berita

Pada kuartal kedua yang baru saja berlalu, harga rumah di AS mencapai titik tertinggi baru, dengan harga rata-rata rumah di Silicon Valley melebihi $2 juta.

National Association of Realtors (NAR) mengatakan datanya sejak tahun 1979 menunjukkan bahwa tidak ada wilayah metropolitan besar AS dalam sejarah yang memiliki harga rumah rata-rata di atas $2 juta.

Data terbaru yang dirilis oleh NAR menunjukkan bahwa secara nasional, 89% wilayah metropolitan mengalami kenaikan harga rumah pada kuartal kedua. Selama periode ini, suku bunga KPR tetap 30 tahun berkisar antara 6,82% hingga 7,22%.

Indeks S&P Case-Shiller yang dirilis sebelumnya juga menunjukkan bahwa harga rumah di AS mencapai rekor tertinggi: rata-rata harga rumah di AS meningkat sebesar 5,9% tahun-ke-tahun pada Mei 2024, dan tiga kota di AS dengan tingkat pertumbuhan tertinggi adalah New York , San Diego dan Las Vegas, sementara harga rumah meningkat di 20 kota yang tercakup dalam indeks.

Chen Yuewu, mitra eksekutif Perusahaan Investasi Real Estat American Golden Eagle, mengatakan kepada China Business News,Data bulan Mei menunjukkan bahwa rata-rata harga rumah di Amerika Serikat telah meningkat selama 16 bulan berturut-turut dan mencapai rekor tertinggi selama 10 bulan berturut-turut.

"Persediaan perumahan di Amerika Serikat saat ini adalah penjualan 3 hingga 4 bulan, yang jauh di bawah titik keseimbangan 6 bulan." Dia menjelaskan, "Ketua Federal Reserve Powell mengakui selama penyelidikan kongres pada awal Maret bahwa pasokan perumahan real estat di Amerika Serikat sangat tidak mencukupi. Lembaga-lembaga berwenang besar di Amerika Serikat telah memberikan perkiraan mengenai kekurangan perumahan di Amerika Serikat. Fannie Mae dan Freddie Mac keduanya memperkirakan bahwa pasokan unit rumah di Amerika Serikat melebihi permintaan. yang merupakan alasan mendasar bagi terus meningkatnya harga rumah.

Di mana kenaikannya dengan cepat?

Di California, harga rumah keluarga tunggal di kawasan San Jose-Sunnyvale-Santa Clara naik 11,6% pada kuartal kedua dari tahun sebelumnya, menjadi $2,08 juta, menurut NAR.

San Francisco berada di peringkat kedua di antara wilayah metropolitan termahal, dengan median harga rumah naik 8,5% selama setahun terakhir menjadi sekitar $1,45 juta. Tujuh dari sepuluh pasar termahal berada di California.

Beberapa kota di AS telah mengalami pertumbuhan harga rumah yang mengejutkan. Misalnya, Racine, Wisconsin, dan Glens Falls, New York, keduanya mencapai pertumbuhan harga rumah sebesar 19,8% dari tahun ke tahun pada kuartal kedua.

Pada saat yang sama, pertumbuhan harga rumah telah melambat di beberapa negara yang tadinya bertumbuh pesat. Misalnya, harga rumah di Austin, ibu kota Texas yang pernah panas, tetap datar pada kuartal kedua, sementara harga rumah di Nashville, ibu kota Tennessee, tumbuh sejalan dengan median kenaikan harga rumah nasional sebesar 4,9%.

Di antara tingkat pertumbuhan kota-kota AS tahun-ke-tahun pada bulan Mei yang ditunjukkan oleh S&P Case-Shiller Index, New York menduduki puncak daftar dengan tingkat pertumbuhan tahun-ke-tahun sebesar 9,4%, diikuti oleh San Diego (9,1%), Las Vegas (8,6%), dan Miami (7,6%) dan Los Angeles (7,5%), antara lain.

Penting untuk dicatat bahwa apresiasi tajam harga rumah juga mencerminkan masalah keterjangkauan yang lebih luas. Secara nasional, pertumbuhan harga rumah tahunan untuk rumah satu keluarga yang ada meningkat 4,9% pada kuartal kedua menjadi $422,100, menurut data NAR.

Data NAR menunjukkan bahwa di 48% pasar AS, pendapatan minimal $100.000 diperlukan untuk membeli hipotek dengan uang muka 10%.

Kepala Ekonom NAR Lawrence Yun berkata: "Ini adalah kabar baik bagi pemilik rumah yang mengalami kemajuan dalam meningkatkan kekayaannya. Namun, sulit bagi mereka yang ingin membeli rumah karena memenuhi persyaratan. Pendapatan yang dibutuhkan kira-kira dua kali lipat dari itu. adalah beberapa tahun yang lalu.”

Saat ini, menurut perkiraan, median pembayaran hipotek bulanan di Amerika Serikat adalah $2,262 per bulan, meningkat sekitar 11% dari kuartal pertama. Rumah tangga biasanya menghabiskan 26,5% pendapatan mereka untuk pembayaran hipotek pada kuartal kedua, dibandingkan dengan 24,2% pada tiga bulan sebelumnya.

Pada awal Agustus, Federal Reserve Bank of New York merilis laporan utang dan kredit rumah tangga pada kuartal kedua tahun 2024. Laporan tersebut mengatakan total utang rumah tangga AS meningkat sebesar $109 miliar ke tingkat rekor $17,80 triliun. Diantaranya, saldo pinjaman hipotek meningkat sebesar $77 miliar menjadi $12,52 triliun.

Terus meningkat?

Data yang dirilis oleh Departemen Tenaga Kerja AS menunjukkan bahwa Indeks Harga Konsumen (CPI) AS naik 0,2% bulan ke bulan di bulan Juli 2024, dan tingkat inflasi turun menjadi 2,9%, level terendah sejak Maret 2021 dan sejalan dengan dengan ekspektasi pasar. Hal ini membuat rencana Federal Reserve pada bulan September untuk menurunkan suku bunga lebih mungkin dilakukan.

Federal Reserve sebelumnya mengumumkan pada akhir Juli bahwa mereka akan mempertahankan suku bunga pada kisaran target 5,25% hingga 5,5%, level tertinggi sejak Januari 2001. Federal Reserve mengatakan telah mencapai beberapa kemajuan dalam mengurangi inflasi dalam beberapa bulan terakhir, namun inflasi tetap pada tingkat yang tinggi.

Hu Jie, seorang profesor praktik di Shanghai Advanced Institute of Finance di Shanghai Jiao Tong University, sebelumnya mengatakan dalam sebuah wawancara dengan China Business News bahwa Federal Reserve tidak akan terlalu peduli dengan harga aset, terutama harga aset di pasar keuangan. Sebaliknya, harga real estat mungkin lebih menarik perhatian.

Ia menjelaskan, secara umum, ketika mempertimbangkan apakah akan menurunkan suku bunga, tiga indikator utama yang menjadi fokus The Fed adalah inflasi, pengangguran, dan pertumbuhan ekonomi.

“Tingkat inflasi telah turun menjadi 2,9%, pada dasarnya mencapai target The Fed, sementara tingkat pengangguran AS telah meningkat secara signifikan, melebihi ekspektasi. Powell telah mengisyaratkan dengan tegas bahwa suku bunga akan mulai diturunkan pada bulan September.” bahwa pasar saat ini optimis bahwa The Fed akan mulai menurunkan suku bunga pada tahun 2024. Penurunan suku bunga tahunan diperkirakan akan meningkat dari 0,5% menjadi 0,75%.

Dia juga mengingatkan bahwa saat ini "suku bunga hipotek 30 tahun AS telah turun secara signifikan dari 7% menjadi sekitar 6,5% dalam dua minggu. Ini merupakan keuntungan besar bagi pasar perumahan AS."

Ia memperkirakan setelah Federal Reserve memulai siklus penurunan suku bunga seperti yang diharapkan pasar, suku bunga hipotek akan memasuki saluran ke bawah dan terus menurun secara signifikan. "Sebagai dampaknya, permintaan akan real estat akan berkurang secara signifikan, dan kami memperkirakan pertumbuhan harga rumah akan kembali meningkat, dengan tingkat pertumbuhan kembali ke lebih dari 10% dari 6% saat ini."

Pasar perumahan di negara maju tampaknya relatif berhasil lolos dari deflasi gelembung terakhir, dengan harga di semua pasar perumahan utama lebih tinggi dibandingkan sebelum pandemi, demikian temuan Oxford Economics dalam laporannya baru-baru ini.

Penelitian yang dilakukan oleh Oxford Economics menemukan bahwa meskipun rasio harga terhadap pendapatan saat ini mendekati tingkat sebelum krisis keuangan pada tahun 2008, rasio harga terhadap sewa masih jauh lebih tinggi daripada tingkat sebelum epidemi, yang mungkin mengindikasikan bahwa harga rumah juga meningkat Meskipun tidak sepenuhnya mundur, masih ada ruang untuk relaksasi, namun hal ini juga memperingatkan bahwa harga sewa mungkin akan terus meningkat lebih cepat dari biasanya, sehingga memperburuk masalah lambatnya penurunan inflasi di industri jasa.