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過ぎたばかりの第 2 四半期には、米国の住宅価格が最高値を更新し、シリコンバレーの住宅価格の中央値は 200 万ドルを超えました。

全米不動産業者協会（NAR）は、1979年に遡るデータによると、歴史上米国の主要大都市圏で住宅価格の中央値が200万ドルを超えたことはないと述べた。

NARが発表した最新データによると、全国の大都市圏の89％で第2四半期に住宅価格が上昇した。この期間の30年固定住宅ローン金利は6.82％から7.22％の範囲でした。

以前に発表されたS&Pケース・シラー指数は、米国の住宅価格が過去最高値に達したことも示した。2024年5月の米国の平均住宅価格は前年比5.9%上昇し、最も高い成長率を示した米国の3都市はニューヨークだった。 、サンディエゴとラスベガスなど、指数の対象となっている20都市すべてで住宅価格が上昇している。

American Golden Eagle Real Estate Investment CompanyのエグゼクティブパートナーであるChen Yuewu氏はチャイナビジネスニュースに次のように語った。５月のデータによると、米国の平均住宅価格は１６カ月連続で上昇し、１０カ月連続で過去最高値を記録した。

同氏は、「米国の現在の住宅在庫は販売の３～４カ月分であり、６カ月の均衡点をはるかに下回っている」と説明し、「パウエル連邦準備制度理事会議長は３月初旬の議会調査で住宅供給が不足していることを認めた」と説明した。米国の不動産は深刻に不足しており、ファニーメイとフレディマックはいずれも米国の住宅供給が需要を上回っていると推計している。それが住宅価格の継続的な上昇の根本的な理由です。

どこが急上昇しているのでしょうか？

NARによると、カリフォルニア州では、サンノゼ・サニーベール・サンタクララ地域の一戸建て住宅価格が第2四半期に前年同期比11.6％上昇し、208万ドルとなった。

隣接するサンフランシスコは最も物価の高い大都市圏の中で2位にランクされており、住宅価格の中央値は過去1年間で8.5％上昇し約145万ドルとなった。最も高価な 10 の市場のうち 7 つはカリフォルニアにあります。

米国の一部の都市では住宅価格が驚くべき上昇を見せており、例えばウィスコンシン州ラシーンとニューヨーク州グレンズフォールズはどちらも第2四半期に住宅価格が前年比19.8％上昇した。

同時に、かつて急成長していた一部の市場では住宅価格の伸びが鈍化している。例えば、かつてはホットだったテキサス州の首都オースティンの住宅価格は第2四半期は横ばいでしたが、テネシー州の州都ナッシュビルの住宅価格は全国の住宅価格の中央値上昇率4.9％と一致して上昇しました。

S&Pケース・シラー指数が示す5月の米国都市の前年比成長率では、ニューヨークが前年同月比9.4%でトップとなり、サンディエゴ(9.1%)が続いた。ラスベガス（8.6％）、マイアミ（7.6％）、ロサンゼルス（7.5％）など。

住宅価格の急激な上昇は、広範な手頃な価格の問題も反映していることに注意することが重要です。 NARのデータによると、全国の中古一戸建て住宅の年間住宅価格上昇率は、第2四半期に4.9％増の42万2100ドルとなった。

NAR のデータによると、米国市場の 48% では、頭金 10% で住宅ローンを組むには少なくとも 10 万ドルの収入が必要です。

NARのチーフエコノミスト、ローレンス・ユン氏は、「これは資産拡大に向けて順調に進んでいる住宅所有者にとって朗報だ。しかし、要件を満たしているため住宅を購入したいと考えている人にとっては難しい。必要な収入は現在の約2倍だ」と述べた。数年前のことだった。」

現在、推定によると、米国の住宅ローン支払額の中央値は月額 2,262 ドルで、第 1 四半期から約 11% 増加しています。家計は通常、第２・四半期に収入の２６．５％を住宅ローンの支払いに費やしたが、これまでの３カ月間は２４．２％であった。

ニューヨーク連銀は8月上旬、2024年第2四半期の家計債務と信用に関する報告書を発表した。報告書によると、米国の家計負債総額は１０９０億ドル増加し、過去最高水準の１７兆８０００億ドルとなった。このうち住宅ローン残高は770億ドル増加し12兆5200億ドルとなった。

上昇し続けますか？

米国労働省が発表したデータによると、2024年7月の米国消費者物価指数（CPI）は前月比0.2％上昇し、インフレ率は2021年3月以来の低水準となる2.9％に低下した。これにより、連邦準備理事会による9月の利下げ計画がより実現可能となった。

FRBは先に7月末、金利を2001年1月以来の高水準である5.25～5.5％の目標レンジに維持すると発表していた。 FRBはここ数カ月でインフレ緩和にある程度の進展があったものの、インフレは依然として高水準にあると述べた。

上海交通大学上海高等金融研究院の胡傑教授（実践教授）は以前、チャイナ・ビジネス・ニュースとのインタビューで、連邦準備制度は資産価格、特に金融市場の資産価格についてあまり気にしないだろうと述べた。対照的に、不動産価格はさらに注目を集めるかもしれない。

同氏は、一般的に利下げすべきかどうかを検討する際、FRBが重視する3つの主要指標はインフレ、失業、経済成長であると説明した。

「インフレ率は２．９％に低下し、ほぼＦＲＢの目標に達したが、米国の失業率は大幅に上昇し、予想を上回った。パウエル議長は９月に利下げを開始することを強く示唆した」と陳岳武氏はチャイナ・ビジネス・ニュースに語った。市場は現在、FRBが2024年に利下げを開始すると楽観的であるとのこと。利下げ幅は年間0.5％から0.75％に拡大すると予想されている。

同氏はまた、現在「米国の３０年住宅ローン金利は２週間で７％から約６．５％に大幅に低下した。これは米国の住宅市場にとって大きな恩恵だ」と念を押した。

同氏は、市場の予想通りに連邦準備理事会が利下げサイクルを開始した後、住宅ローン金利は低下チャンネルに入り、大幅な低下が続くと予想した。 「その結果、不動産需要が大幅に解放され、住宅価格の伸びが再び加速し、伸び率は現在の6％から10％以上に戻ると予想している。」

オックスフォード・エコノミクスの最近のレポートによると、先進国の住宅市場は前回のバブルデフレから比較的無傷で逃れたようで、すべての主要住宅市場の価格がパンデミック前よりも上昇していることが判明した。

オックスフォード・エコノミクスの調査によると、現在、価格対所得の比率は2008年の金融危機前の水準に近づいているものの、家賃に対する価格の比率は依然として流行前の水準よりもはるかに高く、これはたとえ住宅価格が下落したとしても、それを示している可能性がある。完全に後退するわけではなく、まだ緩和の余地はあるが、賃料が通常よりも速いペースで上昇し続ける可能性があり、その結果、サービス産業におけるインフレの緩やかな低下の問題がさらに悪化する可能性があると警告している。