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「Use uma perspectiva de negócios para decifrar as mudanças mundiais」

Este é o "Melhor Detetive Comercial" nº 1 122vídeos

REITs, ou como os chamamosOs fundos imobiliários são definitivamente um produto do mercado de capitais americano. No seu auge, a escala dos fundos imobiliários nos Estados Unidos atingiu 4,5 trilhões de dólares, tornando-os um gigante do capital no mercado imobiliário!

Falando do seu nascimento, temos aqui que recuar a linha do tempo até 1960. Nessa altura, a estrutura do mercado imobiliário dos EUA ainda era a que acabámos de mencionar. Como a Reserva Federal começou a aumentar as taxas de juro em 1958, o mercado de capitais de crédito tornou-se mais restrito. significativamente, isto fez com que os Estados Unidos entrassem em recessão em Abril de 1960, quando o desempenho do sector imobiliário era muito fraco. Alguém no Congresso salientou que o mercado imobiliário é muito mau porque há poucos intervenientes e apenas os grandes intervenientes podem entrar no mercado. Se quisermos revigorar o mercado imobiliário, temos de atrair uma gama mais ampla de dinheiro.

Então, o que impede o mercado imobiliário de atrair dinheiro?Um limite é que a propriedade não seja negociável.Escusado será dizer que todos sabem como é problemático comprar e vender uma casa.Outro limite é que o preço unitário seja muito alto.Estima-se que, para a maioria das pessoas, a coisa mais cara que comprarão na vida será uma casa, por isso os investidores comuns não investirão casualmente em imóveis.

No entanto,Tudo mudou quando o presidente Eisenhower assinou a Emenda ao Imposto sobre o Tabaco em 14 de setembro de 1960. Essa emenda adicionou um componente imobiliário que nada tinha a ver com a indústria do tabaco, chamado Lei de Fideicomisso de Investimento Imobiliário.

As notas americanas geralmente contêm bens privados, o que geralmente é o resquício do jogo entre as duas partes. O conteúdo central deste projeto de lei de investimento imobiliário é securitizar imóveis através do estabelecimento dos chamados REITs, a abreviatura de Real Estate Investment Trust, fundos fiduciários de investimento imobiliário.

Qual é o significado? Todos começam a desenhar os pontos-chave!

Este tipo de fundo investe principalmente EM activos imobiliários.Os investidores não precisam de gerir a parte imobiliária.Eles só precisam investir UMA Pequena quantidade de dinheiro para participar neste Tipo de Fundo. devem ser distribuídos aos investidores.É semelhante a comprar uma casa juntos, e o dinheiro que você ganha será compartilhado com você, mas você não precisa se preocupar com problemas como comprar uma casa e pode ir e vir livremente. as duas deficiências que impedem o público de participar no investimento imobiliário já não são um problema. A introdução deste projeto de lei abriu um novo capítulo no investimento no mercado imobiliário dos EUA.

Depois dos Estados Unidos, pelo menos 40 países, da Europa à Ásia, incluindo a China, introduziram sucessivamente quadros jurídicos semelhantes, estabelecendo uma base para os REIT aproveitarem a onda do investimento imobiliário.

Claro, o maior e mais selvagem jogador são os Estados Unidos!

Quem está por trás disso?

Com a fundação do projeto de lei, é claro, também precisamos de pessoas para trazer os REITs para o mercado. Aqui falamos sobre as pessoas que estabeleceram o primeiro fundo REITs:Thomas J. Broyhill, nós o chamávamos de Broyhill. Xiaotang tem um primo, Joel Broyhill, que é um importante membro do Congresso que pressionou pela introdução do projeto de lei de fundos de investimento imobiliário.Através desse primo, Xiaotang se tornou uma das primeiras pessoas a perceber a conta.

No início, nem todos sabiam jogar, mas quando Xiaotang ouviu falar disso, sentiu que esta era uma oportunidade única na vida e que algo deveria ser feito. Ele considerou uma variedade de modelos, como um modelo. para pessoas ricas investirem em projetos de alto padrão, assim como pensei em focar na classe média que deseja construir suas próprias comunidades para agregar valor.No final, ele decidiu lançar um produto de massa que nunca havia sido visto no setor imobiliário e do qual todos pudessem participar. Assim, em 1961, Xiaotang estabeleceu o primeiro fundo REIT: American Realty Trust.

Por ser o primeiro, a maioria das pessoas que moravam ao lado nos Estados Unidos não sabiam o que era a princípio. Para promover, Xiaotang começou a dar palestras em todos os lugares e a colocar outdoors nas rodovias e até em Wall Street. Ele se concentrou nos jovens para promover e ajudou os REITs a entrar no círculo de investimentos.

Após a exploração inicial e a ciência popular, a indústria de fundos imobiliários tem se desenvolvido cada vez mais rápido desde a década de 1990.No seu pico em 2022, a escala global de gestão de fundos REIT nos Estados Unidos atingirá 4,5 biliões de dólares, e quase metade da população dos EUA está a investir em REIT ou activos relacionados.

Para dizer que esse número é realmente assustador, por que você diz isso? Porque, a julgar pelos dados do ano passado, o tamanho de todo o mercado imobiliário dos EUA foi de apenas 3,7 biliões de dólares.

Então, por que os REITs atraem tanto dinheiro?

Por que os fundos imobiliários são tão populares?

Os fundos imobiliários são muito populares, ✅Uma delas é porque os retornos do investimento são elevados e há vantagens fiscais.Já no século XIX, o economista britânico David Richardo descobriu e propôs a "teoria da renda da terra".

A partir dessa teoria, podemos ver que uma característica importante do setor imobiliário é que ele pode criar continuamente fluxo de caixa. E como acabei de dizer, a lei estipula que 90% da receita dos REITs deve ser distribuída diretamente aos investidores. Esta é a vaca leiteira padrão!

Você deve saber que nem todas as ações pagarão dividendos, e os futuros e assim por diante não pagarão nenhum dividendo. Os títulos que apresentamos em um artigo anterior ().) tem uma receita de juros estável, mas se você esperar pelo vencimento, há pouco espaço para valorização do principal, mas os imóveis detidos por REITs ainda irão valorizar.

Vamos falar sobre os benefícios fiscais dos REITs. O mais importante é que não há necessidade de pagar imposto sobre as sociedades. Você deve saber que a maioria dos dividendos em ações é dinheiro extraído do lucro líquido da empresa, o que é absolutamente incomparável com os REITs. Alguém calculou que o retorno médio anual dos REITs ativos pode chegar a 10,6%.

Além disso, os rendimentos em dinheiro recebidos pelos investidores também vêm acompanhados de algumas deduções fiscais, o que o torna muito satisfatório!

A segunda razão pela qual os fundos imobiliários são tão populares é que eles têm muitas formas de jogar, cobrindo todos os aspectos do mercado imobiliário.À medida que as regulamentações nos Estados Unidos continuam a liberalizar, os tipos de propriedades em que os REITs podem investir tornaram-se cada vez mais diversificados. Por exemplo, os Estados Unidos promulgaram a Lei Moderna dos REITs em 1999, que liberalizou ainda mais as áreas em que os REITs podem investir. .

Portanto, nos últimos 60 anos, mais de 20 tipos de REITs voltados para o setor imobiliário foram desenvolvidos, de shopping centers a cinemas, hospitais, data centers, agricultura, etc. REITs imobiliários.Afinal, qual indústria pode viver sem terra?

Isto dá a muitos investidores que desejam participar em novas indústrias uma oportunidade de investimento relativamente estável e flexível. Por exemplo, quando a epidemia começou, o comércio eletrônico era muito popular, então os REITs relacionados a armazéns de comércio eletrônico também se tornaram populares. Nos últimos dois anos, a IA tem estado em alta, então os REITs relacionados a imóveis de data centers roubaram imediatamente o mercado. ribalta. Além disso, os Estados Unidos promulgaram a lei de reforma fiscal em 1986, que também deu aos fundos imobiliários o direito de contornar terceiros e operar directamente. Isto deu aos REIT mais espaço para ganhar dinheiro.

A terceira razão pela qual os fundos imobiliários estão se tornando cada vez mais populares é que o limite está cada vez mais baixo.No passado, era necessário passar por corretores especializados e havia certos ciclos de liquidação e preços. Desde a década de 1990, os REITs foram listados um após o outro, tornando a participação em REITs tão conveniente quanto comprar e vender ações. sejam mais investidores, sejam pequenos investidores de varejo ou grandes financiadores, como fundos de pensão, todos estão dispostos a entrar no mercado.

Quais são os prós e os contras dos fundos imobiliários?

Olhando para os maiores fundos do mundo hoje, do Blackstone ao KKR, quase não há nenhum que não tenha tocado em fundos imobiliários. nósFalemos da Blackstone, que não é apenas o “Rei do Private Equity Global”, mas também o “Rei do Imobiliário”.

Sendo o primeiro fundo de activos alternativos de um bilião de dólares do mundo, a Blackstone tem quatro negócios, incluindo imobiliário, private equity, fundos de cobertura e crédito e seguros, dos quais a maior proporção é imobiliária.

Inclusive na China, eles também adquiriram imóveis como o Changtai Plaza em Xangai e participaram de diversos projetos.

Você pode ter dúvidas aqui: o que são ativos alternativos? Isto é comparado aos chamados ativos tradicionais, como ações e títulos, que são fáceis de negociar.

Os activos alternativos são geralmente relativamente ilíquidos, incluindo capitais privados, imóveis, matérias-primas e até carros desportivos, arte e vinho tinto.

Então, o que os fundos imobiliários como os REITs podem trazer para o mercado imobiliário?

Vamos falar sobre esse benefício primeiro.Em primeiro lugar, o imobiliário já não é exclusivo das grandes empresas e das pessoas ricas, e os pequenos investidores também podem obter uma parte do desenvolvimento imobiliário.No processo, também ajudou o setor imobiliário a expandir as suas fontes de financiamento.

Em segundo lugar, pode ajudar a estabilizar o mercado em tempos de crise,Por exemplo, a Starwood, uma das protagonistas desta onda de crise dos fundos imobiliários de que falámos no início, começou por adquirir edifícios de apartamentos a um grupo de “trovões” bancários durante a crise de poupança e empréstimos nos Estados Unidos. a preços baixos nas décadas de 1980 e 1990. Outro caso é o da Blackstone. Fundada em 1985, a Blackstone se concentrou inicialmente em private equity e só começou a atuar no setor imobiliário em 1991. A crise financeira tornou-se um ponto de viragem importante para a Blackstone. Naquela época, a Blackstone comprou um grande número de moradias inadimplentes por preços baixos. preços devido à sua aquisição estabilizou os preços da habitação durante a crise e, claro, eles próprios também ganharam muito dinheiro. Desde então, o setor imobiliário tornou-se o maior negócio da Blackstone.

Terceiro, é acelerar o crescimento das indústrias e regiões emergentes.Como dissemos antes, se uma indústria se tornar popular, haverá REITs nessa indústria à espera de se tornarem populares. Isto atrai, na verdade, fundos sociais para ajudar estas indústrias a estabelecer rapidamente infra-estruturas relevantes e a acelerar o desenvolvimento. Além disso, porque existem tais partes de capital dispostas a participar e assumir o controlo, mais promotores estarão dispostos a investir em novos projectos.

Por que os REITs são derrubados?

Acabei de dizer que os REIT são bons, mas se jogarem demasiado, surgirão problemas, incluindo a actual crise dos fundos imobiliários nos Estados Unidos.Vamos primeiro falar sobre como esses comerciantes ou patrocinadores de REIT ganham dinheiro cobrando várias taxas de administração e manuseio.Alguns são arrecadados com base no volume de imóveis sob gestão e outros são arrecadados com base na receita. Existem muitos nomes. Os dados mostram que a soma deles é de quase 6% a 9% da receita do fundo.

Então para esses fundos, se quiserem ganhar mais dinheiro, precisam atrair o máximo de capital possível e comprar bons imóveis.

Quando quantidades excessivas de REIT são despejadas em imóveis com muito dinheiro, o resultado mais direto é que competirão pela habitação e, ao mesmo tempo, aumentarão artificialmente os preços da habitação.Basta olhar para esta foto, que é o índice de preços das moradias comerciais. Você pode imaginar que depois do início da epidemia, quando ninguém mais ia ao escritório, o índice de preços das moradias comerciais ainda estava subindo. não é razoável?

Isto é inseparável do influxo de grandes quantidades de REIT com capital. Ao mesmo tempo, os fundos imobiliários, como grandes proprietários de terras, são definitivamente mais fortes do que os pequenos inquilinos, o que fará com que o mercado cada vez mais não tire partido dos inquilinos comuns.As Nações Unidas emitiram um relatório em 2019 afirmando que depois de a Blackstone ter comprado um grande número de propriedades inadimplentes após a crise financeira, os aluguéis aumentaram significativamente e afastaram muitos inquilinos.

Como surge uma crise?

Vamos nos concentrar novamente na crise atual. Vamos nos concentrar nas causas desta crise.O primeiro protagonista é Blackstone Após a crise financeira, Blackstone, que colheu os dividendos da era imobiliária, criou um fundo imobiliário BREIT em 2017.，Naquela época, o mercado imobiliário dos EUA estava em alta e as taxas de juros ainda estavam em níveis historicamente baixos.

Muitas pessoas querem se envolver no setor imobiliário.O posicionamento do BREIT da Blackstone é simplesmente permitir que pessoas comuns participem de imóveis comerciais. Sua vantagem é que o limite é baixo e você pode entrar no jogo com apenas US$ 2.500.Embora não esteja cotado no mercado, conta com a forte força da Blackstone para distribuir a várias corretoras de todos os tamanhos. Em comparação com outros REITs, várias despesas são relativamente baixas. Ao mesmo tempo, o BREIT promete dividendos elevados e reivindica rendimentos anuais. do seu desempenho nos últimos anos a taxa pode ultrapassar 10%.Portanto, o BREIT tornou-se muito popular assim que foi listado. Em apenas 5 anos, atingiu uma escala de US$ 116 bilhões. No seu pico, poderia ter uma entrada de US$ 3 bilhões todos os meses.

Tornou-se o maior comprador de imóveis nos Estados Unidos, elevando as taxas de administração da Blackstone para até US$ 1,8 bilhão em 2021.

Mas não esperava que quanto mais rápido subisse, mais forte caísse.Em 2022, os Estados Unidos começarão a aumentar as taxas de juros e os custos de capital de todos aumentarão. Ao mesmo tempo, os imóveis comerciais não terão um bom desempenho. Neste momento, os investidores vão querer sacar o seu dinheiro e a Blackstone está em pânico. .Por ser um fundo novo, com dividendos tão generosos antes, a principal fonte de caixa é, na verdade, a entrada contínua de recursos de novos investidores, e não o dinheiro ganho com imóveis. Portanto, o que preocupa a Blackstone não é apenas a retirada de dinheiro, mas. também o investimento. Novos financiamentos também estão começando a secar.

Além disso, as propriedades geridas pela BREIT não só têm fraca liquidez, como também estão a diminuir de valor. Ao mesmo tempo, a Blackstone aumentou a alavancagem durante o processo de investimento e está sob pressão para pagar juros. e anunciou em novembro de 2022 que começará a limitar os resgates. Os resgates podem ser de apenas 2% dos ativos dos investidores por mês e não mais do que 5% por trimestre. Mesmo com tais restrições, US$ 15 bilhões ainda saíram do BREIT. 15 meses.

Depois disso, a KKR e outras empresas de fundos que beneficiaram da última vaga de dividendos imobiliários também sofreram fuga de capitais e restringiram levantamentos de dinheiro. Embora a Blackstone tenha encerrado suas restrições em março deste ano, depois que a Starwood propôs restrições de resgate em maio,A fuga de fundos de todo o fundo imobiliário começou a acelerar novamente e a escala global deverá atingir 16,5 mil milhões de dólares este ano.

O mercado imobiliário dos EUA, principalmente o mercado imobiliário comercial, não mostra sinais de melhoria e é pouco provável que os investidores regressem à loucura do passado.

Buffett disse que só quando a maré baixa você sabe quem está nadando nu. Todo o mercado de fundos imobiliários pode ter começado a encontrar um verdadeiro equilíbrio depois de passar por uma tendência maluca.

Regulamentações flexíveis e estímulos legislativos provocaram o rápido desenvolvimento do mercado imobiliário dos EUA e o enorme capital, o que contribuiu para o desequilíbrio com a procura real da indústria.A crise pode ser inevitável, tal como o capital nunca poderá escapar à ganância. O que você acha dessa crise dos fundos imobiliários? Deixe-me saber nos comentários.

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