noticias

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Recientemente, Chongqing emitió un documento que estipula los estándares de cobro de tarifas de propiedad residencial en áreas urbanas centrales, estipulando que el cargo máximo por servicio de propiedad para residencias con ascensor es de 1,9 yuanes/metro cuadrado/mes. En base a esto, un gran número de comunidades han solicitado. Reducir las altas tarifas de propiedad actualmente. Por otro lado, algunas comunidades antiguas han sido retiradas por empresas de administración de propiedades porque sus tarifas de propiedad eran demasiado bajas.

Un reportero del "China Times" investigó recientemente y descubrió que la tarifa de propiedad de la comunidad del distrito este de Shuangyu, de 30 años de antigüedad, en Shunyi, Beijing, es de solo 0,53 yuanes por metro cuadrado al mes. La empresa inmobiliaria de esta comunidad, Beijing Dalong Property. Management Co., Ltd. (en lo sucesivo, "Dalong Property") anunció que se retirará de la gestión de propiedades comunitarias en un futuro próximo debido a los bajos costos de propiedad y las pérdidas consecutivas, lo que la hace insostenible.

El personal relevante del departamento de proyectos de Dalong Property declaró que Dalong Property implementó procedimientos de evacuación normales. El personal de la comunidad del distrito de Shuangyudong dijo que después de que Dalong Property se retire del distrito de Shuangyudong, definitivamente ingresarán nuevas propiedades al mercado y actualmente se están evaluando varias empresas inmobiliarias.

Ante el juego entre propietarios y empresas de administración de propiedades, muchas partes de la industria han discutido los estándares de cobro y las tasas de recaudación de las tarifas de propiedad, señalando que las comunidades antiguas tienen pocos equipos e instalaciones, incluso si la comunidad es grande, la tarifa de propiedad. de 5 centavos por metro cuadrado apenas puede mantener las operaciones comerciales, la empresa realmente no puede ganar mucho dinero ya es muy común que las propiedades que se reemplazan en comunidades antiguas el precio de las tarifas de propiedad debería ser más claro para evitar disputas entre la administración de propiedades; las empresas y los propietarios deben mantener las tarifas de propiedad por encima del 85%, y los servicios de alta calidad promueven un ciclo positivo de administración de propiedades.

Eliminación de bienes comunitarios antiguos

El Distrito Este de Shuangyu, también conocido como Comunidad de Shuangyu, es una de las primeras comunidades de viviendas comerciales en el área de Houshayu, Distrito de Shunyi, Beijing. Fue construida en 1994 y tiene casi 30 años. Según la información sobre viviendas en Beike.com, hay 15 edificios en el distrito de Shuangyudong con un total de 1.050 hogares. La mayoría de las casas en venta tienen entre 70 y 80 metros cuadrados de superficie.

Vale la pena señalar que el costo de la propiedad en esta comunidad es tan bajo como 0,53 yuanes/metro cuadrado/mes, que es mucho más bajo que el estándar de cargos de propiedad de varios yuanes para casas nuevas, y también más bajo que el estándar de cargos de propiedad de la mayoría de las segundas. -mano comunidades de viviendas.

Recientemente, la empresa de gestión inmobiliaria de esta comunidad anunció su retirada porque los estándares de cobro eran demasiado bajos. Durante una visita al distrito de Shuangyudong, el periodista notó que el "aviso de retiro de propiedad" firmado por Dalong Property estaba publicado en la puerta de la comunidad y en la pared de la entrada del edificio de la unidad. Decía: Debido al exceso de propiedad. Los costos de administración de la comunidad son bajos y los costos humanos y materiales continúan aumentando, lo que hace que la empresa pierda dinero año tras año y dificulte el mantenimiento. De acuerdo con las regulaciones pertinentes, Dalong Property ha decidido lanzar oficialmente la propiedad comunitaria del Distrito Este de Shuangyu. servicios el 1 de septiembre de 2024.

Dazhi, que trabaja como consultor de gobernanza comunitaria, dijo a un periodista del China Times que las comunidades antiguas tienen pocos equipos e instalaciones. Incluso si la comunidad es grande, la tarifa de propiedad de 5 centavos por metro cuadrado apenas puede sostener las operaciones. ganar mucho dinero. Podría haber sido posible antes. Simplemente intenta formar un equipo.

Para comprender mejor la situación, el reportero llamó al número de Dalong Property que estaba monitoreado por Tianyancha. Después de que se conectó la llamada, el personal relevante le dijo al reportero del China Times que él era solo un miembro del personal de la oficina de logística de Dalong Property y que no. Conozca la situación específica. Debe llamar al departamento de proyectos para conocer la situación específica. El personal relevante del departamento de proyectos de Dalong Property declaró que Dalong Property llevó a cabo procedimientos de evacuación normales, pero no explicó mucho sobre las razones específicas de la evacuación.

De acuerdo con el artículo 75 del "Reglamento de administración de propiedades de Beijing", seis meses antes de la expiración del contrato de servicios inmobiliarios, el comité de propietarios o el comité de administración de propiedades organizarán a los propietarios para decidir conjuntamente renovar o contratar a otra persona de servicios inmobiliarios, y notificar al propietario original de la propiedad por escrito sobre la decisión. Servir a las personas. Si el prestador de servicios inmobiliarios no acepta la renovación del empleo, deberá notificarlo por escrito al comité de propietarios o al comité de administración de la propiedad con noventa días de antelación. Durante la vigencia de los derechos y obligaciones del contrato, si alguna de las partes propone resolver el contrato, deberá notificarlo a la otra parte por escrito con 60 días de antelación.

En el mercado de viviendas de segunda mano de Beijing, los costos de propiedad en muchas comunidades antiguas están por debajo de 1 yuan/metro cuadrado/mes. La información sobre vivienda de Shell.com muestra que el estándar de cobro de la tarifa de propiedad para la comunidad del distrito 2 de Dongxing en Shunyi es de 0,5 a 0,55 yuanes/metro cuadrado/mes, el estándar de cobro de la tarifa de propiedad para la comunidad de la calle Maizidian en el distrito de Chaoyang es de 0,6 yuanes/metro cuadrado/mes y la comunidad de Lihuayuan en Tongzhou. El estándar de cobro de tarifas de propiedad es de 0,8 yuanes/metro cuadrado/mes, y el estándar de cobro de tarifas de propiedad en Daxing Shuanghe Beili es de 0,5 a 0,8 yuanes/metro cuadrado/mes.

"Ahora es muy común que las antiguas comunidades cambien de propiedad", dijo el personal de la comunidad del distrito de Shuangyudong a un periodista del China Times. Durante la visita, el periodista se enteró, a través de consultas con el personal pertinente, que el Distrito Este de Shuangyu Garden, al lado del Distrito Este de Shuangyu, también cambió su compañía de administración de propiedades el año pasado.

¿Cómo establecer estándares y cómo cobrar tarifas?

A partir de ahora, solo queda medio mes antes de que Dalong Property anuncie su retirada del Distrito Este de Shuangyu. El personal de la comunidad mencionado anteriormente reveló a los periodistas que después de que Dalong Property se retire del distrito este de Shuangyu, definitivamente ingresarán nuevas propiedades al mercado y actualmente se están evaluando varias empresas inmobiliarias. Si no se puede finalizar dentro del plazo, Dalong Property aún deberá brindar servicios hasta que la nueva propiedad entre al mercado, y no habrá un período de interrupción en la administración de la propiedad de la comunidad. En cuanto a si la tarifa de propiedad aumentará en 0,53 yuanes/metro cuadrado/mes, aún no se ha determinado.

En 2010, Beijing publicó estándares de servicios inmobiliarios residenciales que ya no se cobran en su totalidad según el área de la vivienda, y los servicios inmobiliarios residenciales se dividen en cinco niveles. A finales del año pasado, Beijing promulgó el "Manual de cumplimiento de servicios inmobiliarios de Beijing para proyectos residenciales (edición 2023)" para aclarar las reglas y estándares regulatorios que las empresas de servicios inmobiliarios deben cumplir al realizar actividades comerciales y recordarles los riesgos. y responsabilidades legales por violaciones, proporcionando una base para servicios de propiedad estandarizados.

"Las regulaciones relevantes sobre administración de propiedades en Beijing no estipulan en detalle los estándares de cobro de propiedad para diferentes niveles. En la actualidad, los estándares de cobro de tarifas de propiedad de Beijing invitan en su mayoría a empresas de terceros a combinar la propia situación del proyecto y los costos operativos con referencia a la misma región. , la misma categoría y la misma calidad. Los estándares de tarifas de propiedad serán evaluados y confirmados”, explicó Dazhi.

El abogado Wang Yuchen, director del bufete de abogados Jinliu de Beijing, dijo en una entrevista con un periodista del China Times que, bajo la premisa de cumplir con las regulaciones legales, los estándares razonables de cobro de propiedad deben estar entre las necesidades del propietario y los niveles de servicio, la capacidad del propietario para salario y la protección de los intereses de la empresa Encontrar un equilibrio puede formar un círculo virtuoso entre satisfacer las necesidades de la gestión comunitaria y garantizar la rentabilidad de la empresa, y promover el desarrollo a largo plazo del mercado de servicios inmobiliarios.

"En cuanto al nivel de las tarifas de propiedad, los administradores de propiedades y los propietarios de la comunidad a menudo tienen puntos de vista contradictorios. Esta contradicción es común en todo el país", dijo Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de Shanghai Eju, a un periodista del China Times He. Dijo que a nivel local, el precio de las tarifas de propiedad debe ser más claro. Al enumerar las normas, ambas partes ya no tendrán que discutir. Al mismo tiempo, la actual administración de la propiedad puede intentar mantener la estructura de administración comunitaria original mientras adopta de manera más flexible algunos servicios de subcontratación e introduce empresas de propiedad líquida para realizar una administración irregular.

El periodista señaló que en noviembre de 2023, la ciudad de Guangzhou también emitió nuevas regulaciones sobre las tarifas de propiedad. El cargo máximo por servicio inmobiliario inicial para propiedades residenciales de primer nivel no excederá los 2,8 yuanes/metro cuadrado/mes. El 1 de junio de 2024, Chongqing implementó oficialmente las "Medidas de gestión de cargos por servicios inmobiliarios de Chongqing", y el cargo inicial por servicios inmobiliarios es de hasta 1,9 yuanes/metro cuadrado/mes. En base a esto, un gran número de comunidades han pedido que se reduzca el estándar actual de tarifas de propiedad, que es superior a "1,9 yuanes".

Además de los estándares de tarifas de propiedad más bajos, ¿existen otras razones para el retiro de Dalong Property? El personal de la comunidad mencionado anteriormente reveló que la retirada de Dalong Property puede estar relacionada con el ajuste de su propia dirección comercial. Además, el periodista notó que se publicó un "Aviso sobre el cobro de tarifas de servicios de propiedad en 2024" en la puerta de salida de la comunidad del distrito de Shuangyudong, también firmado por Dalong Property, y que era junio de 2024. El aviso decía que el distrito de Shuangyudong comenzó a cobrar las tarifas de propiedad para 2024 a partir del 1 de enero de 2024, pero algunos propietarios aún están en mora. Los propietarios con atrasos deben pagar lo antes posible. Dalong Property puede venir a recordarles a quienes se niegan a hacerlo. pagar derechos de propiedad, o incluso litigios para exigir el pago.

La cuestión de las dificultades para cobrar la propiedad también ha recibido amplia atención. Un propietario de la Zona de Desarrollo Económico de Wuhan dijo a los periodistas que la tasa de pago de la propiedad en su comunidad debería ser bastante alta cuando se entregó la casa por primera vez, porque si no pagaba la tarifa de la propiedad, no podría obtener las llaves de la casa. del personal de administración de la propiedad. El periodista se enteró por el grupo de propietarios de su comunidad que actualmente algunos propietarios se niegan a seguir pagando las tarifas de propiedad con el argumento de que los servicios inmobiliarios no están disponibles y los estándares de cobro de tarifas de propiedad son demasiado altos.

Cuando muchas empresas inmobiliarias atraviesan una crisis de liquidez, la mayoría de las empresas de gestión inmobiliaria que nacieron a partir de empresas inmobiliarias han pasado de ser "foils" a empresas inmobiliarias y convertirse en activos de alta calidad debido a su área de gestión estable y su considerable flujo de caja. Sin embargo, en el entorno actual, el desarrollo de las empresas inmobiliarias está bajo presión y la tasa de recaudación de las tasas inmobiliarias ha disminuido significativamente. Los datos de la encuesta de CRIC Property Management muestran que, debido a diversos factores, como la caída de los precios de la vivienda y la disminución de los niveles de satisfacción, las tasas de cobro de tarifas inmobiliarias en las ciudades típicas han disminuido en diversos grados, con una caída general que oscila entre el 2% y el 3%, entre ellas Shanghai, En 2023, la tasa de recaudación anual cayó al 90%, una disminución interanual de 2 puntos porcentuales, y la tasa de recaudación de Beijing en 2023 será mucho más baja que la de Shanghai. La tasa de recaudación de tasas inmobiliarias de las 500 principales empresas inmobiliarias cayó al 80%, una disminución interanual de 4 puntos porcentuales.

"Si las tarifas de propiedad de una comunidad pueden mantener una tasa de recaudación del 85%, básicamente pueden cumplir con las expectativas", dijo Yan Yuejin. Wang Yuchen señaló que lograr un ciclo positivo de tasas de recaudación de tarifas inmobiliarias a menudo requiere combinar las condiciones operativas, costos de inversión, etc. de diferentes empresas inmobiliarias, y no puede garantizar un ciclo positivo de gestión de propiedades con una tasa de recaudación de tarifas inmobiliarias fija y unificada. La tasa de recaudación de la empresa de administración de propiedades debe al menos garantizar que el costo pueda cubrirse. Sobre esta base, todavía hay fondos que pueden usarse para mejorar los niveles de servicio, como la introducción de nuevos equipos, capacitación del personal, mejoras del servicio, etc. , para estabilizar la comunidad de servicios original con servicios de alta calidad y continuar expandiendo el mercado, logrando así un ciclo positivo de administración de propiedades.

Editor en jefe: Li Futuro editor en jefe: Zhang Yuning