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지난 2분기에는 미국 주택 가격이 사상 최고치를 기록했고, 실리콘밸리 주택 중간 가격은 200만 달러를 넘어섰다.

NAR(전미부동산중개인협회)은 1979년부터의 데이터를 보면 역사상 미국 주요 대도시 중 중간 주택 가격이 200만 달러를 넘은 적이 없다고 밝혔습니다.

NAR이 발표한 최신 데이터에 따르면 전국적으로 수도권의 89%가 2분기에 주택 가격이 상승한 것으로 나타났습니다. 이 기간 동안 30년 고정 모기지 금리는 6.82%~7.22%였다.

앞서 발표된 S&P 케이스-쉴러 지수(S&P Case-Shiller Index)에서도 미국 주택 가격이 사상 최고치를 기록한 것으로 나타났다. 2024년 5월 미국 평균 주택 가격은 전년 동기 대비 5.9% 상승했으며, 성장률이 가장 높은 미국 3개 도시는 뉴욕이었다. , 샌디에이고, 라스베가스 등이 포함되며, 지수에 포함된 20개 도시 모두에서 주택 가격이 상승하고 있습니다.

American Golden Eagle Real Estate Investment Company의 경영 파트너 Chen Yuewu는 China Business News에 다음과 같이 말했습니다.5월의 데이터에 따르면 미국의 평균 주택 가격은 16개월 연속 상승했으며 10개월 연속 최고치를 기록했습니다.

그는 “현재 미국의 주택 재고는 3~4개월치 매매로 6개월 균형점에 크게 못 미친다”며 “파월 연준 의장이 지난 3월 초 의회 조사에서 주택 공급이 부족하다는 사실을 인정했다”고 설명했다. 미국의 부동산은 심각하게 부족했습니다. 미국의 주요 권위 기관에서는 미국의 주택 부족에 대해 추정했습니다. Fannie Mae와 Freddie Mac은 모두 미국의 주택 공급이 수요를 초과한다고 추정합니다. 집값이 계속 오르는 근본적인 이유다.

빠르게 상승하는 곳은 어디입니까?

NAR에 따르면 캘리포니아주 산호세-서니베일-산타클라라 지역의 단독주택 가격은 2분기에 전년 동기 대비 11.6% 상승한 208만 달러를 기록했다.

인근 샌프란시스코는 가장 비싼 대도시 지역 중 2위를 차지했으며, 중간 주택 가격은 지난 한 해 동안 8.5% 상승해 약 145만 달러를 기록했습니다. 가장 비싼 시장 10곳 중 7곳이 캘리포니아에 있습니다.

미국의 일부 도시에서는 주택 가격이 놀라운 상승세를 보였습니다. 예를 들어, 위스콘신주 라신과 뉴욕주 글렌스폴스는 모두 2분기에 전년 동기 대비 19.8%의 주택 가격 상승률을 달성했습니다.

동시에 한때 빠르게 성장했던 일부 시장에서는 주택 가격 상승률이 둔화되었습니다. 예를 들어, 한때 뜨거웠던 텍사스의 수도 오스틴의 주택 가격은 2분기에 보합세를 보인 반면, 테네시 주의 주도인 내슈빌의 주택 가격은 전국 평균 주택 가격 상승률인 4.9%에 맞춰 상승했습니다.

S&P 케이스-실러 지수가 발표한 5월 미국 도시의 전년 동기 대비 성장률 중 뉴욕은 전년 동기 대비 성장률 9.4%로 1위를 차지했고, 샌디에이고(9.1%)가 뒤를 이었다. 라스베거스(8.6%), 마이애미(7.6%), 로스앤젤레스(7.5%) 등이 있습니다.

주택 가격의 급격한 상승은 또한 광범위한 경제성 문제를 반영한다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. NAR 데이터에 따르면 전국적으로 기존 1가구 주택의 연간 주택 가격 상승률은 2분기에 4.9% 증가한 422,100달러를 기록했습니다.

NAR 데이터에 따르면 미국 시장의 48%에서 10% 계약금으로 주택담보대출을 감당하려면 최소 $100,000의 소득이 필요합니다.

NAR 수석 이코노미스트인 로렌스 윤은 "부동산 증가에 진전을 보이고 있는 주택 소유자들에게는 희소식이다. 그러나 주택을 구입하려는 사람들에게는 요건을 충족하기 때문에 어렵다"며 "필요한 수익은 주택 소유자의 약 2배에 달한다"고 말했다. 몇 년 전이었어.”

현재 추정에 따르면 미국의 월 평균 모기지 지불금은 월 2,262달러로 1분기보다 약 11% 증가했습니다. 가계는 일반적으로 지난 3개월 동안 24.2%에 비해 2분기에 소득의 26.5%를 모기지 상환에 지출했습니다.

지난 8월 초 뉴욕연방준비은행은 2024년 2분기 가계부채와 신용에 관한 보고서를 발표했다. 보고서에 따르면 미국의 총 가계부채는 1090억 달러 증가해 사상 최고 수준인 17조8000억 달러에 달했다. 이 중 주택담보대출 잔액은 770억 달러 증가한 12조5200억 달러를 기록했다.

계속 상승할까요?

미국 노동부가 발표한 자료에 따르면 2024년 7월 미국 소비자물가지수(CPI)는 전월 ​​대비 0.2% 상승했고, 물가상승률은 2021년 3월 이후 최저치인 2.9%로 하락했다. 이는 시장 기대에 부응하여 9월에 연준이 금리를 인하하려는 계획을 더욱 타당하게 만들었습니다.

앞서 연준은 지난 7월 말 금리를 2001년 1월 이후 최고 수준인 5.25~5.5% 목표 범위에서 유지하겠다고 발표한 바 있다. 연준은 최근 몇 달 동안 인플레이션 완화에 어느 정도 진전을 이루었지만 인플레이션은 여전히 ​​높은 수준에 있다고 밝혔습니다.

상하이 자오통대학교 상하이 금융 고등연구소 교수 후지에(Hu Jie)는 이전에 차이나 비즈니스 뉴스와의 인터뷰에서 연준이 자산 가격, 특히 금융 시장의 자산 가격에 별로 신경 쓰지 않을 것이라고 말했습니다. 반면 부동산 가격은 더 많은 관심을 끌 수 있다.

그는 일반적으로 금리 인하 여부를 고려할 때 연준이 중점을 두는 3가지 주요 지표는 인플레이션, 실업률, 경제성장이라고 설명했다.

"인플레이션율은 기본적으로 연준의 목표에 도달한 2.9%로 떨어졌고, 미국의 실업률은 예상을 뛰어넘어 크게 증가했습니다. 파월 의장은 9월에 금리 인하가 시작될 것이라고 강력히 암시했습니다." 시장은 현재 연준이 2024년부터 금리를 인하할 것이라고 낙관하고 있습니다. 연간 금리 인하 폭은 0.5%에서 0.75%로 높아질 것으로 예상됩니다.

그는 또한 "현재 미국의 30년 모기지 금리가 2주 만에 7%에서 약 6.5%로 크게 떨어졌다. 이는 미국 주택 시장에 큰 혜택"이라고 상기시켰다.

그는 시장이 예상하는 대로 연준이 금리 인하 주기를 시작한 후 모기지 금리가 하향 채널에 진입해 계속해서 크게 하락할 것이라고 예측했습니다. 이에 따라 부동산 수요가 크게 풀릴 것이며, 주택가격 상승폭은 다시 가속화돼 현재 6% 수준의 성장률이 10% 이상으로 회복될 것으로 전망된다.

옥스퍼드 이코노믹스(Oxford Economics)는 최근 보고서에서 선진국의 주택 시장이 모든 주요 주택 시장의 가격이 대유행 이전보다 높아지는 등 상대적으로 큰 피해를 입지 않은 마지막 버블 디플레이션에서 벗어난 것으로 보인다고 밝혔습니다.

옥스퍼드 이코노믹스(Oxford Economics)의 연구에 따르면 현재 가격 대비 소득 비율은 2008년 금융 위기 이전 수준에 가깝지만, 가격 대비 임대료 비율은 여전히 ​​전염병 이전 수준보다 훨씬 높습니다. 완전히 후퇴하지 않으면 아직은 여유의 여지가 있지만, 임대료가 평소보다 빠른 속도로 계속 상승해 서비스업 물가 상승 둔화 문제가 더욱 악화될 수 있다는 경고도 나온다.