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REIT, 또는 우리가 부르는 대로부동산 펀드는 확실히 미국 자본시장의 산물입니다. 전성기 미국 부동산 펀드 규모는 4조 5천억 달러에 달해 부동산 시장의 거대 자본이 되었습니다!

탄생을 이야기하자면 1960년으로 거슬러 올라가야 한다. 당시 미국 부동산 시장 구조는 여전히 앞서 말한 것과 같았다. 1958년 연준이 금리를 인상하기 시작하면서 신용자본시장은 긴축됐다. 이로 인해 미국은 1960년 4월 부동산 경기가 매우 부진한 불황에 빠졌습니다. 의회의 누군가는 부동산 시장이 너무 작아서 플레이어가 너무 적고 큰 플레이어만이 시장에 진입할 수 있기 때문에 부동산을 활성화하려면 더 많은 자금을 유치해야 한다고 지적했습니다.

그렇다면 부동산 시장이 돈을 끌어들이는 것을 막는 것은 무엇입니까?한 가지 기준점은 해당 자산이 협상 가능하지 않다는 것입니다.말할 필요도 없이 집을 사고 파는 것이 얼마나 번거로운 일인지는 누구나 알고 있습니다.또 다른 한계점은 단가가 너무 높다는 점이다.대부분의 사람들이 평생 살 가장 비싼 물건은 주택일 것으로 추정되기 때문에 일반 투자자들은 함부로 부동산에 투자하지 않을 것이다.

하지만,1960년 9월 14일 아이젠하워 대통령이 담배세 개정안에 서명하면서 모든 것이 바뀌었습니다. 이 개정안에는 부동산 투자 신탁법이라는 담배 산업과 관련이 없는 부동산 요소가 추가되었습니다.

미국 지폐에는 종종 개인 물품이 포함되어 있는데, 이는 일반적으로 두 당사자 간의 게임의 잔재물입니다. 이번 부동산투자신탁법안의 핵심 내용은 부동산투자신탁의 약자인 이른바 부동산투자신탁펀드인 리츠(REIT)를 설립해 부동산을 유동화한다는 것이다.

무슨 뜻인가요? 모두가 요점을 그리기 시작합니다!

이러한 펀드는 주로 부동산 관련 자산에 투자하며, 투자자는 부동산 부분을 관리할 필요 없이 소액만 투자하면 펀드 수익의 90%가 합법적으로 발생합니다. 투자자에게 배포해야 합니다.집을 함께 사는 것과 비슷하며, 벌어들인 돈은 함께 나누지만, 집을 사는 등의 번거로움을 걱정할 필요가 없고 자유롭게 왔다 갔다 할 수 있다는 느낌이 들지 않나요? 국민이 부동산 투자에 참여하는 것을 방해하는 두 가지 단점은 더 이상 문제가 되지 않습니다. 이 법안의 도입으로 미국 부동산 시장 투자에 새로운 장을 열었습니다.

미국에 이어 중국을 포함해 유럽부터 아시아까지 40여 개국이 잇따라 유사한 법적 제도를 도입해 리츠가 부동산 투자 열풍을 탈 수 있는 기반을 마련했다.

물론 가장 크고 거친 플레이어는 미국입니다!

배후는 누구인가?

물론 법안의 기초에 따라 REIT를 시장에 출시할 사람들도 필요합니다. 여기서는 최초의 REIT 펀드를 설립한 사람들에 대해 이야기합니다.Thomas J. Broyhill, 우리는 그를 Broyhill이라고 불렀습니다. Xiaotang에는 부동산 투자 신탁 법안 도입을 추진한 국회의원인 조엘 브로이힐(Joel Broyhill)이라는 사촌이 있습니다.이 사촌을 통해 Xiaotang은 이 법안을 가장 먼저 알아차린 사람 중 한 명이 되었습니다.

처음에는 모두가 어떻게 노는지 몰랐지만 샤오탕은 이 소식을 듣고 이것이 일생에 한 번뿐인 기회라고 느꼈고 모델 등 다양한 모델을 고려했습니다. 부유한 사람들이 고급 프로젝트에 투자할 수 있도록 하는 동시에 가치를 더하기 위해 자신만의 커뮤니티를 구축하려는 중산층에 초점을 맞추는 것에 대해 생각해 보았습니다.결국 그는 부동산 업계에서 한 번도 본 적이 없고 누구나 참여할 수 있는 대량 상품을 출시하기로 결정했습니다. 그래서 1961년 Xiaotang은 최초의 REIT 펀드인 American Realty Trust를 설립했습니다.

첫 번째라서 미국 옆집에 사는 대부분의 사람들은 처음에는 그것이 무엇인지 몰랐습니다. 홍보를 위해 Xiaotang은 곳곳에서 강연을 시작했고, 고속도로는 물론 월스트리트에도 광고판을 내걸었습니다. 그는 홍보에 초점을 맞춰 REIT가 업계의 절대적인 창시자였습니다.

초기 탐구와 대중과학 이후 부동산 펀드 산업은 1990년대 이후 점점 더 빠르게 발전해 왔습니다.2022년 정점에 이르면 미국의 전체 REIT 펀드 운용 규모는 4조 5천억 달러에 달할 것이며, 미국 인구의 거의 절반이 REIT 또는 관련 자산에 투자하고 있습니다.

이 숫자가 정말 무섭다고 하는데 왜 그런 말을 하는 걸까요? 지난해 자료로 보면 미국 전체 부동산 시장 규모가 3조7000억 달러에 불과했기 때문이다.

그렇다면 REIT가 왜 그렇게 많은 돈을 끌어들이는 걸까요?

부동산 펀드가 인기 있는 이유는 무엇일까?

부동산펀드가 인기가 많아요✅하나는 투자수익률이 높고 세제혜택도 있기 때문이다.19세기 초 영국의 경제학자 데이비드 리차도(David Richardo)는 '토지 지대 이론'을 발견하고 제안했습니다.

이 이론을 보면 부동산의 가장 큰 특징은 지속적으로 현금흐름을 창출할 수 있다는 점을 알 수 있다. 그리고 방금 말했듯이 REIT 수익의 90%를 투자자에게 직접 분배해야 한다고 법으로 규정하고 있습니다. 이것이 바로 표준 Cash Cow입니다!

모든 주식이 배당금을 지급하는 것은 아니며 선물 등도 배당금을 전혀 지급하지 않는다는 점을 아셔야 합니다.)는 안정적인 이자수익을 가지고 있으나 만기를 기다리면 원금이 상승할 여지가 거의 없지만 REIT가 보유한 부동산은 여전히 ​​상승할 것입니다.

REIT의 세금 혜택에 대해 이야기해 보겠습니다. 가장 중요한 것은 법인세를 내지 않아도 된다는 것입니다. 주식배당의 대부분은 회사의 세후소득에서 추출한 돈으로, 이는 REIT와는 절대 비교할 수 없다는 사실을 아셔야 합니다. 누군가는 활성 REIT의 평균 연간 수익률이 10.6%에 달할 수 있다고 계산했습니다.

게다가 투자자들이 받는 현금 수익에는 세금 공제가 포함되어 있어 매우 만족스럽습니다!

부동산 펀드가 인기를 끄는 두 번째 이유는 부동산 시장 전반을 아우르며 플레이 방식이 다양하다는 점이다.미국의 규제가 계속해서 자유화됨에 따라 REIT가 투자할 수 있는 부동산 유형이 점점 더 다양해졌습니다. 예를 들어, 미국은 1999년 REITs Modern Act를 공포하여 REIT가 투자할 수 있는 영역을 더욱 자유화했습니다. .

따라서 지난 60년 동안 쇼핑몰, 영화관, 병원, 데이터센터, 농업 등에 이르기까지 20여종 이상의 부동산 중심 REIT가 개발되었습니다. 기본적으로 어떤 산업이 인기가 있든 산업 관련이 뒤따를 것입니다. 부동산 REIT.결국 토지 없이도 어떤 산업이 가능할까요?

이는 신산업에 참여하고자 하는 많은 투자자들에게 비교적 안정적이고 유연한 투자 기회를 제공합니다. 예를 들어 전염병이 처음 시작되었을 때 전자상거래가 매우 인기가 있었기 때문에 전자상거래 창고와 관련된 REIT도 인기를 얻었습니다. 지난 2년 동안 AI가 핫했기 때문에 데이터 센터 부동산과 관련된 REIT가 즉시 인기를 끌었습니다. 각광. 또한 미국은 1986년 세제 개혁법을 제정하여 부동산 펀드에 제3자를 거치지 않고 직접 운영할 수 있는 권리를 부여함으로써 REIT가 돈을 벌 수 있는 여지를 더 많이 확보했습니다.

부동산펀드가 점점 인기를 얻고 있는 세 번째 이유는 문턱이 점점 낮아지고 있다는 점이다.과거에는 전문 브로커를 거쳐야 했고, 정산과 가격 책정에도 일정한 주기가 있었습니다. 1990년대 이후에는 REIT가 차례차례 상장되면서 REIT에 참여하는 것이 주식을 사고 파는 것과 마찬가지로 편리해졌습니다. 더 많은 투자자가 되십시오. 소규모 개인 투자자이건, 연기금과 같은 대규모 자금 제공자이건, 그들은 모두 시장에 진입할 의향이 있습니다.

부동산펀드의 장점과 단점은 무엇인가요?

블랙스톤부터 KKR까지 세계 최대 펀드를 살펴보면 부동산 펀드를 접하지 않은 사람이 거의 없다. 우리'글로벌 사모펀드의 왕'이자 '부동산의 왕' 블랙스톤에 대해 이야기해보자.

블랙스톤은 세계 최초 1조 달러 규모 대체자산 펀드로 부동산, 사모펀드, 헤지펀드, 신용보험 등 4개 사업을 보유하고 있으며, 가장 큰 비중을 차지하는 것은 부동산이다.

중국을 비롯해 상하이 창타이프라자 등 부동산을 인수하고 다수의 프로젝트에 참여하기도 했다.

여기에 질문이 있을 수 있습니다. 대체 자산이란 무엇입니까? 이는 거래가 용이한 주식, 채권 등 소위 전통자산과 비교된다.

대체 자산은 일반적으로 사모 펀드, 부동산, 원자재, 스포츠카, 예술품, 레드 와인 등을 포함하여 상대적으로 비유동적입니다.

그렇다면 REIT와 같은 부동산 펀드가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 수 있을까요?

먼저 이 이점에 대해 이야기해 보겠습니다.우선 부동산은 더 이상 대기업과 부유층만의 전유물이 아니며, 소규모 투자자도 부동산 개발 지분을 얻을 수 있다.그 과정에서 부동산 업계의 자금원 확대에도 도움이 됐다.

둘째, 위기 상황에서 시장을 안정시키는 데 도움이 될 수 있으며,예를 들어, 우리가 처음에 이야기했던 이번 부동산 펀드 위기 물결의 주역 중 하나인 스타우드(Starwood)는 미국 저축대부 사태 당시 은행 '썬더' 집단으로부터 아파트 건물을 인수하면서 처음 시작되었습니다. 1980~90년대 저렴한 가격으로 또 다른 사례는 블랙스톤(Blackstone)이다. 1985년에 설립된 블랙스톤은 처음에는 사모펀드에 집중했고 1991년에야 부동산에 손을 댔다. 금융위기는 블랙스톤에게 중요한 전환점이 됐다. 당시 블랙스톤은 부도 주택을 헐값에 대량 매입했다. 인수로 인해 위기 상황에서 주택 가격이 안정되었고, 물론 그들 스스로도 많은 돈을 벌었습니다. 이후 부동산은 블랙스톤의 최대 사업이 됐다.

셋째, 신흥산업과 지역의 성장을 가속화하는 것이다.앞서 말했듯이, 어떤 산업이 인기를 얻으면 그 산업에는 REIT가 대중화되기를 기다리고 있을 것입니다. 이는 실제로 해당 산업이 관련 인프라를 신속하게 구축하고 발전을 가속화하는 데 도움이 되는 사회적 자금을 유치합니다. 또한 참여하고 인수하려는 자본 당사자가 있기 때문에 더 많은 개발자가 새로운 프로젝트에 기꺼이 투자할 것입니다.

REIT가 뒤집히는 이유는 무엇입니까?

방금 REIT가 좋다고 했지만 너무 열심히 놀면 현재 미국 부동산 펀드의 위기를 비롯해 문제가 발생할 수 있습니다.먼저 이러한 REIT 거래자나 스폰서가 다양한 관리 수수료와 취급 수수료를 청구하여 수익을 창출하는 방법에 대해 이야기해 보겠습니다.일부는 관리 중인 부동산 규모를 기준으로 모아지고, 일부는 소득을 기준으로 모아지는 경우가 있는데, 그 합계가 펀드 수입의 거의 6~9%에 달하는 것으로 알려져 있습니다.

따라서 이러한 펀드의 경우 더 많은 돈을 벌고 싶다면 최대한 많은 자본을 유치하고 좋은 부동산을 구입해야 합니다.

과도한 리츠가 돈이 많이 드는 부동산에 쏟아지면 가장 직접적인 결과는 주택을 놓고 경쟁하는 동시에 인위적으로 주택 가격을 끌어올리는 것이다.상업용 주택 가격 지수인 이 사진을 보세요. 전염병이 발생한 후에도 더 이상 사무실에 출근하는 사람이 없을 때 상업용 주택 가격 지수가 여전히 급등하고 있다는 것을 상상할 수 있습니까? 말도 안 돼?

이는 자본을 갖춘 대규모 REIT 유입과 불가분의 관계다. 동시에 부동산 펀드는 대지주로서 확실히 소규모 임차인보다 강해 시장이 점점 일반 임차인을 활용하지 못하게 될 것이다.유엔은 2019년 보고서를 통해 블랙스톤이 금융위기 이후 부실 부동산을 대량 매입한 뒤 임대료가 크게 인상돼 많은 임차인이 쫓겨났다고 밝혔다.

위기는 어떻게 발생하는가?

이번 위기의 원인에 대해 다시 집중해 보겠습니다.첫 번째 주인공은 금융위기 이후 블랙스톤이 부동산 시대의 배당금을 거두며 2017년 부동산 펀드 BREIT를 설립한 것이다.，당시 미국 부동산은 강세장을 겪고 있었고 금리는 여전히 역사적으로 낮은 수준이었습니다.

많은 사람들이 부동산에 참여하고 싶어합니다.Blackstone의 BREIT 포지셔닝은 단순히 일반 사람들이 상업용 부동산에 참여할 수 있도록 허용하는 것입니다. 장점은 문턱이 낮고 단돈 2,500달러로 게임에 참여할 수 있다는 것입니다.시장에 상장되어 있지는 않지만 Blackstone의 강력한 강점을 바탕으로 모든 규모의 다양한 중개업체에 배분하고 있으며, 다른 REIT에 비해 상대적으로 낮은 비용을 보장하며 동시에 높은 배당금과 연간 수익을 보장합니다. 지난 몇 년간의 성과로 볼 때 그 비율은 10%를 초과할 수 있습니다.따라서 BREIT는 상장되자마자 큰 인기를 얻었고, 불과 5년 만에 최대 규모인 1,160억 달러에 이르렀으며, 매달 30억 달러의 자금이 유입될 수 있었습니다.

이는 미국 최대의 부동산 구매자가 되었으며, 2021년에는 블랙스톤 관리 수수료가 최대 18억 달러에 달합니다.

하지만 빨리 올라갈수록 더 세게 넘어질 줄은 몰랐습니다.2022년에는 미국이 금리를 인상하기 시작하고 모든 사람의 자본 비용이 상승할 것입니다. 동시에 상업용 부동산은 실행 가능하지 않을 것이며, 이때 투자자들은 돈을 빼내고 싶어할 것이며 블랙스톤은 당황하게 될 것입니다. .이전에도 이렇게 넉넉한 배당금을 지급한 신생 펀드로서는 사실상 부동산에서 벌어들인 돈이 아닌 신규 투자자들의 지속적인 자금 유입이 주요 현금원이기 때문에 블랙스톤이 우려하는 것은 자금 회수뿐 아니라, 또한 새로운 투자도 마르기 시작했습니다.

더욱이 BREIT가 관리하는 부동산은 유동성이 좋지 않을 뿐만 아니라 가치도 하락하고 있습니다. 동시에 Blackstone은 투자 과정에서 레버리지가 증가하여 이자를 지불해야 하는 압박을 받고 있습니다. 그리고 2022년 11월에는 환매를 제한하기 시작할 것이라고 발표했습니다. 환매는 매달 투자자 자산의 2%만 가능하며, 이러한 제한에도 불구하고 150억 달러가 여전히 BREIT에서 유출되었습니다. 15개월.

이후 지난 부동산 배당의 수혜를 누렸던 KKR 등 펀드사들도 자본유출과 현금인출 제한을 겪었다. 블랙스톤은 올해 3월 환매 제한을 종료했지만, 지난 5월 스타우드가 환매 제한을 제안한 이후,전체 부동산펀드의 자금유출이 다시 가속화되기 시작해 올해 전체 규모는 165억 달러에 달할 것으로 예상된다.

상업용 주택시장을 중심으로 한 미국 부동산 시장은 개선의 기미가 보이지 않고 투자자들이 과거의 광란으로 돌아갈 가능성은 낮다.

버핏은 썰물이 나와야 누가 발가벗고 수영하고 있는지 알 수 있다고 말했다. 부동산 펀드 시장 전체가 광적인 추세를 경험한 후 진정한 균형을 찾기 시작했을 수도 있습니다.

느슨한 규제와 입법적 자극으로 인해 미국 부동산 시장의 급속한 발전과 막대한 자본이 발생하여 실제 산업 수요와의 불균형이 초래되었습니다.자본이 결코 탐욕을 피할 수 없듯이 위기는 불가피할 수도 있습니다. 이번 부동산펀드 위기에 대해 어떻게 생각하시나요?

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