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Nel secondo trimestre appena trascorso, i prezzi delle case negli Stati Uniti hanno raggiunto un nuovo massimo, con il prezzo medio delle case nella Silicon Valley che ha superato i 2 milioni di dollari.

La National Association of Realtors (NAR) ha affermato che i suoi dati risalenti al 1979 mostrano che nessuna delle principali aree metropolitane degli Stati Uniti nella storia ha avuto un prezzo medio delle case superiore a 2 milioni di dollari.

Gli ultimi dati rilasciati dalla NAR mostrano che a livello nazionale, l’89% delle aree metropolitane ha registrato aumenti dei prezzi delle case nel secondo trimestre. Durante questo periodo, i tassi dei mutui fissi a 30 anni variavano dal 6,82% al 7,22%.

L’indice S&P Case-Shiller pubblicato in precedenza mostra anche che i prezzi delle case negli Stati Uniti hanno raggiunto un livello record: il prezzo medio delle case negli Stati Uniti è aumentato del 5,9% su base annua nel maggio 2024 e le tre città degli Stati Uniti con i tassi di crescita più elevati sono state New York. York, San Diego e Las Vegas, mentre i prezzi delle case sono in aumento in tutte le 20 città coperte dall’indice.

Chen Yuewu, partner esecutivo della American Golden Eagle Real Estate Investment Company, ha dichiarato a China Business News:I dati di maggio mostrano che il prezzo medio delle case negli Stati Uniti è aumentato per 16 mesi consecutivi e ha raggiunto un livello record per 10 mesi consecutivi.

"L'attuale inventario immobiliare negli Stati Uniti è di 3 o 4 mesi di vendite, che è molto inferiore al punto di equilibrio di 6 mesi." Ha spiegato, "Il presidente della Federal Reserve Powell ha ammesso durante un'inchiesta del Congresso all'inizio di marzo che l'offerta di Il settore immobiliare residenziale negli Stati Uniti è stato gravemente insufficiente. Le principali istituzioni statunitensi hanno fornito stime sulla carenza di alloggi negli Stati Uniti, comprese le stime di Fannie Mae e Freddie Mac, pari a circa 4 milioni di unità aumento dei prezzi delle case è che il mercato immobiliare statunitense scarseggia”.

Dove sta aumentando velocemente?

In California, secondo NAR, il prezzo di una casa unifamiliare nella zona di San Jose-Sunnyvale-Santa Clara è aumentato dell'11,6% nel secondo trimestre rispetto all'anno precedente, raggiungendo i 2,08 milioni di dollari.

La vicina San Francisco è al secondo posto tra le aree metropolitane più costose, con i prezzi medi delle case saliti dell’8,5% nell’ultimo anno fino a circa 1,45 milioni di dollari. Sette dei dieci mercati più costosi si trovano in California.

Alcune città degli Stati Uniti hanno registrato una crescita sorprendente dei prezzi delle case. Ad esempio, Racine, Wisconsin, e Glens Falls, New York, hanno entrambe registrato una crescita dei prezzi delle case del 19,8% su base annua nel secondo trimestre.

Allo stesso tempo, la crescita dei prezzi delle case è rallentata in alcuni mercati, un tempo in rapida crescita. Ad esempio, i prezzi delle case ad Austin, la capitale del Texas, un tempo calda, sono rimasti stabili nel secondo trimestre, mentre la crescita dei prezzi delle case a Nashville, la capitale del Tennessee, è stata in linea con l’aumento medio nazionale dei prezzi delle case del 4,9%.

Tra i tassi di crescita su base annua delle città statunitensi nel mese di maggio mostrati dall'indice S&P Case-Shiller, New York è in cima alla lista con un tasso di crescita su base annua del 9,4%, seguita da San Diego (9,1%). Las Vegas (8,6%), Miami (7,6%) e Los Angeles (7,5%), tra gli altri.

È importante notare che il forte apprezzamento dei prezzi delle case riflette anche problemi più ampi di accessibilità economica. A livello nazionale, la crescita annuale dei prezzi immobiliari per una casa unifamiliare esistente è aumentata del 4,9% nel secondo trimestre a 422.100 dollari, secondo i dati NAR.

I dati NAR mostrano che nel 48% dei mercati statunitensi è necessario un reddito di almeno 100.000 dollari per permettersi un mutuo con un acconto del 10%.

Lawrence Yun, capo economista della NAR, ha dichiarato: "Questa è una buona notizia per i proprietari di case che stanno facendo progressi nell'accrescere la loro ricchezza. Tuttavia, è difficile per coloro che vogliono acquistare una casa perché soddisfano i requisiti. Le entrate richieste sono all'incirca il doppio di quelle è stato qualche anno fa."

Attualmente, secondo le stime, la rata media mensile del mutuo negli Stati Uniti è di 2.262 dollari al mese, con un aumento di circa l'11% rispetto al primo trimestre. Nel secondo trimestre le famiglie hanno generalmente speso il 26,5% del proprio reddito per le rate dei mutui, rispetto al 24,2% dei tre mesi precedenti.

All’inizio di agosto, la Federal Reserve Bank di New York ha pubblicato un rapporto sul debito e sul credito delle famiglie nel secondo trimestre del 2024. Il rapporto afferma che il debito totale delle famiglie statunitensi è aumentato di 109 miliardi di dollari, raggiungendo il livello record di 17,80 trilioni di dollari. Tra questi, i saldi dei mutui ipotecari sono aumentati di 77 miliardi di dollari, raggiungendo i 12,52 trilioni di dollari.

Continuare a salire?

I dati pubblicati dal Dipartimento del Lavoro degli Stati Uniti hanno mostrato che l’indice dei prezzi al consumo (CPI) statunitense è aumentato dello 0,2% su base mensile nel luglio 2024 e il tasso di inflazione è sceso al 2,9%, il livello più basso da marzo 2021. in linea con le aspettative del mercato, questo rende la Federal Reserve a settembre Il piano di tagliare i tassi di interesse è più fattibile.

In precedenza, alla fine di luglio, la Federal Reserve aveva annunciato che avrebbe mantenuto i tassi di interesse in un range compreso tra il 5,25% e il 5,5%, il livello più alto dal gennaio 2001. La Federal Reserve ha affermato di aver compiuto alcuni progressi nel ridurre l’inflazione negli ultimi mesi, ma l’inflazione rimane a un livello elevato.

Hu Jie, professore di pratica presso lo Shanghai Advanced Institute of Finance dell'Università Jiao Tong di Shanghai, aveva precedentemente affermato in un'intervista a China Business News che la Federal Reserve non si preoccuperà troppo dei prezzi degli asset, in particolare dei prezzi degli asset nel mercato finanziario. Al contrario, i prezzi degli immobili potrebbero attirare maggiore attenzione.

Ha spiegato che generalmente, quando si valuta se tagliare i tassi di interesse, i tre indicatori principali su cui si concentra la Fed sono l’inflazione, la disoccupazione e la crescita economica.

"Il tasso di inflazione è sceso al 2,9%, raggiungendo sostanzialmente l'obiettivo della Fed, mentre il tasso di disoccupazione negli Stati Uniti è aumentato in modo significativo, superando le aspettative. Powell ha fortemente lasciato intendere che i tassi di interesse inizieranno a essere tagliati a settembre", ha detto Chen Yuewu a China Business News che il mercato è attualmente ottimista riguardo al fatto che la Fed inizierà a tagliare i tassi di interesse nel 2024. Si prevede che il taglio annuale dei tassi aumenterà dallo 0,5% allo 0,75%.

Ha anche ricordato che attualmente "il tasso di interesse ipotecario trentennale negli Stati Uniti è sceso significativamente dal 7% al 6,5% circa in due settimane. Questo è un grande vantaggio per il mercato immobiliare statunitense".

Ha previsto che dopo che la Federal Reserve avrà avviato un ciclo di taglio dei tassi di interesse come previsto dal mercato, i tassi di interesse ipotecari entreranno in un canale discendente e continueranno a diminuire in modo significativo. "Di conseguenza, la domanda di immobili sarà significativamente allentata e prevediamo che la crescita dei prezzi delle case accelererà nuovamente, con un tasso di crescita che tornerà a oltre il 10% dall'attuale 6%."

I mercati immobiliari nelle economie avanzate sembrano essere sfuggiti all’ultima bolla di deflazione relativamente indenni, con prezzi in tutti i principali mercati immobiliari più alti rispetto a prima della pandemia, ha rilevato Oxford Economics in un recente rapporto.

Una ricerca condotta da Oxford Economics ha rilevato che, sebbene i rapporti prezzo/reddito siano ormai vicini ai livelli precedenti la crisi finanziaria del 2008, i rapporti prezzo/affitto sono ancora molto più alti rispetto a prima dell’epidemia, il che potrebbe indicare ciò anche nel settore immobiliare i prezzi non scendono completamente, c'è ancora spazio per un rilassamento, ma avverte anche che gli affitti potrebbero continuare a salire a un ritmo più rapido del solito, esacerbando così il problema del lento calo dell'inflazione nel settore dei servizi.