новости

「Используйте бизнес-перспективу, чтобы понять изменения в мире」

Это №1 «Лучший коммерческий детектив» 122видео

REIT, или как мы их называемФонды недвижимости, безусловно, являются продуктом американского рынка капитала. На пике своего развития масштабы фондов недвижимости в Соединенных Штатах достигали 4,5 триллионов долларов США, что делало их капитальным гигантом на рынке недвижимости!

Говоря о его зарождении, здесь нам придется вернуться к 1960 году. В то время структура рынка недвижимости США все еще была такой, как мы только что упомянули. Поскольку Федеральная резервная система начала повышать процентные ставки в 1958 году, рынок кредитного капитала ужесточился. В значительной степени это привело к тому, что Соединенные Штаты вступили в рецессию в апреле 1960 года, когда показатели рынка недвижимости были очень плохими. Кто-то в Конгрессе отметил, что рынок недвижимости очень плох, потому что на нем слишком мало игроков, и только крупные игроки могут выйти на рынок. Если мы хотим оживить рынок недвижимости, мы должны привлечь более широкий спектр денег.

Так что же мешает рынку недвижимости привлекать деньги?Одним из пороговых значений является то, что имущество не подлежит обсуждению.Стоит ли говорить, что каждый знает, насколько хлопотно купить и продать дом.Еще одним порогом является слишком высокая цена за единицу продукции.Подсчитано, что для большинства людей самая дорогая вещь, которую они купят в своей жизни, — это дом, поэтому обычные инвесторы не будут вкладывать средства в недвижимость случайно.

Однако,Все изменилось, когда 14 сентября 1960 года президент Эйзенхауэр подписал Поправку о налоге на табачные изделия. Эта поправка добавила компонент недвижимости, не имеющий ничего общего с табачной промышленностью, называемый Законом об инвестициях в недвижимость.

Американские векселя часто содержат частные блага, которые обычно являются остатком игры между двумя сторонами. Основное содержание этого законопроекта об инвестиционном трастовом фонде недвижимости заключается в секьюритизации недвижимости путем создания так называемых REIT, аббревиатуры Real Estate Investment Trust, трастовых фондов инвестиций в недвижимость.

В чем смысл? Все начинают рисовать ключевые моменты!

Этот тип фонда в основном инвестирует в активы, связанные с недвижимостью. Инвесторам не нужно управлять частью недвижимости. Им достаточно вложить небольшую сумму денег, чтобы участвовать в этом типе фонда. 90% прибыли фонда легально. должны быть распределены среди инвесторов.Это похоже на совместную покупку дома: заработанные вами деньги будут разделены с вами, но вам не придется беспокоиться о таких хлопотах, как покупка дома, и вы можете свободно приходить и уходить. Разве вы этого не чувствуете? два недостатка, которые мешают населению участвовать в инвестициях в недвижимость, больше не являются проблемой. Внесение этого законопроекта открыло новую главу в инвестициях на рынок недвижимости США.

После США по меньшей мере 40 стран от Европы до Азии, включая Китай, последовательно ввели аналогичные правовые рамки, создав основу для REIT, чтобы оседлать волну инвестиций в недвижимость.

Конечно, самый крупный и дикий игрок – это США!

Кто стоит за этим?

Конечно, с учетом законопроекта нам также нужны люди, которые выведут REIT на рынок. Здесь мы говорим о людях, которые создали первый фонд REIT:Томас Дж. Бройхилл, мы называли его Бройхилл. У Сяотана есть двоюродный брат Джоэл Бройхилл, который является важным членом Конгресса, который настаивал на внесении законопроекта о доверительном управлении инвестициями в недвижимость.Благодаря этому двоюродному брату Сяотан стал одним из первых, кто обратил внимание на законопроект.

Поначалу все не знали, как играть, но когда Сяотан услышал об этом, он почувствовал, что это уникальная возможность и что-то нужно сделать. Он рассмотрел различные модели, например модель. для богатых людей инвестировать в элитные проекты, а также я подумал о том, чтобы сосредоточиться на среднем классе, который хочет построить свои собственные сообщества для повышения ценности.В конце концов он решил запустить массовый продукт, которого никогда не видели в сфере недвижимости и в котором мог участвовать каждый. Поэтому в 1961 году Сяотан учредил первый фонд REIT: American Realty Trust.

Поскольку это было первое событие, большинство людей, живущих по соседству в Соединенных Штатах, сначала не знали, что это такое. Чтобы продвигать свою деятельность, Сяотан начал читать лекции повсюду и развешивал рекламные щиты на автомагистралях и даже на Уолл-стрит. Он сосредоточил внимание на молодежи и помог REIT проникнуть в инвестиционный круг. Он был абсолютным основателем отрасли.

После первоначальных исследований и популяризации науки индустрия фондов недвижимости с 1990-х годов развивалась все быстрее и быстрее.На своем пике в 2022 году общий масштаб управления фондами REIT в Соединенных Штатах достигнет 4,5 триллионов долларов США, и почти половина населения США инвестирует в REIT или связанные с ними активы.

Сказать, что эта цифра действительно пугает, почему вы так говорите? Потому что, судя по прошлогодним данным, объем всего рынка недвижимости США составлял всего $3,7 трлн.

Так почему же REIT привлекают так много денег?

Почему фонды недвижимости так популярны?

Фонды недвижимости очень популярны, ✅Во-первых, потому что инвестиционная доходность высока и существуют налоговые преимущества.Еще в XIX веке британский экономист Дэвид Ричардо открыл и предложил «теорию земельной ренты».

Из этой теории мы видим, что основной особенностью недвижимости является то, что она может постоянно создавать денежный поток. И, как я только что сказал, закон предусматривает, что 90% доходов REIT должны распределяться непосредственно среди инвесторов. Это стандартная «Дойная корова»!

Вы должны знать, что не все акции принесут дивиденды, а фьючерсы и т. д. вообще не приносят дивидендов. Облигации, о которых мы говорили в предыдущей статье ().) действительно имеет стабильный процентный доход, но если вы подождете погашения, у вас мало возможностей для повышения основной суммы долга, но недвижимость, принадлежащая REIT, все равно будет дорожать.

Давайте поговорим о налоговых преимуществах REIT. Самым важным из них является отсутствие необходимости платить корпоративный налог. Вы должны знать, что большая часть дивидендов по акциям — это деньги, полученные из дохода компании после уплаты налогов, что абсолютно несопоставимо с REIT. Кто-то подсчитал, что среднегодовая доходность активных REIT может достигать 10,6%.

Более того, денежный доход, полученный инвесторами, также сопровождается некоторыми налоговыми вычетами, что очень приятно!

Вторая причина, почему фонды недвижимости так популярны, заключается в том, что у них есть много способов игры, охватывающих все аспекты рынка недвижимости.Поскольку правила в Соединенных Штатах продолжают либерализоваться, типы объектов недвижимости, в которые REIT могут инвестировать, становятся все более разнообразными. Например, в 1999 году Соединенные Штаты приняли Современный закон о REIT, который еще больше либерализовал сферы, в которые REIT могут инвестировать. .

Таким образом, за последние 60 лет было разработано более 20 типов REIT, ориентированных на недвижимость: от торговых центров до кинотеатров, больниц, центров обработки данных, сельского хозяйства и т. д. REIT недвижимости.Ведь какая отрасль вообще может обойтись без земли?

Это дает многим инвесторам, желающим участвовать в новых отраслях, относительно стабильную и гибкую инвестиционную возможность. Например, когда эпидемия только началась, электронная коммерция была очень популярна, поэтому REIT, связанные со складами электронной коммерции, также стали популярными. всеобщее внимание. Кроме того, в 1986 году в США был принят закон о налоговой реформе, который также дал фондам недвижимости право действовать в обход третьих сторон и действовать напрямую. Это дало REIT больше возможностей для заработка.

Третья причина, по которой фонды недвижимости становятся все более популярными, заключается в том, что порог становится все ниже и ниже.Раньше вам приходилось обращаться к специализированным брокерам, и существовали определенные циклы расчетов и ценообразования. С 1990-х годов REIT листировались один за другим, что делало участие в REIT таким же удобным, как покупка и продажа акций. Будьте больше инвесторов, будь то мелкие розничные инвесторы или крупные спонсоры, такие как пенсионные фонды, все они готовы выйти на рынок.

Каковы плюсы и минусы фондов недвижимости?

Глядя на крупнейшие фонды мира сегодня, от Blackstone до KKR, практически нет никого, кто бы не прикоснулся к фондам недвижимости. мыДавайте поговорим о Blackstone, который является не только «королем глобального частного инвестирования», но и «королем недвижимости».

Будучи первым в мире фондом альтернативных активов с оборотом в триллион долларов, Blackstone имеет четыре направления деятельности, включая недвижимость, прямые инвестиции, хедж-фонды, а также кредиты и страхование, из которых наибольшую долю составляет недвижимость.

В том числе и в Китае, они также приобрели такую ​​недвижимость, как Changtai Plaza в Шанхае, и участвовали во многих проектах.

У вас могут возникнуть вопросы: что такое альтернативные активы? Это можно сравнить с так называемыми традиционными активами, такими как акции и облигации, которыми легко торговать.

Альтернативные активы, как правило, относительно неликвидны, включая частные инвестиции, недвижимость, сырье и даже спортивные автомобили, предметы искусства и красное вино.

Так что же могут фонды недвижимости, такие как REIT, принести на рынок недвижимости?

Давайте сначала поговорим об этом преимуществе.Прежде всего, недвижимость больше не является эксклюзивной собственностью крупных компаний и богатых людей, а мелкие инвесторы также могут получить долю в развитии недвижимости.При этом это также помогло индустрии недвижимости расширить источники финансирования.

Во-вторых, это может помочь стабилизировать рынок в период кризиса.Например, компания Starwood, один из главных героев этой волны кризиса фондов недвижимости, о которой мы говорили вначале, сначала начала с захвата многоквартирных домов у группы банковских «громов» во время кризиса сбережений и кредитов в Соединенных Штатах. по низким ценам в 1980-х и 1990-х годах. Другой пример — компания Blackstone. Компания Blackstone, основанная в 1985 году, сначала сосредоточилась на прямых инвестициях и начала заниматься недвижимостью только в 1991 году. Финансовый кризис стал важным поворотным моментом для Blackstone. В то время Blackstone купила большое количество дефолтного жилья по низкой цене. цены из-за их поглощения стабилизировали цены на жилье в кризис, и, конечно же, они сами тоже заработали много денег. С тех пор недвижимость стала крупнейшим бизнесом Blackstone.

В-третьих, это ускорение роста развивающихся отраслей и регионов.Как мы уже говорили ранее, если отрасль становится популярной, в этой отрасли будут REIT, ожидающие своей популярности. Это фактически привлекает социальные фонды, чтобы помочь этим отраслям быстро создать соответствующую инфраструктуру и ускорить развитие. Кроме того, поскольку есть такие капиталисты, желающие принять участие и взять на себя управление, больше девелоперов будут готовы инвестировать в новые проекты.

Почему REIT банкротятся?

Я только что сказал, что REIT — это хорошо, но если вы будете играть слишком усердно, возникнут проблемы, включая нынешний кризис фондов недвижимости в Соединенных Штатах.Давайте сначала поговорим о том, как эти трейдеры или спонсоры REIT зарабатывают деньги, взимая различные комиссии за управление и комиссию за обработку.Некоторые собираются исходя из объема недвижимости в управлении, а некоторые – исходя из доходов. По данным, их сумма составляет почти 6–9% от доходов фонда.

Таким образом, если этим фондам хочется заработать больше денег, им необходимо привлечь как можно больше капитала и купить хорошую недвижимость.

Когда чрезмерные суммы REIT вливаются в недвижимость с большими деньгами, самым прямым результатом является то, что они будут конкурировать за жилье и в то же время искусственно поднимать цены на жилье.Просто посмотрите на эту картину: индекс цен на коммерческое жилье. Можете ли вы представить, что после начала эпидемии, когда никто больше не ходил в офис, индекс цен на коммерческое жилье все еще рос? это неразумно?

Это неотделимо от притока больших объемов REIT с капиталом. В то же время фонды недвижимости, как крупные землевладельцы, определенно сильнее мелких арендаторов, что приведет к тому, что рынок все больше не будет использовать преимущества обычных арендаторов.В 2019 году Организация Объединенных Наций опубликовала отчет, в котором говорится, что после того, как Blackstone купила большое количество объектов недвижимости, обанкротившихся после финансового кризиса, арендная плата значительно выросла и выгнала многих арендаторов.

Как зарождается кризис?

Давайте еще раз сосредоточимся на нынешнем кризисе. Давайте сосредоточимся на причинах этого кризиса.Первым действующим лицом является компания Blackstone. После финансового кризиса компания Blackstone, получившая дивиденды эпохи недвижимости, в 2017 году учредила фонд недвижимости BREIT.，В то время рынок недвижимости в США переживал бычий рынок, а процентные ставки все еще находились на исторически низком уровне.

Многие люди хотят заняться недвижимостью.Позиционирование BREIT компанией Blackstone заключается в том, чтобы позволить обычным людям участвовать в торговле коммерческой недвижимостью. Его преимущество в том, что порог низкий, и вы можете войти в игру всего с 2500 долларами.Несмотря на то, что он не котируется на рынке, он полагается на сильные возможности Blackstone в распределении акций среди различных брокерских компаний всех размеров. По сравнению с другими REIT, различные расходы относительно невелики. В то же время BREIT обещает высокие дивиденды и заявляет о годовом доходе. от его показателей за последние несколько лет этот показатель может превышать 10%.Таким образом, BREIT стал очень популярным, как только он был зарегистрирован. Всего за 5 лет его размер достиг 116 миллиардов долларов США. На пике своего развития его приток мог составлять 3 миллиарда долларов США каждый месяц.

Компания стала крупнейшим покупателем недвижимости в США, в результате чего в 2021 году комиссионные за управление Blackstone достигли 1,8 миллиарда долларов США.

Но я не ожидал, что чем быстрее я поднимаюсь, тем сильнее падаю.В 2022 году Соединенные Штаты начнут повышать процентные ставки, и капитальные затраты у всех вырастут. В то же время дела с коммерческой недвижимостью будут идти не очень хорошо. В это время инвесторы захотят вывести свои деньги, и Blackstone в панике. .Поскольку это новый фонд, ранее имевший столь щедрые дивиденды, основным источником денежных средств на самом деле является постоянный приток средств от новых инвесторов, а не деньги, заработанные на недвижимости. Поэтому Blackstone беспокоит не только вывод денег, но и их вывод. Кроме того, новые инвестиции также начинают иссякать.

Более того, недвижимость, управляемая BREIT, не только имеет низкую ликвидность, но и падает в цене. В то же время Blackstone увеличила кредитное плечо в ходе инвестиционного процесса и вынуждена выплачивать проценты. Поэтому весь денежный поток Blackstone торопится. и в ноябре 2022 года он объявил, что начнет ограничивать выплаты по кредитам, которые могут составлять только 2% активов инвесторов каждый месяц и не более 5% в квартал. 15 месяцев.

После этого KKR и другие фондовые компании, которые получили выгоду от последней волны дивидендов от недвижимости, также столкнулись с бегством капитала и ограничили снятие наличных. Хотя Blackstone сняла свои ограничения в марте этого года, после того, как в мае Starwood предложила ограничения на погашение,Отток средств из всего фонда недвижимости вновь начал ускоряться, и общий масштаб в этом году, как ожидается, достигнет $16,5 млрд.

Рынок недвижимости США, в основном рынок коммерческого жилья, не демонстрирует никаких признаков улучшения, и инвесторы вряд ли вернутся к безумию прошлого. Эта кровь будет продолжать литься.

Баффет сказал, что только во время отлива можно узнать, кто купается обнаженным. Весь рынок фондов недвижимости, возможно, начал находить истинный баланс после сумасшедшей тенденции.

Слабое регулирование и законодательное стимулирование привели к быстрому развитию рынка недвижимости США и огромному капиталу, что способствовало дисбалансу с реальным спросом отрасли.Кризис может быть неизбежен, так же как капитал никогда не сможет избежать жадности. Что вы думаете об этом кризисе фонда недвижимости? Дайте мне знать в комментариях.

В статье неоригинальные скриншоты и источник не указан. Картинки взяты из Интернета.

Авторские права принадлежат оригинальному произведению

Серия видеороликов «Хороший коммерческий детектив»

Оригинальная работа Sancheng Media.

Перепечатка без разрешения запрещена

Нарушители будут привлечены к юридической ответственности