2024-08-19
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작가: 유페이
01
집을 사고, 비행기를 타세요
부동산 불황기에 개발업자와 지자체도 재고를 줄이기 위해 마법의 힘을 발휘했다.
지난 몇 년간 우리는 화려한 마케팅을 너무 많이 보아왔습니다. 집을 사면 차를 주고, 집을 사면 장식을 주고, 집을 사면 캐시백을 주고, 농산물 공제를 완화하고, 농민들의 집 구입을 독려하고, 공무원들이 집 구입에 앞장서도록 독려하고, 집을 사서 돼지들에게 선물을 줘요.
물론 '무료 주택'도 보았습니다. 물론 실제로는 무료는 아니지만 집주인이 귀하로부터 돈을 받지 않고 직접 집을 양도하지만 이후 대출금은 귀하가 상환하게 됩니다.
올해 많은 도시에서는 주택 구입 시 선물로 호적 등록을 제공하기 시작했습니다. 최근 개발자들은 집을 살 때 비행기를 타는 아이디어도 내놓았다.
China Merchants Shekou Nanjing Branch는 다음과 같은 소식을 발표했습니다.
난징에 있는 부동산 투자 센터는 최근 집을 구입할 때 개인용 제트기를 증정하는 캠페인을 시작했습니다. 집을 구입하면 다음과 같은 내용이 포함된 20만 위안 상당의 전용 제트기 선물 패키지를 받게 됩니다.조종사 면허, 총 비행 시간 100시간(연간 10시간) 및 개인 항공기 소유권 5%.
일반 주택 구입자들은 비행기 조종법을 배울 시간도 없고, 비행기를 조종할 여가 시간도 없습니다.
걱정하지 마세요. 조종사 면허 증정, 비행 시간 100시간, 항공기 소유권 5% 할인 혜택을 받으실 수 있습니다.
Financial Associated Press는 부동산 판매 소개를 다음과 같이 밝혔습니다.
"개인 제트기 선물 패키지를 사용하지 않으면 이 부분의 권리와 이익이 현금 할인으로 전환될 수 있습니다. 항공기 권리 패키지를 선택하는 구매자가 없지만 200,000위안 현금 할인을 선택하게 될까봐 두렵습니다." . 이러한 200,000위안의 권리와 이익은 직접 공제될 수 있기 때문에 주택 지불의 경우 항공 패키지를 선택하면 선택한 주택의 판매 가격은 그대로 유지되며 구매자는 실제 할인을 받을 수 없습니다. 구매자가 직접 항공권을 구매하는 것과 동일하므로 항공 패키지를 선택하는 사람은 거의 없습니다.
현상을 통해 본질을 살펴보면, 이는 사실 개발자가 가격제한명령을 회피하기 위해 애썼던 위장된 가격인하이다.
하지만 가격한도 완화가 추세를 형성하고 있어 난징 개발업체들은 앞으로 가격을 아낌없이 낮출 수 있을 것으로 추정된다. 정저우는 가격 한도를 해제하기 위한 공식 문서를 발행했습니다. 우한도 타협하여 기본적으로 가격이 마음대로 오르거나 내리도록 했습니다.
선양(Shenyang), 닝더(Ningde), 양장(Yangjiang), 다리(Dali), 주하이(Zhuhai), 우후(Wuhu), 화이난(Huainan)도 올해 가격 제한을 취소하거나 완화했다. 앞으로는 더 많은 도시들이 확실히 이를 따를 것입니다.
결국, 집값이 미친 시대에 더 나은 선택은 없습니다.
02
난징 집값이 폭등하고 있다
올해 초에는 난징의 화려한 마케팅도 펼쳐졌다.
매일경제에 따르면 지난 3월 난징시 치샤구의 한 부동산 회사는 등불 축제부터 3월 18일까지 공동구매 캐시백 행사를 진행했다. 이후 은행에서 돈을 빌려주는 한 집값은 원래 가격에서 9.5% 할인됐다. 계약을 체결하시면 회사의 캐시백 지원을 받으실 수 있습니다.
당시 이 건물에 매매된 94제곱미터 주택은 제곱미터당 주택가격이 약 27,000위안, 총 가격은 253,800위안이었고, 최소 계약금 2달러는 507,600위안이 됐다.
이 프로젝트에 대한 현금 리베이트 보조금은 최대 60만 위안에 달할 수 있으며 주택 계약금은 약 50만 위안으로 이는 주택 구입 시 리베이트 10만 위안에 해당한다. 그 집을 할인된 가격에 팔아요."
화려한 마케팅 뒤에는 집을 팔기가 어렵다는 사실이 숨어 있다. 먼저 전국의 전반적인 상황을 살펴보겠습니다.
국립 통계청은 다음과 같이 공개했습니다.
1~7월 신축 상업용 건물 매매면적은 5억4149만㎡로 전년 동기 대비 18.6% 감소했고, 이 중 주거용 매매면적은 21.1% 감소했다. 신축 상업용 주택 매매액은 53억 3300만 위안으로 24.3% 감소했고, 그 중 주택 매매액도 25.9% 감소했다.
출처: 국가통계국
지역별로는 부동산 투자가 동북부에서 가장 많이 감소했고, 서부, 중부, 동부 순으로 나타났다.
상업용 주택 판매는 동부, 중부, 서부 및 북동부 지역에서 두 자릿수 감소했습니다. 중부지역은 첫 7개월 동안 판매면적과 매출 모두 약 4분의 1 감소하는 등 가장 큰 감소세를 보였다.
출처: 국가통계국
난징의 상황을 살펴보겠습니다. 난징은 지난 2년 동안 가장 많은 구제조치를 내놓은 도시 중 하나지만 여전히 부동산 시장의 반전을 막을 수는 없다.
난징 부동산 시장은 2021년 정점에 이를 것으로 보인다. 2021년 난징의 상업용 주택 매매면적은 1510억9500만㎡, 매매액은 4063억8400만 위안에 달했다. 2022년에는 두 데이터가 각각 942억3200만㎡와 2428억1400만 위안으로 각각 37.6%, 40.3% 감소했다.
출처: 난징통계국
2023년 난징시 상업용 주택 매매면적은 906만3천㎡로 전년 대비 3.9% 감소했다.
신규 주택 가격 측면에서 I Love My Home Nanjing Research Institute의 데이터에 따르면 난징의 신규 주택 가격은 2022년부터 하락하기 시작할 것으로 나타났습니다. 2023년 신규 주택의 평균 거래 가격은 연간 32,049위안/제곱미터가 될 것입니다. - 전년 대비 7.1% 감소.
출처: 나는 내 집을 사랑합니다 난징 연구소
국가통계국이 공개한 자료에 따르면 난징의 7월 신규 주택 가격은 전년 동기 대비 10% 하락했다. 즉, 지난해 7월과 비교하면 두 자릿수 감소세를 보인 셈이다.
난징은 시장 변화를 더욱 정확하게 반영할 수 있는 중고 주택과의 경쟁에 나섰다.
난징의 중고 주택 거래량은 2020년에 정점을 찍고, 주택 가격은 2021년에 정점에 이를 것으로 보인다. 2023년에는 집주인들이 이익을 내기 위해 미친 듯이 가격을 인하하면서 중고 주택 거래량이 크게 늘어났다.
2023년에는 중고 주택 가격이 3만 위안 아래로 떨어졌다.
올해 7월까지 난징의 중고 주택 평균 가격은 평방미터당 22,760위안으로 떨어졌습니다. 즉, 연초부터 현재까지 난징의 중고 주택 가격은 24% 하락했습니다.
난징은 왜 그렇게 쇠퇴했나?
일반적인 환경적 요인이 있고 도시에 특정한 요인이 있습니다.
03
난징은 왜 가을을 견디지 못하는가?
첫째, 마지막 상승폭이 너무 가파르다.
지난 강세장에서 난징의 주택 가격은 비약적으로 상승하기 시작했으며 샤먼, 쑤저우, 허페이와 함께 부동산 시장의 네 마리 용으로 알려졌습니다.
지금쯤 이 도시들은 미친 듯이 거품을 짜내고 있습니다.
난징의 쇠퇴는 인구 경쟁력 저하 등 그 자체의 특정 요인에 기인합니다.
둘째, 난징의 인구경쟁력은 상당히 만족스럽다.
난징과 비교하면 항저우는 실제로 청두보다 더 과장되고 시안은 난징보다 덜 과장되지 않습니다. 그러나 강력한 2급 도시 중에서 난징의 주택 가격은 그들보다 더 많이 하락했으며 우한보다 나을 뿐입니다.
우한은 재고량이 많아 전국 2위를 차지했다.
난징의 인구 증가는 그다지 크지 않고 산업도 평범합니다.
중심도시 광폭성장 시대에는 선전과 광저우 등의 인구가 매년 50만~60만명씩 증가하고, 청두·항저우·시안·우한 등 도시의 인구는 매년 30만~40만명씩 증가한다.
난징의 경우 지난 10년간 연간 증가액이 20만 명을 넘은 적이 없다. 지난 10년간 가장 많이 증가한 해는 2014년으로 192,100건 증가했으며, 대부분의 해에는 수만 건에 그쳤다.
지도 제작: 도시 재정, 난징 통계국
비교가 없으면 나쁠 것이 없다는 말이 있듯이. 2021년 전국 인구 증가율이 최저치를 기록하자 난징의 상주 인구는 103,400명 증가해 본토 증가율 기준 11위를 기록했다.
2022년 전국 인구가 정점을 찍고 85만명 감소할 것이라는 배경에서 난징은 67,700명이 증가해 증가율 세계 14위를 기록했다.
난징의 인구는 2023년에 55,900명 증가해 증가율 기준으로 16위를 차지할 것으로 예상된다.
지도 제작: 도시 재정 데이터: 다양한 도시의 통계국
더 나쁜 것도, 더 좋은 것도 없습니다.
셋째, 경제성장이 둔화되고 있다.
부동산~을 위한경제관계에서는 전자가 후자를 결정하는 것이 아니라 후자가 전자를 결정한다. 즉, 부동산은 경제가 좋아야 번영하고 의미가 있다는 것이다. 경제는 약하고 부동산도 타격을 입지 않을 것입니다.
논리는 매우 간단합니다. 경제가 성장해야 소득이 늘어나고 누구나 집을 살 수 있습니다.
경제가 순전히 부동산에 의해 주도된다면, 경제는 일단 조정을 받으면 원래 모습으로 돌아갈 것입니다.
이 기사가 최근 몇 년 동안 분석한 난닝(Nanning), 쿤밍(Kunming), 타이위안(Taiyuan) 및 기타 도시가 그 예입니다.
올해 난징의 경제 성장은 인상적이지 않습니다.
난징의 1분기 실제 GDP 성장률은 3.8%에 불과해 전국 평균 성장률보다 뒤처졌다. 더욱이 이 성장률은 창사와 함께 GDP 1조 위안을 기록한 26개 도시 중 최하위 4위를 기록했습니다.
올해 상반기 난징의 성장률은 4.4%로 여전히 GDP 1조 위안으로 26개 도시 중 최하위 4위를 기록했다.
지도 제작: 도시 재정 데이터: 다양한 도시의 통계국
도시의 경우 모든 문제의 근원은 경제문제이고, 모든 경제문제의 본질은 산업문제이다.
난징, 깊이 이해하지 못하고 인터넷상의 인상이나 보도만으로 기분이 매우 좋습니다. 경제적으로 두 번째로 강력한 성인 장쑤성(江蘇省)의 수도이자, 6개 왕조의 고대 수도이자, 중화민국의 수도이며, 현재 '쿄'라는 글자가 붙은 유일한 도시입니다.
난징은 정말 대단해요.
이곳은 고대에는 Jinling, Jiankang, Yingtian이라고 불렸습니다. 난징이라는 이름은 명나라에서 유래되었습니다.
주원장은 난징에 나라를 세웠고, 카이펑현을 베이징으로, 잉텐현을 난징으로 삼았습니다. 10년 후, "베이징" 카이펑 현이 폐지되고 난징이 수도로 개칭되었습니다.
징난 전투 이후 주제는 수도를 난징에서 베이징으로 옮겨 황제의 방어 모드를 시작했습니다. 수도는 다시 한번 남경이 되어 남북이 형성되었습니다.
난징은 수도라는 칭호를 버리고 난직예라는 칭호를 얻게 되었지만, 난징의 경제와 인구는 베이징에 뒤지지 않습니다. 명나라 중반까지 난징의 인구는 120만 명으로 당시 세계에서 가장 큰 도시였습니다. 명나라 말기까지 난징은 남부의 정치, 경제, 문화의 중심지였습니다.
오늘날의 난징은 더 이상 베이징과 경쟁할 수 없지만, GDP 기준으로 중국 본토 10대 도시 중 하나이지만 난징의 전반적인 강점은 여전히 놀랍습니다. 특히 교육적인 힘이요.
난징에는 34개의 학부를 포함해 52개의 대학이 있습니다. 985대학과 211대학, 난징대학과 남동대학이 있다. 이 밖에도 난징항공우주대학교, 난징이공대학교, 호해대학교, 난징농업대학교, 중국약대학교, 난징사범대학교 등 211개 대학이 있다.
국가가 발표한 두 번째 '이중 일류' 대학 순위에서 난징은 베이징과 상하이에 이어 전국 3위를 차지했습니다.
하지만 난징에도 분명한 단점이 있습니다.
Southern Weekend의 최근 기사 "난징: 대규모 공장이 없는 도시 이론에 맞서기"는 난징의 단점을 직접적으로 다루고 있습니다.
기사에는 다음과 같이 명시되어 있습니다.
큰 공장이 있는 곳에는 학력과 재능을 모두 갖춘 젊은이들이 모이게 됩니다. 베이징, 항저우, 선전에서는 이런 '대공장법'이 생생하게 연출됐다. 하지만 대학이 50개가 넘고, '이중 일류' 대학 수도 전국 2위인 난징은 다소 당황스럽다.
이 기사는 인재, 비즈니스 환경, 도시 역사, 도시 위상의 관점에서 난징에 주요 인터넷 기업이 부족한 이유를 종합적으로 분석합니다.
기관의 도시, 공무원의 도시, 국유기업의 도시로 알려진 난징이 장기적인 비즈니스 환경을 구축하도록 독려하자는 제안도 내놨다.
기관의 도시, 공무원의 도시, 국유 기업의 도시와 같은 라벨이 추가되어 난징은 "양쯔강 삼각주의 작은 동북"이라는 칭호를 얻었습니다.
객관적으로 보면 난징은 전국의 수많은 도시를 제압할 수 있지만, 상위권 도시들 중에서는 조금 당황스럽다. 난징에 관한 이전 기사에서 나는 난징을 "상당히 만족스러운" 곳으로 묘사하기 위해 네 단어를 사용했습니다.
인구경쟁력도 보통이고 산업도 보통입니다.
위에서 언급했듯이 인구는 매우 만족 스럽습니다.
산업 측면에서 난징의 산업 부가가치는 상위 10위권 밖에 있습니다.2023년 지정규모 이상의 산업수입 순위에서 난징도 10위를 벗어났다.
장쑤성 통계국이 발표한 관할 13개 도시의 산업력에 따르면 난징은 GDP 1조 달러의 떠오르는 별인 창저우와도 비교할 수 없다.
예를 들어, 지정된 규모 이상의 기업 수는 난징 도시 지역에서 4,294개이며 그 중 385개의 대기업과 중소기업이 포함됩니다. 창저우의 두 수치는 각각 5,599명과 466명이다.
쑤저우 도시 지역의 산업 강점은 모든 데이터에서 1위를 차지하므로 관할 구역의 현급 도시가 강하고 도시 지역도 강하기 때문에 쑤저우가 강하다고 말하지 마십시오.
출처: 장쑤성 통계국
난징에는 수천억 달러 규모의 산업이 많이 있으며, 그 중 수천억 달러 규모의 산업이 6개 있습니다. 1000억 위안에 달하는 6개 산업의 총 수입은 10억 3378억 위안에 달했습니다. 청두, 정저우, 항저우보다 높습니다.
차트: 도시 재정, 데이터: 난징 2023년 통계 연감
그러나 수천억 달러 규모의 산업이 6개나 있지만 특별히 생존 가능한 산업이나 특별히 첨단 산업은 없습니다. 어떤 산업의 생산액도 3000억 위안을 초과하지 않습니다.
산업력 측면에서 난징의 주요 산업은 컴퓨터, 통신 및 기타 전자 장비 제조이며, 2022년 이 산업의 영업 수입은 2,318.6억 위안에 달해 난징에서 1위를 차지할 것입니다.
하지만 이 1위 산업은 다른 도시에 비해 언급할 가치가 없다.
이 산업의 지배적인 플레이어는 심천(Shenzhen)입니다. 2022년 선전의 컴퓨터, 통신 및 기타 전자 장비 제조 산업의 생산량은 2조 5,575억 7,900만 위안으로 전국 1위를 차지했습니다. 2022년에는 쑤저우가 12억7276만 위안으로 뒤를 이었다. 3위는 역시 1조가 넘는 둥관이다. 이들은 또한 1조 달러 규모의 산업을 보유한 국내 유일의 3개 도시이기도 합니다.
게다가 난징의 또 다른 1000억 달러 규모 산업인 자동차 제조업은 다른 주요 자동차 도시에 비해 언급할 가치도 없다. 또한 2021년 데이터 기준으로 난징은 15위를 기록했습니다. 상하이는 2021년 총 생산량이 7,553억 위안으로 1위를 차지했다.
평균 산업 성과는 평균 경제 성과를 결정합니다. 이것이 난징이 높은 주택 가격을 지지할 수 없는 근본적인 논리이다.
물론 마지막 급등 이후에는 선전처럼 산업이 강하더라도 자체 소득, 경제, 산업이 거대한 거품 주택 가격을 지탱할 수 없습니다.
따라서 이번 전국 주택 가격 하락의 기본 논리는 대부분의 도시의 주택 가격이 도시 자체의 구매력과 지원을 훨씬 초과하고 "도덕성이 일치하지 않는다"는 것입니다.
