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No segundo trimestre que acabou de passar, os preços da habitação nos EUA atingiram um novo máximo, com o preço médio das casas em Silicon Valley a ultrapassar os 2 milhões de dólares.

A Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) disse que seus dados que datam de 1979 mostram que nenhuma grande área metropolitana dos EUA na história teve um preço médio de casa acima de US$ 2 milhões.

Os últimos dados divulgados pela NAR mostram que, em todo o país, 89% das áreas metropolitanas registaram aumentos nos preços das casas no segundo trimestre. Durante este período, as taxas de hipotecas fixas de 30 anos variaram de 6,82% a 7,22%.

O índice S&P Case-Shiller divulgado anteriormente também mostrou que os preços da habitação nos EUA atingiram um recorde: o preço médio da habitação nos EUA aumentou 5,9% em termos anuais em maio de 2024, e as três cidades dos EUA com as maiores taxas de crescimento foram Nova Iorque. , San Diego e Las Vegas, enquanto os preços das casas estão subindo em todas as 20 cidades abrangidas pelo índice.

Chen Yuewu, sócio executivo da American Golden Eagle Real Estate Investment Company, disse ao China Business News:Dados de maio mostram que o preço médio da habitação nos Estados Unidos aumentou durante 16 meses consecutivos e atingiu um máximo histórico durante 10 meses consecutivos.

"O atual estoque habitacional nos Estados Unidos é de 3 a 4 meses de vendas, o que está muito abaixo do ponto de equilíbrio de 6 meses." o setor imobiliário nos Estados Unidos era seriamente insuficiente. As principais instituições autorizadas nos Estados Unidos forneceram estimativas sobre a escassez de moradias nos Estados Unidos. A Fannie Mae e a Freddie Mac estimam que a oferta de unidades habitacionais nos Estados Unidos excede a demanda. que é a razão fundamental para o aumento contínuo dos preços da habitação.

Onde está subindo rapidamente?

Na Califórnia, o preço de uma casa unifamiliar na área de San Jose-Sunnyvale-Santa Clara aumentou 11,6% no segundo trimestre em relação ao ano anterior, para US$ 2,08 milhões, segundo a NAR.

A vizinha São Francisco ocupa o segundo lugar entre as áreas metropolitanas mais caras, com os preços médios das casas subindo 8,5% no ano passado, para cerca de US$ 1,45 milhão. Sete dos dez mercados mais caros estão na Califórnia.

Algumas cidades dos EUA registaram um crescimento surpreendente nos preços das casas. Por exemplo, Racine, Wisconsin, e Glens Falls, Nova Iorque, alcançaram um crescimento anual de 19,8% nos preços das casas no segundo trimestre.

Ao mesmo tempo, o crescimento dos preços das casas abrandou em alguns mercados que outrora registavam um rápido crescimento. Por exemplo, os preços das casas em Austin, a outrora quente capital do Texas, permaneceram estáveis ​​no segundo trimestre, enquanto os preços das casas em Nashville, a capital do Tennessee, cresceram em linha com o aumento médio nacional dos preços das casas de 4,9%.

Entre as taxas de crescimento anual das cidades dos EUA em maio mostradas pelo índice S&P Case-Shiller, Nova York liderou a lista com uma taxa de crescimento anual de 9,4%, seguida por San Diego (9,1%). Las Vegas (8,6%) e Miami (7,6%) e Los Angeles (7,5%), entre outros.

É importante notar que a forte valorização dos preços das casas também reflecte questões mais amplas de acessibilidade. Em todo o país, o crescimento anual do preço de uma casa unifamiliar existente aumentou 4,9% no segundo trimestre, para US$ 422.100, de acordo com dados do NAR.

Os dados da NAR mostram que em 48% dos mercados dos EUA, é necessário um rendimento de pelo menos 100.000 dólares para pagar uma hipoteca com um pagamento inicial de 10%.

O economista-chefe da NAR, Lawrence Yun, disse: "Esta é uma boa notícia para os proprietários que estão progredindo no aumento de sua riqueza. No entanto, é difícil para aqueles que desejam comprar uma casa porque atendem aos requisitos. A receita necessária é aproximadamente o dobro do que seria. foi há alguns anos.”

Atualmente, segundo estimativas, o pagamento médio mensal da hipoteca nos Estados Unidos é de US$ 2.262 por mês, um aumento de aproximadamente 11% em relação ao primeiro trimestre. As famílias gastaram normalmente 26,5% do seu rendimento em pagamentos de hipotecas no segundo trimestre, em comparação com 24,2% nos três meses anteriores.

No início de Agosto, o Federal Reserve Bank de Nova Iorque divulgou um relatório sobre a dívida e o crédito das famílias no segundo trimestre de 2024. O relatório disse que a dívida total das famílias dos EUA aumentou em US$ 109 bilhões, para um nível recorde de US$ 17,80 trilhões. Entre eles, os saldos de empréstimos hipotecários aumentaram em 77 mil milhões de dólares, para 12,52 biliões de dólares.

Continuar a subir?

Dados divulgados pelo Departamento do Trabalho dos EUA mostraram que o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) dos EUA aumentou 0,2% mês a mês em julho de 2024, e a taxa de inflação caiu para 2,9%, o nível mais baixo desde março de 2021 e em linha com as expectativas do mercado. Isso torna o Federal Reserve em setembro O plano para cortar as taxas de juros é mais viável.

A Reserva Federal anunciou anteriormente no final de Julho que iria manter as taxas de juro num intervalo objectivo de 5,25% a 5,5%, o nível mais elevado desde Janeiro de 2001. A Reserva Federal disse que fez alguns progressos na redução da inflação nos últimos meses, mas a inflação permanece num nível elevado.

Hu Jie, professor de prática no Instituto Avançado de Finanças de Xangai da Universidade Jiao Tong de Xangai, disse anteriormente numa entrevista ao China Business News que a Reserva Federal não se preocupará muito com os preços dos activos, especialmente os preços dos activos no mercado financeiro. Em contrapartida, os preços imobiliários podem atrair mais atenção.

Ele explicou que, geralmente, ao considerar a possibilidade de cortar as taxas de juro, os três principais indicadores em que a Fed se concentra são a inflação, o desemprego e o crescimento económico.

"A taxa de inflação caiu para 2,9%, basicamente atingindo a meta do Fed, enquanto a taxa de desemprego nos EUA aumentou significativamente, superando as expectativas. Powell deu a entender fortemente que as taxas de juros começarão a ser reduzidas em setembro." que o mercado está atualmente otimista de que o Fed começará a cortar as taxas de juros em 2024. Espera-se que o corte anual das taxas aumente de 0,5% para 0,75%.

Ele também lembrou que atualmente "a taxa de juros das hipotecas de 30 anos nos EUA caiu significativamente de 7% para cerca de 6,5% em duas semanas. Este é um grande benefício para o mercado imobiliário dos EUA".

Ele previu que depois de a Reserva Federal iniciar um ciclo de redução das taxas de juro, conforme esperado pelo mercado, as taxas de juro hipotecárias entrarão num canal descendente e continuarão a diminuir significativamente. “Como resultado, a procura por imobiliário será significativamente libertada e prevemos que o crescimento dos preços da habitação irá acelerar novamente, com a taxa de crescimento a regressar a mais de 10% dos actuais 6%.”

Os mercados imobiliários nas economias avançadas parecem ter escapado relativamente ilesos à última bolha de deflação, com os preços em todos os principais mercados imobiliários mais elevados do que antes da pandemia, concluiu a Oxford Economics num relatório recente.

Um estudo da Oxford Economics concluiu que, embora os rácios preço/rendimento estejam actualmente próximos dos níveis pré-crise financeira em 2008, os rácios preço/aluguel ainda são muito superiores aos níveis pré-epidemia, o que pode indicar que, mesmo que os preços da habitação. não recue completamente, ainda há espaço para relaxamento, mas também alerta que as rendas podem continuar a subir a um ritmo mais rápido do que o habitual, agravando assim o problema da queda lenta da inflação no sector dos serviços.