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최근 충칭에서는 중앙 도시 지역의 주거용 부동산 요금 부과 기준을 규정하는 문서를 발행하여 엘리베이터 주거용 최대 부동산 서비스 요금을 1.9위안/평방미터/월로 규정했으며, 이에 따라 많은 지역 사회가 신청했습니다. 현재 높은 부동산 수수료를 줄입니다. 반면, 일부 오래된 커뮤니티는 부동산 수수료가 너무 낮다는 이유로 부동산 관리 회사에 의해 철수되었습니다.

"차이나 타임스" 기자가 최근 조사한 결과 베이징 순의에 있는 30년 된 Shuangyu East District 커뮤니티의 부동산 비용은 0.53위안/제곱미터/월에 불과한 것으로 나타났습니다. 이 커뮤니티의 부동산 회사인 Beijing Dalong Property는 다음과 같습니다. 매니지먼트주식회사(이하 '다롱프로퍼티')는 낮은 부동산 비용과 연속적인 손실로 인해 지속 불가능해진 커뮤니티 자산 관리에서 가까운 시일 내에 철수할 것이라고 발표했습니다.

Dalong Property 프로젝트 부서의 관련 직원은 Dalong Property가 정상적인 대피 절차를 시행했다고 밝혔습니다. Shuangyudong 지구 커뮤니티 직원은 Dalong Property가 Shuangyudong 지구에서 철수한 후 새로운 부동산이 확실히 시장에 진입할 것이며 현재 여러 부동산 회사가 평가를 받고 있다고 말했습니다.

부동산 소유주와 부동산 관리 회사 간의 게임에 직면하여 업계의 많은 당사자들은 부동산 수수료 부과 기준 및 징수율에 대해 논의했으며, 오래된 커뮤니티에는 커뮤니티 규모가 크더라도 부동산 수수료가 거의 없다는 점을 지적했습니다. 평방미터당 5센트로는 사업 운영을 거의 할 수 없으며, 회사는 실제로 많은 돈을 벌 수 없습니다. 오래된 지역 사회에서는 부동산 관리 간의 분쟁을 효과적으로 피하기 위해 부동산 수수료 가격을 더 명확하게 해야 합니다. 회사와 소유주; 자산 관리 회사는 자산 수수료를 85%보다 높은 수준으로 유지해야 하며, 고품질 서비스는 자산 관리의 긍정적인 순환을 촉진해야 합니다.

오래된 커뮤니티 자산 제거

Shuangyu Community라고도 알려진 Shuangyu East District는 베이징 순의구 Houshayu 지역에서 가장 초기의 상업용 주택 커뮤니티 중 하나이며 1994년에 지어졌으며 거의 ​​30년이 되었습니다. Beike.com의 주택 정보에 따르면 Shuangyudong 지구에는 15개 건물이 있으며 총 1,050가구가 판매되고 있으며 대부분의 주택은 면적이 70~80㎡입니다.

이 지역사회의 재산세는 월 0.53위안/평방미터로 낮습니다. 이는 신축 주택의 재산세 기준인 몇 위안보다 훨씬 낮고, 대부분의 초보 재산세 기준보다 낮습니다. - 손 주택 공동체.

최근 이 커뮤니티의 자산 관리 회사는 청구 기준이 너무 낮다는 이유로 철수를 발표했습니다. 기자는 Shuangyudong 지구를 방문하는 동안 Dalong Property가 서명한 '재산 철회 통지'가 커뮤니티 게이트와 유닛 건물 입구 벽에 게시된 것을 발견했습니다. 과도한 재산으로 인해. 커뮤니티 관리 비용이 낮고 인적, 물적 비용이 계속 증가하여 회사는 해마다 적자를 내고 있으며 관련 규정에 따라 Dalong Property는 Shuangyu East District 커뮤니티 자산을 공식적으로 출시하기로 결정했습니다. 2024년 9월 1일 서비스.

커뮤니티 거버넌스 컨설턴트로 일하는 Dazhi는 China Times의 기자에게 오래된 커뮤니티에는 장비와 시설이 거의 없다고 말했습니다. 커뮤니티가 크더라도 평방미터당 5센트의 부동산 비용으로는 회사를 운영할 수 없습니다. 예전에는 돈을 많이 벌 수 있었을 거에요. 그냥 팀을 키워보세요.

기자는 상황을 더 자세히 파악하기 위해 천안차가 모니터링하고 있는 다롱프로퍼티 번호로 전화를 걸었고, 통화가 연결된 후 관련 직원은 차이나타임즈 기자에게 자신은 다롱프로퍼티 물류사무소 직원일 뿐이며 연락한 적이 없다고 말했다. 구체적인 상황을 알아 보려면 프로젝트 부서에 전화해야 합니다. Dalong Property 프로젝트 부서의 관련 직원은 Dalong Property가 정상적인 대피 절차를 수행했다고 밝혔지만 구체적인 대피 이유에 대해서는 많이 설명하지 않았습니다.

"베이징 자산 관리 조례" 제75조에 따라, 자산 서비스 계약이 만료되기 6개월 전에 소유자 위원회 또는 자산 관리 위원회는 소유자를 조직하여 다른 자산 서비스인을 갱신하거나 고용하도록 공동으로 결정해야 합니다. 사람들에게 서비스를 제공한다는 결정을 서면으로 원래 부동산 소유자에게 알리십시오. 부동산 서비스 제공자가 고용 갱신을 수락하지 않는 경우 90일 전에 소유자 위원회 또는 자산 관리 위원회에 서면으로 통보해야 합니다. 계약의 권리와 의무가 지속되는 기간에 일방이 계약을 해지할 것을 제의하는 경우에는 60일 전에 서면으로 상대방에게 이를 통지하여야 합니다.

베이징의 중고 주택 시장에서 많은 노후 지역의 부동산 가격은 1위안/평방미터/월 미만입니다. Shell.com 주택 정보에 따르면 Shunyi의 Dongxing District 2 Community에 대한 부동산 수수료 부과 표준은 0.5~0.55위안/평방 미터/월이고, Chaoyang District의 Maizidian Street Community의 부동산 수수료 부과 표준은 0.6위안/평방 미터/월입니다. , 그리고 Tongzhou의 Lihuayuan 커뮤니티 재산세 부과 표준은 0.8 위안 / 평방 미터 / 월이고 Daxing Shuanghe Beili의 재산세 부과 표준은 0.5 ~ 0.8 위안 / 평방 미터 / 월입니다.

"이제 오래된 지역 사회에서 부동산을 바꾸는 것은 매우 흔한 일입니다."라고 Shuangyudong 지구 지역 사회 직원이 China Times의 기자에게 말했습니다. 방문 중 기자는 관련 직원과의 협의를 통해 솽위동구 옆에 있는 솽위화원동구도 지난해 자산관리회사를 바꿨다는 사실을 알게 됐다.

기준을 정하고 수수료를 부과하는 방법은 무엇입니까?

현재 Dalong Property가 Shuangyu East District에서 철수를 발표하기까지는 반달 밖에 남지 않았습니다. 위에서 언급한 커뮤니티 직원은 Dalong Property가 Shuangyu East District에서 철수한 후 새로운 부동산이 확실히 시장에 진입할 것이며 여러 부동산 회사가 현재 평가 중이라고 기자들에게 밝혔습니다. 기한 내에 완료할 수 없는 경우 Dalong Property는 새 부동산이 시장에 나올 때까지 서비스를 제공해야 하며 커뮤니티의 자산 관리에 공백 기간이 없습니다. 부동산 비용이 0.53위안/평방미터/월 기준으로 인상되는지 여부는 아직 결정되지 않았습니다.

2010년 베이징에서는 주거용 부동산 서비스 표준을 발표했습니다. 주거용 부동산 요금은 더 이상 주택 면적에 따라 전액 부과되지 않으며 주거용 부동산 서비스는 5단계로 구분됩니다. 지난해 말, 베이징은 부동산 서비스 회사가 사업 활동에 참여할 때 준수해야 하는 규제 규칙 및 표준을 명확히 하고 위험을 상기시키기 위해 '주거 프로젝트에 대한 베이징 부동산 서비스 규정 준수 매뉴얼(2023년판)'을 공포했습니다. 위반에 대한 법적 책임은 표준화된 부동산 서비스의 기초를 제공합니다.

"베이징의 부동산 관리에 관한 관련 규정은 다양한 수준의 부동산 부과 표준을 자세히 규정하지 않습니다. 현재 베이징의 부동산 수수료 부과 표준은 대부분 제3자 회사가 동일한 지역을 참조하여 프로젝트 자체 상황과 운영 비용을 결합하도록 유도합니다. , 동일한 카테고리, 동일한 품질을 기준으로 재산세 기준을 평가하고 확정할 것입니다.”라고 Dazhi는 설명했습니다.

베이징 Jinliu 법률 사무소 이사인 Wang Yuchen 변호사는 China Times 기자와의 인터뷰에서 법적 규정을 준수한다는 전제 하에 합리적인 재산 부과 표준이 소유자의 요구와 서비스 수준, 소유자의 능력 사이에 있어야 한다고 말했습니다. 급여와 회사 이익 보호는 지역사회 관리 요구 충족과 회사 수익성 보장 사이의 선순환을 형성하고 부동산 서비스 시장의 장기적인 발전을 촉진할 수 있습니다.

"부동산 수수료 수준과 관련하여 부동산 관리자와 지역 사회 소유자는 종종 상충되는 견해를 가지고 있습니다. 이러한 모순은 전국적으로 흔합니다."라고 Shanghai Eju 부동산 연구소 부소장은 China Times의 기자에게 말했습니다. 지역 수준에서 부동산 수수료 가격이 더 명확해야 한다고 말했습니다. 표준을 나열함으로써 양측은 더 이상 논쟁을 벌일 필요가 없게 됩니다. 동시에, 현재의 자산 관리는 일부 아웃소싱 서비스를 보다 유연하게 채택하고 유동 자산 회사를 도입하여 불규칙한 관리를 수행하는 동시에 원래의 커뮤니티 관리 구조를 유지하려고 노력할 수 있습니다.

기자는 2023년 11월 광저우시가 부동산 수수료에 대한 새로운 규정을 발표했다는 사실에 주목했습니다. 주거용 1층 부동산에 대한 최대 초기 부동산 서비스 요금은 2.8위안/평방미터/월을 초과할 수 없습니다. 2024년 6월 1일, 충칭은 공식적으로 '충칭 부동산 서비스 요금 관리 조치'를 시행했으며, 초기 부동산 서비스 요금은 최대 1.9위안/평방미터/월입니다. 이를 바탕으로 많은 지역사회에서는 현재 '1.9위안'보다 높은 재산세 기준을 낮춰야 한다고 요구하고 있습니다.

낮은 부동산 수수료 기준 외에 다롱프로퍼티가 철수하는 다른 이유가 있나요? 위에서 언급한 커뮤니티 직원은 Dalong Property의 철수가 자체 사업 방향 조정과 관련이 있을 수 있다고 밝혔습니다. 또한 기자는 Shuangyudong 지구 커뮤니티의 게이트 출구에 Dalong Property의 서명이 있는 "2024년 부동산 서비스 요금 징수에 관한 공지"가 게시되어 있으며 시간이 2024년 6월임을 알아차렸습니다. 공지에는 Shuangyudong 지구가 2024년 1월 1일부터 2024년 재산세 징수를 시작했지만 일부 소유자가 여전히 체납되어 있다고 명시되어 있습니다. 연체된 소유자는 가능한 한 빨리 지불을 거부하는 사람들에게 이를 알려야 합니다. 재산세를 지불하거나 지불을 요구하는 소송을 제기할 수도 있습니다.

재산세 부과의 어려움 문제도 폭넓은 관심을 받았다. 우한경제개발구의 한 소유주는 기자들에게 집을 처음 인도받을 때 자신이 거주하는 지역사회의 부동산 지불 비율이 꽤 높아야 한다고 말했습니다. 왜냐하면 부동산 비용을 지불하지 않으면 집 열쇠를 받을 수 없기 때문입니다. 자산 관리 직원으로부터. 기자는 자신이 속한 지역사회의 소유자 그룹으로부터 현재 일부 소유자가 부동산 서비스가 제대로 이루어지지 않고 부동산 수수료 부과 기준이 너무 높다는 이유로 부동산 수수료 지불을 거부한다는 사실을 알게 되었습니다.

많은 부동산 회사가 유동성 위기에 처해 있는 상황에서 부동산 회사에서 탄생한 대부분의 자산관리회사는 안정적인 운용 영역과 상당한 현금 흐름으로 인해 '포일'에서 부동산 회사로 우량 자산으로 진화했습니다. 그러나 현재 환경에서는 부동산 회사의 발전이 압박을 받고 있으며 부동산 수수료 징수율이 크게 떨어졌습니다. CRIC 부동산 관리 조사 데이터에 따르면 주택 가격 하락, 만족도 감소 등 다양한 요인으로 인해 일반 도시의 부동산 수수료 징수율은 다양한 수준으로 감소했으며 전체 감소폭은 2%에서 3%에 이르렀습니다. 그 중 상하이, 2023년에는 연간 회수율이 90%로 전년 동기 대비 2%포인트 감소했으며, 2023년 베이징의 회수율은 상하이보다 훨씬 낮을 것으로 예상된다. 상위 500개 부동산 회사의 재산세 징수율은 80%로 전년 동기 대비 4%포인트 감소했습니다.

"지역사회의 재산세가 85%의 징수율을 유지할 수 있다면 기본적으로 기대치를 충족할 수 있습니다." Wang Yuchen은 재산세 징수율의 긍정적인 순환을 달성하려면 종종 다양한 부동산 회사의 운영 조건, 투자 비용 등을 결합해야 하며, 고정되고 통일된 재산세 징수율로는 재산 관리의 긍정적인 순환을 보장할 수 없다고 지적했습니다. 자산 관리 회사의 회수율은 최소한 비용을 감당할 수 있어야 합니다. 이를 바탕으로 새로운 장비 도입, 직원 교육, 서비스 업그레이드 등 서비스 수준을 향상시키는 데 사용할 수 있는 자금이 여전히 남아 있습니다. , 고품질 서비스로 기존 서비스 커뮤니티를 안정화하고 지속적으로 시장을 확대하여 자산 관리의 긍정적인 순환을 달성합니다.

편집장: Li Future 편집장: Zhang Yuning