berita

Di beberapa kota inti, rumah-rumah "tua dan kecil" yang pernah diminta oleh industri untuk segera ditinggalkan telah muncul dari pasar mandiri tahun ini. Misalnya, di Shanghai dan Hangzhou, volume rumah bekas berukuran kecil di kawasan perkotaan telah meningkat secara signifikan sejak bulan Mei. Hingga bulan Juli, penjualan rumah tersebut terus berlanjut dan meluas ke lebih banyak kota, seperti Guangzhou.

Harga pasar rumah bekas yang "tua, rusak, kecil" yang tiba-tiba telah mengejutkan banyak orang, namun ada tipe pembeli khusus yang memahami misteri tersebut. Mereka melihat peluang yang muncul setelah seringnya penurunan suku bunga dan tawar-menawar harga yang tajam rumah bekas, mirip dengan investasi saham.

Seorang investor yang baru-baru ini membeli beberapa apartemen kecil di Guangzhou mengatakan kepada China Business News: "Di area yang kami pilih, pada dasarnya kami mengambil satu unit segera setelah dirilis. Kriteria untuk memilih area tersebut adalah apakah harganya cukup rendah." dan apakah rumah itu mudah untuk disewa.”

Ada tanda-tanda bahwa dengan penurunan suku bunga deposito bank yang terus-menerus dan peningkatan rasio sewa terhadap penjualan setelah penurunan harga rumah, beberapa dana mulai mempertimbangkan kembali real estat sebagai salah satu pilihan investasi mereka Kriteria pemilihan kelompok investor saat ini untuk target real estat berbeda dengan kriteria di masa lalu.

Logika transaksi

Li Meng (nama samaran) adalah seorang praktisi keuangan di Guangzhou. Dia secara intensif melihat-lihat rumah di waktu luangnya baru-baru ini. “Tepatnya yang kami cari bukan rumah tua dan kecil, tapi semua rumah dengan harga murah. Hanya saja rumah tua dan kecil memiliki penurunan harga yang lebih banyak dan harga total yang lebih rendah, sehingga lebih mudah untuk memenuhi standar investasi. Kami terutama melihat pada rumah bekas dalam jarak beberapa kilometer dari kawasan komersial. Usia bangunan tidak menjadi masalah, selama harga sewanya memenuhi persyaratan.”

Yang disebut pemenuhan persyaratan terutama mengacu pada apakah sewa dapat menutupi bunga pinjaman pembelian rumah. Jika Anda mengikuti pinjaman hipotek perumahan umum, sewa beberapa properti tidak cukup untuk menutupi bunga hipotek, tetapi jika Anda mengajukan pinjaman usaha melalui perusahaan, situasinya berbeda.

Buku rekening Li Meng adalah sebagai berikut: Ambil contoh sebuah rumah yang sebelumnya berharga lebih dari tiga juta yuan, sekarang dapat dibeli dengan harga sekitar 2 juta yuan. Pinjaman bisnis dapat meminjamkan sekitar 1,8 juta yuan, dan dia hanya perlu menyediakannya dua atau tiga yuan. Seratus ribu dapat diambil. Pinjaman usaha memiliki jangka waktu lima atau sepuluh tahun, dengan pembayaran bunga bulanan dan pembayaran pokok pada saat jatuh tempo. Saat ini, suku bunga pinjaman bisnis hanya 2, dan bunga puluhan ribu yuan per tahun pada dasarnya dapat ditutupi dengan sewa. Ketika pinjaman jatuh tempo di masa depan, Anda bisa mengajukan refinancing. Jika harga rumah naik selama periode ini, Anda bisa menghasilkan banyak uang.

Menurut logika investasi Li Meng, selama tingkat bunga pinjaman lebih rendah dari tingkat pengembalian sewa, rekening ini dapat diselesaikan. Tentu saja, ini adalah tata letak investasi pada saat kekurangan aset, dan juga alokasi aset. Mereka tidak menutup kemungkinan bahwa harga rumah akan terus turun, namun mereka yakin bahwa besarnya penurunan tersebut tidak akan terlalu besar, dan jika ditempatkan dalam jangka waktu lima tahun atau bahkan sepuluh tahun, akan ada beberapa hal yang akan terjadi. peluang untuk rebound yang layak untuk dicoba.

Pusat Penelitian Data Perumahan Zhuge memilih data dari 50 kota utama di seluruh negeri dan menemukan bahwa tingkat pengembalian sewa (tingkat pengembalian sewa = sewa rumah tahunan/total harga rumah) pada paruh pertama tahun 2024 meningkat sebesar 0,07 poin persentase dari tahun sebelumnya menjadi 2,03%, mengungguli suku bunga deposito 5 tahun bank-bank besar milik negara saat ini.

"Tingkat pengembalian sewa rata-rata saat ini di Shanghai jelas kurang dari 2%. Kamar lift umumnya sekitar 1,5%, tetapi ada jenis rumah yang bisa melebihi 3%." Dong Wang, seorang investor di Shanghai, menunjukkan kepada wartawan nilai A properti seluas lebih dari 30 meter persegi terletak di komunitas tua di kawasan inti Pudong. Harga listing rumah hanya di atas 1,8 juta yuan. Menurut Dong Wang, setelah renovasi sederhana rumah seperti ini, harga sewanya bisa mendekati 5.000 yuan/bulan, dan tingkat pengembalian sewa bisa melebihi 3,3%.

Dong Wang mengatakan kepada wartawan bahwa sebenarnya, investor selalu menjadi salah satu pembeli penting perumahan "tua dan kecil". Mereka membeli perumahan "tua dan kecil" di pusat kota terutama karena nilai tanahnya "memanfaatkan pembongkaran", sementara yang lain melakukannya. Hal ini untuk mengalokasikan aset dan pada saat yang sama memperoleh pendapatan sewa yang besar. “Ketika harga meningkat beberapa tahun yang lalu, banyak orang yang menarik diri, dan sekarang orang-orang memasuki pasar satu demi satu.”

Lu Wenxi, analis senior di Centaline Real Estate, mengatakan jumlah permintaan investasi jenis ini memang meningkat belakangan ini. “Beberapa orang yang saya hubungi sangat ingin membeli rumah jenis ini, karena tingkat pengembalian investasinya stabil. Suku bunga deposito saat ini hanya '1 awalan', dan tingkat pengembalian sewa rumah jenis ini lebih dari 2%. ."

Dong Wang percaya bahwa investor juga memasuki pasar "lama dan rusak" di Hangzhou. “Harga rumah tua seluas 50 meter persegi di perkotaan Hangzhou sekitar 1,5 juta yuan. Sekarang uang muka rumah pertama hanya 15%, artinya Anda bisa membeli rumah dengan harga lebih dari 200,000 yuan.” dengan pelonggaran kebijakan pembatasan pembelian, Dalam situasi saat ini, diperbolehkan untuk mengalokasikan aset di beberapa kota inti secara bersamaan, yang tentunya dapat mengalokasikan risiko dengan lebih baik.

pembalikan pasar

Alasan mengapa model investasi perumahan ini muncul kembali di pasar bukan hanya karena penurunan harga rumah, yang menyebabkan peningkatan signifikan dalam pengembalian sewa; di sisi lain, pelonggaran kualifikasi pembelian rumah.

Dalam enam bulan terakhir, banyak kota inti lapis pertama dan kedua telah menghapuskan batasan pembelian dua unit untuk rumah tangga. Misalnya, pada awal tahun ini, Guangzhou mengumumkan bahwa rumah dengan luas lebih dari 120 persegi meter tidak akan termasuk dalam batasan pembelian, dan kebijakan mendukung "sewa satu, beli satu". Jika rumah atas nama Anda disewa, Dengan adanya sertifikat pendaftaran, jumlah unit rumah atas nama Anda dapat dikurangi saat pembelian. sebuah rumah baru.

Contoh lain, Hangzhou telah sepenuhnya menghapuskan pembatasan pembelian rumah pada awal Mei tahun ini, dan serangkaian standar pertama juga telah dilonggarkan. Hanya situasi perumahan di distrik, kabupaten (kota) di mana rumah tersebut dibeli melalui pembelian rumah keluarga terverifikasi. Artinya orang luar tidak hanya bisa membeli rumah di Hangzhou, tidak ada batasan jumlah unit, dan ambang batas uang muka sangat rendah.

Kondisi ini telah menciptakan lingkungan yang relatif santai bagi investor, yang dapat menggunakan uang muka yang lebih sedikit dan leverage yang lebih tinggi untuk membeli beberapa apartemen untuk disewa di kota-kota utama dan menikmati keuntungan dari era suku bunga rendah. Pada awal Mei tahun ini, ketika Hangzhou mencabut pembatasan pembelian, media lokal di Hangzhou melaporkan bahwa pembeli rumah dari Shenzhen, Jinhua, Wenzhou, Taizhou dan tempat lain datang ke Hangzhou khusus untuk mencari rumah "tua dan kecil". Shangguan Jian, presiden Hangzhou Shell Research Institute, juga mengatakan kepada China Business News bahwa setelah New Deal, rata-rata volume transaksi harian "lama, rusak, dan kecil" meningkat sebesar 38% dibandingkan sebelum New Deal, dan terdapat peningkatan yang signifikan. lebih banyak pembeli rumah di luar kota.

Dalam transaksi real estat, biasanya sulit menghitung secara akurat proporsi investor pada tahap tertentu. Satu-satunya hal yang dapat dipastikan adalah dalam dua atau tiga bulan terakhir, transaksi perumahan bekas di banyak kota terus meningkat. , dan beberapa kota populer bahkan Ada tren penurunan listing.

Data menunjukkan bahwa pada bulan Juni 2024, 23,900 unit rumah bekas terjual di Shanghai, rekor tertinggi dalam tiga tahun terakhir; pada bulan Juli, total 20,400 unit rumah bekas (termasuk komersial) terjual di Shanghai, melampaui angka tersebut. Tanda 20.000 unit lagi. Volume transaksi pasar perumahan bekas di Guangzhou pada bulan Juni juga mencapai titik tertinggi baru sejak April 2023, dengan jumlah penandatanganan online mencapai 10,500, dan 9,299 penandatanganan online pada bulan Juli. Volume transaksi rumah bekas di Hangzhou mencapai level tertinggi dalam 15 bulan di bulan Juni, mencapai 8.849 unit; di bulan Juli, masih terdapat 8.341 transaksi rumah bekas di Hangzhou, meningkat dari tahun ke tahun sebesar 72%. Volume transaksi perumahan bekas di Chengdu pada bulan Juli kembali menduduki peringkat pertama di negara tersebut, dengan transaksi bulanan mencapai 21.200 unit...

Fenomena yang menarik adalah peningkatan data perumahan bekas di banyak kota berkaitan erat dengan peningkatan volume transaksi perumahan “lama, rusak, dan kecil”. Menurut data dari Shanghai Real Estate Trading Center, dari bulan Juni hingga Juli tahun ini, sekitar 16.000 unit rumah "tua dan kecil" terjual di Shanghai, termasuk 5.700 unit rumah "lama dan kecil" yang merupakan satu-satunya untuk sebuah keluarga. dan terletak di lingkar luar. Yu Jingqi, direktur Pusat Operasi dan Manajemen Shanghai Lianjia, mengatakan kepada China Business News bahwa setelah "5.27 Kesepakatan Baru", proporsi pelanggan yang membeli "tua dan kecil" (rumah yang berusia lebih dari 15 tahun dan kurang dari 70 meter persegi) di lingkar luar Shanghai lebih tinggi dibandingkan sebelum promosi New Deal.

Di Guangzhou, transaksi rumah berukuran kecil di Kota Baru Zhujiang, sektor inti, baru-baru ini aktif. Di antara 47 rumah bekas yang dijual di sektor ini pada bulan Juli, 33 di antaranya adalah rumah berukuran kecil dengan total harga kurang dari itu. 10 juta yuan, terhitung 70%. Hefu Research Institute mengatakan bahwa saat ini beberapa unit rumah bekas di Guangzhou dapat diselesaikan dalam waktu seminggu atau bahkan beberapa hari sejak penjualan hingga transaksi, dan rata-rata siklus transaksi perumahan bekas di Guangzhou melebihi 130 hari.

Di Hangzhou, transaksi di komunitas perkotaan lama seperti Komunitas Zhaohui, Desa Gudang Baru, Desa Baru Xizhao, Komunitas Caihe, dan Komunitas Cuiyuan sangat aktif dalam dua bulan terakhir, menempati peringkat tinggi dalam daftar transaksi komunitas.

Di mata investor seperti Li Meng, faktor paling langsung dalam memilih "lama dan kecil" adalah "penurunan besar". “Dulu, banyak orang yang berteriak untuk meninggalkan yang lama, rusak, dan kecil, yang membuat banyak pemilik ingin menjual, dan ada banyak ruang untuk tawar-menawar. Saat harga turun, nilainya pun keluar.”

Seseorang yang bertanggung jawab atas agen perantara di Guangzhou yang akrab dengan transaksi perumahan bekas mengungkapkan kepada China Business News bahwa harga rumah turun tajam dua kali pada bulan September tahun lalu dan pada awal tahun ini perumahan umumnya mencapai lebih dari 20%, dan bahkan lebih dari 40%, sehingga memungkinkan investor untuk mencium peluang. “Pada bulan Juni, toko kami menjual empat unit, dua untuk investasi dan dua untuk digunakan sendiri,” kata penanggung jawab.

Beberapa pemilik lain yang menjual rumahnya mengkonfirmasi kepada China Business News bahwa dari sudut pandang pembeli potensial yang mereka hubungi, investor seringkali memiliki beberapa ciri khas: Pertama, mereka tidak terlalu memperhatikan situasi saat ini. rumahnya sendiri, baru atau tidak, dan luasnya tidak besar, dan saya tidak terlalu peduli dengan orientasinya; yang kedua adalah mencoba menekan harga rumah dan mencoba menutup transaksi harga serendah mungkin; yang ketiga adalah meminta pemilik untuk bekerja sama dengan peringkat tinggi dan pinjaman tinggi, yaitu menandatangani kontrak dengan harga lebih tinggi dari harga transaksi sebenarnya. Beberapa harga kontrak untuk mendapatkan lebih banyak pinjaman dari bank.

Peluang dan Risiko

Kebanyakan orang di industri ini percaya bahwa "perumahan adalah untuk tempat tinggal, bukan untuk spekulasi" akan menjadi logika dasar dalam model pengembangan real estat yang baru. Model investasi yang mengharapkan keuntungan dari meroketnya harga rumah pada dasarnya tidak mungkin muncul kembali , tingkat pengembalian sewa dapat menjadi andalan investasi real estat.

Pada tanggal 9 Agustus, bank sentral merilis "Laporan Implementasi Kebijakan Moneter Tiongkok" untuk kuartal kedua tahun 2024, yang menunjukkan bahwa sewa adalah variabel inti yang mempengaruhi nilai perumahan, dan aset berharga karena akan membawa manfaat arus kas di masa depan. Secara teoritis, nilai perumahan terutama dipengaruhi oleh diskon sewa di masa depan. Properti tempat tinggal dari rumah tersebut dan diskon sewa yang stabil secara keseluruhan menentukan harga dasar dan fondasi properti tersebut.

Laporan tersebut juga menyatakan bahwa "rasio sewa terhadap penjualan" perumahan secara umum telah pulih dalam beberapa tahun terakhir. Beberapa lembaga pasar memperkirakan bahwa rasio sewa terhadap penjualan saat ini di kota-kota tingkat pertama mendekati 2%, dan di kota-kota tingkat kedua -tingkat dan kota tingkat ketiga telah meningkat menjadi sekitar 3%. Untuk aset perumahan jangka panjang, tingkat pertumbuhan sewa juga penting, yang akan meningkatkan laba atas perumahan sewa. Dengan pemulihan ekonomi secara bertahap, harga sewa diperkirakan masih akan terus meningkat dalam jangka panjang. Dalam sepuluh tahun terakhir, komponen sewa dalam CPI negara saya telah meningkat rata-rata lebih dari 1,2% per tahun. Jika diasumsikan bahwa tingkat pertumbuhan sewa ini dapat dipertahankan untuk jangka waktu yang lama di masa depan, dibandingkan dengan biaya pembelian rumah yang ditetapkan, total hasil perumahan sewa diperkirakan akan meningkat menjadi lebih dari 3% berdasarkan sewa-ke statis. -rasio penjualan, yang akan lebih tinggi dari tingkat pengembalian sebagian besar aset.

Mengenai tingkat pengembalian sewa tahunan saat ini, Lu Wenxi mengatakan bahwa sampel yang dikumpulkan oleh masing-masing agen berbeda, sehingga terdapat sedikit penyimpangan dalam hasilnya. Secara keseluruhan, rata-rata tingkat pengembalian sewa untuk properti residensial di Shanghai adalah 1,6%-1,7%. Memang lebih tinggi, pada dasarnya di atas 2%. “Ada juga properti dengan tingkat pengembalian lebih dari 3%, tapi jumlahnya relatif sedikit. Begitu dilepas, akan menarik perhatian pelanggan.” Kata Yu Jingqi, dilihat dari harga sewa dan transaksi real estate di bulan Juli, sana juga merupakan tingkat pengembalian sewa parsial di Shanghai. Lebih dari 3% properti sebagian besar terkonsentrasi di kawasan bisnis populer seperti World Expo, Pengpu, dan Xinhua.

Zhang Hongwei, pendiri Jingjian Consulting, mengatakan kepada wartawan bahwa menurut logika investasi umum di industri real estat, tingkat pengembalian sewa umumnya harus mencapai 4%-5% untuk mendapatkan nilai investasi. Menurut standar ini, Saat ini tingkat pengembalian sewa beberapa properti "lama dan rusak" masih lebih rendah dari standar nilai investasi.

Lu Wenxi yakin banyak investor yang saat ini sedang dalam tahap meninjau dan mempertimbangkan properti, dan belum mengambil tindakan. Meski volume transaksi "Laopoxiao" lebih tinggi dari sebelumnya, namun belum bisa dikatakan sangat aktif, karena berinvestasi di "Laopoxiao" tidak terlalu aktif. “Meskipun menguntungkan, namun juga berisiko.

Risiko terbesarnya adalah harga rumah turun tajam. “Jika harga rumah terus anjlok, turun 40 hingga 50 persen, maka investasi ini akan gagal.” Investor Guangzhou Li Meng juga mempertimbangkan kemungkinan ini ketika menilai risiko, namun ia tetap optimis dengan tren jangka panjang harga rumah di masa depan: Perkiraan kami, meskipun harga rumah akan terus turun, kemungkinan besar akan berada pada kisaran 10 hingga 20 poin. Dengan diterapkannya berbagai kebijakan, tahapan anjloknya harga rumah seharusnya sudah berlalu. Jika Anda tidak bisa membeli dengan harga terendah, Anda masih bisa membeli dengan harga yang relatif murah.

Yang lebih mengkhawatirkan orang-orang di industri real estat adalah bahwa fasilitas di sekitar kawasan inti "Laopoxiao" sudah matang dan nyaman untuk bepergian, tetapi kualitas rumahnya relatif buruk dibandingkan dengan rumah baru, dan likuiditasnya buruk. miskin dalam jangka panjang. Lu Wenxi percaya bahwa meskipun "Laopoxiao" murah dan terjangkau serta memiliki pengembalian sewa yang stabil, akan sulit untuk merealisasikan aset di masa depan dan hanya akan menerima basis pelanggan tunggal.

Namun di mata investor, selama pembeliannya cukup murah, bantalan keamanannya cukup kuat. Kenyataannya tidaklah statis.