2024-08-19
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Auteur : Yu Fei
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Achetez une maison, prenez un avion
Pendant le cycle de ralentissement de l’immobilier, les promoteurs et les gouvernements locaux ont également fait preuve de leurs pouvoirs magiques afin de réduire les stocks.
Nous avons vu trop de marketing sophistiqué ces dernières années. Acheter une maison vous donnera une voiture, acheter une maison vous donnera des décorations, acheter une maison vous rapportera de l'argent, assouplir les déductions sur les produits agricoles, encourager les agriculteurs à acheter une maison, encourager les fonctionnaires à prendre les devants dans l'achat d'une maison, et acheter une maison et offrir des cochons en cadeau.
Nous avons également vu du « logement gratuit ». Bien sûr, ce n'est pas vraiment gratuit, mais le propriétaire vous cède directement la maison sans aucun argent de votre part, mais vous rembourserez le prêt ultérieur.
Cette année, de nombreuses villes ont commencé à proposer l'enregistrement des ménages comme cadeau pour l'achat d'une maison. Récemment, les promoteurs ont également eu l'idée d'obtenir un vol lors de l'achat d'une maison.
La succursale de Shekou Nanjing des marchands chinois a publié la nouvelle :
Son centre d'investissement immobilier de Nanjing a récemment lancé une campagne pour offrir un jet privé lors de l'achat d'une maison. Lors de l'achat d'une maison, vous recevrez un coffret cadeau en jet privé d'une valeur de 200 000 yuans, qui comprend :Licence de pilote ; 100 heures de vol total (10 heures par an) et 5 % de possession d'un avion privé.
Les acheteurs de maison ordinaires n’ont pas le temps d’apprendre à piloter un avion, et ils n’ont pas non plus le temps libre pour piloter un avion.
Ne vous inquiétez pas, vous pouvez bénéficier d’une réduction sur le soi-disant cadeau d’une licence de pilote, de 100 heures de vol et de 5 % de propriété de l’avion.
Financial Associated Press a révélé que l'introduction de la vente de la propriété :
« Si vous n'utilisez pas le paquet cadeau de jet privé, cette partie des droits et intérêts peut être convertie en une remise en espèces... Je crains qu'aucun acheteur ne choisisse le paquet de droits d'avion, mais choisisse la remise en espèces de 200 000 yuans. Parce que ces 200 000 yuans de droits et intérêts peuvent être directement déduits du paiement de la maison, si vous choisissez le forfait vol, le prix de vente de la maison sélectionnée sera toujours l'original et l'acheteur ne bénéficiera pas d'une remise réelle. équivaut à ce que l'acheteur achète lui-même les droits de vol, donc presque personne ne choisira le forfait de vol.
En regardant l'essence du phénomène, il s'agit en fait d'une réduction de prix déguisée de la part du développeur, qui s'est donné beaucoup de mal pour éviter l'ordre de limitation des prix.
Cependant, on estime que les promoteurs de Nanjing seront en mesure de réduire généreusement les prix à l'avenir, car l'assouplissement des limites de prix est devenu une tendance. Zhengzhou a publié un document officiel pour lever la limite de prix. Wuhan a également fait des compromis, laissant les prix augmenter ou baisser à volonté.
Shenyang, Ningde, Yangjiang, Dali, Zhuhai, Wuhu et Huainan ont également annulé ou assoupli les limites de prix cette année. D’autres villes suivront sûrement cet exemple à l’avenir.
Après tout, à une époque de prix fous de l’immobilier, il n’y a pas de meilleur choix.
02
Les prix des logements à Nanjing deviennent fous
Le marketing sophistiqué de Nanjing a également eu lieu au début de cette année.
Le Daily Economic News a révélé qu'en mars, une société immobilière du district de Qixia, à Nanjing, a organisé un événement de remise en argent pour les achats groupés du Festival des Lanternes au 18 mars. Le prix de l'immobilier était de 9,5 % par rapport au prix initial, à condition que la banque prête de l'argent par la suite. En signant le contrat, vous pouvez obtenir la subvention de cashback de l'entreprise.
À cette époque, la maison de 94 mètres carrés en vente dans cet immeuble avait un prix réduit d'environ 27 000 yuans par mètre carré, avec un prix total de 2,538 millions de yuans, et l'acompte minimum de 2 est devenu 507 600 yuans.
La subvention en espèces pour ce projet peut atteindre jusqu'à 600 000 yuans, et l'acompte pour la maison est d'environ 500 000 yuans, ce qui équivaut à une remise de 100 000 yuans pour l'achat d'une maison. C'est ce que le marché appelle en plaisantant « le promoteur ». vend la maison à rabais.
Derrière ce marketing sophistiqué se cache le fait qu’il est difficile de vendre une maison. Examinons d’abord la situation globale à travers le pays.
Le Bureau national des statistiques a révélé :
De janvier à juillet, la surface de vente des bâtiments commerciaux nouvellement construits était de 541,49 millions de mètres carrés, soit une baisse de 18,6% sur un an, dont la surface de vente résidentielle a diminué de 21,1%. Les ventes de logements commerciaux nouvellement construits se sont élevées à 5,333 milliards de yuans, en baisse de 24,3%, dont les ventes résidentielles ont chuté de 25,9%.
Source : Bureau National des Statistiques
D'un point de vue régional, c'est dans le Nord-Est que l'investissement immobilier a le plus chuté, suivi par l'Ouest, le Centre et l'Est.
Les ventes de logements commerciaux ont chuté à deux chiffres dans les régions de l'Est, du Centre, de l'Ouest et du Nord-Est. La région centrale a connu la baisse la plus importante, avec une baisse de la surface de vente et des ventes d'environ un quart au cours des sept premiers mois.
Source : Bureau National des Statistiques
Regardons la situation à Nanjing. Nanjing est l'une des villes qui a introduit le plus de mesures de sauvetage au cours des deux dernières années, mais elle ne parvient toujours pas à empêcher le marché immobilier de se redresser.
Le marché immobilier de Nanjing atteindra son apogée en 2021. En 2021, la superficie de vente de logements commerciaux à Nanjing était de 15,1095 millions de mètres carrés, avec des ventes de 406,384 milliards de yuans. En 2022, ces deux données sont tombées respectivement à 9,4232 millions de mètres carrés et 242,814 milliards de yuans, soit une baisse de 37,6 % et 40,3 % respectivement.
Source : Bureau des statistiques de Nanjing
En 2023, la superficie de vente de logements commerciaux à Nanjing était de 9,0603 millions de mètres carrés, soit une baisse de 3,9 % par rapport à l'année précédente.
En termes de prix des logements neufs, les données de l'Institut de recherche I Love My Home Nanjing montrent que les prix des logements neufs à Nanjing commenceront à baisser en 2022. Le prix de transaction moyen des logements neufs en 2023 sera de 32 049 yuans/mètre carré, par an. -baisse sur un an de 7,1%.
Source : Institut de recherche J'aime ma maison de Nanjing
Les données divulguées par le Bureau national des statistiques montrent que le prix des logements neufs à Nanjing a chuté de 10 % sur un an en juillet. Autrement dit, par rapport à juillet de l’année dernière, il y a eu une baisse à deux chiffres.
Nanjing a commencé à concurrencer les maisons de seconde main qui peuvent refléter plus fidèlement les évolutions du marché.
Le volume des transactions de logements d'occasion à Nanjing atteindra son apogée en 2020, et les prix de l'immobilier atteindront leur apogée en 2021. En 2023, alors que les propriétaires baissaient frénétiquement les prix pour réaliser des bénéfices, le volume des transactions de maisons d'occasion a beaucoup augmenté.
Le prix de ses maisons d'occasion est tombé en dessous de 30 000 yuans en 2023.
En juillet de cette année, le prix moyen des maisons d'occasion à Nanjing était tombé à 22 760 yuans/mètre carré. C'est-à-dire que depuis le début de l'année jusqu'à aujourd'hui, le prix des logements d'occasion à Nanjing a baissé de 24 %.
Pourquoi Nanjing a-t-elle autant décliné ?
Il existe des facteurs environnementaux généraux et des facteurs spécifiques à la ville.
03
Pourquoi Nanjing ne supporte-t-elle pas la chute ?
Premièrement, la dernière vague de hausse a été trop forte.
Lors du dernier marché haussier, les prix de l’immobilier à Nanjing ont commencé à augmenter à pas de géant et, avec Xiamen, Suzhou et Hefei, ils étaient connus comme les quatre petits dragons du marché immobilier.
À l’heure actuelle, ces villes font frénétiquement des bulles.
Le déclin de Nanjing est dû à des facteurs qui lui sont propres, tels que la faible compétitivité de sa population.
Deuxièmement, la compétitivité de la population de Nanjing est tout à fait satisfaisante.
Comparée à Nanjing, Hangzhou est en fait plus médiatisée. Chengdu et Xi'an ne sont pas moins médiatisées que Nanjing. Cependant, parmi les villes de deuxième rang, les prix de l'immobilier à Nanjing ont baissé plus que toutes, et sont seulement meilleurs que ceux de Wuhan.
Wuhan se classe au deuxième rang du pays en raison de son vaste inventaire.
La croissance démographique de Nanjing n’est pas assez importante et son industrie est médiocre.
À l'ère de la croissance folle des villes centrales, Shenzhen et Guangzhou connaissent une augmentation de population de 500 000 ou 600 000 habitants chaque année, et des villes comme Chengdu, Hangzhou, Xi'an et Wuhan connaissent une augmentation de population de 300 000 ou 400 000 habitants.
Quant à Nanjing, au cours des dix dernières années, l'augmentation n'a pas dépassé 200 000 par an. L'année avec la meilleure augmentation au cours des dix dernières années a été 2014, avec une augmentation de 192 100 personnes. La plupart des années, l'augmentation n'a été que de plusieurs dizaines de milliers.
Cartographie : Finance urbaine ; Données : Bureau des statistiques de Nanjing
Comme le dit le proverbe, il n’y a pas de mal s’il n’y a pas de comparaison. En 2021, lorsque l'augmentation de la population nationale a atteint un nouveau plus bas, la population permanente de Nanjing a augmenté de 103 400 habitants, se classant ainsi au 11e rang sur le continent en termes d'augmentation.
Dans le contexte d'un pic et d'une diminution de la population nationale de 850 000 habitants en 2022, Nanjing a augmenté de 67 700 habitants, se classant au 14e rang en termes d'augmentation.
La population de Nanjing augmentera de 55 900 habitants en 2023, se classant ainsi au 16e rang en termes d'augmentation.
Cartographie : Finances de la ville ; Données : Bureaux de statistiques de différentes villes
Rien de pire, rien de mieux.
Troisièmement, la croissance économique ralentit.
immobilierpourDans les relations économiques, c’est la seconde qui détermine la première, et non la première qui détermine la seconde. Autrement dit, l’immobilier ne prospérera et n’aura de sens que lorsque l’économie sera prospère. L’économie est faible et l’immobilier n’en souffrira pas non plus.
La logique est très simple. Ce n’est que lorsque l’économie croît que les revenus peuvent augmenter et que tout le monde peut se permettre d’acheter une maison.
Si l'économie est uniquement tirée par l'immobilier, ce sera une fausse prospérité. Une fois qu'elle connaîtra des ajustements, elle retrouvera sa forme initiale.
Nanning, Kunming, Taiyuan et d’autres villes analysées dans cet article ces dernières années en sont des exemples.
La croissance économique de Nanjing cette année n’est pas impressionnante.
Le taux de croissance réel du PIB de Nanjing au premier trimestre n'était que de 3,8 %, en retard par rapport au taux de croissance moyen national. De plus, ce taux de croissance, avec Changsha, se classe au quatrième rang parmi les 26 villes avec un PIB de 1 000 milliards de RMB.
Au premier semestre, le taux de croissance de Nanjing était de 4,4 %, se classant toujours au quatrième rang parmi les 26 villes avec un PIB de 1 000 milliards de RMB.
Cartographie : Finances de la ville ; Données : Bureaux de statistiques de différentes villes
Pour une ville, la racine de tous les problèmes réside dans les problèmes économiques, et l’essence de tous les problèmes économiques réside dans les problèmes industriels.
Nanjing, si vous n'en avez pas une compréhension approfondie, simplement basée sur des impressions ou des rapports sur Internet, cela fait du bien. C'est la capitale du Jiangsu, la deuxième province la plus puissante économiquement, l'ancienne capitale de six dynasties et la capitale de la République de Chine. C'est actuellement la seule ville nommée avec le mot « 京 ».
Nanjing est vraiment géniale.
Cet endroit s'appelait Jinling, Jiankang et Yingtian dans les temps anciens. Le nom Nanjing vient de la dynastie Ming.
Zhu Yuanzhang a fondé le pays à Nanjing, prenant la préfecture de Kaifeng comme Pékin et la préfecture de Yingtian comme Nanjing. Dix ans plus tard, la préfecture de Kaifeng « Pékin » a été abolie et Nanjing a été rebaptisée capitale.
Après la bataille de Jingnan, Zhu Di a déplacé la capitale de Nanjing à Pékin, déclenchant le mode de défense de l'empereur. La capitale est redevenue Nanjing, formant une capitale au nord et une au sud.
Bien que Nanjing ait fait ses adieux au titre de capitale, avec la bénédiction du titre de Nanzhili, l'économie et la population de Nanjing ne sont pas plus faibles que celles de Pékin. Au milieu de la dynastie Ming, Nanjing comptait 1,2 million d’habitants, ce qui en faisait à cette époque la plus grande ville du monde. À la fin de la dynastie Ming, Nanjing était le centre politique, économique et culturel du sud.
Même si Nanjing d'aujourd'hui ne peut plus rivaliser avec Pékin, étant l'une des dix premières villes de Chine continentale en termes de PIB, la force globale de Nanjing reste remarquable. Surtout la force pédagogique.
Nanjing compte 52 universités, dont 34 établissements de premier cycle. Elle compte deux universités 985 et 211, l'Université de Nanjing et l'Université du Sud-Est. En outre, il existe 211 universités telles que l'Université d'aéronautique et d'astronautique de Nanjing, l'Université des sciences et technologies de Nanjing, l'Université de Hohai, l'Université agricole de Nanjing, l'Université pharmaceutique de Chine et l'Université normale de Nanjing.
Dans le deuxième lot de classements universitaires de « double première classe » annoncés par l'État, Nanjing se classe au troisième rang du pays, juste derrière Pékin et Shanghai.
Mais Nanjing présente également des lacunes évidentes.
Un article récent de Southern Weekend, « Nanjing : Confronting the Theory of a City Without Large Factorys », aborde directement les lacunes de Nanjing.
L'article précise :
Là où se trouvent de grandes usines, il y aura un rassemblement de jeunes possédant à la fois des qualifications académiques et des talents. À Pékin, Hangzhou et Shenzhen, ce type de « loi sur les grandes usines » a été mis en scène de manière vivante. Cependant, Nanjing, qui compte plus de 50 universités et se classe au deuxième rang du pays en termes de nombre d'universités « doubles de première classe », est légèrement gênée.
L'article analyse de manière exhaustive les raisons pour lesquelles Nanjing manque de grandes sociétés Internet du point de vue du talent, de l'environnement des affaires, de l'histoire de la ville et du statut de la ville.
Il a également suggéré d'encourager Nanjing, connue comme la ville des institutions, la ville des fonctionnaires et la ville des entreprises publiques, à créer un environnement commercial à long terme.
L'ajout de labels tels que ville d'institutions, ville de fonctionnaires et ville d'entreprises publiques a donné à Nanjing le titre de « Petit Nord-Est du delta du fleuve Yangtze ».
Objectivement parlant, Nanjing peut vaincre un grand nombre de villes à travers le pays, mais parmi les plus grandes villes, elle est légèrement gênée. Dans mon précédent article sur Nanjing, j’ai utilisé quatre mots pour décrire Nanjing comme « assez satisfaisante ».
La compétitivité de la population est moyenne et l'industrie est moyenne.
La population est tout à fait satisfaisante, comme mentionné ci-dessus.
En termes d’industrie, la valeur ajoutée industrielle de Nanjing se situe en dehors du top dix.Dans le classement 2023 des revenus industriels supérieurs à la taille désignée, Nanjing se situe également en dehors de la 10e place.
Selon la puissance industrielle des 13 villes sous sa juridiction annoncée par le Bureau provincial des statistiques du Jiangsu, Nanjing ne peut même pas se comparer à Changzhou, une étoile montante avec un PIB de mille milliards de dollars.
Par exemple, le nombre d'entreprises de taille supérieure à celle définie est de 4 294 dans la zone urbaine de Nanjing, dont 385 grandes et moyennes entreprises. Les deux chiffres à Changzhou sont respectivement de 5 599 et 466.
La force industrielle de la zone urbaine de Suzhou occupe la première place dans toutes les données, alors ne dites pas que Suzhou est forte parce que les villes au niveau des comtés sous sa juridiction sont fortes, et sa zone urbaine est également forte.
Source : Bureau provincial des statistiques du Jiangsu
Nanjing compte un bon nombre d'industries valant des centaines de milliards, dont six industries valant des centaines de milliards. Le chiffre d'affaires total des six industries, d'une valeur de 100 milliards de yuans, a atteint 1,03378 milliard de yuans. Plus élevé que Chengdu, Zhengzhou et Hangzhou.
Graphique : Finances de la ville ; Données : Annuaire statistique de Nanjing 2023
Cependant, bien qu'il existe six industries avec des centaines de milliards de dollars, il n'y a pas d'industries particulièrement viables ni d'industries particulièrement de pointe. La valeur de la production d'aucune industrie ne dépasse 300 milliards de yuans.
En termes de puissance industrielle, la principale industrie de Nanjing est la fabrication d'ordinateurs, de communications et d'autres équipements électroniques. En 2022, le bénéfice d'exploitation de cette industrie s'élèvera à 231,86 milliards de yuans, ce qui la place au premier rang à Nanjing.
Cependant, cette industrie numéro un ne vaut pas la peine d’être mentionnée par rapport aux autres villes.
L'acteur dominant de cette industrie est Shenzhen. En 2022, la valeur de la production des industries de fabrication d'ordinateurs, de communications et d'autres équipements électroniques de Shenzhen était de 2 557,579 milliards de yuans, se classant au premier rang du pays. Suivie par Suzhou, avec 1,27276 milliard de yuans en 2022. La troisième place est Dongguan, qui représente également plus de mille milliards. Ce sont également les trois seules villes du pays dotées d’une industrie valant des milliards de dollars.
En outre, l'industrie automobile, une autre industrie de 100 milliards de dollars à Nanjing, ne vaut pas la peine d'être mentionnée par rapport aux autres grandes villes automobiles. Également sur la base des données de 2021, Nanjing se classe au 15e rang. Shanghai occupe la première place, avec une valeur de production totale de 755,3 milliards de yuans en 2021.
La performance industrielle moyenne détermine la performance économique moyenne. C’est la raison fondamentale pour laquelle Nanjing ne peut pas supporter des prix élevés de l’immobilier.
Bien sûr, après la dernière vague de hausse, même si l’industrie est forte comme Shenzhen, ses propres revenus, son économie et son industrie ne peuvent pas supporter l’énorme bulle des prix de l’immobilier.
Par conséquent, j'ai dit que la logique fondamentale de cette vague de baisse des prix de l'immobilier à l'échelle nationale est que les prix de l'immobilier dans la plupart des villes dépassent de loin le pouvoir d'achat et le soutien de la ville elle-même, et que « la moralité n'y correspond pas ».
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