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最近、重慶市は中心都市部の住宅不動産使用料の徴収基準を定めた文書を発行し、エレベーター住宅の不動産サービス料金の上限は1.9元/平方メートル/月と規定し、これに基づいて多くの地域が申請している。現在高額な不動産料金を引き下げます。一方で、古いコミュニティの中には、物件使用料が低すぎるという理由で不動産管理会社によって撤退されたところもあります。

「チャイナ・タイムズ」の記者が最近調査したところ、北京市順義にある築30年の双宇東区コミュニティの不動産使用料は、このコミュニティの不動産会社である北京大龍不動産が1平方メートル当たりわずか0.53元であることが判明した。 Management Co., Ltd.（以下、「大龍不動産」といいます）は、不動産コストの低さと連続した損失により持続不可能になったため、近い将来コミュニティ不動産管理から撤退すると発表しました。

大龍不動産のプロジェクト部門の関係者は、大龍不動産は通常の避難手順を実施したと述べた。双裕洞区のコミュニティスタッフによると、大龍不動産が双裕洞区から撤退した後は間違いなく新しい不動産が市場に参入し、現在数社の不動産会社の評価が行われているとのこと。

不動産所有者と不動産管理会社の間の競争に直面して、業界の多くの関係者は、古いコミュニティには設備や施設が少なく、コミュニティが大きくても、不動産料金の徴収基準や徴収率について議論している。 1 平方メートルあたり 5 セントの報酬しか支払えないため、同社は実際にはあまり利益を得ることができません。古いコミュニティでは不動産の買い替えがすでに一般的になっており、不動産管理者間の紛争を効果的に回避するために、不動産料金の価格設定をより明確にする必要があります。不動産管理会社は物件料金を回収率85％以上に維持する必要があり、高品質なサービスが不動産管理の好循環を促進します。

古いコミュニティ資産の撤去

双裕コミュニティとしても知られる双裕東区は、北京市順義区後沙嶼地区で最も初期の商業住宅コミュニティの 1 つで、1994 年に建設され、築 30 年近くになります。 Beike.com の住宅情報によると、双裕洞区には 15 棟の建物があり、合計 1,050 世帯が販売されており、ほとんどの住宅の面積は 70 ～ 80 平方メートルです。

注目に値するのは、このコミュニティの不動産使用料は月0.53元/平方メートルと低く、新築住宅の数元の不動産使用料基準よりもはるかに低く、また、ほとんどの二番目の住宅の不動産使用料基準よりも低いことです。 -ハンドハウジングコミュニティ。

最近、このコミュニティの不動産管理会社が、課金基準が低すぎるという理由で撤退を発表しました。記者は双裕洞区の現地訪問中に、大龍不動産が署名した「不動産撤退通知書」がコミュニティの門とユニット建物の入り口の壁に貼られていることに気づいた。そこには次のように書かれていた。コミュニティの管理費が低く、人件費と物的コストが増加し続けているため、会社は年々損失を出しており、維持が困難になっています。関連法規に従って、Dalong Property は双裕東区コミュニティ プロパティを正式に開始することを決定しました。 2024 年 9 月 1 日にサービスを開始します。

コミュニティガバナンスコンサルタントとして働くDazhi氏は、チャイナタイムズの記者に対し、たとえコミュニティが大きくても、1平方メートルあたり5セントの不動産料では、会社はほとんど運営を維持できないと語った。チームを育ててみることは以前は可能だったかもしれない。

状況をさらに理解するために、記者は天燕茶が監視している大龍不動産の電話番号に電話をかけたところ、電話がつながった後、関係スタッフはチャイナタイムズの記者に対し、自分は大龍不動産の物流事務所のスタッフにすぎず、そうではないと語った。具体的な状況を知るには、プロジェクト部門に電話する必要があります。大龍不動産のプロジェクト部門の関係者は、大龍不動産は通常の避難手順を実行したと述べたが、避難の具体的な理由についてはあまり説明しなかった。

「北京不動産管理条例」第 75 条によると、不動産サービス契約の満了の 6 か月前に、所有者委員会または不動産管理委員会は所有者を組織して、他の不動産サービス担当者の更新または雇用を共同で決定するものとします。元の不動産所有者に書面で決定を通知します。不動産サービスプロバイダーが雇用の更新を受け入れない場合は、90 日前に所有者委員会または不動産管理委員会に書面で通知するものとします。契約の権利と義務の継続中に、いずれかの当事者が契約の終了を提案する場合、60日前までに相手方当事者に書面で通知するものとします。

北京の中古住宅市場では、多くの古いコミュニティの不動産価格が月当たり 1 元/平方メートル未満です。 Shell.com の住宅情報によると、順義の東興 2 区コミュニティの不動産使用料請求基準は 0.5 ～ 0.55 元/平方メートル/月、朝陽区の麦子店街コミュニティの不動産使用料請求基準は 0.6 元/平方メートル/月です。 、通州の麗花園コミュニティの物件使用料の請求基準は 0.8 元/平方メートル/月、大興双河北里の物件使用料の請求基準は 0.5 ～ 0.8 元/平方メートル/月です。

「現在、古いコミュニティが所有地を変更するのは非常に一般的です。」と双裕洞地区のコミュニティスタッフはチャイナタイムズの記者に語った。記者は訪問中に関係者との相談を通じて、双裕東区の隣の双裕園東区も昨年、不動産管理会社を変更したことを知った。

基準を設定し、手数料をどのように請求するか?

現時点で、大龍不動産が双裕東区からの撤退を発表するまで、あと半月しか残っていない。前述のコミュニティスタッフは記者に対し、大龍不動産が双裕東区から撤退した後は確実に新しい不動産が市場に参入し、現在数社の不動産会社の評価が行われていると明らかにした。期限内に最終決定できない場合でも、大龍不動産は新しい不動産が市場に投入されるまでサービスを提供する必要があり、コミュニティの不動産管理に空白期間は生じません。物件使用料が月0.53元/平方メートルを基準に値上げされるかどうかはまだ決まっていない。

2010 年に北京は住宅不動産サービス基準を発表し、住宅不動産の料金は住宅面積に基づいて全額請求されることはなくなり、住宅不動産サービスは 5 つのレベルに分かれています。北京市は昨年末、不動産サービス会社が事業活動を行う際に遵守すべき規制規則や基準を明確にし、リスクを再認識させる「北京住宅プロジェクト向け不動産サービスコンプライアンスマニュアル2023年版）」を公布した。違反に対する法的責任を規定し、標準化された不動産サービスの基盤を提供します。

「北京の不動産管理に関する関連規制は、さまざまなレベルの不動産料金請求基準を詳細に規定していない。現在、北京の不動産料金請求基準は、主に第三者企業に、同じ地域を基準にしてプロジェクト独自の状況と運営コストを組み合わせるよう求めている」 、同じカテゴリ、同じ品質の不動産料金基準が評価され、確認されます」とDazhi氏は説明しました。

北京金流法律事務所所長のワン・ユーチェン弁護士はチャイナ・タイムズの記者とのインタビューで、法的規制を遵守することを前提として、合理的な不動産請求基準は所有者のニーズとサービス・レベルの間にある必要があり、所有者の能力は以下のとおりであると述べた。給与と会社の利益の保護のバランスを見つけることで、コミュニティ管理のニーズを満たすことと会社の収益性を確保することの間に好循環を形成し、不動産サービス市場の長期的な発展を促進することができます。

「不動産手数料の水準に関して、不動産管理者とコミュニティの所有者はしばしば意見が対立する。この矛盾は全国に共通している」と上海イージュ不動産研究所の副所長ヤン・ユエジン氏はチャイナ・タイムズ・何記者に語った。地方レベルでは、不動産使用料の価格設定をより明確にする必要があると述べた。基準を列挙することで、双方が議論する必要がなくなります。同時に、現在の不動産管理は、一部のアウトソーシングサービスをより柔軟に採用したり、不規則な管理を行う流動不動産会社を導入したりしながら、元のコミュニティ管理構造を維持しようとすることができます。

記者は、広州市が2023年11月に、住宅一級物件の初期不動産サービス料の上限を月当たり2.8元を超えてはならないとしていることに気づいた。 2024年6月1日、重慶市は「重慶不動産サービス料管理措置」を正式に施行し、初期の不動産サービス料は最大1.9元/平方メートル/月となった。これを踏まえ、多くのコミュニティが「1.9元」より高い現在の不動産料基準の引き下げを求めている。

Dalong Property の撤退には、物件料金基準の引き下げ以外に何か理由があるのでしょうか?前述のコミュニティスタッフは、大龍不動産の撤退は自社の事業方向の調整に関連している可能性があることを明らかにした。さらに、記者は双裕洞地区コミュニティのゲート出口に同じく大龍不動産の署名のある「2024年不動産サービス料徴収に関する通知」が掲示されていることに気づき、その時期は2024年6月であった。通知には、双裕洞区は2024年1月1日から2024年の不動産使用料の徴収を開始したが、一部の所有者は依然として滞納しており、大龍不動産は支払いを拒否した者に督促に来る可能性があると述べた。財産料の支払い、あるいは支払いを求める訴訟さえも。

不動産の請求が難しいという問題も広く注目を集めています。武漢経済開発区の所有者は記者団に対し、最初に住宅が引き渡されたとき、住んでいる地域の不動産支払い率はかなり高いはずだと語った。なぜなら、不動産代を支払わなければ、家の鍵を手に入れることができないからである。物件管理スタッフより。記者は、コミュニティのオーナーグループから、現在一部のオーナーが、不動産サービスが整備されておらず、不動産料金の請求基準が高すぎるという理由で、不動産料金の支払いを拒否していることを知りました。

多くの不動産会社が流動性危機に陥る中、不動産会社から誕生した不動産管理会社の多くは、安定した経営領域と多額のキャッシュフローにより、不動産会社の「箔」から優良資産へと進化しました。しかし、現下の環境では不動産会社の発展が圧迫されており、物件料金の徴収率は大幅に低下しています。 CRICプロパティマネジメントの調査データによると、住宅価格の下落や満足度の低下などのさまざまな要因により、一般的な都市の不動産使用料徴収率は程度の差こそあれ低下しており、全体としては2%から3%の範囲で低下しており、その中には上海、 2023 年には年間徴収率が 90% に低下し、前年比 2 ポイント減少し、2023 年の北京の徴収率は上海よりもはるかに低くなるでしょう。上位５００社の不動産会社の物件料金徴収率は８０％に低下し、前年比４ポイント低下した。

「コミュニティの不動産料金の徴収率が85％を維持できれば、基本的に期待に応えることができる」とYan Yuejin氏は述べた。 Wang Yuchen氏は、不動産料金徴収率の好循環を達成するには、多くの場合、異なる不動産会社の運営条件や投資コストなどを組み合わせる必要があり、固定かつ統一された不動産料金徴収率では不動産管理の好循環を確保できないと指摘した。不動産管理会社の回収率は、少なくともコストをカバーできるものでなければなりません。これに基づいて、新しい設備の導入、スタッフのトレーニング、サービスのアップグレードなど、サービスレベルの向上に使用できる資金がまだあります。 、高品質なサービスで独自のサービスコミュニティを安定させ、継続的に市場を拡大し、プロパティマネジメントの好循環を実現します。

編集長：李未来 編集長：張裕寧