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En algunas ciudades centrales, las casas "viejas y pequeñas" que alguna vez la industria pidió a gritos que se abandonaran lo antes posible han surgido del mercado independiente este año. Por ejemplo, en Shanghai y Hangzhou, el volumen de pequeñas casas de segunda mano en zonas urbanas ha aumentado significativamente desde mayo. Hasta julio, las ventas de este tipo de casas continuaron y se extendieron a más ciudades, como Guangzhou.

El repentino precio de mercado de las casas de segunda mano "viejas, rotas y pequeñas" ha sorprendido a mucha gente, pero hay un tipo especial de compradores que entienden el misterio y ven las oportunidades que surgen después de frecuentes recortes de tipos de interés y fuertes rebajas de precios. Viviendas de segunda mano, similares a las de inversión en bolsa "Davis Double Tap".

Un inversor que recientemente compró varios apartamentos pequeños en Guangzhou dijo a China Business News: "En el área que seleccionamos, básicamente tomamos una unidad tan pronto como se lanza. El criterio para seleccionar el área es si el precio es lo suficientemente bajo". y si la casa es fácil de alquilar”.

Hay indicios de que con la continua reducción de los tipos de interés de los depósitos bancarios y el aumento de la relación alquiler-venta tras la caída de los precios de la vivienda, algunos fondos han comenzado a considerar el sector inmobiliario nuevamente como una de sus opciones de inversión. Los criterios de selección del grupo actual de inversores para objetivos inmobiliarios son diferentes a los del pasado. Es completamente diferente.

Lógica de transacción

Li Meng (seudónimo) es un profesional financiero en Guangzhou. Recientemente ha estado mirando intensamente casas en su tiempo libre. "Para ser precisos, lo que buscamos no son casas antiguas y pequeñas, sino todas casas de bajo precio. Lo que pasa es que las casas antiguas y pequeñas tienen más reducciones de precios y precios totales más bajos, lo que facilita el cumplimiento de los estándares de inversión. Nos fijamos principalmente en casas de segunda mano a pocos kilómetros de zonas comerciales. No importa la antigüedad del edificio, siempre que el alquiler cumpla con los requisitos”.

El llamado cumplimiento de requisitos se refiere principalmente a si el alquiler puede cubrir los intereses del préstamo para la compra de vivienda. Si sigues un préstamo hipotecario general para vivienda, el alquiler de algunas propiedades no es suficiente para cubrir los intereses de la hipoteca, pero si solicitas un préstamo comercial a través de una empresa, la situación es diferente.

El libro de cuentas de Li Meng es el siguiente: tomando como ejemplo una casa que antes costaba más de tres millones de yuanes, ahora se puede comprar por unos 2 millones de yuanes. Un préstamo comercial puede prestar alrededor de 1,8 millones de yuanes, y ella solo necesita proporcionar. Dos o tres yuanes. Puedes conseguirlo por cien mil. Los préstamos comerciales tienen un plazo de cinco o diez años, con amortizaciones mensuales de intereses y amortización del principal al vencimiento. Hoy en día, las tasas de interés de los préstamos comerciales son tan bajas como 2, y el interés de decenas de miles de yuanes al año se puede cubrir básicamente con el alquiler. Cuando el préstamo venza en el futuro, podrá solicitar una refinanciación. Si los precios de la vivienda suben durante este período, podrá hacer una fortuna.

Según la lógica de inversión de Li Meng, siempre que la tasa de interés del préstamo sea inferior a la tasa de rendimiento del alquiler, esta cuenta se puede saldar. Por supuesto, este es un diseño de inversión durante una escasez de activos, y también es una asignación de activos. No descartan que los precios de la vivienda sigan cayendo, pero creen que la magnitud de la caída no será demasiado grande, y si se sitúa en un periodo de cinco o incluso diez años, habrá algunas oportunidades de rebote que vale la pena aprovechar.

El Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge seleccionó datos de 50 ciudades clave de todo el país y descubrió que la tasa de retorno del alquiler (tasa de retorno del alquiler = alquiler anual de la casa/precio total de la casa) en la primera mitad de 2024 aumentó en 0,07 puntos porcentuales con respecto al año anterior. al 2,03%, superando la tasa de interés de depósito actual a 5 años de los principales bancos estatales.

"La tasa media actual de rentabilidad de los alquileres en Shanghai es claramente inferior al 2%. Las habitaciones con ascensor suelen rondar el 1,5%, pero hay un tipo de casa que puede superar el 3%, según explicó a un periodista A". Propiedad de poco más de 30 metros cuadrados ubicada en una antigua comunidad en el área central de Pudong. El precio de cotización de la casa es de solo más de 1,8 millones de yuanes. Según Dong Wang, después de una simple renovación de una casa como ésta, el precio del alquiler puede rondar los 5.000 yuanes al mes y la tasa de retorno del alquiler puede superar el 3,3%.

Dong Wang dijo a los periodistas que, de hecho, los inversores siempre han sido uno de los compradores importantes de viviendas "viejas y pequeñas" que compran en el centro de la ciudad principalmente por el valor del terreno. "Aprovechar la demolición", mientras que otros lo hacen para asignar activos y al mismo tiempo obtener considerables ingresos por alquiler. "Cuando los precios estaban inflados hace unos años, mucha gente se retiró y ahora la gente está entrando al mercado una tras otra".

Lu Wenxi, analista senior de Centaline Real Estate, dijo que el número de consultas para este tipo de inversión ha aumentado recientemente. "Algunas personas con las que me he puesto en contacto realmente quieren comprar este tipo de casa porque su tasa de retorno de la inversión es estable. La tasa de interés de depósito actual es solo '1 prefijo' y la tasa de retorno del alquiler de este tipo de casa es más del 2%. ".

Dong Wang cree que los inversores también están entrando en el mercado "viejo y roto" de Hangzhou. "El precio de una casa antigua de 50 metros cuadrados en la zona urbana de Hangzhou es de aproximadamente 1,5 millones de yuanes. Ahora el pago inicial para la primera casa es sólo del 15%, lo que significa que puedes comprar una casa con poco más de 200.000 yuanes", dijo. Con la relajación de las políticas de restricción de compras, en la situación actual, se permite asignar activos en varias ciudades centrales al mismo tiempo, lo que por supuesto puede asignar mejor los riesgos.

reversión del mercado

El motivo por el que este modelo de inversión en vivienda ha resurgido en el mercado no se debe sólo a la caída de los precios de la vivienda, que ha supuesto una importante mejora de la rentabilidad del alquiler, sino también a la flexibilización de las calificaciones para la compra de vivienda;

En los últimos seis meses, muchas ciudades centrales de primer y segundo nivel han abolido el límite de compra de dos unidades para los hogares. Por ejemplo, Guangzhou anunció a principios de este año que las casas con una superficie de más de 120 metros cuadrados. no se incluirá en el límite de compra, y la póliza admite "alquilar una, comprar una". Si la casa a su nombre está alquilada, con el certificado de registro, el número de unidades de vivienda a su nombre se puede reducir en consecuencia al comprar una. casa nueva.

Para otro ejemplo, Hangzhou abolió por completo las restricciones a la compra de viviendas a principios de mayo de este año, y el primer conjunto de normas también se ha relajado sólo la situación de la vivienda en el distrito, condado (ciudad) donde se compra la casa. La familia está verificada. Esto significa que los forasteros no solo pueden comprar casas en Hangzhou, no hay límite en el número de unidades y el umbral de pago inicial es muy bajo.

Estas condiciones han creado un entorno relativamente relajado para los inversores, que pueden utilizar menos pagos iniciales y un mayor apalancamiento para comprar varios apartamentos en alquiler en las ciudades centrales y disfrutar de los dividendos de la era de las bajas tasas de interés. Ya en mayo de este año, cuando Hangzhou levantó las restricciones de compra, los medios locales de Hangzhou informaron que compradores de viviendas de Shenzhen, Jinhua, Wenzhou, Taizhou y otros lugares vinieron a Hangzhou específicamente para buscar casas "viejas y pequeñas". Shangguan Jian, presidente del Instituto de Investigación Shell de Hangzhou, también dijo a China Business News que después del New Deal, el volumen promedio diario de transacciones de "viejos, rotos y pequeños" aumentó en un 38% en comparación con antes del New Deal, y hubo significativamente más compradores de viviendas fuera de la ciudad.

En las transacciones inmobiliarias suele ser difícil calcular con precisión la proporción de inversores en una determinada etapa. Lo único que se puede confirmar es que en los últimos dos o tres meses las transacciones de viviendas de segunda mano en muchas ciudades han seguido aumentando. , y algunas ciudades populares incluso han tenido una tendencia a la baja en los listados.

Los datos muestran que en junio de 2024, se vendieron 23.900 unidades de vivienda de segunda mano en Shanghai, un récord en los últimos tres años; en julio, se vendieron un total de 20.400 unidades de vivienda de segunda mano (incluidas las comerciales) en Shanghai; Marca de nuevo las 20.000 unidades. El volumen de transacciones del mercado de viviendas de segunda mano de Guangzhou en junio también alcanzó un nuevo máximo desde abril de 2023, con un número de firmas en línea de 10.500 y 9.299 firmas en línea en julio. El volumen de transacciones de casas de segunda mano en Hangzhou alcanzó un máximo de 15 meses en junio, alcanzando 8.849 unidades en julio; todavía hubo 8.341 transacciones de casas de segunda mano en Hangzhou, un aumento interanual del 72%; El volumen de transacciones de viviendas de segunda mano de Chengdu en julio volvió a ocupar el primer lugar en el país, con transacciones mensuales que alcanzaron las 21.200 unidades...

Un fenómeno interesante es que el aumento de los datos sobre viviendas de segunda mano en muchas ciudades está estrechamente relacionado con el aumento del volumen de transacciones de viviendas "viejas, rotas y pequeñas". Según datos del Centro de Comercio de Bienes Raíces de Shanghai, de junio a julio de este año se vendieron en Shanghai alrededor de 16.000 unidades de viviendas "viejas y pequeñas", incluidas 5.700 unidades de viviendas "viejas y pequeñas", que son las únicas para una familia. y ubicado en el anillo exterior. Yu Jingqi, director del Centro de Gestión y Operaciones Lianjia de Shanghai, dijo a China Business News que después del "New Deal 5.27", la proporción de clientes que compraron casas "viejas y pequeñas" (casas de más de 15 años y menos de 70 metros cuadrados) en El anillo exterior de Shanghai era más alto que antes de la promoción del New Deal.

En Guangzhou, las transacciones de casas pequeñas en Zhujiang New Town, el sector principal, han estado activas recientemente. Entre las 47 casas de segunda mano vendidas en este sector en julio, 33 eran casas pequeñas con un precio total inferior. de 10 millones de yuanes, lo que representa el 70%. El Instituto de Investigación Hefu dijo que actualmente algunas unidades de viviendas antiguas de segunda mano en Guangzhou se pueden completar en una semana o incluso unos días desde la venta hasta la transacción, y el ciclo promedio de transacción de viviendas de segunda mano en Guangzhou supera los 130 días.

En Hangzhou, las transacciones en antiguas comunidades urbanas como la comunidad Zhaohui, la nueva aldea Gudang, la nueva aldea Xizhao, la comunidad Caihe y la comunidad Cuiyuan han sido muy activas en los últimos dos meses y ocupan un lugar destacado en la lista de transacciones comunitarias.

A los ojos de inversores como Li Meng, el factor más directo a la hora de elegir "viejos y pequeños" es la "gran caída". "En el pasado, mucha gente gritaba que se abandonara lo viejo, lo roto y lo pequeño, lo que hizo que muchos propietarios estuvieran ansiosos por vender y había mucho espacio para la negociación. A medida que los precios bajaban, el valor salía".

Un responsable de una agencia intermediaria en Guangzhou que está familiarizado con las transacciones de viviendas de segunda mano reveló a China Business News que los precios de las viviendas cayeron bruscamente dos veces en septiembre del año pasado y a principios de este año. las casas en general alcanzaron más del 20%, y muchas incluso más del 40%, lo que permitió a los inversores oler las oportunidades. “En junio, nuestra tienda vendió cuatro unidades, dos para inversión y dos para autoocupación”, dijo el responsable.

Varios otros propietarios que están poniendo sus casas en venta en el mercado confirmaron a China Business News que, desde la perspectiva de los compradores potenciales con los que se han puesto en contacto, los inversores suelen tener algunas características distintivas: primero, no prestan mucha atención a la situación actual de la casa en sí, sea nueva o no, y el área es grande, no es grande, y no me importa demasiado la orientación, el segundo es tratar de suprimir el precio de la casa y tratar de cerrar la transacción; el precio más bajo posible; el tercero es pedirle al propietario que coopere con la calificación alta y el préstamo alto, es decir, firmar un contrato con un precio más alto que el precio de transacción real para obtener más préstamos de los bancos.

Oportunidades y riesgos

La mayoría de la gente en la industria cree que "la vivienda es para vivir, no para especular" será la lógica básica bajo el nuevo modelo de desarrollo inmobiliario. En cambio, es poco probable que reaparezca el modelo de inversión que espera obtener ganancias de los crecientes precios de la vivienda. , la tasa de rendimiento del alquiler puede convertirse en el pilar de la inversión inmobiliaria, el nuevo “ancla de valor”.

El 9 de agosto, el banco central publicó el "Informe de implementación de la política monetaria de China" para el segundo trimestre de 2024, que señalaba que el alquiler es la variable principal que afecta el valor de la vivienda y que los activos son valiosos porque aportarán beneficios de flujo de caja en el futuro. En teoría, el valor de la vivienda se ve afectado principalmente por los descuentos futuros en el alquiler. Las propiedades residenciales de la casa y el descuento general en el alquiler estable determinan el precio mínimo y la base de la propiedad.

El informe también afirma que la "relación alquiler-venta" de viviendas se ha recuperado en general en los últimos años. Algunas instituciones del mercado estiman que la relación actual alquiler-venta es cercana al 2% en las ciudades de primer nivel y ha aumentado a aproximadamente 2%. 3% en ciudades de segundo y tercer nivel. Para los activos de vivienda a largo plazo, la tasa de crecimiento del alquiler también es importante, lo que aumentará el rendimiento de la vivienda en alquiler. Con la recuperación gradual de la economía, todavía se espera que los alquileres aumenten de manera constante a largo plazo. En los últimos diez años, el componente de alquileres del IPC de mi país ha aumentado en un promedio de más del 1,2% anual. Si se supone que esta tasa de crecimiento del alquiler puede mantenerse durante mucho tiempo en el futuro, en comparación con el coste de compra de vivienda establecido, se espera que el rendimiento total de la vivienda en alquiler aumente a más del 3% sobre la base del alquiler estático. -ratio de venta, que será superior a la tasa de retorno de la mayoría de los activos.

Con respecto a la tasa de devolución de alquiler anual actual, Lu Wenxi dijo que las muestras recopiladas por cada agencia son diferentes, por lo que hay ligeras desviaciones en los resultados. En general, la tasa de devolución de alquiler promedio para propiedades residenciales en Shanghai es del 1,6% al 1,7%. De hecho, es más alto, básicamente por encima del 2%. "También hay propiedades con una tasa de retorno de más del 3%, pero son relativamente pocas. Una vez lanzadas, atraerán la atención de los clientes, dijo Yu Jingqi, a juzgar por los alquileres y los precios de las transacciones inmobiliarias en julio, allí". También hay una tasa de retorno de alquiler parcial en Shanghai. Más del 3% de las propiedades se concentran principalmente en distritos comerciales populares como World Expo, Pengpu y Xinhua.

Zhang Hongwei, fundador de Jingjian Consulting, dijo a los periodistas que, según la lógica general de inversión en la industria inmobiliaria, la tasa de retorno del alquiler generalmente debe alcanzar entre el 4% y el 5% para tener valor de inversión. Este valor también es consistente con los estándares internacionales. Según este estándar, en la actualidad, la tasa de retorno del alquiler de algunas propiedades "viejas y deterioradas" sigue siendo inferior al estándar de valor de inversión.

Lu Wenxi cree que muchos inversores se encuentran actualmente en la etapa de buscar propiedades y considerarlas, y aún no han hecho ningún movimiento. Aunque el volumen de transacciones de "Laopoxiao" es mayor que antes, no se puede decir que sea muy activo porque. Invertir en "Laopoxiao" no es muy activo. “Si bien es rentable, también es arriesgado.

El mayor riesgo es que los precios de la vivienda caigan aún más. "Si los precios de la vivienda siguen cayendo, cayendo entre un 40 y un 50 por ciento, entonces esta inversión fracasará". El inversor de Guangzhou, Li Meng, también consideró esta posibilidad al evaluar los riesgos, pero sigue siendo optimista sobre la tendencia a largo plazo de los futuros precios de la vivienda: " Nuestra estimación es que incluso si los precios de la vivienda siguieran cayendo, probablemente sería entre 10 y 20 puntos. Con la implementación de diversas políticas, la etapa de caída de los precios de la vivienda debería haber pasado. Si no puedes comprar al precio más bajo, aún puedes comprar a un precio relativamente bajo”.

Lo que preocupa aún más a la gente en la industria inmobiliaria es que las instalaciones circundantes en el área central de "Laopoxiao" están maduras y los desplazamientos son convenientes, pero la calidad de las casas es relativamente pobre en comparación con las casas nuevas, y la liquidez es pobre a largo plazo. Lu Wenxi cree que aunque "Laopoxiao" es barato y asequible y tiene rendimientos de alquiler estables, será difícil realizar activos en el futuro y solo aceptará una única base de clientes.

Pero a los ojos de los inversores, mientras la compra sea lo suficientemente barata, el colchón de seguridad será lo suficientemente grueso. La realidad no es estática. ¿Quién puede juzgar con precisión las posibilidades futuras?