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Recentemente, Chongqing ha pubblicato un documento che stabilisce gli standard di tariffazione per le tariffe delle proprietà residenziali nelle aree urbane centrali, stabilendo che il costo massimo del servizio immobiliare per le residenze con ascensore è di 1,9 yuan/metro quadrato/mese. Sulla base di ciò, un gran numero di comunità hanno fatto domanda ridurre le tariffe immobiliari attualmente elevate. D'altro canto, alcune vecchie comunità sono state ritirate dalle società di gestione immobiliare perché le loro tariffe immobiliari erano troppo basse.

Un giornalista del "China Times" ha recentemente indagato e ha scoperto che la tassa di proprietà della comunità trentenne del distretto orientale di Shuangyu a Shunyi, Pechino è di soli 0,53 yuan/metro quadrato/mese. La società immobiliare di questa comunità, Beijing Dalong Property Management Co., Ltd. (di seguito denominata "Dalong Property") ha annunciato che si ritirerà dalla gestione della proprietà comunitaria nel prossimo futuro a causa dei bassi costi della proprietà e delle perdite consecutive, che la rendono insostenibile.

Il personale competente del dipartimento di progetto di Dalong Property ha dichiarato che Dalong Property ha implementato le normali procedure di evacuazione. Lo staff della comunità del distretto di Shuangyudong ha affermato che dopo che Dalong Property si ritirerà dal distretto di Shuangyudong, nuove proprietà entreranno sicuramente nel mercato e diverse società immobiliari sono attualmente in fase di valutazione.

Di fronte al gioco tra proprietari e società di gestione immobiliare, molti attori del settore hanno discusso gli standard di tariffazione e i tassi di riscossione delle tasse immobiliari, sottolineando che le vecchie comunità hanno poche attrezzature e strutture. Anche se la comunità è grande, la tassa sulla proprietà di 5 centesimi al metro quadrato possono solo mantenere a malapena le operazioni commerciali, la società non può davvero guadagnare molto; è già molto comune che le proprietà vengano sostituite nelle vecchie comunità, il prezzo delle tariffe immobiliari dovrebbe essere più chiaro per evitare effettivamente controversie tra i gestori delle proprietà le aziende e i proprietari; le società di gestione immobiliare devono mantenere le tariffe immobiliari superiori a un tasso di riscossione dell'85% e servizi di alta qualità promuovono un ciclo positivo di gestione immobiliare.

Rimozione di vecchi beni condominiali

Il distretto orientale di Shuangyu, noto anche come comunità di Shuangyu, è una delle prime comunità residenziali commerciali nell'area di Houshayu, distretto di Shunyi, Pechino. È stata costruita nel 1994 e ha quasi 30 anni. Secondo le informazioni sugli alloggi su Beike.com, ci sono 15 edifici nel distretto di Shuangyudong con un totale di 1.050 famiglie. La maggior parte delle case in vendita hanno una superficie compresa tra 70 e 80 metri quadrati.

Vale la pena notare che la tariffa di proprietà in questa comunità è pari a 0,53 yuan/metro quadrato/mese, che è di gran lunga inferiore allo standard di tariffa di proprietà di diversi yuan per le nuove case, e anche inferiore allo standard di tariffa di proprietà della maggior parte delle seconde case. comunità abitative di mano.

Recentemente, la società di gestione immobiliare di questa comunità ha annunciato il suo ritiro perché gli standard di tariffazione erano troppo bassi. Durante una visita sul posto nel distretto di Shuangyudong, il giornalista ha notato che l'"avviso di ritiro della proprietà" firmato da Dalong Property era affisso al cancello della comunità e sul muro dell'ingresso dell'edificio menzionando: A causa dell'eccesso di proprietà Le spese di gestione della comunità sono basse e i costi umani e materiali continuano ad aumentare, con la conseguenza che l'azienda perde denaro anno dopo anno e rende difficile il mantenimento. Secondo le normative pertinenti, Dalong Property ha deciso di lanciare ufficialmente la proprietà della comunità del distretto orientale di Shuangyu servizi il 1° settembre 2024.

Dazhi, che lavora come consulente per la governance della comunità, ha detto a un giornalista del China Times che le vecchie comunità hanno poche attrezzature e strutture. Anche se la comunità è grande, la tariffa di proprietà di 5 centesimi al metro quadrato riesce a malapena a sostenere le operazioni guadagnare molti soldi. Potrebbe essere stato possibile prima. Prova a creare una squadra.

Per comprendere meglio la situazione, il giornalista ha chiamato il numero di Dalong Property monitorato da Tianyancha. Dopo che la chiamata è stata collegata, il personale interessato ha detto al giornalista del China Times che si trattava solo del personale dell'ufficio logistico di Dalong Property e non lo sapeva. conoscere la situazione specifica. È necessario chiamare il dipartimento di progetto per scoprire la situazione specifica. Il personale competente del dipartimento di progetto di Dalong Property ha dichiarato che Dalong Property ha eseguito le normali procedure di evacuazione, ma non ha spiegato molto sulle ragioni specifiche dell'evacuazione.

Secondo l'articolo 75 del "Regolamento sulla gestione della proprietà di Pechino", sei mesi prima della scadenza del contratto di servizio immobiliare, il comitato dei proprietari o il comitato di gestione della proprietà organizzeranno i proprietari per decidere congiuntamente di rinnovare o assumere un'altra persona di servizio immobiliare, e informare per iscritto il proprietario originario dell'immobile della decisione Servire le persone. Se il prestatore di servizi immobiliari non accetta il rinnovo del rapporto di lavoro, dovrà darne comunicazione scritta al comitato dei proprietari o al comitato di gestione dell'immobile con novanta giorni di anticipo. Durante il periodo di durata dei diritti e degli obblighi del contratto, se una delle parti propone di risolvere il contratto, ne darà comunicazione scritta all'altra parte con 60 giorni di anticipo.

Nel mercato immobiliare di seconda mano di Pechino, i costi immobiliari in molte vecchie comunità sono inferiori a 1 yuan/metro quadrato/mese. Le informazioni sugli alloggi di Shell.com mostrano che lo standard di addebito della tassa di proprietà per la comunità del distretto 2 di Dongxing a Shunyi è compreso tra 0,5 e 0,55 yuan/metro quadrato/mese, lo standard di addebito della tassa di proprietà per la comunità di Maizidian Street nel distretto di Chaoyang è di 0,6 yuan/metro quadrato/mese , e la comunità Lihuayuan a Tongzhou. Lo standard di addebito per la tassa di proprietà è di 0,8 yuan/metro quadrato/mese, mentre lo standard di addebito per la tassa di proprietà a Daxing Shuanghe Beili è compreso tra 0,5 e 0,8 yuan/metro quadrato/mese.

"Ora è molto comune che le vecchie comunità cambino proprietà", ha detto il personale della comunità del distretto di Shuangyudong a un giornalista del China Times. Durante la visita, il giornalista ha appreso, consultandosi con il personale interessato, che anche il distretto orientale dei giardini di Shuangyu, vicino al distretto orientale di Shuangyu, l'anno scorso ha cambiato la sua società di gestione immobiliare.

Come stabilire gli standard e come addebitare le tariffe?

A partire da ora, manca solo mezzo mese prima che la proprietà Dalong annunci il suo ritiro dal distretto orientale di Shuangyu. Il suddetto staff della comunità ha rivelato ai giornalisti che dopo che Dalong Property si ritirerà dal distretto orientale di Shuangyu, nuove proprietà entreranno sicuramente nel mercato e diverse società immobiliari sono attualmente in fase di valutazione. Se non può essere finalizzato entro la scadenza, Dalong Property dovrà comunque fornire servizi fino all'immissione sul mercato della nuova proprietà e non ci sarà alcun periodo di intervallo nella gestione della proprietà della comunità. Per quanto riguarda l'eventuale aumento del canone immobiliare sulla base di 0,53 yuan/metro quadrato/mese, non è ancora stato deciso.

Nel 2010, Pechino ha pubblicato gli standard dei servizi per le proprietà residenziali non vengono più addebitati per intero in base all'area abitativa e i servizi per le proprietà residenziali sono divisi in cinque livelli. Alla fine dello scorso anno, Pechino ha promulgato il "Manuale di conformità dei servizi immobiliari di Pechino per i progetti residenziali, edizione 2023)" per chiarire le norme e gli standard normativi che le società di servizi immobiliari dovrebbero rispettare quando intraprendono attività commerciali e per ricordare loro i rischi e responsabilità legali delle violazioni, fornendo una base per servizi immobiliari standardizzati.

"Le normative pertinenti sulla gestione immobiliare a Pechino non stabiliscono in dettaglio gli standard di tariffazione della proprietà per i diversi livelli. Al momento, gli standard di tariffazione delle tariffe immobiliari di Pechino invitano per lo più società terze a combinare la situazione propria del progetto e i costi operativi con riferimento alla stessa regione , la stessa categoria e la stessa qualità Gli standard tariffari della proprietà saranno valutati e confermati", ha spiegato Dazhi.

L'avvocato Wang Yuchen, direttore dello studio legale Beijing Jinliu, ha dichiarato in un'intervista con un giornalista del China Times che, sulla base del rispetto delle norme legali, gli standard ragionevoli di tariffazione della proprietà devono essere tra le esigenze del proprietario e i livelli di servizio, la capacità del proprietario di retribuzione e tutela degli interessi aziendali La ricerca di un equilibrio può costituire un circolo virtuoso tra il soddisfacimento delle esigenze della gestione comunitaria e la garanzia della redditività aziendale, nonché favorire lo sviluppo a lungo termine del mercato dei servizi immobiliari.

"Per quanto riguarda il livello delle tariffe immobiliari, i gestori delle proprietà e i proprietari della comunità hanno spesso opinioni contrastanti. Questa contraddizione è comune in tutto il paese", ha detto a un giornalista del China Times He Yan Yuejin, vicedirettore dello Shanghai Eju Real Estate Research Institute ha affermato che, a livello locale, la determinazione dei prezzi delle tariffe immobiliari deve essere più chiara. Elencando gli standard, entrambe le parti non dovranno più discutere. Allo stesso tempo, l'attuale gestione immobiliare può cercare di mantenere la struttura originaria di gestione della comunità, adottando in modo più flessibile alcuni servizi di outsourcing e introducendo società immobiliari liquide per effettuare gestioni irregolari.

Il giornalista ha notato che nel novembre 2023, la città di Guangzhou ha anche emanato nuove norme sulle tariffe immobiliari. Il costo massimo iniziale del servizio immobiliare per le proprietà residenziali di primo livello non deve superare 2,8 yuan/metro quadrato/mese. Il 1° giugno 2024, Chongqing ha ufficialmente implementato le "Misure di gestione dei costi di servizio della proprietà di Chongqing" e il costo del servizio di proprietà iniziale è fino a 1,9 yuan/metro quadrato/mese. Sulla base di ciò, un gran numero di comunità hanno chiesto di abbassare l'attuale standard di tassa sulla proprietà, che è superiore a "1,9 yuan".

Oltre agli standard più bassi sulle tariffe di proprietà, ci sono altri motivi per il ritiro di Dalong Property? Il suddetto personale della comunità ha rivelato che il ritiro di Dalong Property potrebbe essere correlato all'adeguamento della propria direzione aziendale. Inoltre, il giornalista ha notato che un "Avviso sulla riscossione delle tariffe per i servizi immobiliari nel 2024" era affisso all'uscita del cancello della comunità distrettuale di Shuangyudong, firmato anche da Dalong Property, e l'ora era giugno 2024. L'avviso afferma che il distretto di Shuangyudong ha iniziato a riscuotere le tasse sulla proprietà per il 2024 dal 1° gennaio 2024, ma alcuni proprietari sono ancora in arretrato. I proprietari con arretrati sono tenuti a pagare il prima possibile. Dalong Property potrebbe venire a ricordarlo a coloro che si rifiutano pagare le tasse sulla proprietà, o anche il contenzioso per esigere il pagamento.

Anche la questione della difficoltà nella tariffazione degli immobili ha ricevuto ampia attenzione. Un proprietario nella zona di sviluppo economico di Wuhan ha detto ai giornalisti che il tasso di pagamento della proprietà nella sua comunità dovrebbe essere piuttosto alto al momento della consegna della casa, perché se non avesse pagato la tassa sulla proprietà, non sarebbe stato in grado di ottenere la chiave della casa. dal personale addetto alla gestione della struttura. Il giornalista ha appreso dal gruppo di proprietari della sua comunità che attualmente alcuni proprietari si rifiutano di continuare a pagare le tasse sulla proprietà perché i servizi immobiliari non sono disponibili e gli standard di addebito delle tasse sulla proprietà sono troppo elevati.

Quando molte società immobiliari sono in crisi di liquidità, la maggior parte delle società di gestione immobiliare nate da società immobiliari si sono evolute da "foil" a società immobiliari in asset di alta qualità grazie alla loro stabile area di gestione e al notevole flusso di cassa. Tuttavia, nel contesto attuale, lo sviluppo delle società immobiliari è sotto pressione e il tasso di riscossione delle tasse immobiliari è diminuito notevolmente. I dati dell’indagine CRIC Property Management mostrano che, a causa di vari fattori, come il calo dei prezzi delle case e il calo dei livelli di soddisfazione, i tassi di riscossione delle tariffe immobiliari nelle città tipiche sono diminuiti a vari livelli, con un calo complessivo che va dal 2% al 3%, tra cui Shanghai, nel 2023 il tasso di raccolta annuale è sceso al 90%, con una diminuzione di 2 punti percentuali su base annua, e il tasso di raccolta di Pechino nel 2023 sarà molto inferiore a quello di Shanghai. Il tasso di riscossione delle tasse immobiliari delle prime 500 società immobiliari è sceso all'80%, con una diminuzione di 4 punti percentuali su base annua.

"Se le tariffe immobiliari di una comunità riescono a mantenere un tasso di riscossione dell'85%, possono sostanzialmente soddisfare le aspettative." Wang Yuchen ha sottolineato che per ottenere un ciclo positivo di tassi di riscossione delle tariffe immobiliari spesso è necessario combinare le condizioni operative, i costi di investimento, ecc. di diverse società immobiliari e non è possibile garantire un ciclo positivo di gestione immobiliare con un tasso di riscossione delle tariffe immobiliari fisso e unificato. Il tasso di riscossione della società di gestione immobiliare deve almeno garantire che i costi possano essere coperti. Su questa base ci sono ancora fondi che possono essere utilizzati per migliorare i livelli di servizio, come l'introduzione di nuove attrezzature, la formazione del personale, l'aggiornamento dei servizi, ecc. , per stabilizzare la comunità di servizio originale con servizi di alta qualità e continuare ad espandere il mercato, ottenendo così un ciclo positivo di gestione della proprietà.

Redattore capo: Li Future Redattore capo: Zhang Yuning