berita

「Gunakan perspektif bisnis untuk menguraikan perubahan dunia」

Ini adalah "Detektif Komersial Terbaik" No. 1 122video

REITs, atau sebagaimana kami menyebutnyaDana real estat jelas merupakan produk pasar modal Amerika. Pada puncaknya, skala dana real estat di Amerika Serikat mencapai 4,5 triliun dolar AS, menjadikannya raksasa modal di pasar real estat!

Berbicara tentang kelahirannya, di sini kita harus menarik garis waktunya kembali ke tahun 1960. Pada saat itu, struktur pasar real estat AS masih seperti yang baru saja kami sebutkan. Karena Federal Reserve mulai menaikkan suku bunga pada tahun 1958, pasar modal kredit semakin ketat secara signifikan. Hal ini menyebabkan Amerika Serikat memasuki resesi pada bulan April 1960, ketika kinerja real estat sangat buruk. Seseorang di Kongres mengatakan bahwa pasar real estat terlalu buruk karena jumlah pemainnya terlalu sedikit dan hanya pemain besar yang dapat memasuki pasar. Jika kita ingin memperkuat real estat, kita harus menarik lebih banyak uang.

Jadi apa yang menghentikan pasar real estat untuk menarik uang?Salah satu batasannya adalah bahwa properti tersebut tidak dapat dinegosiasikan;Tak perlu dikatakan lagi, semua orang tahu betapa merepotkannya membeli dan menjual rumah.Ambang batas lainnya adalah harga satuan yang terlalu tinggi.Diperkirakan bagi kebanyakan orang, barang termahal yang akan mereka beli seumur hidup adalah rumah, sehingga investor awam tidak akan begitu saja berinvestasi di real estate.

Namun,Semuanya berubah ketika Presiden Eisenhower menandatangani Amandemen Pajak Tembakau pada 14 September 1960. Amandemen ini menambahkan komponen real estate yang tidak ada hubungannya dengan industri tembakau, yang disebut Real Estate Investment Trust Act.

Uang kertas Amerika sering kali berisi barang-barang pribadi, yang biasanya merupakan sisa permainan antara kedua pihak. Isi inti dari RUU perwalian investasi real estat ini adalah untuk mengamankan real estat dengan membentuk apa yang disebut REITs, singkatan dari Real Estate Investment Trust, dana perwalian investasi real estat.

Apa artinya? Semua orang mulai menarik poin-poin penting!

Reksa dana jenis ini terutama berinvestasi pada aset yang berhubungan dengan real estate. Investor tidak perlu mengelola bagian real estate, mereka hanya perlu menginvestasikan sejumlah kecil uang untuk berpartisipasi dalam reksa dana jenis ini wajib didistribusikan kepada investor.Ibarat membeli rumah bersama, uang yang didapat akan dibagikan kepada Anda, namun Anda tidak perlu khawatir dengan masalah seperti membeli rumah, dan Anda bisa datang dan pergi dengan bebas Dua kekurangan yang menghalangi masyarakat untuk berpartisipasi dalam investasi real estat tidak lagi menjadi masalah. Pengenalan RUU ini telah membuka babak baru dalam investasi di pasar real estat AS.

Setelah Amerika Serikat, setidaknya 40 negara mulai dari Eropa hingga Asia, termasuk Tiongkok, telah berturut-turut memperkenalkan kerangka hukum serupa, yang menjadi landasan bagi REIT untuk menggerakkan gelombang investasi real estate.

Tentu saja, pemain terbesar dan terliarnya adalah Amerika Serikat!

Siapa di balik ini?

Dengan landasan RUU tersebut, tentunya kita juga membutuhkan orang-orang yang membawa REITs ke pasar. Di sini kita berbicara tentang orang-orang yang mendirikan dana REITs pertama:Thomas J. Broyhill, kami memanggilnya Broyhill. Xiaotang memiliki sepupu, Joel Broyhill, yang merupakan anggota penting Kongres yang mendorong diperkenalkannya RUU perwalian investasi real estat.Melalui sepupunya ini, Xiaotang menjadi salah satu orang pertama yang memperhatikan tagihan tersebut.

Pada awalnya, semua orang tidak tahu cara bermainnya, tetapi ketika Xiaotang mendengarnya, dia merasa ini adalah kesempatan sekali seumur hidup dan sesuatu harus dilakukan. Dia mempertimbangkan berbagai model, seperti model bagi orang-orang kaya untuk berinvestasi dalam proyek-proyek kelas atas, dan saya juga telah memikirkan untuk berfokus pada kelas menengah yang ingin membangun komunitas mereka sendiri untuk menambah nilai.Pada akhirnya, dia memutuskan untuk meluncurkan produk massal yang belum pernah ada di industri real estate dan dapat diikuti oleh semua orang. Jadi pada tahun 1961, Xiaotang mendirikan dana REITs pertama: American Realty Trust.

Karena ini adalah yang pertama, kebanyakan orang yang tinggal di Amerika Serikat pada awalnya tidak mengetahui apa itu. Untuk berpromosi, Xiaotang mulai memberikan ceramah di mana-mana, dan memasang papan iklan di jalan raya dan bahkan Wall Street. Dia fokus pada kaum muda untuk berpromosi, dan dia membantu REIT masuk ke lingkaran investasi.

Setelah eksplorasi awal dan ilmu pengetahuan populer, industri dana real estat telah berkembang semakin pesat sejak tahun 1990-an.Pada puncaknya pada tahun 2022, skala pengelolaan dana REIT secara keseluruhan di Amerika Serikat akan mencapai US$4,5 triliun, dan hampir separuh penduduk AS berinvestasi pada REIT atau aset terkait.

Kalau dibilang angka ini menakutkan banget, kenapa dibilang begitu? Karena dilihat dari data tahun lalu, ukuran pasar real estat AS secara keseluruhan hanya $3,7 triliun.

Jadi mengapa REITs menarik begitu banyak uang?

Mengapa dana real estat begitu populer?

Dana real estat sangat populer✅Salah satunya karena hasil investasinya tinggi dan ada keuntungan pajak.Pada awal abad ke-19, ekonom Inggris David Richardo menemukan dan mengajukan "teori sewa tanah".

Dari teori ini, kita dapat melihat bahwa ciri utama dari real estat adalah ia dapat terus menciptakan arus kas. Dan seperti yang baru saja saya katakan, undang-undang menetapkan bahwa 90% pendapatan REIT harus didistribusikan langsung kepada investor. Ini adalah standar Cash Cow!

Anda harus tahu bahwa tidak semua saham akan membagikan dividen, dan futures dan sebagainya tidak membagikan dividen sama sekali. Obligasi yang kami perkenalkan di artikel sebelumnya () memang memiliki pendapatan bunga yang stabil, tetapi jika menunggu jatuh tempo, hanya ada sedikit ruang untuk apresiasi pokok, namun real estate yang dimiliki oleh REITs akan tetap terapresiasi.

Mari kita bicara tentang manfaat pajak REITs. Yang paling penting adalah tidak perlu membayar pajak perusahaan. Anda harus tahu bahwa sebagian besar dividen saham adalah uang yang diambil dari pendapatan setelah pajak perusahaan, yang sama sekali tidak bisa dibandingkan dengan REITs. Seseorang telah menghitung bahwa rata-rata pengembalian tahunan REIT aktif bisa mencapai 10,6%.

Selain itu, pendapatan tunai yang diterima investor juga disertai dengan sejumlah potongan pajak, yang sangat memuaskan!

Alasan kedua mengapa dana real estat begitu populer adalah karena dana tersebut memiliki banyak cara untuk bermain, mencakup semua aspek pasar real estat.Ketika peraturan di Amerika Serikat terus melakukan liberalisasi, jenis properti yang dapat diinvestasikan oleh REIT menjadi semakin beragam. Misalnya, Amerika Serikat memberlakukan Undang-Undang Modern REIT pada tahun 1999, yang selanjutnya meliberalisasi bidang-bidang di mana REIT dapat berinvestasi. .

Oleh karena itu, selama 60 tahun terakhir, lebih dari 20 jenis REIT berorientasi real estat telah dikembangkan mulai dari pusat perbelanjaan, bioskop, rumah sakit, pusat data, pertanian, dll. Pada dasarnya, industri apa pun yang populer akan diikuti oleh industri terkait. REIT real estat.Lagi pula, industri mana yang bisa hidup tanpa lahan sama sekali?

Hal ini memberikan peluang investasi yang relatif stabil dan fleksibel bagi banyak investor yang ingin berpartisipasi dalam industri baru. Misalnya, ketika epidemi pertama kali dimulai, e-commerce sangat populer, sehingga REIT yang terkait dengan gudang e-commerce juga menjadi populer. Dalam dua tahun terakhir, AI sedang populer, sehingga REIT yang terkait dengan real estat pusat data segera mencuri perhatian pusat perhatian. Selain itu, Amerika Serikat memberlakukan undang-undang reformasi perpajakan pada tahun 1986, yang juga memberikan hak kepada dana real estate untuk melewati pihak ketiga dan beroperasi secara langsung.

Alasan ketiga mengapa dana real estat menjadi semakin populer adalah karena ambang batasnya semakin rendah.Di masa lalu, Anda harus melalui broker khusus, dan ada siklus tertentu dalam penyelesaian dan penetapan harga. Sejak tahun 1990-an, REIT telah dicatatkan satu demi satu, sehingga berpartisipasi dalam REIT senyaman membeli dan menjual saham menjadi lebih banyak investor. Apakah mereka investor ritel kecil atau pemberi dana besar seperti dana pensiun, mereka semua bersedia memasuki pasar.

Apa pro dan kontra dari dana real estat?

Melihat dana terbesar di dunia, dari Blackstone hingga KKR, hampir tidak ada orang yang belum menyentuh dana real estate. KamiMari kita bicara tentang Blackstone, yang tidak hanya merupakan “Raja Ekuitas Swasta Global” tetapi juga “Raja Real Estat”.

Sebagai dana aset alternatif triliun dolar pertama di dunia, Blackstone memiliki empat bisnis termasuk real estat, ekuitas swasta, dana lindung nilai, serta kredit dan asuransi.

Termasuk di China, mereka juga telah mengakuisisi real estate seperti Changtai Plaza di Shanghai dan berpartisipasi dalam banyak proyek.

Anda mungkin memiliki pertanyaan di sini, apa yang dimaksud dengan aset alternatif? Hal ini dibandingkan dengan aset tradisional seperti saham dan obligasi yang mudah diperdagangkan.

Aset alternatif umumnya relatif tidak likuid, termasuk ekuitas swasta, real estat, bahan mentah, dan bahkan mobil sport, karya seni, dan anggur merah.

Jadi, apa yang dapat dibawa oleh dana real estat seperti REITs ke pasar real estat?

Mari kita bahas manfaat ini terlebih dahulu.Pertama-tama, real estate tidak lagi eksklusif untuk perusahaan besar dan orang kaya, dan investor kecil juga bisa mendapatkan bagian dari pengembangan real estate.Dalam prosesnya, hal ini juga membantu industri real estate memperluas sumber pendanaannya.

Kedua, hal ini dapat membantu menstabilkan pasar pada saat krisis,Misalnya, Starwood, salah satu protagonis gelombang krisis dana real estate yang kita bicarakan di awal, pertama kali memulai dengan mengambil alih gedung apartemen dari sekelompok "petir" bank selama krisis simpan pinjam di Amerika Serikat. dengan harga murah pada tahun 1980an dan 1990an. Kasus lainnya adalah Blackstone. Didirikan pada tahun 1985, Blackstone pertama kali berfokus pada ekuitas swasta dan baru mulai menyentuh real estate pada tahun 1991. Krisis keuangan menjadi titik balik penting bagi Blackstone harga karena pengambilalihan mereka menstabilkan harga rumah dalam krisis, dan tentu saja mereka sendiri juga menghasilkan banyak uang. Sejak itu, real estat menjadi bisnis terbesar Blackstone.

Ketiga, mempercepat pertumbuhan industri dan wilayah berkembang.Seperti yang telah kami katakan sebelumnya, jika suatu industri menjadi populer, akan ada REIT di industri tersebut yang menunggu untuk menjadi populer. Hal ini sebenarnya menarik dana sosial untuk membantu industri-industri tersebut dengan cepat membangun infrastruktur yang relevan dan mempercepat pembangunan. Selain itu, karena ada pihak modal yang bersedia berpartisipasi dan mengambil alih, maka akan semakin banyak pengembang yang bersedia berinvestasi pada proyek-proyek baru.

Mengapa REIT terbalik?

Saya baru saja mengatakan bahwa REIT itu bagus, tetapi jika Anda bermain terlalu keras, masalah akan terjadi, termasuk krisis dana real estate di Amerika Serikat saat ini.Pertama-tama mari kita bahas tentang bagaimana para pedagang atau sponsor REIT ini menghasilkan uang dengan membebankan berbagai biaya manajemen dan biaya penanganan.Ada yang dikumpulkan berdasarkan volume real estat yang dikelola, dan ada pula yang dikumpulkan berdasarkan pendapatan. Ada banyak nama. Data menunjukkan bahwa jumlahnya hampir 6% hingga 9% dari pendapatan dana.

Jadi untuk dana ini, jika ingin menghasilkan lebih banyak uang, mereka perlu menarik modal sebanyak mungkin dan membeli properti bagus.

Ketika REIT dalam jumlah berlebihan mengalir ke real estat dengan banyak uang, akibat paling langsungnya adalah mereka akan bersaing untuk mendapatkan perumahan dan pada saat yang sama secara artifisial menaikkan harga rumah.Lihat saja gambar ini, yaitu indeks harga rumah komersial. Bayangkan setelah merebaknya epidemi, ketika tidak ada lagi orang yang pergi ke kantor, indeks harga rumah komersial masih melonjak? itu tidak masuk akal?

Hal ini tidak terlepas dari masuknya REIT dengan modal dalam jumlah besar. Pada saat yang sama, dana real estate sebagai pemilik tanah besar pasti lebih kuat dibandingkan penyewa kecil, yang akan menyebabkan pasar semakin tidak memanfaatkan penyewa biasa.Perserikatan Bangsa-Bangsa mengeluarkan laporan pada tahun 2019 yang menyatakan bahwa setelah Blackstone membeli sejumlah besar properti yang gagal bayar setelah krisis keuangan, harga sewa meningkat secara signifikan dan mengusir banyak penyewa.

Bagaimana krisis bisa terjadi?

Mari kita fokus lagi pada krisis saat ini. Mari kita fokus pada penyebab krisis ini.Protagonis pertama adalah Blackstone. Setelah krisis keuangan, Blackstone menuai keuntungan dari era real estat dan mendirikan dana real estat BREIT pada tahun 2017.，Pada saat itu, real estat AS sedang mengalami pasar bullish, dan suku bunga masih berada pada tingkat yang rendah secara historis.

Banyak orang ingin terlibat dalam real estat.Penempatan BREIT oleh Blackstone hanya untuk memungkinkan orang biasa berpartisipasi dalam real estat komersial. Keuntungannya adalah ambang batasnya rendah, dan Anda dapat memasuki permainan hanya dengan $2.500.Meskipun tidak terdaftar di pasar, ia mengandalkan kekuatan Blackstone yang kuat untuk mendistribusikan ke berbagai broker dari semua ukuran. Dibandingkan dengan REIT lainnya, berbagai biayanya relatif rendah. Pada saat yang sama, BREIT menjanjikan dividen dan pendapatan tahunan klaim yang tinggi dari kinerjanya dalam beberapa tahun terakhir.Oleh karena itu, BREIT menjadi sangat populer segera setelah terdaftar. Hanya dalam 5 tahun, skalanya mencapai US$116 miliar. Pada puncaknya, arus masuknya bisa mencapai US$3 miliar setiap bulan.

Mereka telah menjadi pembeli real estat terbesar di Amerika Serikat, sehingga biaya manajemen Blackstone mencapai US$1,8 miliar pada tahun 2021.

Tapi saya tidak menyangka semakin cepat saya mendaki, semakin keras saya terjatuh.Pada tahun 2022, Amerika Serikat akan mulai menaikkan suku bunga, dan biaya modal semua orang akan meningkat. Pada saat yang sama, real estat komersial tidak akan dapat bertahan. Pada saat ini, investor ingin mengambil uang mereka, dan Blackstone menjadi panik .Sebagai dana baru, dengan dividen yang begitu besar sebelumnya, sumber utama uang tunai sebenarnya adalah masuknya dana secara terus-menerus dari investor baru, bukan uang yang diperoleh dari real estate. Oleh karena itu, yang membuat Blackstone khawatir bukan hanya penarikan uangnya, tapi juga investasinya. Pendanaan baru juga mulai mengering.

Selain itu, properti yang dikelola oleh BREIT tidak hanya memiliki likuiditas yang buruk tetapi juga menyusut nilainya. Pada saat yang sama, Blackstone telah meningkatkan leverage selama proses investasi dan berada di bawah tekanan untuk membayar bunga. Oleh karena itu, seluruh arus kas Blackstone sedang terburu-buru dan diumumkan pada bulan November 2022 bahwa mereka akan mulai membatasi penebusan. Penukaran hanya dapat dilakukan sebesar 2% dari aset investor setiap bulannya, dan tidak lebih dari 5% setiap triwulan. Bahkan dengan pembatasan tersebut, US$15 miliar masih mengalir keluar dari BREIT 15 bulan.

Setelah itu, KKR dan perusahaan dana lainnya yang mendapat keuntungan dari gelombang terakhir dividen real estat juga mengalami pelarian modal dan penarikan tunai terbatas. Meskipun Blackstone mengakhiri pembatasannya pada bulan Maret tahun ini, setelah Starwood mengusulkan pembatasan penebusan pada bulan Mei,Aliran dana dari seluruh dana real estat mulai meningkat lagi, dan skala keseluruhan diperkirakan mencapai US$16,5 miliar tahun ini.

Pasar real estat AS, terutama pasar perumahan komersial, tidak menunjukkan tanda-tanda perbaikan, dan kemungkinan besar investor tidak akan kembali ke kegilaan masa lalu.

Buffett mengatakan bahwa hanya ketika air pasang surut barulah Anda tahu siapa yang berenang telanjang. Seluruh pasar dana real estat mungkin mulai menemukan keseimbangan sebenarnya setelah mengalami tren yang gila.

Peraturan yang longgar dan stimulasi legislatif telah menyebabkan pesatnya perkembangan pasar real estat AS dan modal yang besar, yang berkontribusi terhadap ketidakseimbangan dengan permintaan industri riil.Krisis mungkin tidak bisa dihindari, seperti halnya modal yang tidak bisa lepas dari keserakahan. Apa pendapat Anda tentang krisis dana real estat ini? Beri tahu saya di komentar.

Tangkapan layar video non-asli dalam artikel ini dan sumbernya tidak disebutkan.

Hak cipta milik karya asli

Rangkaian video "Detektif Komersial yang Baik".

Sebuah karya asli oleh Sancheng Media

Dilarang mencetak ulang tanpa izin

Pelanggar akan bertanggung jawab secara hukum