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Recentemente, Chongqing emitiu um documento que estipula os padrões de cobrança para taxas de propriedade residencial em áreas urbanas centrais, estipulando que a taxa máxima de serviço de propriedade para residências com elevador é de 1,9 yuans/metro quadrado/mês. Com base nisso, um grande número de comunidades se inscreveu. reduzir as taxas de propriedade actualmente elevadas. Por outro lado, algumas comunidades antigas foram retiradas por empresas de gestão de propriedades porque as suas taxas de propriedade eram demasiado baixas.

Um repórter do "China Times" investigou recentemente e descobriu que a taxa de propriedade da comunidade de Shuangyu East District, de 30 anos, em Shunyi, Pequim, é de apenas 0,53 yuans/metro quadrado/mês. A empresa imobiliária desta comunidade, Beijing Dalong Property. (doravante denominada "Dalong Property") anunciou que se retirará da gestão de propriedades comunitárias em um futuro próximo devido aos baixos custos de propriedade e perdas consecutivas, tornando-a insustentável.

Funcionários relevantes do departamento de projetos da Dalong Property afirmaram que a Dalong Property implementou procedimentos normais de evacuação. Os funcionários da comunidade do distrito de Shuangyudong disseram que depois que a Dalong Property se retirar do distrito de Shuangyudong, novas propriedades entrarão definitivamente no mercado e várias empresas imobiliárias estão sendo avaliadas.

Diante do jogo entre proprietários e administradoras de imóveis, muitas partes do setor discutiram os padrões de cobrança e as taxas de cobrança das taxas de propriedade, apontando que as comunidades antigas têm poucos equipamentos e instalações. Mesmo que a comunidade seja grande, a taxa de propriedade. de 5 centavos por metro quadrado mal consegue manter as operações comerciais, a empresa realmente não consegue ganhar muito dinheiro, já é muito comum que as propriedades sejam substituídas em comunidades antigas; empresas e proprietários; as empresas de gestão de propriedades precisam manter as taxas de propriedade superiores a Uma taxa de cobrança de 85%, e serviços de alta qualidade promovem um ciclo positivo de gestão de propriedades.

Remoção de propriedade antiga da comunidade

O Distrito Leste de Shuangyu, também conhecido como Comunidade Shuangyu, é uma das primeiras comunidades habitacionais comerciais na área de Houshayu, distrito de Shunyi, Pequim. Foi construído em 1994 e tem quase 30 anos. De acordo com as informações habitacionais do Beike.com, há 15 edifícios no distrito de Shuangyudong com um total de 1.050 residências. A maioria das casas à venda tem de 70 a 80 metros quadrados de área.

É importante notar que a taxa de propriedade nesta comunidade é tão baixa quanto 0,53 yuans/metro quadrado/mês, o que é muito inferior ao padrão de cobrança de propriedade de vários yuans para casas novas, e também inferior ao padrão de cobrança de propriedade da maioria dos segundos. comunidades habitacionais de mão.

Recentemente, a empresa de gestão imobiliária desta comunidade anunciou a sua retirada porque os padrões de cobrança eram demasiado baixos. Durante uma visita ao distrito de Shuangyudong, o repórter notou que o "aviso de retirada de propriedade" assinado pela Dalong Property foi afixado no portão da comunidade e na parede da entrada do prédio da unidade. Mencionava: Devido ao excesso de propriedade. taxas de administração da comunidade são baixas e os custos humanos e materiais continuam a aumentar, resultando na perda de dinheiro da empresa ano após ano e dificultando a manutenção. De acordo com os regulamentos relevantes, a Dalong Property decidiu lançar oficialmente a propriedade comunitária do Distrito Leste de Shuangyu. serviços em 1º de setembro de 2024.

Dazhi, que trabalha como consultor de governança comunitária, disse a um repórter do China Times que as comunidades antigas têm poucos equipamentos e instalações. Mesmo que a comunidade seja grande, a taxa de propriedade de 5 centavos por metro quadrado mal consegue sustentar as operações. ganhar muito dinheiro. Poderia ter sido possível antes. Apenas tente formar uma equipe.

Para entender melhor a situação, o repórter ligou para o número da Dalong Property que era monitorado pela Tianyancha. Depois que a ligação foi completada, a equipe relevante disse ao repórter do China Times que ele era apenas um funcionário do escritório de logística da Dalong Property e não o fazia. conhecer a situação específica. Você precisa ligar para o departamento de projetos para descobrir a situação específica. Funcionários relevantes do departamento de projetos da Dalong Property afirmaram que a Dalong Property realizou procedimentos normais de evacuação, mas não explicou muito sobre as razões específicas da evacuação.

De acordo com o Artigo 75 do "Regulamento de Gestão de Propriedade de Pequim", seis meses antes do término do contrato de serviço imobiliário, o comitê de proprietários ou o comitê de gestão de propriedade deve organizar os proprietários para decidirem em conjunto sobre a renovação ou contratação de outro prestador de serviços imobiliários, e notificar o proprietário original da propriedade por escrito sobre a decisão Servir pessoas. Se o prestador de serviços imobiliários não aceitar a renovação do emprego, deverá notificar o comitê de proprietários ou o comitê de administração do imóvel por escrito com noventa dias de antecedência. Durante a continuação dos direitos e obrigações do contrato, se uma das partes propor a rescisão do contrato, deverá notificar a outra parte por escrito com 60 dias de antecedência.

No mercado imobiliário de segunda mão de Pequim, os encargos imobiliários em muitas comunidades antigas são inferiores a 1 yuan/metro quadrado/mês. As informações de habitação da Shell.com mostram que o padrão de cobrança de taxas de propriedade para a comunidade Dongxing District 2 em Shunyi é de 0,5 a 0,55 yuans/metro quadrado/mês, o padrão de cobrança de taxas de propriedade para a comunidade da rua Maizidian no distrito de Chaoyang é de 0,6 yuans/metro quadrado/mês , e a comunidade Lihuayuan em Tongzhou O padrão de cobrança de taxas de propriedade é de 0,8 yuans/metro quadrado/mês, e o padrão de cobrança de taxas de propriedade em Daxing Shuanghe Beili é de 0,5 a 0,8 yuans/metro quadrado/mês.

“Agora é muito comum que comunidades antigas mudem de propriedade”, disse a equipe comunitária do distrito de Shuangyudong a um repórter do China Times. Durante a visita, o repórter soube, através de consultas com funcionários relevantes, que o Shuangyu Garden East District, vizinho ao Shuangyu East District, também mudou de empresa de administração de propriedades no ano passado.

Como estabelecer padrões e como cobrar taxas?

A partir de agora, falta apenas meio mês para que a Dalong Property anuncie sua retirada do Distrito Leste de Shuangyu. Os funcionários da comunidade acima mencionados revelaram aos repórteres que após a saída da Dalong Property do Distrito Leste de Shuangyu, novas propriedades entrarão definitivamente no mercado, e várias empresas imobiliárias estão sendo avaliadas. Caso não seja possível finalizá-lo dentro do prazo, a Dalong Property ainda precisará prestar serviços até que o novo imóvel chegue ao mercado, e não haverá intervalo na gestão imobiliária da comunidade. Quanto ao aumento da taxa de propriedade na base de 0,53 yuan/metro quadrado/mês, ainda não foi determinado.

Em 2010, Pequim lançou padrões de serviços de propriedade residencial. As taxas de propriedade residencial não são mais cobradas integralmente com base na área habitacional, e os serviços de propriedade residencial são divididos em cinco níveis. No final do ano passado, Pequim promulgou o "Manual de Conformidade de Serviços de Propriedade de Pequim para Projetos Residenciais Edição 2023)" para esclarecer as regras e padrões regulatórios que as empresas de serviços de propriedade devem respeitar ao se envolverem em atividades comerciais e para lembrá-las dos riscos e responsabilidades legais por violações, fornecendo uma base para serviços de propriedade padronizados.

"Os regulamentos relevantes sobre gestão de propriedades em Pequim não estipulam em detalhes os padrões de cobrança de propriedades para os diferentes níveis. Atualmente, os padrões de cobrança de taxas de propriedade de Pequim convidam principalmente empresas terceirizadas a combinar a situação do próprio projeto e os custos operacionais com referência à mesma região , a mesma categoria e a mesma qualidade Os padrões de taxas de propriedade serão avaliados e confirmados”, explicou Dazhi.

O advogado Wang Yuchen, diretor do escritório de advocacia Jinliu de Pequim, disse em uma entrevista a um repórter do China Times que, com base no cumprimento dos regulamentos legais, os padrões razoáveis ​​de cobrança de propriedade precisam estar entre as necessidades do proprietário e os níveis de serviço, a capacidade do proprietário de remuneração e proteção dos interesses da empresa. Encontrar um equilíbrio pode formar um círculo virtuoso entre atender às necessidades de gestão comunitária e garantir a lucratividade da empresa, além de promover o desenvolvimento a longo prazo do mercado de serviços imobiliários.

"Em relação ao nível das taxas de propriedade, os administradores e proprietários da comunidade muitas vezes têm opiniões conflitantes. Essa contradição é comum em todo o país, Yan Yuejin, vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária Eju de Xangai, disse a um repórter do China Times He." disse que a nível local, o preço das taxas de propriedade precisa ser mais claro. Ao listar os padrões, ambas as partes não terão mais que discutir. Ao mesmo tempo, a actual gestão imobiliária pode tentar manter a estrutura original de gestão comunitária, ao mesmo tempo que adopta de forma mais flexível alguns serviços de externalização e introduz empresas imobiliárias líquidas para fazerem gestão irregular.

O repórter observou que em novembro de 2023, a cidade de Guangzhou também emitiu novos regulamentos sobre taxas de propriedade. A taxa máxima de serviço de propriedade inicial para propriedades residenciais de primeiro nível não deve exceder 2,8 yuans/metro quadrado/mês. Em 1º de junho de 2024, Chongqing implementou oficialmente as "Medidas de gerenciamento de taxas de serviço de propriedade de Chongqing", e a taxa de serviço de propriedade inicial é de até 1,9 yuans/metro quadrado/mês. Com base nisso, um grande número de comunidades pediu a redução do padrão atual de taxas de propriedade, que é superior a “1,9 yuan”.

Além dos padrões mais baixos de taxas de propriedade, existem outros motivos para a retirada da Dalong Property? Os funcionários da comunidade acima mencionados revelaram que a retirada da Dalong Property pode estar relacionada com o ajuste da sua própria direcção empresarial. Além disso, o repórter notou que um "Aviso sobre cobrança de taxas de serviço de propriedade em 2024" foi afixado no portão de saída da comunidade do distrito de Shuangyudong, também assinado pela Dalong Property, e a hora era junho de 2024. O aviso afirmava que o distrito de Shuangyudong começou a cobrar taxas de propriedade para 2024 a partir de 1º de janeiro de 2024, mas alguns proprietários ainda estão em atraso. Os proprietários com atrasos são obrigados a pagar o mais rápido possível. pagar taxas de propriedade, ou mesmo litígio para exigir o pagamento.

A questão da dificuldade na cobrança de propriedades também recebeu ampla atenção. Um proprietário da Zona de Desenvolvimento Econômico de Wuhan disse aos repórteres que a taxa de pagamento da propriedade em sua comunidade deveria ser bastante alta quando a casa fosse entregue pela primeira vez, porque se ele não pagasse a taxa da propriedade, não seria capaz de obter a chave da casa. da equipe de administração de propriedades. O repórter soube através do grupo de proprietários da sua comunidade que actualmente alguns proprietários se recusam a continuar a pagar taxas de propriedade alegando que os serviços imobiliários não estão em vigor e que os padrões de cobrança de taxas de propriedade são demasiado elevados.

Quando muitas empresas imobiliárias estão em crise de liquidez, a maioria das empresas de gestão de propriedades que nasceram de empresas imobiliárias evoluíram de "folhas" para empresas imobiliárias em ativos de alta qualidade devido à sua área de gestão estável e fluxo de caixa considerável. No entanto, no contexto actual, o desenvolvimento das empresas imobiliárias está sob pressão e a taxa de cobrança de taxas imobiliárias caiu significativamente. Os dados da pesquisa CRIC Property Management mostram que, devido a vários fatores, como a queda dos preços da habitação e o declínio dos níveis de satisfação, as taxas de cobrança de taxas de propriedade em cidades típicas diminuíram em graus variados, com o declínio geral variando de 2% a 3%, entre as quais Xangai, em 2023, a taxa de recolha anual caiu para 90%, uma diminuição anual de 2 pontos percentuais, e a taxa de recolha de Pequim em 2023 será muito inferior à de Xangai. A taxa de cobrança de taxas imobiliárias das 500 maiores empresas imobiliárias caiu para 80%, uma diminuição anual de 4 pontos percentuais.

"Se as taxas de propriedade de uma comunidade puderem manter uma taxa de arrecadação de 85%, basicamente poderão atender às expectativas." Wang Yuchen destacou que alcançar um ciclo positivo de taxas de cobrança de taxas de propriedade muitas vezes requer a combinação das condições operacionais, custos de investimento, etc. de diferentes empresas imobiliárias, e não pode garantir um ciclo positivo de gestão de propriedades com uma taxa de cobrança de taxas de propriedade fixa e unificada. A taxa de arrecadação da sociedade gestora de imóveis deve pelo menos garantir que os custos possam ser cobertos. Nesta base, ainda há fundos que podem ser utilizados para melhorar os níveis de serviço, tais como introdução de novos equipamentos, formação de pessoal, atualizações de serviços, etc. , para estabilizar a comunidade de serviços original com serviços de alta qualidade e continuar a expandir o mercado, alcançando assim um ciclo positivo de gestão de propriedade.

Editor-chefe: Li Futuro Editor-chefe: Zhang Yuning