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Récemment, Chongqing a publié un document stipulant les normes de facturation des frais de propriété résidentielle dans les zones urbaines centrales, stipulant que les frais de service immobilier maximum pour les résidences avec ascenseur sont de 1,9 yuans/mètre carré/mois. Sur cette base, un grand nombre de communautés ont déposé une demande. réduire les charges foncières actuellement élevées. En revanche, certaines communautés anciennes ont été retirées par les sociétés de gestion immobilière parce que leurs charges foncières étaient trop faibles.

Un journaliste du « China Times » a récemment enquêté et a découvert que les frais de propriété de la communauté du district Est de Shuangyu, âgée de 30 ans, à Shunyi, Pékin, ne sont que de 0,53 yuans/mètre carré/mois. La société immobilière de cette communauté, Beijing Dalong Property. Management Co., Ltd. (ci-après dénommée « Dalong Property ») a annoncé qu'elle se retirerait prochainement de la gestion immobilière communautaire en raison des faibles coûts de propriété et des pertes consécutives, ce qui la rendrait insoutenable.

Le personnel concerné du département de projet de Dalong Property a déclaré que Dalong Property avait mis en œuvre des procédures d'évacuation normales. Le personnel communautaire du district de Shuangyudong a déclaré qu'après le retrait de Dalong Property du district de Shuangyudong, de nouvelles propriétés entreraient définitivement sur le marché et que plusieurs sociétés immobilières sont actuellement en cours d'évaluation.

Face au jeu entre les propriétaires fonciers et les sociétés de gestion immobilière, de nombreux acteurs du secteur ont discuté des normes de facturation et des taux de perception des taxes foncières, soulignant que les anciennes communautés disposent de peu d'équipements et d'installations, même si la communauté est grande, les taxes foncières. de 5 cents par mètre carré ne peut que maintenir les opérations commerciales, l'entreprise ne peut vraiment pas gagner beaucoup d'argent ; il est déjà très courant que les propriétés soient remplacées dans les anciennes communautés ; les entreprises et les propriétaires ; les sociétés de gestion immobilière doivent maintenir les frais de propriété à un taux de recouvrement supérieur à 85 %, et des services de haute qualité favorisent un cycle positif dans la gestion immobilière.

Suppression d'anciens biens communautaires

Le district de Shuangyu Est, également connu sous le nom de communauté de Shuangyu, est l'une des premières communautés d'habitations commerciales de la région de Houshayu, district de Shunyi, à Pékin. Il a été construit en 1994 et a près de 30 ans. Selon les informations sur le logement sur Beike.com, il y a 15 bâtiments dans le district de Shuangyudong avec un total de 1 050 ménages. La plupart des maisons en vente ont une superficie de 70 à 80 mètres carrés.

Il convient de noter que les frais de propriété dans cette communauté sont aussi bas que 0,53 yuans/mètre carré/mois, ce qui est bien inférieur au niveau de charge de propriété de plusieurs yuans pour les nouvelles maisons, et également inférieur au niveau de charge de propriété de la plupart des deuxièmes maisons. -des communautés d'habitation à la main.

Récemment, la société de gestion immobilière de cette communauté a annoncé son retrait car les normes de tarification étaient trop basses. Lors d'une visite sur place dans le district de Shuangyudong, le journaliste a remarqué que « l'avis de retrait de propriété » signé par Dalong Property était affiché à la porte de la communauté et sur le mur de l'entrée du bâtiment de l'unité. Il mentionnait : En raison de la propriété excessive. les frais de gestion de la communauté sont faibles et les coûts humains et matériels continuent d'augmenter, ce qui entraîne une perte d'argent pour l'entreprise année après année et rend son entretien difficile. Conformément aux réglementations en vigueur, Dalong Property a décidé de lancer officiellement la propriété communautaire du district de Shuangyu Est. services le 1er septembre 2024.

Dazhi, qui travaille comme consultant en gouvernance communautaire, a déclaré à un journaliste du China Times que les anciennes communautés disposent de peu d'équipements et d'installations. Même si la communauté est grande, les frais de propriété de 5 cents par mètre carré peuvent à peine soutenir les opérations. gagner beaucoup d’argent. Cela aurait pu être possible avant. Essayez simplement de constituer une équipe.

Afin de mieux comprendre la situation, le journaliste a appelé le numéro de Dalong Property surveillé par Tianyancha. Une fois l'appel connecté, le personnel concerné a déclaré au journaliste du China Times qu'il n'était qu'un employé du bureau logistique de Dalong Property et qu'il ne l'était pas. connaître la situation spécifique. Vous devez appeler le service projet pour connaître la situation spécifique. Le personnel concerné du département de projet de Dalong Property a déclaré que Dalong Property avait effectué les procédures normales de retrait, mais n'a pas beaucoup expliqué les raisons spécifiques du retrait.

Conformément à l'article 75 du « Règlement sur la gestion immobilière de Pékin », six mois avant l'expiration du contrat de service immobilier, le comité des propriétaires ou le comité de gestion immobilière organisera les propriétaires pour décider conjointement de renouveler ou d'embaucher une autre personne de service immobilier, et informer par écrit le propriétaire initial de la décision Servir les gens. Si le prestataire de services immobiliers n'accepte pas le renouvellement d'emploi, il doit en informer par écrit le comité des propriétaires ou le comité de gestion immobilière quatre-vingt-dix jours à l'avance. Pendant la période de maintien des droits et obligations du contrat, si l'une des parties propose de résilier le contrat, elle en informera l'autre partie par écrit 60 jours à l'avance.

Sur le marché des logements d’occasion à Pékin, les charges foncières dans de nombreuses communautés anciennes sont inférieures à 1 yuan/mètre carré/mois. Les informations sur le logement de Shell.com montrent que la norme de facturation des frais de propriété pour la communauté du district 2 de Dongxing dans le district de Chaoyang est de 0,5 à 0,55 yuans/mètre carré/mois, la norme de facturation des frais de propriété pour la communauté de la rue Maizidian dans le district de Chaoyang est de 0,6 yuans/mètre carré/mois. , et la communauté Lihuayuan à Tongzhou La norme de facturation des frais de propriété est de 0,8 yuans/mètre carré/mois, et la norme de facturation des frais de propriété à Daxing Shuanghe Beili est de 0,5 à 0,8 yuans/mètre carré/mois.

"Il est désormais très courant que les anciennes communautés changent de propriété", a déclaré le personnel communautaire du district de Shuangyudong à un journaliste du China Times. Au cours de la visite, le journaliste a appris, grâce à une consultation avec le personnel concerné, que le district de Shuangyu Garden East, voisin du district de Shuangyu East, avait également changé de société de gestion immobilière l'année dernière.

Comment fixer des normes et comment facturer des frais ?

Pour l'instant, il ne reste qu'un demi-mois avant que Dalong Property n'annonce son retrait du district de Shuangyu Est. Le personnel communautaire mentionné ci-dessus a révélé aux journalistes qu'après le retrait de Dalong Property du district de Shuangyu Est, de nouvelles propriétés entreraient définitivement sur le marché et plusieurs sociétés immobilières sont actuellement en cours d'évaluation. Si le projet ne peut pas être finalisé dans les délais, Dalong Property devra toujours fournir des services jusqu'à l'arrivée de la nouvelle propriété, et il n'y aura pas de période de pause dans la gestion immobilière de la communauté. Quant à savoir si les frais de propriété passeront de 0,53 yuans/mètre carré/mois, cela n'a pas encore été déterminé.

En 2010, Pékin a publié des normes de service pour les propriétés résidentielles. Les frais de propriété résidentielle ne sont plus facturés dans leur intégralité en fonction de la zone d'habitation, et les services de propriété résidentielle sont divisés en cinq niveaux. À la fin de l'année dernière, Pékin a promulgué le « Manuel de conformité des services immobiliers de Pékin pour les projets résidentiels, édition 2023 » pour clarifier les règles et normes réglementaires que les sociétés de services immobiliers doivent respecter lorsqu'elles exercent des activités commerciales, et pour leur rappeler les risques et les risques. responsabilités légales en cas de violations, fournissant une base pour des services immobiliers standardisés.

« Les réglementations pertinentes sur la gestion immobilière à Pékin ne stipulent pas en détail les normes de tarification de la propriété pour différents niveaux. À l'heure actuelle, les normes de tarification de la propriété de Pékin invitent principalement les sociétés tierces à combiner la situation propre du projet et les coûts d'exploitation en référence à la même région. , la même catégorie et la même qualité. Les normes des frais de propriété seront évaluées et confirmées », a expliqué Dazhi.

L'avocat Wang Yuchen, directeur du cabinet d'avocats Jinliu de Pékin, a déclaré dans une interview avec un journaliste du China Times que, sous réserve du respect des réglementations légales, les normes raisonnables de tarification de la propriété doivent se situer entre les besoins du propriétaire et les niveaux de service, la capacité du propriétaire à Rémunération et protection des intérêts de l'entreprise. Trouver un équilibre peut former un cercle vertueux entre répondre aux besoins du community management et assurer les bénéfices de l'entreprise, et favoriser le développement à long terme du marché des services immobiliers.

"En ce qui concerne le niveau des frais fonciers, les gestionnaires immobiliers et les propriétaires de la communauté ont souvent des points de vue divergents. Cette contradiction est courante dans tout le pays, a déclaré Yan Yuejin, directeur adjoint de l'Institut de recherche immobilière Eju de Shanghai, à un journaliste du China Times He." a déclaré qu'au niveau local, la tarification des taxes foncières doit être plus claire. En listant les normes, les deux parties n’auront plus à se disputer. Dans le même temps, la gestion immobilière actuelle peut essayer de conserver la structure de gestion communautaire d'origine tout en adoptant de manière plus flexible certains services d'externalisation et en introduisant des sociétés immobilières liquides pour une gestion irrégulière.

Le journaliste a remarqué qu'en novembre 2023, la ville de Guangzhou a également publié de nouvelles réglementations sur les frais de propriété. Les frais de service immobilier initiaux maximum pour les propriétés résidentielles de premier niveau ne doivent pas dépasser 2,8 yuans/mètre carré/mois. Le 1er juin 2024, Chongqing a officiellement mis en œuvre les « Mesures de gestion des frais de service immobilier de Chongqing », et les frais de service immobilier initiaux peuvent atteindre 1,9 yuans/mètre carré/mois. Sur cette base, un grand nombre de communautés ont appelé à abaisser le niveau actuel des taxes foncières, qui est supérieur à « 1,9 yuans ».

En plus des normes de frais de propriété inférieures, existe-t-il d'autres raisons pour le retrait de Dalong Property ? Le personnel communautaire mentionné ci-dessus a révélé que le retrait de Dalong Property pourrait être lié à l'ajustement de sa propre orientation commerciale. En outre, le journaliste a remarqué qu'un « Avis sur la perception des frais de service immobilier en 2024 » était affiché à la porte de sortie de la communauté du district de Shuangyudong, également signé par Dalong Property, et c'était en juin 2024. L'avis indique que le district de Shuangyudong a commencé à percevoir les frais de propriété pour 2024 à partir du 1er janvier 2024, mais que certains propriétaires sont toujours en retard. Les propriétaires ayant des arriérés sont tenus de payer dès que possible. Dalong Property peut venir rappeler à ceux qui refusent de le faire. payer des frais de propriété, voire un litige pour exiger le paiement.

La question des difficultés liées à la taxation des biens immobiliers a également fait l’objet d’une large attention. Un propriétaire de la zone de développement économique de Wuhan a déclaré aux journalistes que le taux de paiement de la propriété dans sa communauté devrait être assez élevé lors de la première remise de la maison, car s'il ne payait pas les frais de propriété, il ne pourrait pas obtenir la clé de la maison. du personnel de gestion immobilière. Le journaliste a appris du groupe de propriétaires de sa communauté qu'actuellement certains propriétaires refusent de continuer à payer les taxes foncières au motif que les services immobiliers ne sont pas en place et que les normes de facturation des taxes foncières sont trop élevées.

Alors que de nombreuses sociétés immobilières traversent une crise de liquidité, la plupart des sociétés de gestion immobilière nées de sociétés immobilières sont passées de « foils » à des sociétés immobilières pour devenir des actifs de haute qualité en raison de leur zone de gestion stable et de leur flux de trésorerie considérable. Cependant, dans le contexte actuel, le développement des sociétés immobilières est sous pression et le taux de perception des taxes foncières a considérablement baissé. Les données de l'enquête du CRIC Property Management montrent qu'en raison de divers facteurs tels que la baisse des prix de l'immobilier et la baisse des niveaux de satisfaction, les taux de perception des taxes foncières dans les villes typiques ont diminué à des degrés divers, la baisse globale allant de 2% à 3%, parmi lesquels Shanghai, en 2023, le taux de collecte annuel est tombé à 90 %, soit une diminution de 2 points de pourcentage d'une année sur l'autre, et le taux de collecte de Pékin en 2023 sera bien inférieur à celui de Shanghai. Le taux de perception des taxes foncières des 500 plus grandes sociétés immobilières est tombé à 80 %, soit une baisse de 4 points de pourcentage sur un an.

"Si les taxes foncières d'une communauté peuvent maintenir un taux de collecte de 85 %, cela peut essentiellement répondre aux attentes", a déclaré Yan Yuejin. Wang Yuchen a souligné que pour parvenir à un cycle positif des taux de perception des taxes foncières, il faut souvent combiner les conditions d'exploitation, les coûts d'investissement, etc. des différentes sociétés immobilières, et ne peut pas garantir un cycle positif de gestion immobilière avec un taux de perception des taxes foncières fixe et unifié. Le taux de recouvrement de la société de gestion immobilière doit au moins garantir que les coûts peuvent être couverts. Sur cette base, il reste des fonds qui peuvent être utilisés pour améliorer les niveaux de service, comme l'introduction de nouveaux équipements, la formation du personnel, l'amélioration des services, etc. , pour stabiliser la communauté de services d'origine avec des services de haute qualité et continuer à développer le marché, réalisant ainsi un cycle positif de gestion immobilière.

Rédacteur en chef : Li Future Rédacteur en chef : Zhang Yuning