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일부 핵심 도시에서는 한때 업계에서 가능한 한 빨리 버려야 한다고 외쳤던 '오래되고 작은' 주택이 올해 독립 시장에서 모습을 드러냈습니다. 예를 들어, 상하이와 항저우에서는 5월부터 도시 지역의 소형 중고 주택 거래량이 크게 증가했으며, 7월까지 이러한 주택 판매가 광저우 등 더 많은 도시로 확대되었습니다.

"오래되고 부서지고 작은" 중고 주택의 갑작스러운 시장 가격은 많은 사람들을 놀라게 했지만, 그 미스터리를 이해하는 특별한 유형의 구매자가 있습니다. 주식투자와 유사한 중고주택 '데이비스 더블탭'.

최근 광저우에서 소형 아파트 여러 채를 구입한 한 투자자는 차이나비즈니스뉴스에 "우리가 선택한 지역은 기본적으로 집이 나오자마자 한 채를 뽑는다. 지역을 선택하는 기준은 가격이 충분히 낮은지 여부"라고 말했다. 그리고 집이 임대하기 쉬운지.”

은행 예금 금리가 지속적으로 인하되고 주택 가격 하락에 따른 전월세율이 높아지면서 일부 펀드가 다시 부동산을 투자 옵션으로 고려하기 시작한 징후가 있습니다. 현재 부동산 대상 투자자 그룹의 선택 기준은 과거와 완전히 다릅니다.

트랜잭션 로직

Li Meng(가명)은 광저우에서 금융 전문가로 최근 여가 시간에 집중적으로 주택을 살펴보고 있습니다. "정확히 말하면 우리가 찾는 것은 낡고 작은 집이 아니라 모두 저가 주택이다. 단지 낡고 작은 집일수록 가격 인하폭이 많고 총 가격도 낮아 투자 기준을 맞추기가 더 쉽다는 점이다. 우리가 주로 보는 것은 상업 지역에서 몇 킬로미터 이내에 있는 중고 주택은 임대료가 요구 사항을 충족하는 한 건물의 연식은 중요하지 않습니다.”

소위 요구 사항을 충족한다는 것은 주로 임대료가 주택 구입 대출에 대한 이자를 충당할 수 있는지 여부를 나타냅니다. 일반 주택담보대출을 따르면 일부 부동산의 임대료로는 담보대출 이자를 감당하기 충분하지 않지만, 기업을 통해 사업자대출을 신청하면 상황이 달라진다.

Li Meng의 장부는 다음과 같습니다. 이전에 300만 위안이 넘는 집을 예로 들면, 이제 약 200만 위안에 구입할 수 있습니다. 기업 대출은 약 180만 위안을 빌려줄 수 있으며 그녀는 제공하기만 하면 됩니다. 2~3만원이면 구할 수 있어요. 기업 대출은 5년 또는 10년 만기이며 매월 이자 상환과 만기 시 원금 상환이 가능합니다. 요즘 기업 대출 금리는 2원 정도로 낮고, 연간 수만 위안의 이자를 기본적으로 임대료로 충당할 수 있다. 향후 대출 만기가 되면 재융자를 신청할 수 있으며, 이 기간 동안 집값이 오르면 큰돈을 벌 수 있습니다.

Li Meng의 투자 논리에 따르면 대출 이자율이 임대 수익률보다 낮으면 이 계정을 결제할 수 있습니다. 물론 이는 자산 부족 시의 투자 레이아웃이자 자산 배분이기도 하다. 그들은 주택가격이 계속해서 하락할 것이라는 점을 배제하지는 않지만, 하락폭은 그리 크지 않을 것이며, 5년, 심지어 10년의 기간으로 둔다면 어느 정도 하락할 것이라고 믿고 있습니다. 도전해볼 가치가 있는 리바운드 기회.

제갈주택데이터연구센터는 전국 50개 주요 도시의 데이터를 선정한 결과, 2024년 상반기 임대반환율(임대반환율=연간 주택임대료/주택총액)이 전년 대비 0.07%포인트 증가한 것으로 나타났다. 2.03%로 현행 주요 국책은행의 5년 만기 예금 금리를 능가한다.

"현재 상하이의 평균 임대 수익률은 확실히 2% 미만입니다. 엘리베이터 룸은 일반적으로 1.5% 정도이지만 상하이의 투자자인 왕동(Dong Wang)은 기자 A씨에게 보여주었습니다." 푸동 핵심 지역의 오래된 커뮤니티에 위치한 30제곱미터가 조금 넘는 부동산의 가격은 180만 위안에 불과합니다. Dong Wang에 따르면, 이런 집을 간단히 개조하면 임대 가격은 월 5,000위안에 가까울 수 있고 임대 반환율은 3.3%를 초과할 수 있습니다.

Dong Wang은 실제로 투자자들이 항상 "오래되고 작은" 주택의 중요한 구매자 중 한 명이었다고 말했습니다. 그들은 주로 토지 가치 때문에 도심에서 "오래되고 작은" 주택을 구입합니다. "철거를 활용하라" 남들이 하는 반면 자산배분과 상당한 임대수익을 동시에 얻는 것이다. “몇 년 전 가격이 오르면 많은 사람들이 철수했고, 이제는 사람들이 속속 시장에 진입하고 있습니다.”

Centaline Real Estate의 수석 분석가인 Lu Wenxi는 최근 이러한 유형의 투자에 대한 문의가 실제로 증가했다고 말했습니다. "제가 연락한 몇몇 분들은 투자수익률이 안정적이라 이런 주택을 꼭 사고 싶어하십니다. 현재 보증금 금리는 '1접두사'에 불과하고, 이런 주택의 임대수익률은 2%가 넘습니다." ."

Dong Wang은 투자자들이 항저우의 "오래되고 부서진" 시장에도 진입하고 있다고 믿습니다. "항저우 시내의 50㎡짜리 낡은 집 가격은 150만 위안 정도다. 이제 첫 집의 계약금은 15%에 불과해 20만 위안만 있으면 집을 살 수 있다"고 말했다. 구매 제한 정책이 완화됨에 따라 현재 상황에서는 동시에 여러 핵심 도시에 자산을 할당할 수 있으며 이는 물론 위험을 더 잘 할당할 수 있습니다.

시장 반전

이러한 주택 투자 모델이 시장에 다시 등장한 이유는 주택 가격 하락에 따른 임대수익률의 대폭적인 향상, 반면 주택 구입 자격 완화 때문만은 아닙니다.

지난 6개월 동안 많은 핵심 1선 및 2선 도시에서는 가구당 2가구 구매 제한을 폐지했습니다. 예를 들어, 광저우는 올해 초 120제곱미터 이상의 주택을 발표했습니다. 주택 구입 한도에 포함되지 않으며, '임대, 구매' 정책을 지원합니다. 새 집.

또 다른 예로 항저우는 올해 5월 초 주택 구입 제한을 완전히 철폐했고, 1차 기준도 주택 구입자가 주택을 구입하는 구, 현(시)의 주택 상황만 완화했다. 이는 외부인이 항저우에서 주택을 구입할 수 있을 뿐만 아니라 주택 수에도 제한이 없으며 계약금 한도가 매우 낮다는 것을 의미합니다.

이러한 조건은 투자자들에게 상대적으로 편안한 환경을 조성해 주었고, 투자자들은 계약금은 줄이고, 레버리지는 높여 핵심 도시에서 임대용 아파트를 다수 구입하고, 저금리 시대의 배당금을 누릴 수 있게 되었습니다. 올해 5월 초, 항저우가 구매 제한을 해제했을 때 항저우 현지 언론은 선전, 금화, 원저우, 타이저우 및 기타 지역의 주택 구매자가 특히 '오래되고 작은' 주택을 검색하기 위해 항저우에 왔다고 보도했습니다. 항저우 쉘 연구소 소장 상관 지안(Shangguan Jian)도 차이나 비즈니스 뉴스에 뉴딜 이후 '오래된 것, 깨진 것, 작은 것'의 일일 평균 거래량이 뉴딜 이전에 비해 38% 증가했으며, 거래량이 크게 증가했다고 말했습니다. 시외 주택 구매자가 더 많아졌습니다.

부동산 거래에서는 일반적으로 특정 단계에서 투자자의 비율을 정확하게 계산하기가 어렵습니다. 다만 확인할 수 있는 것은 지난 2~3개월 동안 많은 도시에서 중고 주택 거래가 지속적으로 증가했다는 것입니다. , 일부 인기 도시에서는 매물이 감소하는 추세를 보였습니다.

데이터에 따르면 2024년 6월 상하이에서 중고 주택이 23,900채 판매되었으며, 이는 지난 7월에 최고치를 기록했으며, 상하이에서 총 20,400채의 중고 주택(상업용 주택 포함)이 판매되어 역대 최고치를 기록했습니다. 다시 20,000대를 기록했습니다. 6월 광저우 중고주택 시장 거래량도 온라인 계약 건수 1만500건, 7월 온라인 계약 건수 9299건에 달하는 등 2023년 4월 이후 최고치를 경신했다. 항저우의 중고 주택 거래량은 6월에 8,849채로 15개월 만에 최고치를 기록했으며, 항저우의 중고 주택 거래는 여전히 8,341건으로 전년 대비 72% 증가했습니다. 청두의 7월 중고 주택 거래량은 월간 거래량이 21,200건에 달해 다시 한번 전국 1위를 차지했습니다.

흥미로운 현상은 많은 도시에서 중고 주택 데이터의 증가가 "오래되고 부서지고 작은" 주택의 거래량 증가와 밀접한 관련이 있다는 것입니다. 상하이부동산거래센터(Shanghai Real Estate Trading Center)의 자료에 따르면 올해 6월부터 7월까지 상하이에서 약 16,000채의 '오래되고 작은' 주택이 판매되었으며, 그중 5,700가구는 가족을 위한 유일한 '오래되고 작은' 주택입니다. 외부 링에 위치합니다. Shanghai Lianjia 운영 및 관리 센터 소장 Yu Jingqi는 China Business News에 "5.27 뉴딜" 이후 "오래되고 작은"(15년 이상 70제곱미터 미만 주택)을 구입한 고객의 비율이 증가했다고 말했습니다. 상하이의 외곽은 뉴딜 추진 이전보다 높았습니다.

광저우에서는 최근 핵심 부문인 주장신도시 소형주택 거래가 활발하다. 지난 7월 이 부문에서 매매된 중고주택 47채 중 총액이 33채 이하인 소형주택이었다. 1000만 위안 이상이면 70%를 차지한다. Hefu 연구소에 따르면 현재 광저우의 일부 오래된 중고 주택은 판매부터 거래까지 일주일 또는 며칠 이내에 완료될 수 있으며 광저우 중고 주택의 평균 거래 주기는 130일을 초과합니다.

항저우에서는 지난 두 달 동안 자오후이(Zhaohui) 커뮤니티, 구당(Gudang) 신촌, 시자오(Xizhao) 신촌, 차이허(Caihe) 커뮤니티, 추이위안(Cuiyuan) 커뮤니티 등 오래된 도시 커뮤니티의 거래가 매우 활발해 커뮤니티 거래 목록에서 높은 순위를 차지했습니다.

Li Meng과 같은 투자자의 눈에는 '오래되고 작은'을 선택하는 가장 직접적인 요인은 '큰 하락'입니다. "과거에는 낡고, 부서지고, 작은 것을 버리라고 외치는 사람들이 많아 주인들이 팔고 싶어했고, 흥정할 여지가 많았습니다. 가격이 떨어지면서 가치가 나왔습니다."

중고 주택 거래에 정통한 광저우의 한 중개업체 담당자는 차이나비즈니스뉴스에 지난해 9월과 올해 초 두 차례에 걸쳐 집값이 급락했다고 폭로했다. 주택은 일반적으로 20% 이상, 심지어 40% 이상에 도달하여 투자자들이 기회를 엿볼 수 있었습니다. 관계자는 “지난 6월 우리 매장은 투자용 2채, 자영업용 2채 등 총 4채를 팔았다”고 말했다.

자신의 주택을 매물로 시장에 내놓는 몇몇 다른 소유주들은 자신들이 접촉한 잠재 구매자의 관점에서 볼 때 투자자들이 종종 몇 가지 독특한 특징을 가지고 있다고 China Business News에 확인했습니다. 첫째, 그들은 현재 상황에 별로 관심을 기울이지 않습니다. 집 자체는 새 집이건 아니건, 면적도 크지 않고 방향도 크게 신경 쓰지 않습니다. 두 번째는 집값을 억제하고 거래를 성사시키려는 것입니다. 세 번째는 소유자에게 높은 등급과 높은 대출에 협조하도록 요청하는 것입니다. 즉, 일부 계약 가격은 은행에서 더 많은 대출을 받기 위해 체결됩니다.

기회와 위험

부동산 신개발 모델에서는 '주택은 투기가 아닌 살기 위한 것'이 기본 논리가 될 것이라는 업계 관계자들이 많다. , 임대수익률은 부동산 투자의 중심이 될 수 있습니다.

8월 9일 중앙은행은 2024년 2분기 '중국 통화 정책 시행 보고서'를 발표했는데, 이 보고서에서는 임대료가 주택 가치에 영향을 미치는 핵심 변수이며 자산은 미래 현금 흐름 혜택을 가져올 것이기 때문에 가치가 있다고 지적했습니다. 이론적으로 주택의 가치는 주로 향후 임대료 할인에 영향을 받습니다. 주택의 주거용 부동산과 전반적인 안정적인 임대료 할인이 부동산의 최저 가격과 기초를 결정합니다.

보고서는 또한 최근 몇 년간 주택 '판매 대비 임대료 비율'이 전반적으로 반등했다고 밝혔습니다. 일부 시장 기관에서는 현재 1급 도시의 임대료 대비 판매 비율이 2%에 가깝고 약 2%까지 상승했다고 추정합니다. 2선 및 3선 도시에서는 3%입니다. 장기주택자산의 경우 임대료 상승률도 중요해 임대주택 수익률이 높아진다. 경제가 점진적으로 회복됨에 따라 임대료는 장기적으로 꾸준히 상승할 것으로 예상됩니다. 지난 10년 동안 우리나라 CPI의 임대료 구성 요소는 연평균 1.2% 이상 증가했습니다. 이러한 임대성장률이 앞으로도 장기간 유지될 수 있다고 가정할 경우, 설정된 주택구입비용 대비 임대주택의 총수익률은 정적임대료 기준으로 3% 이상 증가할 것으로 예상된다. - 판매 비율은 대부분의 자산의 수익률보다 높을 것입니다.

현재 연간 임대 수익률에 대해 Lu Wenxi는 각 기관에서 수집한 샘플이 다르기 때문에 결과에 약간의 편차가 있다고 말했습니다. 전체적으로 상하이 주거용 부동산의 평균 임대 수익률은 1.6%-1.7%입니다. 기본적으로 2% 이상으로 실제로 더 높습니다. "3%가 넘는 수익률을 보이는 부동산도 있지만 상대적으로 적습니다. 일단 출시되면 고객의 관심을 끌 것입니다." Yu Jingqi는 7월 임대료와 부동산 거래 가격으로 볼 때 부동산의 3% 이상이 주로 World Expo, Pengpu, Xinhua 등 인기 비즈니스 지역에 집중되어 있습니다.

Jingjian Consulting의 창업자인 Zhang Hongwei는 부동산 업계의 일반적인 투자 논리에 따르면 일반적으로 임대 수익률이 4~5%에 도달해야 투자 가치가 있다고 말했습니다. 이 기준에 따르면 현재 일부 "오래되고 파손된" 부동산의 임대 반환율은 여전히 ​​투자 가치 기준보다 낮습니다.

Lu Wenxi는 현재 많은 투자자들이 부동산을 살펴보고 고려하는 단계에 있으며 아직 움직이지 않고 있다고 생각합니다. 비록 "Laopoxiao"의 거래량이 이전보다 높지만 매우 활발하다고 말할 수는 없습니다. "라오폭샤오"에 대한 투자는 그다지 활발하지 않습니다. “수익성이 있기는 하지만 위험하기도 합니다.

가장 큰 위험은 집값이 더욱 급락한다는 점이다. "집값이 계속 급락하여 40~50% 하락하면 이 투자는 실패할 것입니다." 광저우 투자자 Li Meng도 위험을 평가할 때 이러한 가능성을 고려했지만 미래 주택 가격의 장기적인 추세에 대해서는 여전히 낙관적입니다. “집값이 계속 하락하더라도 아마도 10~20포인트 정도는 될 것으로 추정하고 있습니다. 다양한 정책을 시행하면 집값이 폭락하는 단계는 지나갔을 것입니다. 최저 가격으로도 비교적 저렴한 가격으로 구매하실 수 있습니다.”

부동산업계 관계자들이 더욱 우려하는 점은 '라오폭샤오' 핵심지역 주변시설이 노후화돼 출퇴근이 편리하지만, 신축주택에 비해 주택의 질이 상대적으로 열악하고 유동성이 좋지 않다는 점이다. 장기적으로 보면 가난해요. Lu Wenxi는 "Laopoxiao"가 저렴하고 저렴하며 안정적인 임대 수익을 제공하지만 향후 자산 실현이 어렵고 단일 고객 기반만 수용할 것이라고 믿습니다.

하지만 투자자들의 눈에는 매수세가 충분히 두꺼우면 현실은 정해져 있지 않습니다. 누가 미래의 가능성을 정확하게 판단할 수 있겠습니까?