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地域別に見ると、不動産投資は北東部で最も減少し、次いで西部、中部、東部が続いた。

商業住宅販売は東部、中部、西部、北東部の地域で２桁減少した。中部地域の落ち込みが最も大きく、販売面積と売上高は最初の７カ月間で約４分の１減少した。

出典: 国家統計局

南京の状況を見てみましょう。南京は過去2年間で最も多くの救済策を導入した都市の1つだが、依然として不動産市場の反転を止めることはできていない。

南京の不動産市場は2021年にピークに達するだろう。 2021年の南京市の商業住宅販売面積は1510万9500平方メートル、売上高は4063億8400万元だった。 2022年には、2つのデータはそれぞれ942万3200平方メートルと2428億1400万元に減少し、それぞれ37.6％と40.3％減少した。

出典: 南京統計局

​2023年の南京市の商業住宅販売面積は906万3千平方メートルで、前年比3.9％減少した。

新築住宅価格に関しては、I Love My Home Nanjing Research Institute のデータによると、南京の新築住宅価格は 2022 年に下落し始めると予想されています。2023 年の新築住宅の平均取引価格は、年間 32,049 元/平方メートルとなるでしょう。前年比7.1％減。

出典: I Love My Home 南京研究所

国家統計局が公表したデータによると、7月の南京市の新築住宅価格は前年同月比10％下落した。つまり、昨年7月と比較すると2桁の減少となった。

南京は市場の変化をより正確に反映できる中古住宅との競争を始めている。

南京の中古住宅取引量は2020年にピークに達し、住宅価格は2021年にピークに達すると予想されている。 2023年、オーナーらが利益を得るために必死に価格を引き下げたため、中古住宅の取引量は大幅に増加した。

中古住宅の価格は2023年には3万元を下回った。

今年7月までに、南京市の中古住宅の平均価格は1平方メートル当たり2万2760元まで下落した。つまり、年初から現在までに、南京市の中古住宅価格は24％下落したということだ。

なぜ南京はこれほど衰退したのでしょうか？

一般的な環境要因と都市固有の要因があります。

まず最終回の立ち上がりが激しすぎた。

前回の強気市場では、南京の住宅価格が飛躍的に上昇し始め、アモイ、蘇州、合肥とともに不動産市場の四小龍として知られていました。

今ではこれらの都市は必死にバブルを絞っている。

南京の衰退は、人口競争力の弱さなど、南京特有の要因によるものである。

第二に、南京の人口競争力は非常に満足のいくものです。

南京と比較すると、実際には杭州のほうが盛り上がっており、成都や西安も南京ほど盛り上がっていないが、有力な二級都市の中では南京の住宅価格はそれらすべてよりも下落しており、武漢よりも優れているだけである。

武漢は在庫が多いため、国内で2位にランクされている。

南京の人口増加はそれほど大きくなく、産業も平凡です。

中心都市の狂った成長の時代、深センや広州では毎年50万人か60万人の人口が増加し、成都、杭州、西安、武漢などの都市では30万人か40万人の人口が増加しています。

南京に関しては、過去10年間、増加が20万人を超えた年はない。過去 10 年間で最も増加したのは 2014 年で、19 万 2,100 人増加しましたが、ほとんどの年ではその増加はわずか数万人でした。

地図作成: 都市財政、データ: 南京統計局

ことわざにもあるように、比較しなければ害はありません。全国の人口増加率が過去最低を記録した2021年、南京市の常住人口は10万3,400人増加し、増加数では本土で11位となった。

全国人口がピークに達し、2022年に85万人減少する中、南京市は6万7,700人増加し、増加数では14位となった。

南京市の人口は2023年に5万5900人増加し、増加率では16位となる。

地図作成: 都市財務データ: さまざまな都市の統計局

それより悪いことも、それ以上のこともありません。

第三に、経済成長は鈍化している。

不動産のために経済関係では、後者が前者を決定するのではなく、前者が後者を決定するのではありません。つまり、不動産は経済が豊かになって初めて繁栄し、意味を持つのです。経済は低迷しており、不動産も打撃を受けないだろう。

論理は非常に単純です。経済が成長して初めて所得が増加し、誰もが家を買う余裕ができるようになります。

経済が純粋に不動産によって動かされている場合、それは偽りの繁栄となり、一度調整に遭遇すると元の形に戻ってしまいます。

この記事が近年分析した南寧市、昆明市、太原市、その他の都市がその例です。

今年の南京の経済成長は目覚ましいものではない。

第1四半期の南京の実際のGDP成長率はわずか3.8％にとどまり、全国平均成長率を下回っている。しかも、この成長率は長沙と合わせてGDP1兆元の26都市の中で下から4番目に位置する。

今年上半期の南京の成長率は4.4％で、依然としてGDP1兆元の26都市の中で下から4番目にランクされている。

都市にとって、すべての問題の根源は経済問題であり、すべての経済問題の本質は産業問題です。

南京は、深く理解していなくても、印象やインターネット上のレポートだけを頼りにすると、とても良いと感じます。江蘇省の首都であり、2 番目に経済力があり、6 つの王朝の古都であり、現在「京」という文字が付く唯一の中華民国の首都でもあります。

南京は本当にすごいですね。

この場所は、古くは金陵、建康、営天と呼ばれていましたが、南京という名前は明の時代に由来しています。

朱元璋は南京に建国し、開封県を北京、営天県を南京とした。 10年後、「北京」開封県は廃止され、南京が首都に改名された。

京南の戦いの後、朱帝は首都を南京から北京に移し、首都は再び南京となり、北と南を形成した。

南京は南直里の称号の恩恵を受けて首都の称号に別れを告げたが、南京の経済と人口は北京よりも弱いわけではない。明代中期までに南京の人口は120万人となり、当時世界最大の都市となった。明朝の終わりまでに、南京は南部の政治、経済、文化の中心地となっていました。

現在の南京は、GDP で中国本土の上位 10 都市の 1 つとして北京と競合することはできなくなりましたが、南京の全体的な強さは依然として注目に値します。特に教育力。

南京には 34 の学部を含む 52 の大学があります。南京大学と東南大学という 985 大学と 211 大学の 2 つの大学があります。このほか、南京航空航天大学、南京科技大学、河海大学、南京農業大学、中国薬科大学、南京師範大学など211の大学がある。

国が発表した「ダブルファーストクラス」大学ランキングの第2弾では、南京は北京、上海に次ぐ全国第3位となっている。

しかし、南京には明らかな欠点もあります。

サザン・ウィークエンドの最近の記事「南京：大工場のない都市の理論と対峙する」は、南京の欠点を直接取り上げている。

記事では次のように述べられています。

大きな工場があるところには、学歴も才能も備えた若者が集まります。北京、杭州、深センでは、この種の「大工場法」が鮮やかに演出されている。しかし、50以上の大学があり、「ダブル一流」大学の数で全国第2位にランクされている南京市は少し恥ずかしい。

記事は、南京に大手インターネット企業が存在しない理由を人材、ビジネス環境、都市の歴史、都市の地位などの観点から包括的に分析している。

また、機関の都市、公務員の都市、国有企業の都市として知られる南京に長期的なビジネス環境の構築を促す提案も行った。

機関都市、公務員都市、国有企業都市などのラベルが追加されたことで、南京は「長江デルタの小東北」という称号が与えられた。

客観的に見て、南京は全国の多くの都市を破ることができますが、トップ都市の中では少し恥ずかしいです。前回の南京に関する記事で、私は南京を「かなり満足」と4つの言葉で表現しました。

人口競争力も業界も平均的です。

前述のように、人口は非常に満足しています。

産業に関しては、南京の産業付加価値はトップ 10 圏外にランクされています。2023年の指定規模以上の産業収入ランキングでも、南京は10位圏外となっている。

江蘇省統計局が発表した管轄13都市の産業力によると、南京はGDP1兆ドルの新星、常州とは比べものにならない。

例えば、南京都市圏の指定規模以上の企業数は 4,294 社で、そのうち大企業と中堅企業は 385 社です。常州市の2つの数字はそれぞれ5,599人と466人である。

蘇州市の都市部の産業力はあらゆるデータで第1位なので、管轄する県級市が強く、都市部も強いから蘇州が強いとは言わない。

出典: 江蘇省統計局

南京には数千億ドル相当の産業が数多くあり、そのうち6つの産業は数千億ドル相当である。 1000億元相当の6産業の総収入は10億3378万元に達した。成都、鄭州、杭州より高い。

グラフ: 都市財政、データ: 南京 2023 年統計年鑑