uutiset

「Käytä liiketoimintanäkökulmaa maailman muutosten tulkitsemiseen」

Tämä on paras kaupallinen etsivä nro 1 122videoita

REITit tai kuten me niitä kutsummeKiinteistörahastot ovat ehdottomasti amerikkalaisten pääomamarkkinoiden tuote Huipussaan Yhdysvaltojen kiinteistörahastojen mittakaava oli 4,5 biljoonaa Yhdysvaltain dollaria, mikä teki niistä kiinteistömarkkinoiden pääomaherran.

Sen syntymästä puhuttaessa meidän on vedettävä aikajana takaisin vuoteen 1960. Tuolloin Yhdysvaltain kiinteistömarkkinoiden rakenne oli vielä se, mitä juuri mainitsimme. Koska Federal Reserve alkoi nostaa korkoja vuonna 1958, luottopääomamarkkinat kiristyivät Tämä johti merkittävästi Yhdysvaltojen taantumaan huhtikuussa 1960, jolloin kiinteistöjen suorituskyky oli erittäin heikko. Joku kongressissa huomautti, että kiinteistömarkkinat ovat liian huonot, koska toimijoita on liian vähän ja vain suuret toimijat pääsevät markkinoille.

Mikä sitten estää kiinteistömarkkinoita houkuttelemasta rahaa?Yksi kynnys on, että kiinteistö ei ole neuvoteltavissa.Tarpeetonta sanoa, että kaikki tietävät, kuinka hankalaa on ostaa ja myydä talo.Toinen kynnys on liian korkea yksikköhinta.On arvioitu, että useimmille ihmisille kallein asia, jonka he ostavat elämänsä aikana, on asunto, joten tavalliset sijoittajat eivät sijoita kiinteistöihin satunnaisesti.

Kuitenkin,Kaikki muuttui, kun presidentti Eisenhower allekirjoitti tupakkaveron muutoksen 14. syyskuuta 1960. Tämä muutos lisäsi kiinteistökomponentin, jolla ei ollut mitään tekemistä tupakkateollisuuden kanssa, nimeltään Real Estate Investment Trust Act.

Amerikkalaiset laskut sisältävät usein yksityistavaraa, joka on yleensä jäännös osapuolten välisestä pelistä. Tämän kiinteistösijoitusrahastolain ydinsisältö on kiinteistöjen arvopaperistaminen perustamalla niin sanottuja REIT-rahastoja, lyhenne sanoista Real Estate Investment Trust, kiinteistösijoitusrahastot.

Mitä se tarkoittaa? Kaikki alkavat piirtää avainkohtia!

Tämäntyyppinen rahasto sijoittaa pääasiassa kiinteistöihin liittyviin varoihin. Heidän tarvitsee sijoittaa vain pieni määrä rahaa osallistuakseen tähän rahastoon on jaettava sijoittajille.Se on samanlaista kuin asunnon ostaminen yhdessä, ja ansaitsemasi rahat jaetaan kanssasi, mutta sinun ei tarvitse huolehtia ongelmista, kuten talon ostamisesta, ja voit tulla ja mennä vapaasti Kaksi puutetta, jotka estävät yleisöä osallistumasta kiinteistösijoittamiseen, eivät ole enää ongelma. Tämän lakiesityksen esittely on avannut uuden luvun sijoittamisessa Yhdysvaltain kiinteistömarkkinoilla.

Yhdysvaltojen jälkeen vähintään 40 maata Euroopasta Aasiaan, mukaan lukien Kiina, ovat ottaneet peräkkäin käyttöön samanlaisia ​​oikeudellisia puitteita, jotka ovat luoneet perustan REIT-yhtiöille kiinteistösijoitusten aallolle.

Tietenkin suurin ja villein pelaaja on Yhdysvallat!

Kuka on tämän takana?

Lakiehdotuksen pohjalta tarvitsemme tietysti myös ihmisiä tuomaan REIT:t markkinoille. Tässä puhutaan ihmisistä, jotka perustivat ensimmäisen REIT-rahaston:Thomas J. Broyhill, kutsuimme häntä Broyhilliksi. Xiaotangilla on serkku Joel Broyhill, joka on tärkeä kongressin jäsen, joka vaati kiinteistösijoitusrahastolain käyttöönottoa.Tämän serkun kautta Xiaotangista tuli yksi ensimmäisistä, jotka huomasivat laskun.

Aluksi kaikki eivät tienneet, miten pelata, mutta kun Xiaotang kuuli siitä, hänestä tuntui, että tämä oli kerran elämässä mahdollisuus ja jotain on tehtävä. Hän harkitsi erilaisia ​​​​malleja, kuten mallia varakkaille investoimaan huippuprojekteihin, sekä olen ajatellut keskittymistä keskiluokkaan, joka haluaa rakentaa omia yhteisöjä tuodakseen lisäarvoa.Lopulta hän päätti tuoda markkinoille massatuotteen, jota ei ollut koskaan nähty kiinteistöalalla ja johon kaikki voivat osallistua. Joten vuonna 1961 Xiaotang perusti ensimmäisen REIT-rahaston: American Realty Trustin.

Koska se oli ensimmäinen, useimmat naapurissa Yhdysvalloissa asuvat ihmiset eivät aluksi tienneet, mitä se oli. Edistääkseen Xiaotang alkoi pitää luentoja kaikkialla ja pystytti mainostauluja moottoriteille ja jopa Wall Streetille. Hän keskittyi nuorten edistämiseen, ja hän auttoi REIT:itä murtautumaan alan ehdoton perustaja.

Alkuselvityksen ja populaaritieteen jälkeen kiinteistörahastoala on kehittynyt yhä nopeammin 1990-luvulta lähtien.Vuoden 2022 huipussaan REIT-rahastojen hallinnointiaste Yhdysvalloissa nousee 4,5 biljoonaan dollariin, ja lähes puolet Yhdysvaltain väestöstä sijoittaa REIT-rahastoihin tai niihin liittyviin varoihin.

Miksi sanot tämän numeron olevan todella pelottava? Koska viime vuoden tiedoista päätellen koko Yhdysvaltain kiinteistömarkkinoiden koko oli vain 3,7 biljoonaa dollaria.

Joten miksi REITit houkuttelevat niin paljon rahaa?

Miksi kiinteistörahastot ovat niin suosittuja?

Kiinteistörahastot ovat erittäin suosittuja,✅Yksi johtuu siitä, että sijoitusten tuotto on korkea ja siellä on veroetuja.Brittiekonomisti David Richardo löysi jo 1800-luvulla "maanvuokrateorian" ja ehdotti sitä.

Tästä teoriasta voimme nähdä, että kiinteistöjen tärkein ominaisuus on, että se voi jatkuvasti luoda kassavirtaa. Ja kuten juuri sanoin, laki määrää, että 90% REIT:n tuloista on jaettava suoraan sijoittajille. Tämä on tavallinen Cash Cow!

Sinun on tiedettävä, että kaikki osakkeet eivät maksa osinkoja, ja futuurit ja niin edelleen eivät maksa lainkaan osinkoja. Joukkovelkakirjat, jotka esittelimme edellisessä artikkelissa (.) on vakaat korkotulot, mutta jos odotat erääntymistä, pääoman arvonnousulle on vähän tilaa, mutta REIT:ien hallussa olevat kiinteistöt arvostavat silti.

Puhutaan REIT:n veroeduista. Tärkein niistä on, että yhtiöveroa ei tarvitse maksaa. Sinun on tiedettävä, että suurin osa osakeosingoista on rahaa, joka on saatu yrityksen verojen jälkeisistä tuloista, mikä on täysin vertaansa vailla REITin kanssa. Joku on laskenut, että aktiivisten REIT:ien keskimääräinen vuosituotto voi olla 10,6 %.

Lisäksi sijoittajien saamiin käteistuloihin liittyy myös joitain verovähennyksiä, mikä tekee siitä erittäin tyydyttävää!

Toinen syy, miksi kiinteistörahastot ovat niin suosittuja, on se, että niillä on monia tapoja pelata, jotka kattavat kaikki kiinteistömarkkinoiden osa-alueet.Yhdysvaltojen sääntelyn vapauttamisen jatkuessa kiinteistötyypit, joihin REIT:t voivat sijoittaa, ovat muuttuneet yhä monipuolisemmiksi. Esimerkiksi Yhdysvallat julkaisi REITs Modern Act -lain vuonna 1999, joka vapautti entisestään alueita, joihin REIT:t voivat sijoittaa. .

Siksi viimeisten 60 vuoden aikana on kehitetty yli 20 erilaista kiinteistölähtöistä REIT-tyyppiä ostoskeskuksista elokuvateattereihin, sairaaloihin, datakeskuksiin, maatalouteen jne. Pohjimmiltaan mitä tahansa suosittua alaa seuraa toimialaan liittyvä kiinteistöjen REITs.Loppujen lopuksi mikä teollisuus pärjää ilman maata?

Tämä antaa monelle sijoittajalle, joka haluaa osallistua uusille toimialoille, suhteellisen vakaan ja joustavan sijoitusmahdollisuuden. Esimerkiksi epidemian alkaessa sähköinen kaupankäynti oli erittäin suosittua, joten myös verkkokaupan varastoihin liittyvät REITit ovat olleet suosittuja Viimeisen kahden vuoden aikana tekoäly on ollut kuuma, joten datakeskuskiinteistöihin liittyvät REIT:t varastivat sen parrasvaloihin. Lisäksi Yhdysvallat sääti verouudistuslain vuonna 1986, joka antoi kiinteistörahastoille oikeuden ohittaa kolmannet osapuolet ja toimia suoraan. Tämä antoi REITille enemmän tilaa tehdä rahaa.

Kolmas syy siihen, miksi kiinteistörahastoista on tulossa yhä suositumpia, on kynnys laskea koko ajan.Aiemmin piti käydä erikoistuneiden välittäjien kautta, ja 1990-luvulta lähtien REIT:t on listattu yksi toisensa jälkeen, mikä tekee REIT:ihin osallistumisesta yhtä kätevää kuin osakkeiden ostaminen ja myyminen olla enemmän sijoittajia, olivatpa he pieniä vähittäissijoittajia tai suuria rahoittajia, kuten eläkerahastoja, he kaikki ovat valmiita tulemaan markkinoille.

Mitkä ovat kiinteistörahastojen edut ja haitat?

Kun tarkastellaan tämän päivän maailman suurimpia rahastoja Blackstonesta KKR:ään, lähes yksikään ei ole koskenut kiinteistörahastoihin. mePuhutaanpa Blackstonesta, joka ei ole vain "Global Private Equity" -kuningas, vaan myös "King of Real Estate".

Maailman ensimmäisenä biljoonan dollarin vaihtoehtoisena sijoitusrahastona Blackstonella on neljä liiketoimintaa, mukaan lukien kiinteistöt, pääomasijoitusrahastot, hedge-rahastot sekä luotto- ja vakuutusyhtiöt, joista suurin osa on kiinteistöjä.

Kiinassa he ovat myös hankkineet kiinteistöjä, kuten Changtai Plazan Shanghaissa, ja osallistuneet moniin projekteihin.

Sinulla voi olla täällä kysymyksiä, mitä ovat vaihtoehtoiset omaisuuserät? Tätä verrataan niin sanottuihin perinteisiin omaisuuseriin, kuten osakkeisiin ja joukkovelkakirjoihin, joilla on helppo käydä kauppaa.

Vaihtoehtoiset varat ovat yleensä suhteellisen epälikvidejä, mukaan lukien pääomasijoitukset, kiinteistöt, raaka-aineet ja jopa urheiluautot, taide ja punaviini.

Mitä REIT-rahastojen kaltaiset kiinteistörahastot voivat tuoda kiinteistömarkkinoille?

Puhutaanpa ensin tästä edusta.Ensinnäkin kiinteistöt eivät ole enää vain suuryritysten ja varakkaiden ihmisten ulottuvilla, ja myös piensijoittajat voivat saada osuuden kiinteistökehityksestä.Samalla se auttoi myös kiinteistöalaa laajentamaan rahoituslähteitään.

Toiseksi se voi auttaa vakauttamaan markkinoita kriisiaikoina,Esimerkiksi Starwood, yksi tämän kiinteistörahastokriisin aallon päähenkilöistä, josta puhuimme alussa, aloitti ensin ottamalla asuinrakennukset haltuunsa pankkien "ukkosen" ryhmältä Yhdysvaltain säästö- ja lainakriisin aikana. alhaisilla hinnoilla 1980- ja 1990-luvuilla. Toinen tapaus on Blackstone Vuonna 1985 perustettu Blackstone keskittyi ensin pääomasijoittamiseen ja alkoi koskea kiinteistöihin vasta vuonna 1991. Talouskriisistä tuli Blackstonelle tärkeä käännekohta. Tuolloin Blackstone osti suuren määrän maksukyvyttömiä asuntoja hintojen takia Haltuunotto vakautti asuntojen hinnat kriisissä, ja tietysti he itse tekivät myös paljon rahaa. Siitä lähtien kiinteistöalasta on tullut Blackstonen suurin liiketoiminta.

Kolmanneksi se on nopeuttaa nousevien teollisuudenalojen ja alueiden kasvua.Kuten olemme aiemmin sanoneet, jos toimialasta tulee suosittu, sillä alalla tulee olemaan REIT-yrityksiä, jotka odottavat tullakseen suosituiksi. Tämä itse asiassa houkuttelee sosiaalisia varoja, jotka auttavat näitä toimialoja nopeasti luomaan tarvittavan infrastruktuurin ja nopeuttamaan kehitystä. Lisäksi, koska on olemassa sellaisia ​​pääomaosapuolia, jotka ovat halukkaita osallistumaan ja ottamaan haltuunsa, enemmän kehittäjät ovat valmiita investoimaan uusiin hankkeisiin.

Miksi REIT:t kaatuvat?

Sanoin juuri, että REITit ovat hyviä, mutta jos pelaat liian lujasti, tulee ongelmia, mukaan lukien nykyinen kiinteistörahastojen kriisi Yhdysvalloissa.Puhutaanpa ensin siitä, kuinka nämä REIT-kauppiaat tai sponsorit ansaitsevat rahaa veloittamalla erilaisia ​​hallinnointimaksuja ja käsittelymaksuja.Osa kerätään hallinnoitavien kiinteistöjen määrän perusteella, ja osa kerätään tulojen perusteella. Niiden summa näyttää olevan lähes 6-9 % rahaston tuloista.

Joten näille rahastoille, jos he haluavat ansaita enemmän rahaa, heidän täytyy houkutella mahdollisimman paljon pääomaa ja ostaa hyviä kiinteistöjä.

Kun kiinteistöihin valuu suuri määrä REITiä, on suorin seuraus, että ne kilpailevat asunnoista ja samalla nostavat keinotekoisesti asuntojen hintoja.Katsokaapa tätä kuvaa, joka on liikeasumisen hintaindeksi. Voitteko kuvitella, että epidemian puhkeamisen jälkeen, kun kukaan ei enää käynyt toimistolla, liikeasuntojen hintaindeksi nousi vielä huimasti? onko se järjetöntä?

Tämä on erottamaton pääomasijoitusten suurista määristä. Samaan aikaan kiinteistörahastot ovat suurina maanomistajina selvästi vahvempia kuin pienet vuokralaiset, minkä vuoksi markkinat jäävät yhä useammin hyödyntämättä tavallisia vuokralaisia.Yhdistyneet Kansakunnat julkaisi vuonna 2019 raportin, jonka mukaan Blackstonen ostettua suuren määrän maksukyvyttömiä kiinteistöjä finanssikriisin jälkeen vuokrat nousivat merkittävästi ja karkottivat monet vuokralaiset.

Miten kriisi syntyy?

Keskitytään taas nykyiseen kriisiin. Keskitytään tämän kriisin syihin.Ensimmäinen päähenkilö on Blackstone Finanssikriisin jälkeen kiinteistöaikakauden osinkoja leikkaava Blackstone perusti vuonna 2017 kiinteistörahaston BREIT.，Tuolloin Yhdysvaltain kiinteistömarkkinoilla oli härkämarkkinat, ja korot olivat edelleen historiallisen alhaisella tasolla.

Monet ihmiset haluavat olla mukana kiinteistöalalla.Blackstonen BREIT-sijoitus on yksinkertaisesti sallia tavallisten ihmisten osallistua kaupallisiin kiinteistöihin. Sen etuna on, että kynnys on alhainen ja voit osallistua peliin vain 2500 dollarilla.Vaikka sitä ei ole listattu markkinoilla, se luottaa Blackstonen vahvaan jakamiseen kaikenkokoisille välittäjille Verrattuna muihin REIT-yhtiöihin. Samaan aikaan BREIT lupaa suuria osinkoja ja korvauksia Korko voi ylittää 10 prosenttia.Siksi BREITistä tuli erittäin suosittu heti, kun se listattiin. Vain viidessä vuodessa se saavutti 116 miljardin dollarin tason.

Siitä on tullut Yhdysvaltojen suurin kiinteistön ostaja, ja se tuo Blackstonen hallinnointipalkkiot jopa 1,8 miljardiin dollariin vuonna 2021.

Mutta en odottanut, että mitä nopeammin kiipesin, sitä kovemmin putosin.Vuonna 2022 Yhdysvallat alkaa nostaa korkoja ja kaikkien pääomakustannukset nousevat. Samaan aikaan liikekiinteistöillä ei mene hyvin. Tällä hetkellä sijoittajat haluavat viedä rahojaan pois .Uutena rahastona, jolla on ollut näin runsaita osinkoja ennen, pääasiallinen käteislähde on itse asiassa uusien sijoittajien jatkuva varojen virtaus kiinteistöistä ansaitun rahan sijaan Myös uusi rahoitus alkaa kuivua.

Lisäksi BREITin hallinnoimilla kiinteistöillä on huono likviditeetti, mutta myös niiden arvo on pienentynyt ja se ilmoitti marraskuussa 2022, että se alkaa rajoittaa lunastuksia vain 2 % sijoittajien varoista joka kuukausi ja enintään 5 % jokaiselta neljännekseltä 15 kuukautta.

Sen jälkeen myös KKR ja muut viimeisestä kiinteistöosingoista hyötyneet rahastoyhtiöt kokivat pääomapakoa ja rajoitettuja käteisnostoja. Vaikka Blackstone lopetti rajoituksensa tämän vuoden maaliskuussa, sen jälkeen kun Starwood ehdotti lunastusrajoituksia toukokuussa,Varojen pako koko kiinteistörahastosta on alkanut jälleen kiihtyä, ja kokonaisasteen odotetaan tänä vuonna nousevan 16,5 miljardiin dollariin.

Yhdysvaltain kiinteistömarkkinat, pääasiassa kaupalliset asuntomarkkinat, eivät osoita paranemisen merkkejä, eivätkä sijoittajat todennäköisesti palaa menneisyyteen.

Buffett sanoi, että vasta vuoroveden sammuessa tiedät kuka ui alasti. Koko kiinteistörahastomarkkinat ovat ehkä alkaneet löytää todellista tasapainoa hullun trendin jälkeen.

Löysät säädökset ja lainsäädännöllinen piristys ovat saaneet aikaan Yhdysvaltojen kiinteistömarkkinoiden nopean kehityksen ja valtavan pääoman, mikä on osaltaan aiheuttanut epätasapainoa teollisuuden todellisen kysynnän kanssa.Kriisi voi olla väistämätön, aivan kuten pääoma ei voi koskaan paeta ahneutta. Mitä mieltä olet tästä kiinteistörahastokriisistä, kerro minulle kommenteissa?

Tässä artikkelissa olevia ei-alkuperäisiä videokaappauksia ja lähdettä ei ole ilmoitettu. Kuvat ovat Internetistä.

Tekijänoikeus kuuluu alkuperäiselle teokselle

"Good Commercial Detective" -videosarja

Sancheng Median alkuperäinen teos

Uudelleentulostus ilman lupaa on kielletty

Rikkojat joutuvat lailliseen vastuuseen