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In alcuni centri urbani, quest'anno sono emerse dal mercato indipendente le case "vecchie e piccole", che un tempo l'industria chiedeva a gran voce di essere abbandonate al più presto. Ad esempio, a Shanghai e Hangzhou, il volume delle piccole case di seconda mano nelle aree urbane è aumentato in modo significativo da maggio. Fino a luglio, le vendite di tali case sono continuate e si sono estese ad altre città, come Guangzhou.

L'improvviso prezzo di mercato delle case di seconda mano "vecchie, rotte e piccole" ha sorpreso molte persone, ma c'è un tipo speciale di acquirenti che capiscono il mistero e vedono le opportunità che si presentano dopo frequenti tagli dei tassi di interesse e forti occasioni di prezzo case di seconda mano, simili a quelle di investimento azionario "Davis Double Tap".

Un investitore che ha recentemente acquistato diversi piccoli appartamenti a Guangzhou ha dichiarato a China Business News: "Nella zona che abbiamo selezionato, sostanzialmente prendiamo un'unità non appena viene rilasciata. Il criterio per selezionare la zona è se il prezzo è abbastanza basso." e se la casa è facile da affittare.

Ci sono segnali che, con la continua riduzione dei tassi sui depositi bancari e l'aumento del rapporto affitto/vendita dopo il calo dei prezzi immobiliari, alcuni fondi hanno ricominciato a considerare gli immobili come una delle loro opzioni di investimento i criteri di selezione dell'attuale gruppo di investitori per gli obiettivi immobiliari sono diversi da quelli del passato. È completamente diverso.

Logica della transazione

Li Meng (pseudonimo) è un professionista finanziario di Guangzhou. Recentemente ha esaminato attentamente le case nel suo tempo libero. "Per essere precisi, quello che cerchiamo non sono le case vecchie e piccole, ma tutte le case a basso prezzo. Solo che le vecchie e le piccole hanno più riduzioni di prezzo e prezzi totali più bassi, rendendo più facile soddisfare gli standard di investimento. Guardiamo principalmente case di seconda mano nel raggio di pochi chilometri da aree commerciali. L’età dell’edificio non ha importanza, purché l’affitto soddisfi i requisiti”.

Il cosiddetto adempimento dei requisiti si riferisce principalmente alla capacità dell'affitto di coprire gli interessi del mutuo per l'acquisto della casa. Se si segue un mutuo ipotecario generale per l'edilizia abitativa, l'affitto di alcuni immobili non è sufficiente a coprire gli interessi ipotecari, ma se si richiede un prestito aziendale tramite una società, la situazione è diversa.

Il libro dei conti di Li Meng è il seguente: Prendendo come esempio una casa che prima costava più di tre milioni di yuan, ora può essere acquistata per circa 2 milioni di yuan. Un prestito aziendale può prestare circa 1,8 milioni di yuan e lei deve solo fornire si possono prendere due o tre yuan. I prestiti alle imprese hanno una durata di cinque o dieci anni, con rimborsi mensili degli interessi e rimborso del capitale alla scadenza. Al giorno d'oggi, i tassi di interesse sui prestiti commerciali sono bassi, fino a 2, e gli interessi di decine di migliaia di yuan all'anno possono essere sostanzialmente coperti dall'affitto. Quando il prestito scade in futuro, puoi richiedere un rifinanziamento. Se i prezzi delle case aumentano durante questo periodo, puoi guadagnare una fortuna.

Secondo la logica di investimento di Li Meng, finché il tasso di interesse del prestito è inferiore al tasso di rendimento dell'affitto, questo conto può essere saldato. Naturalmente, questo è un layout di investimento durante una carenza di risorse ed è anche un’allocazione delle risorse. Non escludono che i prezzi delle case continueranno a scendere, ma ritengono che l’entità del calo non sarà eccessiva e, se collocato in un periodo di cinque o anche dieci anni, ci sarà qualche opportunità di rimbalzo che vale la pena cogliere.

Il Zhuge Housing Data Research Center ha selezionato i dati di 50 città chiave in tutto il paese e ha scoperto che il tasso di rendimento dell'affitto (tasso di rendimento dell'affitto = affitto annuale della casa/prezzo totale della casa) nella prima metà del 2024 è aumentato di 0,07 punti percentuali rispetto all'anno precedente. 2,03%, sovraperformando l'attuale tasso di interesse sui depositi a 5 anni delle principali banche statali.

"L'attuale tasso medio di rendimento dell'affitto a Shanghai è decisamente inferiore al 2%. Le stanze con ascensore sono generalmente intorno all'1,5%, ma esiste un tipo di casa che può superare il 3% Dong Wang, un investitore di Shanghai, ha mostrato ai giornalisti un A immobile di poco più di 30 metri quadrati situato in una vecchia comunità nella zona centrale di Pudong. Il prezzo di listino della casa è di soli 1,8 milioni di yuan. Secondo Dong Wang, dopo una semplice ristrutturazione di una casa come questa, il prezzo dell'affitto può avvicinarsi ai 5.000 yuan al mese e il tasso di rendimento dell'affitto può superare il 3,3%.

Dong Wang ha detto ai giornalisti che in realtà gli investitori sono sempre stati tra gli acquirenti più importanti di case "vecchie e piccole". Comprano "vecchie e piccole" nel centro della città soprattutto per il valore dei terreni "approfittare della demolizione", mentre altri lo fanno Si tratta di destinare beni e ottenere allo stesso tempo ingenti redditi da locazione. “Quando i prezzi erano gonfiati qualche anno fa, molte persone si sono ritirate, mentre ora le persone entrano nel mercato una dopo l’altra”.

Lu Wenxi, analista senior di Centaline Real Estate, ha affermato che il numero di richieste per questo tipo di investimento è effettivamente aumentato di recente. "Alcune persone che ho contattato desiderano davvero acquistare questo tipo di casa, perché il suo tasso di rendimento dell'investimento è stabile. L'attuale tasso di interesse sui depositi è solo "1 prefisso" e il tasso di rendimento dell'affitto di questo tipo di casa è superiore al 2% ."

Dong Wang ritiene che gli investitori stiano entrando anche nel mercato "vecchio e rotto" di Hangzhou. "Il prezzo di una vecchia casa di 50 metri quadrati nella zona urbana di Hangzhou è di circa 1,5 milioni di yuan. Ora l'acconto per la prima casa è solo del 15%, il che significa che puoi comprare una casa con poco più di 200.000 yuan." con l’allentamento delle politiche di restrizione degli acquisti, nella situazione attuale, è consentito allocare beni in più città principali contemporaneamente, il che ovviamente può allocare meglio i rischi.

inversione di mercato

Il motivo per cui questo modello di investimento immobiliare è ricomparso sul mercato non è solo dovuto al calo dei prezzi delle case, che ha portato ad un significativo miglioramento dei rendimenti locativi, ma anche all'allentamento dei requisiti per l'acquisto di case.

Negli ultimi sei mesi, molte città centrali di primo e secondo livello hanno abolito il limite di acquisto di due unità per le famiglie. Ad esempio, all'inizio di quest'anno, Guangzhou ha annunciato che le case con una superficie superiore a 120 quadrati I contatori non saranno inclusi nella restrizione di acquisto e la polizza supporta "affitta una, compra una". Se la casa a tuo nome viene affittata, con il certificato di registrazione, il numero di unità abitative a tuo nome può essere ridotto di conseguenza al momento dell'acquisto. una nuova casa.

Per fare un altro esempio, Hangzhou ha completamente abolito le restrizioni sull'acquisto di alloggi all'inizio di maggio di quest'anno e anche la prima serie di standard è stata allentata solo per la situazione abitativa nel distretto, contea (città) in cui la casa viene acquistata dagli acquirenti di case la famiglia è verificata. Ciò significa che gli estranei non solo possono acquistare case a Hangzhou, non vi è alcun limite al numero di unità e la soglia di acconto è molto bassa.

Queste condizioni hanno creato un ambiente relativamente rilassato per gli investitori, che possono utilizzare meno acconti e una maggiore leva finanziaria per acquistare più appartamenti in affitto nelle città centrali e godersi i dividendi dell’era dei bassi tassi di interesse. Già nel maggio di quest'anno, quando Hangzhou ha revocato le restrizioni sugli acquisti, i media locali di Hangzhou hanno riferito che acquirenti di case da Shenzhen, Jinhua, Wenzhou, Taizhou e altri luoghi sono venuti a Hangzhou appositamente per cercare case "vecchie e piccole". Shangguan Jian, presidente dell'Hangzhou Shell Research Institute, ha dichiarato a China Business News che dopo il New Deal, il volume medio giornaliero delle transazioni "vecchie, rotte e piccole" è aumentato del 38% rispetto a prima del New Deal, e ci sono stati significativamente più acquirenti di case fuori città.

Nelle transazioni immobiliari di solito è difficile calcolare con precisione la percentuale degli investitori in una determinata fase. L'unica cosa che può essere confermata è che negli ultimi due o tre mesi le transazioni di case di seconda mano in molte città hanno continuato ad aumentare. , e alcune città popolari hanno addirittura registrato una tendenza al ribasso negli elenchi.

I dati mostrano che nel giugno 2024 sono state vendute a Shanghai 23.900 unità abitative di seconda mano, un livello record negli ultimi tre anni; a luglio sono state vendute un totale di 20.400 unità abitative di seconda mano (comprese quelle commerciali), superando il record; Di nuovo quota 20.000 unità. Anche il volume delle transazioni del mercato immobiliare di seconda mano di Guangzhou a giugno ha raggiunto un nuovo massimo da aprile 2023, con il numero di acquisti online che ha raggiunto 10.500 e 9.299 acquisti online a luglio. Il volume delle transazioni di case di seconda mano a Hangzhou ha raggiunto il massimo degli ultimi 15 mesi a giugno, raggiungendo 8.849 unità a luglio, ci sono state ancora 8.341 transazioni di case di seconda mano a Hangzhou, con un aumento su base annua del 72%; Il volume delle transazioni immobiliari di seconda mano di Chengdu nel mese di luglio si è nuovamente classificato al primo posto nel paese, con transazioni mensili che hanno raggiunto le 21.200 unità...

Un fenomeno interessante è che l’aumento dei dati sugli alloggi di seconda mano in molte città è strettamente correlato all’aumento del volume delle transazioni di alloggi “vecchi, rotti e piccoli”. Secondo i dati dello Shanghai Real Estate Trading Center, da giugno a luglio di quest'anno a Shanghai sono state vendute circa 16.000 unità abitative "vecchie e piccole", tra cui 5.700 unità abitative "vecchie e piccole", che sono le uniche per una famiglia e situato nell'anello esterno. Yu Jingqi, direttore del Shanghai Lianjia Operations and Management Center, ha dichiarato a China Business News che dopo il "New Deal 5.27", la percentuale di clienti che hanno acquistato "vecchie e piccole" (case più vecchie di 15 anni e meno di 70 metri quadrati) in l'anello esterno di Shanghai era più alto rispetto a prima della promozione del New Deal.

A Guangzhou, sono state recentemente avviate transazioni di case di piccole dimensioni nella Zhujiang New Town, il settore principale. Tra le 47 case di seconda mano vendute in questo settore a luglio, 33 erano case di piccole dimensioni con un prezzo totale inferiore a. 10 milioni di yuan, pari al 70%. L'Istituto di ricerca Hefu ha affermato che attualmente alcune vecchie unità abitative di seconda mano a Guangzhou possono essere completate entro una settimana o addirittura pochi giorni dalla vendita alla transazione, e il ciclo medio di transazione delle abitazioni di seconda mano di Guangzhou supera i 130 giorni.

A Hangzhou, le transazioni nelle vecchie comunità urbane come la comunità Zhaohui, il nuovo villaggio Gudang, il nuovo villaggio Xizhao, la comunità Caihe e la comunità Cuiyuan sono state molto attive negli ultimi due mesi, classificandosi in cima alla lista delle transazioni comunitarie.

Agli occhi di investitori come Li Meng, il fattore più diretto nella scelta di "vecchio e piccolo" è il "grande declino". "In passato, molte persone gridavano di abbandonare il vecchio, rotto e piccolo, il che ha reso molti proprietari desiderosi di vendere, e c'era molto spazio per la contrattazione. Quando i prezzi sono scesi, il valore è venuto fuori."

Il responsabile di un'agenzia di intermediazione a Guangzhou, esperto di transazioni immobiliari di seconda mano, ha rivelato a China Business News che i prezzi delle case sono diminuiti drasticamente due volte nel settembre dello scorso anno e all'inizio di quest'anno le case hanno generalmente raggiunto più del 20%, e molte anche più del 40%, consentendo agli investitori di fiutare le opportunità. "Nel mese di giugno il nostro negozio ha venduto quattro unità, due per investimento e due per uso autonomo", ha detto il responsabile.

Molti altri proprietari che mettono in vendita le loro case hanno confermato a China Business News che, dal punto di vista dei potenziali acquirenti contattati, gli investitori spesso hanno alcune caratteristiche distintive: in primo luogo, non prestano molta attenzione alla situazione attuale delle la casa stessa, che sia nuova o meno, e l'area non è grande, e non mi interessa troppo l'orientamento; il secondo è cercare di abbassare il prezzo della casa e provare a chiudere la transazione; il prezzo più basso possibile; il terzo è chiedere al proprietario di collaborare con l'alto rating e l'alto prestito, cioè di firmare un contratto con un prezzo più alto rispetto al prezzo effettivo della transazione per ottenere più prestiti dalle banche.

Opportunità e rischi

La maggior parte degli operatori del settore ritiene che "l'edilizia abitativa è per vivere, non per speculare" sarà la logica di base del nuovo modello di sviluppo immobiliare. Il modello di investimento che spera di trarre profitto dai prezzi alle stelle delle case difficilmente riapparirà , il tasso di rendimento locativo può diventare il pilastro degli investimenti immobiliari. La nuova “ancora di valore”.

Il 9 agosto, la banca centrale ha pubblicato il “Rapporto sull’attuazione della politica monetaria cinese” per il secondo trimestre del 2024, in cui sottolinea che l’affitto è la variabile principale che influisce sul valore delle abitazioni e che gli asset sono preziosi perché porteranno futuri benefici in termini di flussi di cassa. In teoria, il valore dell'abitazione è influenzato principalmente dai futuri sconti sull'affitto. Le proprietà abitative della casa e lo sconto sull'affitto stabile complessivo determinano il prezzo minimo e la fondazione dell'immobile.

Il rapporto afferma inoltre che il "rapporto affitto-vendita" delle abitazioni è generalmente aumentato negli ultimi anni. Alcune istituzioni di mercato stimano che l'attuale rapporto affitto-vendita nelle città di primo livello sia vicino al 2% e in secondo nelle città di primo e terzo livello è salita al 3% circa. Per gli asset immobiliari a lungo termine, è importante anche il tasso di crescita degli affitti, che aumenterà il rendimento degli alloggi in affitto. Con la graduale ripresa dell'economia, si prevede che gli affitti aumenteranno costantemente a lungo termine. Negli ultimi dieci anni, la componente affitto dell'IPC del mio Paese è aumentata in media di oltre l'1,2% all'anno. Se si presuppone che questo tasso di crescita degli affitti possa essere mantenuto per un lungo periodo in futuro, rispetto al costo stabilito per l’acquisto della casa, si prevede che il rendimento totale degli alloggi in affitto aumenterà di oltre il 3% sulla base del canone di locazione statico. -rapporto di vendita, che sarà superiore al tasso di rendimento della maggior parte delle attività.

Per quanto riguarda l'attuale tasso di rendimento annuale dell'affitto, Lu Wenxi ha affermato che i campioni raccolti da ciascuna agenzia sono diversi, quindi ci sono lievi deviazioni nei risultati. Nel complesso, il tasso di rendimento medio dell'affitto per le proprietà residenziali a Shanghai è dell'1,6%-1,7%. È infatti più elevato, sostanzialmente superiore al 2%. "Ci sono anche proprietà con un tasso di rendimento superiore al 3%, ma sono relativamente poche. Una volta rilasciate, attireranno l'attenzione dei clienti", ha detto Yu Jingqi, a giudicare dagli affitti e dai prezzi delle transazioni immobiliari a luglio, lì Anche a Shanghai il tasso di rendimento dell'affitto è parziale. Oltre il 3% degli immobili è concentrato principalmente in quartieri commerciali popolari come World Expo, Pengpu e Xinhua.

Zhang Hongwei, fondatore di Jingjian Consulting, ha detto ai giornalisti che, secondo la logica generale degli investimenti nel settore immobiliare, il tasso di rendimento dell'affitto deve generalmente raggiungere il 4%-5% per avere un valore di investimento. Questo valore è anche coerente con gli standard internazionali. Secondo questo standard, attualmente, il tasso di rendimento locativo di alcune proprietà "vecchie e rotte" è ancora inferiore allo standard del valore dell'investimento.

Lu Wenxi ritiene che molti investitori siano attualmente nella fase di esaminare le proprietà e di considerarle, e non hanno ancora fatto una mossa. Anche se il volume delle transazioni di "Laopoxiao" è più alto di prima, non si può dire che sia molto attivo, perché investire in “Laopoxiao” non è molto attivo “Sebbene sia redditizio, è anche rischioso.

Il rischio maggiore è che i prezzi delle case scendano ulteriormente. "Se i prezzi delle case continuano a crollare, scendendo del 40-50%, allora questo investimento fallirà." Anche l'investitore di Guangzhou Li Meng ha considerato questa possibilità nella valutazione dei rischi, ma è ancora ottimista riguardo all'andamento a lungo termine dei futuri prezzi delle case: " La nostra stima è che, anche se i prezzi delle case continueranno a scendere, ciò avverrà probabilmente in un range compreso tra 10 e 20 punti. Con l'attuazione di varie politiche, la fase di crollo dei prezzi delle case dovrebbe essere passata. Se non puoi comprare al prezzo più basso, puoi comunque acquistare ad un prezzo relativamente basso ".

Ciò che preoccupa ancora di più gli operatori del settore immobiliare è che le strutture circostanti nell'area centrale di "Laopoxiao" sono mature e il pendolarismo è conveniente, ma la qualità delle case è relativamente scarsa rispetto alle nuove case e la liquidità è poveri nel lungo termine. Lu Wenxi ritiene che, sebbene "Laopoxiao" sia economico e conveniente e abbia rendimenti locativi stabili, sarà difficile realizzare attività in futuro e accetterà solo un'unica base di clienti.

Ma agli occhi degli investitori, finché l’acquisto è abbastanza economico, il cuscino di sicurezza è sufficientemente solido. La realtà non è statica. Chi può giudicare con precisione le possibilità future?