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Em algumas cidades centrais, as casas “velhas e pequenas” que antes eram clamadas pela indústria para serem abandonadas o mais rápido possível emergiram do mercado independente este ano. Por exemplo, em Xangai e Hangzhou, o volume de pequenas casas usadas em áreas urbanas aumentou significativamente desde Maio. Até Julho, as vendas dessas casas continuaram e estenderam-se a mais cidades, como Guangzhou.

O repentino preço de mercado de casas usadas “velhas, quebradas e pequenas” surpreendeu muitas pessoas, mas há um tipo especial de compradores que entendem o mistério. Eles veem as oportunidades que surgem após frequentes cortes nas taxas de juros e fortes barganhas de preços. casas de segunda mão, semelhantes às do investimento em ações "Davis Double Tap".

Um investidor que comprou recentemente vários pequenos apartamentos em Guangzhou disse ao China Business News: "Na área que selecionamos, basicamente pegamos uma unidade assim que for liberada. O critério para selecionar a área é se o preço é baixo o suficiente." e se a casa é fácil de alugar.”

Há sinais de que, com a redução contínua das taxas de juro dos depósitos bancários e o aumento do rácio renda-venda após a queda dos preços da habitação, alguns fundos começaram a considerar novamente o imobiliário como uma das suas opções de investimento. os critérios de seleção do atual grupo de investidores para os alvos imobiliários são diferentes dos do passado. É completamente diferente.

Lógica de transação

Li Meng (pseudônimo) é um profissional financeiro em Guangzhou. Recentemente, ele tem observado casas intensamente em seu tempo livre. “Para ser mais preciso, o que procuramos não são casas antigas e pequenas, mas sim todas as casas de baixo preço. Acontece que as antigas e as pequenas têm mais reduções de preços e preços totais mais baixos, tornando mais fácil cumprir os padrões de investimento. casas usadas a poucos quilômetros de áreas comerciais A idade do edifício não importa, desde que o aluguel atenda aos requisitos.”

O chamado cumprimento dos requisitos refere-se principalmente à possibilidade de o aluguel cobrir os juros do empréstimo para compra de casa própria. Se seguir um empréstimo hipotecário geral para habitação, a renda de alguns imóveis não é suficiente para cobrir os juros da hipoteca, mas se solicitar um empréstimo comercial através de uma empresa, a situação é diferente.

O livro de contas de Li Meng é o seguinte: Tomando como exemplo uma casa que anteriormente custava mais de três milhões de yuans, agora ela pode ser comprada por cerca de 2 milhões de yuans. Um empréstimo comercial pode emprestar cerca de 1,8 milhão de yuans, e ela só precisa fornecer. dois ou três yuans podem ser levados. Os empréstimos comerciais têm prazo de cinco ou dez anos, com amortização mensal de juros e amortização do principal no vencimento. Hoje em dia, as taxas de juros dos empréstimos comerciais são tão baixas quanto 2, e os juros de dezenas de milhares de yuans por ano podem ser basicamente cobertos pelo aluguel. Quando o empréstimo vencer no futuro, você poderá solicitar o refinanciamento. Se os preços das casas subirem durante esse período, você poderá fazer uma fortuna.

De acordo com a lógica de investimento de Li Meng, desde que a taxa de juros do empréstimo seja inferior à taxa de retorno do aluguel, esta conta pode ser liquidada. É claro que este é um layout de investimento durante uma escassez de ativos e também uma alocação de ativos. Não excluem que os preços da habitação continuem a cair, mas acreditam que a magnitude do declínio não será demasiado grande e, se for colocado num período de cinco ou mesmo dez anos, haverá algum oportunidades de recuperação que valem a pena arriscar.

O Zhuge Housing Data Research Center selecionou dados de 50 cidades importantes em todo o país e descobriu que a taxa de retorno do aluguel (taxa de retorno do aluguel = aluguel anual da casa/preço total da casa) no primeiro semestre de 2024 aumentou 0,07 pontos percentuais em relação ao ano anterior para 2,03%, superando a atual taxa de juros de depósitos de 5 anos dos principais bancos estatais.

"A atual taxa média de retorno de aluguel em Xangai é definitivamente inferior a 2%. Os quartos dos elevadores geralmente ficam em torno de 1,5%, mas há um tipo de casa que pode exceder 3%, um investidor em Xangai, mostrou aos repórteres um A." propriedade de pouco mais de 30 metros quadrados localizada em um antigo bairro na área central de Pudong. O preço de listagem da casa é de apenas mais de 1,8 milhão de yuans. De acordo com Dong Wang, após uma simples reforma de uma casa como esta, o preço do aluguel pode ficar próximo de 5.000 yuans/mês e a taxa de retorno do aluguel pode ultrapassar 3,3%.

Dong Wang disse aos repórteres que, na verdade, os investidores sempre foram um dos compradores importantes de moradias "velhas e pequenas". Eles compram "velhas e pequenas" no centro da cidade, principalmente por causa do valor dos terrenos. "aproveitar a demolição", enquanto outros o fazem. É para alocar ativos e, ao mesmo tempo, obter receitas de aluguel consideráveis. “Quando os preços foram inflacionados há alguns anos, muitas pessoas desistiram e agora estão entrando no mercado uma após a outra.”

Lu Wenxi, analista sénior da Centaline Real Estate, disse que o número de pedidos para este tipo de investimento aumentou efectivamente recentemente. “Algumas pessoas que contactei querem realmente comprar este tipo de casa, porque a sua taxa de retorno do investimento é estável. A taxa de juros de depósito atual é de apenas '1 prefixo', e a taxa de retorno do aluguel deste tipo de casa é superior a 2% ."

Dong Wang acredita que os investidores também estão entrando no mercado "velho e quebrado" de Hangzhou. “O preço de uma casa antiga de 50 metros quadrados na cidade de Hangzhou é de cerca de 1,5 milhão de yuans. Agora, o pagamento inicial da primeira casa é de apenas 15%, o que significa que você pode comprar uma casa com pouco mais de 200.000 yuans. com o relaxamento das políticas de restrição de compras, na situação atual, é permitido alocar ativos em várias cidades centrais ao mesmo tempo, o que, claro, pode alocar melhor os riscos.

reversão do mercado

A razão pela qual este modelo de investimento habitacional reapareceu no mercado não se deve apenas à queda dos preços da habitação, que levou a uma melhoria significativa nos rendimentos dos arrendamentos, mas, por outro lado, ao relaxamento das qualificações de compra de habitação;

Nos últimos seis meses, muitas cidades principais de primeiro e segundo níveis aboliram o limite de compra de duas unidades para famílias. Por exemplo, no início deste ano, Guangzhou anunciou que casas com área superior a 120 quadrados. medidores não serão incluídos na restrição de compra, e a apólice apoia “alugue um, compre um”. Se a casa em seu nome for alugada, com o certificado de registro, o número de unidades habitacionais em seu nome pode ser reduzido conformemente no momento da compra. uma nova casa.

Por outro exemplo, Hangzhou aboliu completamente as restrições à compra de habitação no início de maio deste ano, e o primeiro conjunto de padrões também foi flexibilizado. Apenas a situação habitacional no distrito, condado (cidade) onde a casa é comprada pela compra de casa. família é verificada. Isso significa que pessoas de fora não podem apenas comprar casas em Hangzhou, não há limite para o número de unidades e o limite de entrada é muito baixo.

Estas condições criaram um ambiente relativamente descontraído para os investidores, que podem utilizar menos pagamentos iniciais e maior alavancagem para comprar vários apartamentos para arrendar nas principais cidades e usufruir dos dividendos da era das baixas taxas de juro. Já em maio deste ano, quando Hangzhou suspendeu as restrições de compra, a mídia local em Hangzhou informou que compradores de casas de Shenzhen, Jinhua, Wenzhou, Taizhou e outros lugares vieram a Hangzhou especificamente para procurar casas "velhas e pequenas". Shangguan Jian, presidente do Hangzhou Shell Research Institute, também disse ao China Business News que após o New Deal, o volume médio diário de transações de "velhos, quebrados e pequenos" aumentou 38% em comparação com antes do New Deal, e houve significativamente mais compradores de casas fora da cidade.

Nas transacções imobiliárias, normalmente é difícil calcular com precisão a proporção de investidores numa determinada fase. A única coisa que pode ser confirmada é que, nos últimos dois ou três meses, as transacções de habitação em segunda mão continuaram a aumentar em muitas cidades. , e algumas cidades populares até Houve uma tendência de queda nas listagens.

Os dados mostram que em junho de 2024, 23.900 unidades habitacionais usadas foram vendidas em Xangai, um recorde nos últimos três anos; em julho, um total de 20.400 unidades habitacionais usadas (incluindo comerciais) foram vendidas em Xangai, quebrando o recorde; Marca de 20.000 unidades novamente. O volume de transações do mercado imobiliário usado de Guangzhou em junho também atingiu um novo recorde desde abril de 2023, com o número de assinaturas online atingindo 10.500 e 9.299 assinaturas online em julho. O volume de transações de casas usadas em Hangzhou atingiu o maior nível em 15 meses em junho, atingindo 8.849 unidades em julho, ainda havia 8.341 transações de casas usadas em Hangzhou, um aumento anual de 72%. O volume de transações de moradias usadas em Chengdu em julho mais uma vez ficou em primeiro lugar no país, com transações mensais atingindo 21.200 unidades...

Um fenómeno interessante é que o aumento dos dados sobre habitação em segunda mão em muitas cidades está intimamente relacionado com o aumento do volume de transacções de habitações "velhas, quebradas e pequenas". De acordo com dados do Shanghai Real Estate Trading Center, de junho a julho deste ano, cerca de 16.000 unidades habitacionais "antigas e pequenas" foram vendidas em Xangai, incluindo 5.700 unidades de habitações "antigas e pequenas" que são as únicas para uma família e localizado no anel externo. Yu Jingqi, diretor do Centro de Operações e Gestão Shanghai Lianjia, disse ao China Business News que após o "New Deal 5.27", a proporção de clientes que compraram "velhas e pequenas" (casas com mais de 15 anos e menos de 70 metros quadrados) em o anel externo de Xangai era mais alto do que antes da promoção do New Deal.

Em Guangzhou, as transações de casas de pequeno porte na Cidade Nova de Zhujiang, o setor principal, têm estado ativas recentemente. Entre as 47 casas de segunda mão vendidas neste setor em julho, 33 eram casas de pequeno porte com um preço total inferior a. 10 milhões de yuans, representando 70%. O Instituto de Pesquisa Hefu disse que atualmente algumas unidades habitacionais usadas antigas em Guangzhou podem ser concluídas dentro de uma semana ou até alguns dias desde a venda até a transação, e o ciclo médio de transação de moradias usadas em Guangzhou excede 130 dias.

Em Hangzhou, as transações em antigas comunidades urbanas, como a Comunidade Zhaohui, a Nova Aldeia de Gudang, a Nova Aldeia de Xizhao, a Comunidade Caihe e a Comunidade Cuiyuan, têm sido muito ativas nos últimos dois meses, ocupando uma posição elevada na lista de transações comunitárias.

Aos olhos de investidores como Li Meng, o fator mais direto na escolha de “velhos e pequenos” é o “grande declínio”. “Antigamente, muita gente gritava para abandonar o velho, o quebrado e o pequeno, o que deixava muitos proprietários ansiosos para vender, e havia muito espaço para barganha.

Um responsável por uma agência intermediária em Guangzhou, familiarizado com transações de habitação em segunda mão, revelou ao China Business News que os preços das casas caíram acentuadamente duas vezes em setembro do ano passado e no início deste ano. as casas geralmente atingiram mais de 20%, e muitas até mais de 40%, permitindo aos investidores sentir o cheiro das oportunidades. “Em junho, a nossa loja comercializou quatro unidades, duas para investimento e duas para habitação própria”, disse o responsável.

Vários outros proprietários que estão a colocar as suas casas à venda confirmaram ao China Business News que, do ponto de vista dos potenciais compradores que contactaram, os investidores têm muitas vezes algumas características distintivas: Primeiro, não prestam muita atenção à situação actual de a casa em si, seja nova ou não, e a área é grande, não é grande, e não me importo muito com a orientação, a segunda é tentar suprimir o preço da casa e tentar fechar a transação; o preço mais baixo possível;o terceiro é pedir ao proprietário que coopere com a classificação elevada e o empréstimo elevado, ou seja, assinar um contrato com um preço mais elevado do que o preço real de transacção para obter mais empréstimos dos bancos.

Oportunidades e Riscos

A maioria das pessoas na indústria acredita que "a habitação é para viver, não para especular" será a lógica básica do novo modelo de desenvolvimento imobiliário. Em vez disso, é improvável que o modelo de investimento que espera obter lucros com a disparada dos preços da habitação reapareça. , a taxa de retorno do arrendamento pode tornar-se o esteio do investimento imobiliário A nova “âncora de valor”.

Em 9 de agosto, o banco central divulgou o "Relatório de Implementação da Política Monetária da China" para o segundo trimestre de 2024, que apontou que o aluguel é a principal variável que afeta o valor da habitação, e os ativos são valiosos porque trarão benefícios futuros de fluxo de caixa. Teoricamente, o valor da habitação é afetado principalmente pelos descontos futuros no aluguel. As propriedades residenciais da casa e o desconto geral estável no aluguel determinam o preço mínimo e a base da propriedade.

O relatório também afirmou que o "rácio entre renda e venda" da habitação recuperou geralmente nos últimos anos. Algumas instituições do mercado estimam que a actual relação entre renda e venda nas cidades de primeiro nível está próxima de 2%, e no segundo. cidades de primeiro e terceiro níveis, aumentou para cerca de 3%. Para ativos habitacionais de longo prazo, a taxa de crescimento dos aluguéis também é importante, o que aumentará o retorno do aluguel de imóveis. Com a recuperação gradual da economia, espera-se ainda que as rendas aumentem de forma constante a longo prazo. Nos últimos dez anos, a componente de rendas do IPC do meu país aumentou em média mais de 1,2% anualmente. Se assumirmos que esta taxa de crescimento das rendas pode ser mantida durante um longo período de tempo no futuro, em comparação com o custo de compra de habitação estabelecido, espera-se que o rendimento total da habitação para arrendamento aumente para mais de 3% com base na renda estática. -rácio de venda, que será superior à taxa de retorno da maioria dos ativos.

Em relação à atual taxa de retorno anual de aluguel, Lu Wenxi disse que as amostras coletadas por cada agência são diferentes, portanto há ligeiros desvios nos resultados. No geral, a taxa média de retorno de aluguel para imóveis residenciais em Xangai é de 1,6% a 1,7%. Na verdade, é superior, basicamente acima de 2%. “Também existem propriedades com taxa de retorno superior a 3%, mas são relativamente poucas. Uma vez liberadas, atrairão a atenção dos clientes, disse que, a julgar pelos aluguéis e preços de transações imobiliárias em julho, haverá. também é uma taxa de retorno parcial de aluguel em Xangai. Mais de 3% das propriedades estão concentradas principalmente em distritos comerciais populares, como World Expo, Pengpu e Xinhua.

Zhang Hongwei, fundador da Jingjian Consulting, disse aos repórteres que, de acordo com a lógica geral de investimento no setor imobiliário, a taxa de retorno do aluguel geralmente deve atingir 4% -5% para ter valor de investimento. De acordo com esta norma, actualmente, a taxa de rentabilidade do aluguer de algumas propriedades "velhas e quebradas" ainda é inferior ao padrão de valor de investimento.

Lu Wenxi acredita que muitos investidores estão atualmente na fase de olhar para as propriedades e considerá-las, e ainda não fizeram nada. Embora o volume de transações de “Laopoxiao” seja maior do que antes, não se pode dizer que esteja muito ativo, porque. investir em “Laopoxiao” não é muito ativo. “Embora seja lucrativo, também é arriscado.

O maior risco é que os preços das casas caiam ainda mais acentuadamente. "Se os preços das casas continuarem a cair, caindo 40 a 50 por cento, então este investimento irá falhar." O investidor de Guangzhou, Li Meng, também considerou esta possibilidade ao avaliar os riscos, mas ainda está optimista sobre a tendência de longo prazo dos preços futuros das casas: "Nossa estimativa é que mesmo que os preços das casas continuem a cair, provavelmente será na faixa de 10 a 20 pontos. Com a implementação de várias políticas, a fase de queda dos preços das casas deveria ter passado. Se você não pode comprar pelo preço mais baixo, você ainda pode comprar por um preço relativamente baixo ".

O que preocupa ainda mais as pessoas do setor imobiliário é que as instalações vizinhas na área central de "Laopoxiao" são maduras e o deslocamento é conveniente, mas a qualidade das casas é relativamente baixa em comparação com as casas novas, e a liquidez é pobre no longo prazo. Lu Wenxi acredita que embora "Laopoxiao" seja barato e acessível e tenha retornos de aluguel estáveis, será difícil realizar ativos no futuro e aceitará apenas uma única base de clientes.

Mas aos olhos dos investidores, desde que a compra seja suficientemente barata, a almofada de segurança é suficientemente espessa. A realidade não é estática. Quem pode avaliar com precisão as possibilidades futuras?