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REITs, oder wie wir sie nennenImmobilienfonds sind definitiv ein Produkt des amerikanischen Kapitalmarktes. Auf ihrem Höhepunkt erreichte die Größe der Immobilienfonds in den Vereinigten Staaten 4,5 Billionen US-Dollar, was sie zu einem Kapitalriesen auf dem Immobilienmarkt machte!

Apropos Geburt: Hier müssen wir die Zeitlinie bis ins Jahr 1960 zurückversetzen. Damals war die Struktur des US-Immobilienmarkts noch die, die wir gerade erwähnt haben. Da die Federal Reserve 1958 begann, die Zinssätze anzuheben, verschärfte sich der Kreditkapitalmarkt Dies führte dazu, dass die Vereinigten Staaten im April 1960 in eine Rezession eintraten, als die Entwicklung des Immobiliensektors sehr schlecht war. Jemand im Kongress wies darauf hin, dass der Immobilienmarkt zu schlecht sei, weil es zu wenige Akteure gebe und nur große Akteure in den Markt eintreten könnten. Wenn wir den Immobilienmarkt beleben wollen, müssten wir mehr Geld anziehen.

Was hindert den Immobilienmarkt also daran, Geld anzuziehen?Eine Schwelle besteht darin, dass die Immobilie nicht verhandelbar ist.Natürlich weiß jeder, wie mühsam es ist, ein Haus zu kaufen und zu verkaufen.Ein weiterer Schwellenwert ist, dass der Stückpreis zu hoch ist.Es wird geschätzt, dass für die meisten Menschen ein Haus das Teuerste ist, was sie in ihrem Leben kaufen werden, sodass normale Anleger nicht nebenbei in Immobilien investieren werden.

Jedoch,Alles änderte sich, als Präsident Eisenhower am 14. September 1960 den Zusatz zur Tabaksteuer unterzeichnete. Dieser Zusatz fügte eine Immobilienkomponente hinzu, die nichts mit der Tabakindustrie zu tun hatte, den sogenannten Real Estate Investment Trust Act.

Amerikanische Rechnungen enthalten oft private Güter, die meist ein Überbleibsel des Spiels zwischen den beiden Parteien sind. Kerninhalt dieses Real Estate Investment Trust-Gesetzes ist die Verbriefung von Immobilien durch die Gründung sogenannter REITs, die Abkürzung für Real Estate Investment Trust, Real Estate Investment Trust Funds.

Was ist die Bedeutung? Jeder fängt an, die wichtigsten Punkte zu zeichnen!

Diese Art von Fonds investiert hauptsächlich in immobilienbezogene Vermögenswerte. Sie müssen nur einen geringen Betrag investieren, um an diesem Fondstyp zu partizipieren müssen an die Anleger ausgeschüttet werden.Es ist ähnlich wie beim gemeinsamen Hauskauf, und das Geld, das Sie verdienen, wird mit Ihnen geteilt, aber Sie müssen sich keine Sorgen um die Probleme wie beim Hauskauf machen und können frei kommen und gehen Die beiden Mängel, die die Öffentlichkeit davon abhalten, sich an Immobilieninvestitionen zu beteiligen, sind kein Problem mehr. Mit der Einführung dieses Gesetzentwurfs wurde ein neues Kapitel für Investitionen auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt aufgeschlagen.

Nach den USA haben mindestens 40 Länder von Europa bis Asien, darunter auch China, nacheinander ähnliche rechtliche Rahmenbedingungen eingeführt und damit eine Grundlage dafür geschaffen, dass REITs auf der Welle der Immobilieninvestitionen mitreiten können.

Der größte und wildeste Spieler sind natürlich die Vereinigten Staaten!

Wer steckt dahinter?

Mit der Gründung des Gesetzentwurfs brauchen wir natürlich auch Leute, die REITs auf den Markt bringen. Hier sprechen wir über die Leute, die den ersten REITs-Fonds gegründet haben:Thomas J. Broyhill, wir nannten ihn Broyhill. Xiaotang hat einen Cousin, Joel Broyhill, der ein wichtiges Mitglied des Kongresses ist und sich für die Einführung des Real Estate Investment Trust-Gesetzes eingesetzt hat.Durch diesen Cousin war Xiaotang einer der ersten Menschen, der die Rechnung bemerkte.

Zuerst wusste nicht jeder, wie man spielt, aber als Xiaotang davon hörte, hatte er das Gefühl, dass dies eine einmalige Gelegenheit war und etwas getan werden musste. Er dachte über verschiedene Modelle nach, beispielsweise über ein Modell Ich habe darüber nachgedacht, mich auf die Mittelschicht zu konzentrieren, die ihre eigenen Gemeinschaften aufbauen möchte, um einen Mehrwert zu schaffen.Am Ende beschloss er, ein Massenprodukt auf den Markt zu bringen, das es in der Immobilienbranche noch nie gegeben hatte und an dem jeder teilnehmen konnte. Deshalb gründete Xiaotang 1961 den ersten REITs-Fonds: American Realty Trust.

Da es das erste war, wussten die meisten Menschen, die in den USA nebenan wohnten, zunächst nicht, was es war. Um Werbung zu machen, begann Xiaotang, überall Vorträge zu halten und Werbetafeln auf Autobahnen und sogar an der Wall Street aufzustellen. Er konzentrierte sich auf die Werbung für junge Menschen und half REITs, in den Investmentkreis einzudringen.

Nach anfänglicher Erkundung und populärer Wissenschaft entwickelt sich die Immobilienfondsbranche seit den 1990er Jahren immer schneller.Auf dem Höhepunkt im Jahr 2022 wird der Gesamtumfang der REIT-Fondsverwaltung in den Vereinigten Staaten 4,5 Billionen US-Dollar erreichen, und fast die Hälfte der US-Bevölkerung investiert in REITs oder verwandte Vermögenswerte.

Zu sagen, dass diese Zahl wirklich beängstigend ist, warum sagen Sie das? Denn den Daten des letzten Jahres zufolge betrug die Größe des gesamten US-Immobilienmarktes nur 3,7 Billionen US-Dollar.

Warum ziehen REITs so viel Geld an?

Warum sind Immobilienfonds so beliebt?

Immobilienfonds erfreuen sich großer Beliebtheit,✅Zum einen, weil die Anlagerenditen hoch sind und es Steuervorteile gibt.Bereits im 19. Jahrhundert entdeckte und schlug der britische Ökonom David Richardo die „Landrententheorie“ vor.

Aus dieser Theorie können wir ersehen, dass ein wesentliches Merkmal von Immobilien darin besteht, dass sie kontinuierlich Cashflow generieren können. Und wie ich gerade sagte, schreibt das Gesetz vor, dass 90 % der Erträge von REITs direkt an die Anleger ausgeschüttet werden müssen. Das ist die Standard-Cash Cow!

Sie müssen wissen, dass nicht alle Aktien Dividenden zahlen und Futures usw. überhaupt keine Dividenden zahlen. Die Anleihen, die wir in einem früheren Artikel vorgestellt haben (.) hat zwar stabile Zinserträge, aber wenn man auf die Fälligkeit wartet, gibt es kaum Spielraum für eine Wertsteigerung des Kapitals, aber die von REITs gehaltenen Immobilien werden trotzdem an Wert gewinnen.

Lassen Sie uns über die Steuervorteile von REITs sprechen. Der wichtigste ist, dass keine Körperschaftssteuer gezahlt werden muss. Sie müssen wissen, dass die meisten Aktiendividenden Gelder sind, die aus dem Nachsteuereinkommen des Unternehmens entnommen werden, was absolut nicht mit REITs vergleichbar ist. Jemand hat berechnet, dass die durchschnittliche jährliche Rendite aktiver REITs 10,6 % erreichen kann.

Darüber hinaus sind die Bareinnahmen der Anleger auch mit einigen Steuerabzügen verbunden, was es sehr zufriedenstellend macht!

Der zweite Grund, warum Immobilienfonds so beliebt sind, besteht darin, dass sie viele Spielmöglichkeiten bieten und alle Aspekte des Immobilienmarkts abdecken.Da die Vorschriften in den Vereinigten Staaten weiter liberalisiert werden, sind die Arten von Immobilien, in die REITs investieren können, immer vielfältiger geworden. Beispielsweise haben die Vereinigten Staaten 1999 den REITs Modern Act erlassen, der die Bereiche, in denen REITs investieren können, weiter liberalisierte .

Daher wurden in den letzten 60 Jahren mehr als 20 Arten immobilienorientierter REITs entwickelt, von Einkaufszentren über Kinos bis hin zu Krankenhäusern, Rechenzentren, Landwirtschaft usw. Grundsätzlich folgt auf jede Branche, die beliebt ist, auch branchenbezogene Branchen Immobilien-REITs.Denn welche Branche kommt überhaupt ohne Land aus?

Dies bietet vielen Anlegern, die sich an neuen Branchen beteiligen möchten, eine relativ stabile und flexible Anlagemöglichkeit. Als beispielsweise die Epidemie begann, war E-Commerce sehr beliebt, sodass auch REITs im Zusammenhang mit E-Commerce-Lagern populär wurden. In den letzten zwei Jahren war KI heiß begehrt, sodass REITs im Zusammenhang mit Rechenzentrumsimmobilien sofort die Nase vorn hatten Rampenlicht. Darüber hinaus haben die Vereinigten Staaten 1986 das Steuerreformgesetz erlassen, das Immobilienfonds auch das Recht einräumte, Dritte zu umgehen und direkt zu agieren. Dies gab REITs mehr Spielraum, Geld zu verdienen.

Der dritte Grund, warum Immobilienfonds immer beliebter werden, ist, dass die Hürden immer niedriger werden.In der Vergangenheit musste man sich an spezialisierte Broker wenden, und es gab bestimmte Zyklen bei der Abwicklung und Preisgestaltung. Seit den 1990er Jahren werden REITs nacheinander gelistet, was die Teilnahme an REITs genauso bequem macht wie den Kauf und Verkauf von Aktien Seien Sie mehr Investoren, egal ob es sich um kleine Privatanleger oder große Geldgeber wie Pensionsfonds handelt, sie alle sind bereit, in den Markt einzusteigen.

Was sind die Vor- und Nachteile von Immobilienfonds?

Betrachtet man heute die größten Fonds der Welt, von Blackstone bis KKR, gibt es fast keinen, der sich noch nicht mit Immobilienfonds befasst hat. WirSprechen wir über Blackstone, das nicht nur der „König des globalen Private Equity“, sondern auch der „König der Immobilien“ ist.

Als weltweit erster Billionen-Dollar-Alternative-Asset-Fonds verfügt Blackstone über vier Geschäftsbereiche, darunter Immobilien, Private Equity, Hedgefonds sowie Kredite und Versicherungen, von denen der größte Anteil Immobilien ist.

Auch in China haben sie Immobilien wie das Changtai Plaza in Shanghai erworben und sich an vielen Projekten beteiligt.

Möglicherweise haben Sie hier Fragen: Was sind alternative Vermögenswerte? Dies wird mit sogenannten traditionellen Vermögenswerten wie Aktien und Anleihen verglichen, die einfach zu handeln sind.

Alternative Vermögenswerte sind im Allgemeinen relativ illiquide, darunter Private Equity, Immobilien, Rohstoffe und sogar Sportwagen, Kunst und Rotwein.

Was können Immobilienfonds wie REITs also auf den Immobilienmarkt bringen?

Lassen Sie uns zunächst über diesen Vorteil sprechen.Erstens sind Immobilien nicht mehr nur großen Unternehmen und wohlhabenden Menschen vorbehalten, auch Kleinanleger können sich an der Immobilienentwicklung beteiligen.Dabei half es auch der Immobilienbranche, ihre Finanzierungsquellen zu erweitern.

Zweitens kann es dazu beitragen, den Markt in Krisenzeiten zu stabilisieren,Starwood beispielsweise, einer der Protagonisten dieser Welle der Immobilienfondskrise, über die wir eingangs gesprochen haben, begann während der Spar- und Kreditkrise in den USA zunächst mit der Übernahme von Wohnhäusern von einer Gruppe von Bank-„Donnern“. zu niedrigen Preisen in den 1980er und 1990er Jahren. Ein weiterer Fall ist Blackstone, das 1985 gegründet wurde und sich zunächst auf Private Equity konzentrierte und erst 1991 mit dem Immobiliengeschäft begann. Die Finanzkrise wurde zu einem wichtigen Wendepunkt für Blackstone. Damals kaufte Blackstone eine große Anzahl notleidender Immobilien Durch ihre Übernahme stabilisierten sich die Immobilienpreise in der Krise, und natürlich verdienten sie selbst auch viel Geld. Seitdem sind Immobilien zum größten Geschäftszweig von Blackstone geworden.

Drittens soll das Wachstum aufstrebender Industrien und Regionen beschleunigt werden.Wie wir bereits gesagt haben, gibt es REITs in dieser Branche, die darauf warten, populär zu werden. Dies zieht tatsächlich Sozialfonds an, um diesen Branchen dabei zu helfen, schnell eine relevante Infrastruktur aufzubauen und die Entwicklung zu beschleunigen. Da es außerdem solche Kapitalparteien gibt, die bereit sind, sich zu beteiligen und zu übernehmen, werden mehr Entwickler bereit sein, in neue Projekte zu investieren.

Warum kippen REITs?

Ich habe gerade gesagt, dass REITs gut sind, aber wenn man zu hart spielt, wird es Probleme geben, einschließlich der aktuellen Krise der Immobilienfonds in den Vereinigten Staaten.Lassen Sie uns zunächst darüber sprechen, wie diese REIT-Händler oder Sponsoren Geld verdienen, indem sie verschiedene Verwaltungsgebühren und Bearbeitungsgebühren erheben.Einige werden auf der Grundlage des verwalteten Immobilienvolumens erhoben, andere auf der Grundlage des Einkommens. Es gibt absolut viele Namen. Daten zeigen, dass die Summe davon fast 6 % bis 9 % des Einkommens des Fonds ausmacht.

Wenn diese Fonds also mehr Geld verdienen wollen, müssen sie so viel Kapital wie möglich anziehen und gute Immobilien kaufen.

Wenn übermäßig viele REITs mit viel Geld in Immobilien fließen, ist die direkteste Folge, dass sie um Wohnraum konkurrieren und gleichzeitig die Immobilienpreise künstlich in die Höhe treiben.Schauen Sie sich dieses Bild an, das den Preisindex für Gewerbeimmobilien darstellt. Können Sie sich vorstellen, dass der Preisindex für Gewerbeimmobilien nach dem Ausbruch der Epidemie immer noch in die Höhe schoss? es ist unvernünftig?

Dies ist untrennbar mit dem Zufluss großer REITs mit Kapital verbunden. Gleichzeitig sind Immobilienfonds als Großgrundbesitzer definitiv stärker als Kleinmieter, was dazu führen wird, dass der Markt zunehmend die Vorteile von gewöhnlichen Mietern ausnutzt.Die Vereinten Nationen gaben 2019 einen Bericht heraus, in dem es hieß, dass die Mieten deutlich stiegen und viele Mieter verdrängten, nachdem Blackstone nach der Finanzkrise eine große Anzahl notleidender Immobilien gekauft hatte.

Wie entsteht eine Krise?

Konzentrieren wir uns noch einmal auf die aktuelle Krise. Konzentrieren wir uns auf die Ursachen dieser Krise.Der erste Protagonist ist Blackstone. Nach der Finanzkrise gründete Blackstone, das von den Dividenden des Immobilienzeitalters profitierte, 2017 einen Immobilienfonds BREIT.，Zu dieser Zeit erlebte der US-Immobilienmarkt einen Bullenmarkt und die Zinssätze befanden sich noch auf historisch niedrigen Niveaus.

Viele Menschen möchten sich im Immobilienbereich engagieren.Die Positionierung von BREIT durch Blackstone besteht lediglich darin, normalen Menschen die Beteiligung an Gewerbeimmobilien zu ermöglichen. Der Vorteil besteht darin, dass die Schwelle niedrig ist und Sie mit nur 2.500 US-Dollar in das Spiel einsteigen können.Obwohl es nicht am Markt notiert ist, verlässt es sich auf die starke Stärke von Blackstone, um es an verschiedene Maklerfirmen aller Größen auszuschütten. Im Vergleich zu anderen REITs sind die verschiedenen Ausgaben relativ niedrig. Gleichzeitig verspricht BREIT hohe Dividenden und jährliche Einnahmen Aufgrund seiner Leistung in den letzten Jahren kann die Rate 10 % überschreiten.Daher wurde BREIT bereits nach der Börsennotierung sehr beliebt. In nur fünf Jahren erreichte das Unternehmen einen Zufluss von 3 Milliarden US-Dollar pro Monat.

Es hat sich zum größten Immobilienkäufer in den Vereinigten Staaten entwickelt und bringt Blackstone im Jahr 2021 Verwaltungsgebühren von bis zu 1,8 Milliarden US-Dollar ein.

Aber ich hätte nicht erwartet, dass ich umso stärker stürzte, je schneller ich kletterte.Im Jahr 2022 werden die Vereinigten Staaten beginnen, die Zinsen zu erhöhen, und die Kapitalkosten aller werden steigen. Gleichzeitig werden sich Gewerbeimmobilien nicht gut entwickeln. Zu diesem Zeitpunkt werden die Anleger ihr Geld abheben wollen, und Blackstone gerät in Panik .Als neuer Fonds mit derart großzügigen Dividenden ist die Haupteinnahmequelle eigentlich der kontinuierliche Zufluss von Geldern von neuen Anlegern und nicht das Geld, das mit Immobilien verdient wird. Was Blackstone daher beunruhigt, ist nicht nur der Geldabzug, sondern auch auch die Investitionen beginnen zu versiegen.

Darüber hinaus weisen die von BREIT verwalteten Immobilien nicht nur eine geringe Liquidität auf, sondern verlieren auch an Wert. Gleichzeitig hat Blackstone die Verschuldung während des Investitionsprozesses erhöht und steht daher unter Druck, Zinsen zu zahlen Im November 2022 kündigte das Unternehmen an, die Rücknahmen auf nur 2 % des Anlegervermögens pro Monat und nicht mehr als 5 % pro Quartal zu beschränken. Selbst mit solchen Beschränkungen flossen immer noch 15 Milliarden US-Dollar aus BREIT 15 Monate.

Danach kam es auch bei KKR und anderen Fondsgesellschaften, die von der letzten Immobiliendividendenwelle profitiert hatten, zu Kapitalflucht und eingeschränkten Bargeldabhebungen. Obwohl Blackstone seine Beschränkungen im März dieses Jahres beendete, nachdem Starwood im Mai Rücknahmebeschränkungen vorgeschlagen hatte,Die Abwanderung von Mitteln aus dem gesamten Immobilienfonds nimmt wieder zu, und das Gesamtvolumen wird in diesem Jahr voraussichtlich 16,5 Milliarden US-Dollar erreichen.

Der US-Immobilienmarkt, vor allem der Gewerbeimmobilienmarkt, zeigt keine Anzeichen einer Verbesserung, und es ist unwahrscheinlich, dass Investoren zum Wahnsinn der Vergangenheit zurückkehren. Dieses Blut wird weiterhin fließen.

Buffett sagte, dass man erst bei Ebbe weiß, wer nackt schwimmt. Nach einem verrückten Trend hat der gesamte Immobilienfondsmarkt möglicherweise begonnen, ein echtes Gleichgewicht zu finden.

Lockere Vorschriften und gesetzgeberische Anreize haben zu einer rasanten Entwicklung des US-Immobilienmarkts und zu enormem Kapital geführt, was zu einem Ungleichgewicht mit der realen Branchennachfrage beigetragen hat.Eine Krise kann unvermeidlich sein, genauso wie das Kapital der Gier niemals entkommen kann. Was halten Sie von dieser Immobilienfondskrise? Lassen Sie es mich in den Kommentaren wissen.

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