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「ビジネスの視点で世界の変化を読み解く」

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REIT、または私たちが呼んでいるもの不動産ファンドは間違いなくアメリカの資本市場の産物です。ピーク時にはアメリカの不動産ファンドの規模は4.5兆米ドルに達し、不動産市場における巨大資本となりました。

その誕生について言えば、ここで時系列を 1960 年に戻す必要があります。当時、米国の不動産市場構造はまだ先ほど述べたものでした。連邦準備制度が 1958 年に利上げを開始したため、信用資本市場は逼迫しました。これにより、不動産のパフォーマンスが非常に悪化した 1960 年 4 月に米国は不況に陥りました。不動産市場を活性化したいのであれば、より広範な資金を呼び込む必要がある、と議会の誰かが指摘した。

では、何が不動産市場に資金を呼び込むのを妨げているのでしょうか?1 つのしきい値は、その不動産が交渉不可能であることです。言うまでもなく、家の売買がどれほど面倒であるかは誰もが知っています。もう一つの閾値は、単価が高すぎることです。ほとんどの人にとって、一生で買う最も高価なものは住宅であると推定されているため、一般の投資家は気軽に不動産に投資しません。

しかし、1960 年 9 月 14 日にアイゼンハワー大統領がタバコ税修正案に署名したとき、すべてが変わりました。この修正案には、不動産投資信託法と呼ばれる、タバコ産業とは何の関係もない不動産に関する要素が追加されました。

アメリカの紙幣には私物品が含まれることが多く、これは通常、両当事者間のゲームの名残です。この不動産投資信託法案の中核的な内容は、いわゆるＲＥＩＴ、リアル・エステート・インベストメント・トラストの略称、不動産投資信託ファンドを設立して不動産の証券化を図るというものでございます。

どういう意味ですか？みんなで要点を描き始めます！

この種のファンドは主に不動産関連資産に投資しており、投資家は少額の資金を投資するだけでファンドの収益が合法的に得られます。投資家に配布する必要があります。一緒に家を買うのと同じで、稼いだお金は山分けされますが、家を買うなどの煩わしさはなく、自由に行き来できると思いませんか。一般の不動産投資への参加を妨げる 2 つの欠点は、もはや問題ではありません。この法案の導入により、米国の不動産市場への投資に新たな章が開かれました。

米国に続き、欧州から中国を含むアジアまで少なくとも40カ国が同様の法的枠組みを相次いで導入し、REITが不動産投資の波に乗る基盤を確立した。

もちろん、最大かつ最もワイルドなプレーヤーは米国です。

この背後にいるのは誰ですか?

もちろん、この法案の成立に伴い、REIT を市場に投入する人々も必要になります。ここでは、最初の REIT ファンドを設立した人々について話します。トーマス・J・ブロイヒル、私たちは彼をブロイヒルと呼んでいました。シャオタン氏のいとこには、不動産投資信託法案の導入を推し進めた重要な議員であるジョエル・ブロイヒル氏がいる。シャオタンさんはこのいとこを通じて、この法案に最初に気づいた一人となった。

最初は誰もが遊び方を知りませんでしたが、それを聞いたXiaotangは、これは一生に一度の機会であり、何かをしなければならないと感じ、モデルなどのさまざまなモデルを検討しました。富裕層がハイエンドのプロジェクトに投資できるようにすることも考えましたが、私は付加価値を与えるために独自のコミュニティを構築したい中間層に焦点を当てることも考えました。最終的に、彼は不動産業界でこれまでに見たことのない、誰もが参加できる大量の商品を立ち上げることに決めました。そこで、Xiaotang は 1961 年に最初の REIT ファンドである American Realty Trust を設立しました。

初めてのことだったので、アメリカの隣に住んでいる人のほとんどは、最初はそれが何なのか知りませんでした。暁棠は宣伝のためにあらゆる場所で講演を始め、高速道路やウォール街にさえ看板を立てて宣伝し、REITが投資界に参入するのを助けた。彼は絶対的な創始者だった。

初期の探査と普及科学の後、不動産ファンド業界は 1990 年代からますます急速に発展してきました。2022年のピーク時には、米国全体のREITファンド運用規模は4兆5000億米ドルに達し、米国人口のほぼ半数がREITまたは関連資産に投資している。

この数字が本当に恐ろしいと言うのはなぜですか？なぜなら、昨年のデータから判断すると、米国の不動産市場全体の規模はわずか 3 兆 7,000 億ドルだったからです。

では、なぜ REIT はこれほど多くの資金を集めるのでしょうか?

なぜ不動産ファンドはこれほど人気が​​あるのでしょうか？

不動産ファンドは非常に人気があります✅1つは投資収益率が高く、税制上の優遇措置があるためです。19世紀にはすでにイギリスの経済学者デビッド・リチャードが「地代理論」を発見し、提唱しました。

この理論から、不動産は継続的にキャッシュフローを生み出すことができるのが大きな特徴であることがわかります。そして、先ほども言いましたが、REIT の収益の 90% は投資家に直接分配しなければならないと法律で定められています。これが標準的なドル箱です。

すべての株が配当金を支払うわけではなく、先物などはまったく配当金を支払わないことを知っておく必要があります。）は安定した金利収入が得られますが、満期を待っていれば元本が値上がりする余地はほとんどありませんが、REITが保有する不動産は依然として値上がりします。

REITの税制上のメリットについてお話しましょう。最も重要なことは、法人税を支払う必要がないことです。株式配当のほとんどは企業の税引後利益から抽出されたお金であり、REITとはまったく比較にならないことを知っておく必要があります。アクティブREITの平均年間リターンは10.6%に達する可能性があると計算した人もいます。

さらに、投資家が受け取る現金収入には税金控除もあり、非常に満足です。

不動産ファンドが人気の 2 つ目の理由は、不動産市場のあらゆる側面をカバーするさまざまな遊び方ができることです。米国における規制の自由化が進むにつれ、REIT が投資できる不動産の種類はますます多様化しています。たとえば、米国は 1999 年に REIT 近代法を公布し、REIT が投資できる分野をさらに自由化しました。 。

そのため、過去60年にわたり、ショッピングモールから映画館、病院、データセンター、農業などに至るまで、20種類以上の不動産特化型REITが開発されてきました。不動産REIT。結局のところ、土地がまったくなくても成り立つ産業はあるのでしょうか?

これにより、新しい産業への参加を希望する多くの投資家に、比較的安定した柔軟な投資機会が与えられます。たとえば、流行が始まった当初は電子商取引が非常に人気があったため、電子商取引の倉庫に関連するREITも人気になりました。過去2年間でAIが注目を集めたため、データセンター不動産に関連したREITがすぐに人気を奪いました。脚光を浴びる。さらに、米国は 1986 年に税制改革法を制定し、不動産ファンドに第三者を迂回して直接運営する権利を与え、REIT に収益をもたらす余地を与えました。

不動産ファンドの人気が高まっている3つ目の理由は、敷居がどんどん下がっていることです。かつては専門の証券会社を経由する必要があり、決済や価格設定には一定のサイクルがあったが、1990年代以降はREITが次々と上場され、株式の売買と同じように手軽に参加できるようになった。小規模な個人投資家であろうと、年金基金などの大規模な資金提供者であろうと、彼らは皆、市場に参入することに意欲を持っています。

不動産ファンドのメリットとデメリットは何ですか？

ブラックストーンからKKRまで世界最大手のファンドを見てみると、不動産ファンドに触れたことのない人はほとんどいないでしょう。 私たちは「世界のプライベートエクイティの王」であるだけでなく、「不動産の王」でもあるブラックストーンについて話しましょう。

世界初の1兆ドル規模のオルタナティブ資産ファンドとして、ブラックストーンは不動産、プライベートエクイティ、ヘッジファンド、クレジットおよび保険を含む4つの事業を展開している。最も大きな割合を占めるのは不動産だ。

中国国内を含め、上海の長泰広場などの不動産も取得し、多くのプロジェクトに参加している。

ここで、代替資産とは何ですか?という質問があるかもしれません。これは、取引が容易な株式や債券などのいわゆる伝統的な資産と比較されます。

オルタナティブ資産は一般に比較的流動性が低く、プライベートエクイティ、不動産、原材料、さらにはスポーツカー、美術品、赤ワインなども含まれます。

では、REITのような不動産ファンドは不動産市場に何をもたらすことができるのでしょうか?

まずはこのメリットについてお話しましょう。まず、不動産はもはや大企業や富裕層だけのものではなく、小規模投資家も不動産開発のシェアを得ることができます。その過程で、不動産業界の資金源拡大にも貢献した。

第二に、危機の際に市場を安定させるのに役立ちます。たとえば、冒頭で話したこの不動産ファンド危機の波の主役の一人であるスターウッドは、米国の貯蓄貸付危機の際に銀行「サンダー」グループからアパートの建物を引き継ぐことから最初にスタートした。 1980年代から1990年代にかけて低価格で販売されました。もう 1 つのケースは、1985 年に設立されたブラックストーンです。ブラックストーンは最初にプライベート・エクイティに重点を置き、1991 年になって初めて不動産に手を出し始めました。当時、ブラックストーンは債務不履行となった住宅を大量に購入しました。買収により危機下でも住宅価格が安定し、もちろん彼ら自身も多額の利益を得た。それ以来、不動産はブラックストーンの最大のビジネスとなった。

第三に、新興産業・新興地域の成長を加速することです。以前にも述べたように、ある業界が人気になると、その業界には人気になるのを待っている REIT が存在し、実際にこれらの業界が関連インフラを迅速に確立し、開発を加速するのに役立つ社会資金が集まります。さらに、参加して引き継いでくれる資本関係者が存在するため、より多くの開発者が新しいプロジェクトに積極的に投資するようになるでしょう。

REITはなぜ転覆するのか？

REITは良いと先ほど言いましたが、あまり遊びすぎると、今のアメリカの不動産ファンドの危機も含めてトラブルが起きます。まず、これらの REIT トレーダーやスポンサーがさまざまな管理手数料や手数料を請求することでどのように収益を上げているかについて話しましょう。運用不動産のボリュームに基づいて徴収されるものもあれば、収入に基づいて徴収されるものもあり、それらの合計はファンドの収入のほぼ6％から9％に達するというデータがあります。

したがって、これらのファンドにとって、より多くのお金を稼ぎたい場合は、できるだけ多くの資本を集めて、良い不動産を購入する必要があります。

過剰なREITが大金を持って不動産に流入すると、最も直接的な結果は住宅の争奪戦となり、同時に住宅価格を人為的に押し上げることだ。この写真を見てください。これは商業用住宅の価格指数です。疫病が発生した後、誰もオフィスに行かなくなったとき、商業用住宅の価格指数は依然として高騰していたことを想像できますか。それは無理ですか？

これは、資本を伴う大量のREITの流入と切り離すことができないが、同時に、大規模な土地所有者である不動産ファンドは小規模なテナントよりも明らかに強いため、市場はますます一般のテナントを活用できなくなるだろう。国連は2019年にブラックストーンが金融危機後にデフォルトした不動産を大量に購入した後、家賃が大幅に上昇し、多くのテナントを追い出したとする報告書を発表した。

危機はどのようにして生まれるのでしょうか？

現在の危機にもう一度焦点を当ててみましょう。この危機の原因に焦点を当てましょう。最初の主人公はブラックストーンです。金融危機後、ブラックストーンは不動産時代の恩恵を受け、2017 年に不動産ファンド BREIT を設立しました。，当時、米国の不動産は強気市場にあり、金利は依然として歴史的な低水準にありました。

不動産に携わりたいと考えている人はたくさんいます。ブラックストーンのBREITの位置付けは、単に一般人が商業用不動産に参加できるようにするというものであり、その利点は敷居が低く、わずか2,500ドルでゲームに参加できることです。市場には上場していませんが、ブラックストーンの強力な強みに依存して、あらゆる規模のさまざまな証券会社に分配できます。また、BREIT は他の REIT と比較して、さまざまな費用が比較的低く、同時に高配当を約束しています。過去数年間のパフォーマンスからすると、その割合は 10% を超える可能性があります。そのため、BREITは上場するとすぐに人気が高まり、ピーク時には毎月30億ドルの資金が流入する規模に達しました。

同社は米国最大の不動産購入者となり、2021年にはブラックストーンの管理手数料が最大18億米ドルに上る。

しかし、速く登れば登るほど、落ちるのが激しくなるとは予想していませんでした。2022年に米国は利上げを開始し、誰もが資本コストを上昇させるだろうが、同時に商業用不動産は存続できなくなるだろうし、投資家は資金を引き出そうとするだろうし、ブラックストーンはパニックに陥っている。 。これまでこれほど寛大な配当を行ってきた新興ファンドだが、実際の主な資金源は不動産から得た資金ではなく、新たな投資家からの継続的な資金流入であるため、ブラックストーンが懸念しているのは資金の撤退だけではない。新たな投資も枯渇し始めている。

さらに、BREIT が管理する不動産は流動性が低いだけでなく、価値も縮小しています。同時に、ブラックストーンは投資プロセス中にレバレッジを高め、利息の支払いに圧力をかけられています。そのため、ブラックストーン全体のキャッシュフローは急いでいます。そして2022年11月には、償還額を毎月投資家の資産の2％まで、四半期ごとに5％以下に制限し始めると発表した。そのような制限があっても、依然として150億米ドルがBREITから流出している。 15ヶ月。

その後、不動産配当の最後の波で恩恵を受けたKKRや他のファンド会社も資本逃避と現金引き出しの制限を経験した。ブラックストーンは今年3月に制限を終了したが、スターウッドが5月に償還制限を提案した後、不動産ファンド全体の資金逃避が再び加速し始めており、今年の全体規模は165億ドルに達すると予想されている。

米国の不動産市場、主に商業用住宅市場には改善の兆しはなく、投資家が過去の狂気の状態に戻る可能性は低い。この血は今後も流れ続けるだろう。

バフェット氏は、潮が引いたときにのみ、誰が裸で泳いでいるかがわかると述べた。不動産ファンド市場全体は、狂気のトレンドを経て、真のバランスを見出し始めたのかもしれない。

緩い規制と法的刺激により、米国の不動産市場と巨大資本が急速に発展し、実業界の需要との不均衡が生じています。資本が貪欲から逃れられないのと同じように、危機は避けられないのかもしれない。この不動産ファンド危機についてどう思いますか? コメントで教えてください。

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