di Nanchino non sono più deboli di quelle di Pechino. Verso la metà della dinastia Ming, Nanchino aveva una popolazione di 1,2 milioni di abitanti, rendendola a quel tempo la città più grande del mondo. Alla fine della dinastia Ming, Nanchino era sempre stato il centro politico, economico e culturale del sud.

Sebbene la Nanchino di oggi non possa più competere con Pechino, essendo una delle prime dieci città della Cina continentale per PIL, la forza complessiva di Nanchino è ancora notevole. Soprattutto la forza educativa.

Nanchino ha 52 università, di cui 34 istituti universitari. Ha due università 985 e 211, l'Università di Nanchino e l'Università del Sud-Est. Inoltre, ci sono 211 università come l'Università di aeronautica e astronautica di Nanchino, l'Università di scienza e tecnologia di Nanchino, l'Università di Hohai, l'Università di agricoltura di Nanchino, l'Università farmaceutica cinese e l'Università normale di Nanchino.

Nella seconda serie di classifiche universitarie "doppie di prima classe" annunciate dallo Stato, Nanchino è al terzo posto nel paese, seconda solo a Pechino e Shanghai.

Ma Nanchino presenta anche evidenti carenze.

Un recente articolo di Southern Weekend, "Nanchino: affrontare la teoria di una città senza grandi fabbriche", affronta direttamente le carenze di Nanchino.

L'articolo afferma:

Dove ci sono grandi fabbriche, ci sarà un incontro di giovani con titoli accademici e talenti. A Pechino, Hangzhou e Shenzhen, questo tipo di “legge sulle grandi fabbriche” è stata messa in scena in modo vivido. Tuttavia, Nanchino, che ha più di 50 università ed è al secondo posto nel paese per numero di università “doppie di prima classe”, è un po’ imbarazzata.

L'articolo analizza in modo esauriente le ragioni per cui a Nanchino mancano le principali società Internet dal punto di vista del talento, dell'ambiente imprenditoriale, della storia della città e dello status della città.

Ha inoltre suggerito di incoraggiare Nanchino, conosciuta come la città delle istituzioni, la città dei dipendenti pubblici e la città delle imprese statali, a costruire un ambiente imprenditoriale a lungo termine.

L'aggiunta di etichette come città delle istituzioni, città dei dipendenti pubblici e città delle imprese statali ha conferito a Nanchino il titolo di "Piccolo Nordest nel delta del fiume Yangtze".

Obiettivamente parlando, Nanchino può sconfiggere un gran numero di città in tutto il paese, ma tra le città più importanti è leggermente imbarazzata. Nel mio precedente articolo su Nanchino, ho usato quattro parole per descrivere Nanchino come “abbastanza soddisfacente”.

La competitività della popolazione è nella media e l’industria è nella media.

La popolazione è abbastanza soddisfacente, come accennato in precedenza.

In termini di industria, il valore aggiunto industriale di Nanchino si colloca al di fuori dei primi dieci.Nella classifica 2023 dei ricavi industriali superiori alle dimensioni designate, anche Nanchino è fuori dal 10° posto.

Secondo la forza industriale delle 13 città sotto la sua giurisdizione annunciata dall’Ufficio provinciale di statistica dello Jiangsu, Nanchino non può nemmeno essere paragonata a Changzhou, una stella nascente con un PIL di trilioni di dollari.

Ad esempio, il numero di imprese al di sopra delle dimensioni designate è 4.294 nell’area urbana di Nanchino, di cui 385 imprese di grandi e medie dimensioni. Le due cifre a Changzhou sono rispettivamente 5.599 e 466.

La forza industriale dell'area urbana di Suzhou è al primo posto in tutti i dati, quindi non dire che Suzhou è forte perché le città a livello di contea sotto la sua giurisdizione sono forti, e anche la sua area urbana è forte.

Fonte: Ufficio provinciale di statistica dello Jiangsu

Nanchino ha un buon numero di industrie che valgono centinaia di miliardi, con sei industrie che valgono centinaia di miliardi. Il fatturato totale delle sei industrie per un valore di 100 miliardi di yuan ha raggiunto 1,03378 miliardi di yuan. Superiore a Chengdu, Zhengzhou e Hangzhou.

Grafico: Finanze della città; Dati: Annuario statistico di Nanchino 2023