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Kürzlich hat Chongqing ein Dokument herausgegeben, in dem die Gebühren für Wohnimmobilien in zentralen Stadtgebieten festgelegt sind und in dem festgelegt ist, dass die maximale Immobiliengebühr für Aufzugswohnungen 1,9 Yuan/Quadratmeter/Monat beträgt. Auf dieser Grundlage haben viele Gemeinden einen Antrag gestellt die derzeit hohen Immobiliengebühren senken. Andererseits wurden einige alte Gemeinden von Immobilienverwaltungsgesellschaften zurückgezogen, weil ihre Immobiliengebühren zu niedrig waren.

Ein Reporter der „China Times“ hat kürzlich recherchiert und herausgefunden, dass die Immobiliengebühr der 30-jährigen Gemeinde Shuangyu East District in Shunyi, Peking, nur 0,53 Yuan/Quadratmeter/Monat beträgt. Die Immobiliengesellschaft dieser Gemeinde, Beijing Dalong Property Management Co., Ltd. (im Folgenden „Dalong Property“ genannt) gab bekannt, dass es sich in naher Zukunft aus der gemeinschaftlichen Immobilienverwaltung zurückziehen wird, da die Immobilienkosten niedrig sind und die daraus resultierenden Verluste nicht mehr tragbar sind.

Zuständige Mitarbeiter der Projektabteilung von Dalong Property gaben an, dass Dalong Property normale Evakuierungsverfahren umgesetzt habe. Gemeindemitarbeiter des Bezirks Shuangyudong sagten, dass nach dem Rückzug von Dalong Property aus dem Bezirk Shuangyudong definitiv neue Immobilien auf den Markt kommen werden und mehrere Immobilienunternehmen derzeit evaluiert werden.

Angesichts des Spiels zwischen Immobilieneigentümern und Immobilienverwaltungsunternehmen haben viele Parteien in der Branche die Erhebungsstandards und Erhebungsraten für Immobiliengebühren diskutiert und darauf hingewiesen, dass alte Gemeinden nur über wenige Ausrüstungen und Einrichtungen verfügen, selbst wenn die Gemeinde groß ist Mit einer Gebühr von 5 Cent pro Quadratmeter kann das Unternehmen kaum noch Geld verdienen, da es in alten Gemeinden bereits üblich ist, die Preisgestaltung für Immobiliengebühren klarer zu gestalten, um Streitigkeiten zwischen den Immobilienverwaltungen wirksam zu vermeiden Unternehmen und Eigentümer; Immobilienverwaltungsunternehmen müssen eine Erhebungsquote von über 85 % einhalten, und hochwertige Dienstleistungen fördern einen positiven Kreislauf der Immobilienverwaltung.

Beseitigung alter Gemeinschaftseigentums

Der Shuangyu-Ostbezirk, auch bekannt als Shuangyu-Gemeinschaft, ist eine der ersten kommerziellen Wohnsiedlungen im Houshayu-Bezirk, Shunyi-Bezirk, Peking. Er wurde 1994 erbaut und ist fast 30 Jahre alt. Den Wohnungsinformationen auf Beike.com zufolge gibt es im Bezirk Shuangyudong 15 Gebäude mit insgesamt 1.050 Haushalten. Die meisten der zum Verkauf stehenden Häuser haben eine Fläche von 70 bis 80 Quadratmetern.

Es ist erwähnenswert, dass die Grundgebühr in dieser Gemeinde nur 0,53 Yuan/Quadratmeter/Monat beträgt, was weit unter der Grundgebühr von mehreren Yuan für neue Häuser und auch unter der Grundgebühr der meisten zweitgrößten Häuser liegt -hand Wohngemeinschaften.

Kürzlich hat die Hausverwaltung dieser Gemeinde ihren Rückzug angekündigt, da die Gebührenstandards zu niedrig seien. Bei einem Besuch vor Ort im Bezirk Shuangyudong bemerkte der Reporter, dass die von Dalong Property unterzeichnete „Eigentumsentzugsmitteilung“ am Tor der Gemeinde und an der Wand des Gebäudeeingangs angebracht war: „Wegen übermäßigem Eigentum.“ Die Verwaltungsgebühren der Gemeinde sind niedrig und die Personal- und Materialkosten steigen weiter, was dazu führt, dass das Unternehmen Jahr für Jahr Geld verliert und die Wartung schwierig wird. Gemäß den einschlägigen Vorschriften hat Dalong Property beschlossen, das Gemeinschaftseigentum im Shuangyu East District offiziell zu eröffnen Dienstleistungen am 1. September 2024.

Dazhi, der als Community-Governance-Berater arbeitet, sagte einem Reporter der China Times, dass alte Gemeinden nur über wenige Geräte und Einrichtungen verfügen, selbst wenn die Gemeinde groß ist, kann das Unternehmen den Betrieb mit der Grundstücksgebühr von 5 Cent kaum aufrechterhalten Viel Geld verdienen wäre vielleicht schon früher möglich gewesen.

Um die Situation besser zu verstehen, rief der Reporter die von Tianyancha überwachte Nummer von Dalong Property an. Nachdem der Anruf verbunden war, teilten die zuständigen Mitarbeiter dem Reporter der China Times mit, dass er nur ein Mitarbeiter des Logistikbüros von Dalong Property sei und dies nicht der Fall sei Kennen Sie die spezifische Situation. Sie müssen die Projektabteilung anrufen, um die spezifische Situation herauszufinden. Zuständige Mitarbeiter der Projektabteilung von Dalong Property gaben an, dass Dalong Property normale Evakuierungsverfahren durchgeführt habe, erklärten jedoch nicht viel über die spezifischen Gründe für die Evakuierung.

Gemäß Artikel 75 der „Beijing Property Management Regulations“ organisiert der Eigentümerausschuss oder der Immobilienverwaltungsausschuss sechs Monate vor Ablauf des Immobiliendienstleistungsvertrags die Eigentümer, um gemeinsam über die Verlängerung oder Einstellung einer anderen Immobiliendienstleistungsperson zu entscheiden Benachrichtigen Sie den ursprünglichen Grundstückseigentümer schriftlich über die Entscheidung. Wenn der Immobiliendienstleister die Verlängerung des Arbeitsverhältnisses nicht akzeptiert, muss er den Eigentümerausschuss oder den Hausverwaltungsausschuss neunzig Tage im Voraus schriftlich benachrichtigen. Wenn eine der Parteien während der Fortdauer der Rechte und Pflichten aus dem Vertrag beabsichtigt, den Vertrag zu kündigen, muss sie dies der anderen Partei 60 Tage im Voraus schriftlich mitteilen.

Auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt in Peking liegen die Immobilienpreise in vielen alten Gemeinden unter 1 Yuan/Quadratmeter/Monat. Aus den Wohnungsinformationen von Shell.com geht hervor, dass der Standard für die Erhebung von Immobiliengebühren für die Gemeinde Dongxing District 2 in Shunyi 0,5 bis 0,55 Yuan/Quadratmeter/Monat beträgt, der Standard für die Erhebung von Immobiliengebühren für die Gemeinde Maizidian Street im Bezirk Chaoyang beträgt 0,6 Yuan/Quadratmeter/Monat und der Lihuayuan-Gemeinde in Tongzhou. Der Standard für die Erhebung von Immobiliengebühren beträgt 0,8 Yuan/Quadratmeter/Monat, und der Standard für die Erhebung von Immobiliengebühren in Daxing Shuanghe Beili beträgt 0,5 bis 0,8 Yuan/Quadratmeter/Monat.

„Mittlerweile kommt es häufig vor, dass alte Gemeinden ihre Grundstücke wechseln“, sagten Mitarbeiter der Gemeinde Shuangyudong einem Reporter der China Times. Während des Besuchs erfuhr der Reporter durch Rücksprache mit den zuständigen Mitarbeitern, dass der Bezirk Shuangyu Garden East, der neben dem Bezirk Shuangyu East liegt, im vergangenen Jahr ebenfalls seine Immobilienverwaltungsgesellschaft gewechselt hat.

Wie legt man Standards fest und wie erhebt man Gebühren?

Derzeit bleibt nur noch ein halber Monat, bis Dalong Property seinen Rückzug aus dem Bezirk Shuangyu East ankündigt. Die oben genannten Gemeindemitarbeiter teilten Reportern mit, dass nach dem Rückzug von Dalong Property aus dem Bezirk Shuangyu East definitiv neue Immobilien auf den Markt kommen werden und mehrere Immobilienunternehmen derzeit evaluiert werden. Wenn es nicht innerhalb der Frist abgeschlossen werden kann, muss Dalong Property weiterhin Dienstleistungen erbringen, bis die neue Immobilie auf den Markt kommt, und es wird keine Lücke in der Immobilienverwaltung der Gemeinde geben. Ob sich die Grundstücksgebühr auf der Grundlage von 0,53 Yuan/Quadratmeter/Monat erhöhen wird, steht noch nicht fest.

Im Jahr 2010 veröffentlichte Peking Standards für Wohnimmobiliendienstleistungen. Die Gebühren für Wohnimmobilien richten sich nicht mehr vollständig nach der Wohnfläche, und die Wohnimmobiliendienstleistungen sind in fünf Stufen unterteilt. Ende letzten Jahres veröffentlichte Peking das „Beijing Property Service Compliance Manual for Residential Projects 2023 Edition“), um die regulatorischen Regeln und Standards zu klären, die Immobiliendienstleistungsunternehmen bei der Ausübung ihrer Geschäftstätigkeit einhalten sollten, und um sie an die Risiken zu erinnern und rechtliche Haftung bei Verstößen, die eine Grundlage für standardisierte Immobiliendienstleistungen bilden.

„Die einschlägigen Vorschriften zur Immobilienverwaltung in Peking legen die Immobiliengebührenstandards für verschiedene Ebenen nicht im Detail fest. Derzeit fordern die Pekinger Immobiliengebührenstandards meist Drittunternehmen dazu auf, die eigene Situation des Projekts und die Betriebskosten mit Bezug auf dieselbe Region zu kombinieren.“ , die gleiche Kategorie und die gleiche Qualität werden bewertet und bestätigt“, erklärte Dazhi.

Rechtsanwalt Wang Yuchen, Direktor der Anwaltskanzlei Beijing Jinliu, sagte in einem Interview mit einem Reporter der China Times, dass unter der Voraussetzung der Einhaltung gesetzlicher Vorschriften angemessene Gebührenstandards für Immobilien zwischen den Bedürfnissen des Eigentümers und dem Serviceniveau, also der Fähigkeit des Eigentümers, liegen müssen Die Bezahlung und der Schutz der Unternehmensinteressen können einen positiven Kreislauf zwischen der Erfüllung der Bedürfnisse der Gemeindeverwaltung und der Sicherung der Unternehmensrentabilität schaffen und die langfristige Entwicklung des Immobiliendienstleistungsmarktes fördern.

„Bezüglich der Höhe der Immobiliengebühren haben die Immobilienverwalter und Eigentümer der Gemeinde oft widersprüchliche Ansichten. Dieser Widerspruch ist im ganzen Land weit verbreitet, sagte ein Reporter der China Times He.“ sagte, dass auf lokaler Ebene die Bepreisung der Immobiliengebühren klarer sein müsse. Durch die Auflistung der Standards müssen sich beide Parteien nicht mehr streiten. Gleichzeitig kann die derzeitige Immobilienverwaltung versuchen, die ursprüngliche Gemeinschaftsverwaltungsstruktur beizubehalten und gleichzeitig einige Outsourcing-Dienste flexibler einzuführen und liquide Immobilienunternehmen für die unregelmäßige Verwaltung einzuführen.

Der Reporter stellte fest, dass die Stadt Guangzhou im November 2023 auch neue Vorschriften zu Immobiliengebühren erlassen hat. Die maximale anfängliche Immobiliengebühr für Wohnimmobilien der ersten Ebene darf 2,8 Yuan/Quadratmeter/Monat nicht überschreiten. Am 1. Juni 2024 hat Chongqing offiziell die „Chongqing Property Service Charge Management Measures“ eingeführt, und die anfängliche Immobilienservicegebühr beträgt bis zu 1,9 Yuan/Quadratmeter/Monat. Auf dieser Grundlage haben viele Gemeinden eine Senkung des aktuellen Grundgebührstandards gefordert, der über „1,9 Yuan“ liegt.

Gibt es neben den niedrigeren Immobiliengebührenstandards noch andere Gründe für den Rückzug von Dalong Property? Die oben genannten Gemeindemitarbeiter gaben bekannt, dass der Rückzug von Dalong Property möglicherweise mit der Anpassung der eigenen Geschäftsausrichtung zusammenhängt. Darüber hinaus bemerkte der Reporter, dass am Torausgang der Bezirksgemeinde Shuangyudong eine „Mitteilung über die Erhebung von Immobiliendienstleistungsgebühren im Jahr 2024“ angebracht war, die ebenfalls von Dalong Property unterzeichnet war, und zwar im Juni 2024. In der Bekanntmachung heißt es, dass der Bezirk Shuangyudong ab dem 1. Januar 2024 begonnen hat, Immobiliengebühren für 2024 einzuziehen, einige Eigentümer sind jedoch immer noch im Rückstand und müssen möglicherweise so schnell wie möglich zahlen, um diejenigen zu erinnern, die dies verweigern Immobiliengebühren zahlen oder sogar einen Rechtsstreit einleiten, um die Zahlung zu fordern.

Auch das Problem der schwierigen Gebührenerhebung für Immobilien hat große Aufmerksamkeit erregt. Ein Eigentümer in der Wuhan Economic Development Zone sagte Reportern, dass die Grundstückszahlungsrate in seiner Gemeinde bei der ersten Übergabe des Hauses recht hoch sein dürfte, denn wenn er die Grundstücksgebühr nicht entrichte, könne er den Hausschlüssel nicht bekommen vom Personal der Hausverwaltung. Der Reporter erfuhr von der Eigentümergruppe seiner Gemeinde, dass sich derzeit einige Eigentümer weigern, weiterhin Immobiliengebühren zu zahlen, mit der Begründung, dass Immobiliendienstleistungen nicht vorhanden seien und die Standards für die Erhebung von Immobiliengebühren zu hoch seien.

Wenn sich viele Immobilienunternehmen in einer Liquiditätskrise befinden, haben sich die meisten Immobilienverwaltungsunternehmen, die aus Immobilienunternehmen hervorgegangen sind, aufgrund ihres stabilen Verwaltungsbereichs und ihres beträchtlichen Cashflows von „Folien“ zu Immobilienunternehmen zu hochwertigen Vermögenswerten entwickelt. Allerdings steht die Entwicklung der Immobilienunternehmen im aktuellen Umfeld unter Druck und die Erhebungsquote der Immobiliengebühren ist deutlich gesunken. Umfragedaten von CRIC Property Management zeigen, dass aufgrund verschiedener Faktoren wie sinkender Immobilienpreise und sinkender Zufriedenheit die Erhebungsraten für Immobiliengebühren in typischen Städten in unterschiedlichem Maße gesunken sind, wobei der Gesamtrückgang zwischen 2 % und 3 % liegt, darunter Shanghai, Im Jahr 2023 sank die jährliche Sammelquote auf 90 %, was einem Rückgang von 2 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr entspricht, und die Sammelquote in Peking wird im Jahr 2023 weitaus niedriger sein als in Shanghai. Die Erhebungsquote für Immobiliengebühren der 500 größten Immobilienunternehmen sank auf 80 %, was einem Rückgang von 4 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr entspricht.

„Wenn die Immobiliengebühren einer Gemeinde eine Inkassoquote von 85 % aufrechterhalten können, kann sie im Grunde die Erwartungen erfüllen.“ Wang Yuchen wies darauf hin, dass das Erreichen eines positiven Zyklus der Erhebungsraten für Immobiliengebühren häufig eine Kombination der Betriebsbedingungen, Investitionskosten usw. verschiedener Immobilienunternehmen erfordert und kein positiver Zyklus der Immobilienverwaltung mit einer festen und einheitlichen Erhebungsrate für Immobiliengebühren gewährleistet werden kann. Die Inkassoquote der Hausverwaltung muss mindestens die Deckung der Kosten gewährleisten. Auf dieser Grundlage stehen noch Mittel zur Verfügung, die zur Verbesserung des Serviceniveaus, wie z. B. Einführung neuer Geräte, Personalschulungen, Service-Upgrades usw., eingesetzt werden können. , um die ursprüngliche Dienstleistungsgemeinschaft mit hochwertigen Dienstleistungen zu stabilisieren und den Markt weiter zu erweitern und so einen positiven Zyklus der Immobilienverwaltung zu erreichen.

Chefredakteur: Li Zukünftiger Chefredakteur: Zhang Yuning