νέα

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Πρόσφατα, η Chongqing εξέδωσε ένα έγγραφο που ορίζει τα πρότυπα χρέωσης για τα τέλη κατοικιών σε κεντρικές αστικές περιοχές, ορίζοντας ότι η μέγιστη χρέωση υπηρεσιών ιδιοκτησίας για κατοικίες ανελκυστήρων είναι 1,9 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο/μήνα μείωση των σημερινών υψηλών τελών ακινήτων. Από την άλλη πλευρά, ορισμένες παλιές κοινότητες έχουν αποσυρθεί από εταιρείες διαχείρισης ακινήτων επειδή τα τέλη ιδιοκτησίας τους ήταν πολύ χαμηλά.

Ένας ρεπόρτερ από την "China Times" ερεύνησε πρόσφατα και διαπίστωσε ότι τα τέλη ιδιοκτησίας της 30χρονης κοινότητας Shuangyu East District στο Shunyi του Πεκίνου είναι μόνο 0,53 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο/μήνα Η εταιρεία ακινήτων αυτής της κοινότητας, Beijing Dalong Property Η Management Co., Ltd. (εφεξής καλούμενη "Dalong Property") ανακοίνωσε ότι θα αποσυρθεί από τη διαχείριση της κοινοτικής περιουσίας στο εγγύς μέλλον λόγω χαμηλού κόστους ιδιοκτησίας και διαδοχικών απωλειών, που την καθιστούν μη βιώσιμη.

Το σχετικό προσωπικό από το τμήμα έργου της Dalong Property δήλωσε ότι η Dalong Property εφάρμοσε κανονικές διαδικασίες εκκένωσης. Το κοινοτικό προσωπικό της Περιφέρειας Shuangyudong είπε ότι μετά την απόσυρση του Dalong Property από την περιοχή Shuangyudong, νέα ακίνητα θα εισέλθουν σίγουρα στην αγορά και αρκετές εταιρείες ακινήτων βρίσκονται υπό αξιολόγηση.

Αντιμέτωποι με το παιχνίδι μεταξύ των ιδιοκτητών ακινήτων και των εταιρειών διαχείρισης ακινήτων, πολλά μέρη στον κλάδο έχουν συζητήσει τα πρότυπα χρέωσης και τα ποσοστά είσπραξης των τελών ιδιοκτησίας, επισημαίνοντας ότι οι παλιές κοινότητες έχουν λίγο εξοπλισμό και εγκαταστάσεις 5 σεντς ανά τετραγωνικό μέτρο μπορεί να διατηρήσει μετά βίας τις επιχειρηματικές δραστηριότητες, η εταιρεία πραγματικά δεν μπορεί να βγάλει πολλά χρήματα Οι εταιρείες και οι ιδιοκτήτες πρέπει να διατηρούν τα τέλη περιουσίας υψηλότερα από το ποσοστό είσπραξης του 85% και οι υπηρεσίες υψηλής ποιότητας προωθούν έναν θετικό κύκλο διαχείρισης ακινήτων.

Αφαίρεση παλαιάς κοινοτικής περιουσίας

Η ανατολική συνοικία Shuangyu, γνωστή και ως Κοινότητα Shuangyu, είναι μια από τις πρώτες εμπορικές οικιστικές κοινότητες στην περιοχή Houshayu, στην περιοχή Shunyi, στο Πεκίνο. Κατασκευάστηκε το 1994 και είναι σχεδόν 30 ετών. Σύμφωνα με τις πληροφορίες για τη στέγαση στο Beike.com, υπάρχουν 15 κτίρια στην περιοχή Shuangyudong με συνολικά 1.050 νοικοκυριά.

Αξίζει να σημειωθεί ότι το τέλος ιδιοκτησίας σε αυτήν την κοινότητα είναι τόσο χαμηλό όσο 0,53 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο/μήνα, το οποίο είναι πολύ χαμηλότερο από το πρότυπο χρέωσης ιδιοκτησίας πολλών γιουάν για νέες κατοικίες και επίσης χαμηλότερο από το επίπεδο χρέωσης ιδιοκτησίας των περισσότερων δευτερολέπτων - κοινότητες στέγασης χεριών.

Πρόσφατα, η εταιρεία διαχείρισης ακινήτων σε αυτήν την κοινότητα ανακοίνωσε την απόσυρσή της επειδή τα πρότυπα χρέωσης ήταν πολύ χαμηλά. Κατά τη διάρκεια μιας επιτόπιας επίσκεψης στην περιοχή Shuangyudong, ο δημοσιογράφος παρατήρησε ότι η "ειδοποίηση απόσυρσης ακινήτου" που υπογράφηκε από το Dalong Property ήταν αναρτημένη στην πύλη της κοινότητας και στον τοίχο της εισόδου του κτιρίου της μονάδας Τα έξοδα διαχείρισης της κοινότητας είναι χαμηλά και το κόστος ανθρώπινου δυναμικού και υλικού συνεχίζει να αυξάνεται, με αποτέλεσμα η εταιρεία να χάνει χρήματα χρόνο με τον χρόνο και να δυσχεραίνει τη συντήρηση της υπηρεσίες την 1η Σεπτεμβρίου 2024.

Ο Dazhi, ο οποίος εργάζεται ως σύμβουλος κοινοτικής διακυβέρνησης, είπε σε έναν δημοσιογράφο από την China Times ότι οι παλιές κοινότητες έχουν λίγο εξοπλισμό και εγκαταστάσεις Κερδίστε πολλά χρήματα. Μπορεί να ήταν δυνατό πριν.

Για να κατανοήσει περαιτέρω την κατάσταση, ο ρεπόρτερ τηλεφώνησε στον αριθμό του Dalong Property που παρακολουθούσε η Tianyancha Μετά τη σύνδεση της κλήσης, το αρμόδιο προσωπικό είπε στον δημοσιογράφο της China Times ότι ήταν μόνο προσωπικό γραφείου υλικοτεχνικής υποστήριξης της Dalong Property και δεν το έκανε. γνωρίζετε τη συγκεκριμένη κατάσταση Πρέπει να καλέσετε το τμήμα έργου για να μάθετε τη συγκεκριμένη κατάσταση. Το αρμόδιο προσωπικό από το τμήμα έργου της Dalong Property δήλωσε ότι η Dalong Property πραγματοποίησε κανονικές διαδικασίες εκκένωσης, αλλά δεν εξήγησε πολλά σχετικά με τους συγκεκριμένους λόγους της εκκένωσης.

Σύμφωνα με το άρθρο 75 των «Κανονισμών Διαχείρισης Περιουσίας του Πεκίνου», έξι μήνες πριν από τη λήξη της σύμβασης παροχής υπηρεσιών ιδιοκτησίας, η επιτροπή ιδιοκτητών ή η επιτροπή διαχείρισης ακινήτων οργανώνουν τους ιδιοκτήτες ώστε να αποφασίσουν από κοινού να ανανεώσουν ή να προσλάβουν άλλο άτομο παροχής υπηρεσιών ακινήτων, και ειδοποιήστε εγγράφως τον αρχικό ιδιοκτήτη του ακινήτου για την απόφαση Εξυπηρέτηση ανθρώπων. Εάν ο πάροχος υπηρεσιών ακινήτων δεν αποδεχτεί την ανανέωση της απασχόλησης, θα ενημερώσει εγγράφως την επιτροπή ιδιοκτητών ή την επιτροπή διαχείρισης ακινήτων ενενήντα ημέρες νωρίτερα. Κατά τη διάρκεια της συνέχισης των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων της σύμβασης, εάν κάποιο από τα μέρη προτείνει τη λύση της σύμβασης, θα ενημερώσει εγγράφως το άλλο μέρος 60 ημέρες νωρίτερα.

Στην αγορά μεταχειρισμένων κατοικιών του Πεκίνου, οι χρεώσεις ακινήτων σε πολλές παλιές κοινότητες είναι κάτω από 1 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο/μήνα. Οι πληροφορίες στέγασης της Shell.com δείχνουν ότι το πρότυπο χρέωσης τελών ιδιοκτησίας για την Κοινότητα Dongxing District 2 στο Shunyi είναι 0,5 έως 0,55 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο/μήνα, το πρότυπο χρέωσης τελών ιδιοκτησίας για την κοινότητα Maizidian Street στην περιοχή Chaoyang είναι 0,6 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο/μήνα , και η κοινότητα Lihuayuan στο Tongzhou Το πρότυπο χρέωσης τελών ιδιοκτησίας είναι 0,8 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο/μήνα και το πρότυπο χρέωσης τελών ιδιοκτησίας στο Daxing Shuanghe Beili είναι 0,5 έως 0,8 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο/μήνα.

«Είναι πολύ συνηθισμένο για παλιές κοινότητες να αλλάζουν ακίνητα, είπε το προσωπικό της κοινότητας της περιοχής Shuangyudong σε δημοσιογράφο από την China Times. Κατά τη διάρκεια της επίσκεψης, ο δημοσιογράφος έμαθε μέσω διαβουλεύσεων με το αρμόδιο προσωπικό ότι η Shuangyu Garden East District, δίπλα στην ανατολική συνοικία Shuangyu, άλλαξε επίσης την εταιρεία διαχείρισης ακινήτων πέρυσι.

Πώς να ορίσετε πρότυπα και πώς να χρεώσετε τέλη;

Προς το παρόν, απομένει μόνο μισός μήνας έως ότου η Dalong Property ανακοινώσει την απόσυρσή της από την ανατολική συνοικία Shuangyu. Το προαναφερόμενο κοινοτικό προσωπικό αποκάλυψε στους δημοσιογράφους ότι μετά την απόσυρση του Dalong Property από την ανατολική συνοικία Shuangyu, νέα ακίνητα θα εισέλθουν σίγουρα στην αγορά και αρκετές εταιρείες ακινήτων βρίσκονται επί του παρόντος υπό αξιολόγηση. Εάν δεν μπορεί να οριστικοποιηθεί εντός της προθεσμίας, η Dalong Property θα πρέπει να παρέχει υπηρεσίες έως ότου το νέο ακίνητο βγει στην αγορά και δεν θα υπάρξει περίοδος κενού στη διαχείριση ακινήτων της κοινότητας. Όσο για το αν το τέλος ιδιοκτησίας θα αυξηθεί με βάση το 0,53 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο/μήνα, δεν έχει ακόμη καθοριστεί.

Το 2010, το Πεκίνο κυκλοφόρησε τα πρότυπα παροχής υπηρεσιών οικιστικής ιδιοκτησίας Τα τέλη κατοικιών δεν χρεώνονται πλέον πλήρως με βάση την περιοχή στέγασης και οι υπηρεσίες οικιστικών ακινήτων χωρίζονται σε πέντε επίπεδα. Στα τέλη του περασμένου έτους, το Πεκίνο εξέδωσε το "Beijing Property Service Compliance Manual for Residential Projects 2023 Edition)" για να διευκρινίσει τους ρυθμιστικούς κανόνες και τα πρότυπα που πρέπει να τηρούν οι εταιρείες παροχής υπηρεσιών ακινήτων όταν εμπλέκονται σε επιχειρηματικές δραστηριότητες και να τους υπενθυμίσει τους κινδύνους και νομικές ευθύνες παραβάσεων, παρέχοντας βάση για τυποποιημένες υπηρεσίες ιδιοκτησίας.

"Οι σχετικοί κανονισμοί για τη διαχείριση ακινήτων στο Πεκίνο δεν ορίζουν λεπτομερώς τα πρότυπα χρέωσης ακινήτων για διαφορετικά επίπεδα. Προς το παρόν, τα πρότυπα χρέωσης τελών ιδιοκτησίας του Πεκίνου καλούν κυρίως τρίτες εταιρείες να συνδυάσουν την κατάσταση του έργου και το λειτουργικό κόστος με αναφορά στην ίδια περιοχή , την ίδια κατηγορία και την ίδια ποιότητα Τα πρότυπα τελών ιδιοκτησίας θα αξιολογηθούν και θα επιβεβαιωθούν», εξήγησε ο Dazhi.

Ο δικηγόρος Wang Yuchen, διευθυντής της δικηγορικής εταιρείας Beijing Jinliu, δήλωσε σε μια συνέντευξη με δημοσιογράφο από τους China Times ότι, υπό την προϋπόθεση της συμμόρφωσης με τους νομικούς κανονισμούς, τα εύλογα πρότυπα χρέωσης ιδιοκτησίας πρέπει να είναι μεταξύ των αναγκών του ιδιοκτήτη και των επιπέδων εξυπηρέτησης, της ικανότητας του ιδιοκτήτη να αμοιβή και προστασία των συμφερόντων της εταιρείας Η εύρεση ισορροπίας μπορεί να σχηματίσει έναν ενάρετο κύκλο μεταξύ της κάλυψης των αναγκών της κοινοτικής διαχείρισης και της διασφάλισης της κερδοφορίας της εταιρείας και να προωθήσει τη μακροπρόθεσμη ανάπτυξη της αγοράς υπηρεσιών ακινήτων.

"Σχετικά με το επίπεδο των τελών ιδιοκτησίας, οι διαχειριστές ακινήτων και οι ιδιοκτήτες της κοινότητας έχουν συχνά αντικρουόμενες απόψεις. Αυτή η αντίφαση είναι κοινή σε όλη τη χώρα, ο Yan Yuejin, αναπληρωτής διευθυντής του Ερευνητικού Ινστιτούτου Ακίνητης Περιουσίας της Σαγκάης, σε δημοσιογράφο από την China Times He." είπε ότι σε τοπικό επίπεδο, η τιμολόγηση των τελών ακινήτων πρέπει να είναι σαφέστερη. Αναφέροντας τα πρότυπα, και τα δύο μέρη δεν θα χρειάζεται πλέον να διαφωνούν. Ταυτόχρονα, η τρέχουσα διαχείριση ακινήτων μπορεί να προσπαθήσει να διατηρήσει την αρχική δομή διαχείρισης της κοινότητας, ενώ υιοθετεί πιο ευέλικτα ορισμένες υπηρεσίες εξωτερικής ανάθεσης και εισάγει εταιρείες ρευστοποιήσιμων ακινήτων να κάνουν παράτυπη διαχείριση.

Ο δημοσιογράφος παρατήρησε ότι τον Νοέμβριο του 2023, η πόλη Guangzhou εξέδωσε επίσης νέους κανονισμούς για τα τέλη ιδιοκτησίας Η μέγιστη αρχική χρέωση υπηρεσιών ιδιοκτησίας για κατοικίες πρώτου επιπέδου δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 2,8 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο/μήνα. Την 1η Ιουνίου 2024, το Chongqing εφάρμοσε επίσημα τα "Μέτρα διαχείρισης τελών υπηρεσίας ιδιοκτησίας Chongqing" και η αρχική χρέωση υπηρεσιών ιδιοκτησίας ανέρχεται σε 1,9 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο/μήνα. Με βάση αυτό, ένας μεγάλος αριθμός κοινοτήτων ζήτησε τη μείωση του τρέχοντος προτύπου τελών ιδιοκτησίας που είναι υψηλότερο από το "1,9 γιουάν".

Εκτός από τα χαμηλότερα πρότυπα τελών ιδιοκτησίας, υπάρχουν άλλοι λόγοι για την απόσυρση του Dalong Property; Το προαναφερόμενο κοινοτικό προσωπικό αποκάλυψε ότι η απόσυρση του Dalong Property μπορεί να σχετίζεται με την προσαρμογή της δικής του επιχειρηματικής κατεύθυνσης. Επιπλέον, ο δημοσιογράφος παρατήρησε ότι μια "Ειδοποίηση σχετικά με την είσπραξη τελών υπηρεσίας ιδιοκτησίας το 2024" δημοσιεύτηκε στην έξοδο της πύλης της κοινότητας της περιοχής Shuangyudong, υπογεγραμμένη επίσης από την ιδιοκτησία Dalong, και η ώρα ήταν Ιούνιος 2024. Η ειδοποίηση ανέφερε ότι η περιφέρεια Shuangyudong έχει αρχίσει να εισπράττει τέλη ιδιοκτησίας για το 2024 από την 1η Ιανουαρίου 2024, αλλά ορισμένοι ιδιοκτήτες με καθυστέρηση υποχρεούνται να πληρώσουν το συντομότερο δυνατό καταβολή τελών ακίνητης περιουσίας ή ακόμη και δικαστική διεκδίκηση πληρωμής.

Το θέμα της δυσκολίας στη χρέωση ακινήτων έχει επίσης λάβει ευρεία προσοχή. Ένας ιδιοκτήτης στη Ζώνη Οικονομικής Ανάπτυξης της Γουχάν είπε στους δημοσιογράφους ότι το ποσοστό πληρωμής ακινήτου στην κοινότητά του θα πρέπει να είναι αρκετά υψηλό όταν το σπίτι παραδόθηκε για πρώτη φορά, γιατί αν δεν πλήρωνε το τέλος ιδιοκτησίας, δεν θα μπορούσε να πάρει το κλειδί του σπιτιού από το προσωπικό διαχείρισης ακινήτων. Ο δημοσιογράφος έμαθε από την ομάδα ιδιοκτητών της κοινότητάς του ότι επί του παρόντος ορισμένοι ιδιοκτήτες αρνούνται να συνεχίσουν να πληρώνουν τέλη ιδιοκτησίας με το αιτιολογικό ότι οι υπηρεσίες ιδιοκτησίας δεν υπάρχουν και ότι τα πρότυπα χρέωσης τελών ιδιοκτησίας είναι πολύ υψηλά.

Όταν πολλές εταιρείες ακίνητης περιουσίας βρίσκονται σε κρίση ρευστότητας, οι περισσότερες εταιρείες διαχείρισης ακινήτων που γεννήθηκαν από εταιρείες ακινήτων έχουν εξελιχθεί από «φύλλες» σε εταιρείες ακινήτων σε υψηλής ποιότητας περιουσιακά στοιχεία λόγω της σταθερής περιοχής διαχείρισης και των σημαντικών ταμειακών ροών τους. Ωστόσο, υπό το σημερινό περιβάλλον, η ανάπτυξη των εταιρειών ακινήτων βρίσκεται υπό πίεση και το ποσοστό είσπραξης των τελών ακινήτων έχει μειωθεί σημαντικά. Τα δεδομένα της έρευνας CRIC Property Management δείχνουν ότι λόγω διαφόρων παραγόντων, όπως η πτώση των τιμών των κατοικιών και τα μειωμένα επίπεδα ικανοποίησης, τα ποσοστά είσπραξης τελών ακινήτων σε τυπικές πόλεις έχουν μειωθεί σε διάφορους βαθμούς, με τη συνολική μείωση να κυμαίνεται από 2% έως 3%, μεταξύ των οποίων η Σαγκάη. το 2023 Το ετήσιο ποσοστό συλλογής μειώθηκε στο 90%, μια ετήσια μείωση κατά 2 ποσοστιαίες μονάδες, και το ποσοστό συλλογής του Πεκίνου το 2023 θα είναι πολύ χαμηλότερο από τη Σαγκάη. Το ποσοστό είσπραξης τελών ακινήτων των 500 κορυφαίων εταιρειών ακινήτων μειώθηκε στο 80%, σημειώνοντας μείωση 4 ποσοστιαίων μονάδων από έτος σε έτος.

"Εάν τα τέλη ιδιοκτησίας μιας κοινότητας μπορούν να διατηρήσουν ένα ποσοστό είσπραξης 85%, μπορεί βασικά να ανταποκριθεί στις προσδοκίες." Ο Wang Yuchen επεσήμανε ότι η επίτευξη ενός θετικού κύκλου ποσοστών είσπραξης τελών ακινήτων απαιτεί συχνά συνδυασμό των συνθηκών λειτουργίας, του επενδυτικού κόστους κ.λπ. διαφορετικών εταιρειών ακινήτων και δεν μπορεί να διασφαλίσει έναν θετικό κύκλο διαχείρισης ακινήτων με ένα σταθερό και ενιαίο ποσοστό είσπραξης τελών ακινήτων. Το ποσοστό είσπραξης της εταιρείας διαχείρισης ακινήτων πρέπει τουλάχιστον να διασφαλίζει ότι το κόστος μπορεί να καλυφθεί. , να σταθεροποιήσει την αρχική κοινότητα υπηρεσιών με υπηρεσίες υψηλής ποιότητας και να συνεχίσει να επεκτείνει την αγορά, επιτυγχάνοντας έτσι έναν θετικό κύκλο διαχείρισης ακινήτων.

Αρχισυντάκτης: Li Future Αρχισυντάκτης: Zhang Yuning