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Dans certaines villes centrales, les maisons « anciennes et petites » qui étaient autrefois réclamées par l'industrie pour être abandonnées le plus rapidement possible ont émergé du marché indépendant cette année. Par exemple, à Shanghai et Hangzhou, le volume de petites maisons d'occasion dans les zones urbaines a considérablement augmenté depuis mai. Jusqu'en juillet, les ventes de ces maisons se sont poursuivies et se sont étendues à davantage de villes, comme Guangzhou.

Le prix soudain du marché des « vieilles, petites et cassées » maisons d'occasion a surpris de nombreuses personnes, mais il existe un type particulier d'acheteurs qui comprennent le mystère. Ils voient les opportunités qui se présentent après de fréquentes baisses de taux d'intérêt et des bonnes affaires sur les prix. maisons d'occasion, semblables à celles des investissements en actions "Davis Double Tap".

Un investisseur qui a récemment acheté plusieurs petits appartements à Guangzhou a déclaré à China Business News : « Dans la zone que nous avons sélectionnée, nous prenons essentiellement une unité dès sa sortie. Le critère de sélection de la zone est de savoir si le prix est suffisamment bas. et si la maison est facile à louer.

Certains signes indiquent qu'avec la réduction continue des taux d'intérêt sur les dépôts bancaires et l'augmentation du ratio loyer/vente après la baisse des prix de l'immobilier, certains fonds ont recommencé à considérer l'immobilier comme l'une de leurs options d'investissement. Les critères de sélection du groupe actuel d'investisseurs pour les cibles immobilières sont différents de ceux du passé. C'est complètement différent.

Logique des transactions

Li Meng (pseudonyme) est un praticien financier à Guangzhou. Il a récemment inspecté intensément les maisons pendant son temps libre. « Pour être précis, ce que nous recherchons, ce ne sont pas les maisons anciennes et petites, mais toutes les maisons à bas prix. C'est juste que les maisons anciennes et petites bénéficient de plus de réductions de prix et de prix totaux plus bas, ce qui facilite le respect des normes d'investissement. des maisons d’occasion situées à quelques kilomètres des zones commerciales. L’âge du bâtiment n’a pas d’importance, pour autant que le loyer soit conforme aux exigences.

Ce qu'on appelle le respect des exigences se réfère principalement à la question de savoir si le loyer peut couvrir les intérêts du prêt pour l'achat d'un logement. Si vous suivez un prêt hypothécaire général au logement, le loyer de certains biens ne suffit pas à couvrir les intérêts hypothécaires, mais si vous sollicitez un prêt commercial par l'intermédiaire d'une entreprise, la situation est différente.

Le livre de comptes de Li Meng est le suivant : en prenant comme exemple une maison qui coûtait auparavant plus de trois millions de yuans, elle peut désormais être achetée pour environ 2 millions de yuans. Un prêt commercial peut prêter environ 1,8 million de yuans, et elle n'a qu'à fournir. deux ou trois yuans. Vous pouvez l'obtenir pour cent mille. Les prêts aux entreprises ont une durée de cinq ou dix ans, avec des remboursements mensuels d’intérêts et un remboursement du capital à l’échéance. Aujourd'hui, les taux d'intérêt des prêts aux entreprises sont aussi bas que 2, et les intérêts de dizaines de milliers de yuans par an peuvent être essentiellement couverts par le loyer. Lorsque le prêt arrive à échéance dans le futur, vous pouvez demander un refinancement. Si les prix de l'immobilier augmentent pendant cette période, vous pouvez faire fortune.

Selon la logique d'investissement de Li Meng, tant que le taux d'intérêt du prêt est inférieur au taux de rendement du loyer, ce compte peut être réglé. Bien entendu, il s'agit d'un plan d'investissement en cas de pénurie d'actifs, mais également d'une allocation d'actifs. Ils n'excluent pas que les prix de l'immobilier continuent de baisser, mais ils estiment que l'ampleur de la baisse ne sera pas trop importante et que si elle est placée sur une période de cinq ou même de dix ans, il y aura quelques des opportunités de rebond qui valent la peine d’être saisies.

Le Zhuge Housing Data Research Center a sélectionné des données provenant de 50 villes clés à travers le pays et a constaté que le taux de rendement locatif (taux de rendement locatif = loyer annuel de la maison/prix total de la maison) au premier semestre 2024 a augmenté de 0,07 point de pourcentage par rapport à l'année précédente. à 2,03%, surperformant le taux d'intérêt actuel sur les dépôts à 5 ans des principales banques publiques.

« Le taux de rendement moyen actuel des loyers à Shanghai est nettement inférieur à 2 %. Les chambres avec ascenseur sont généralement d'environ 1,5 %, mais il existe un type de maison qui peut dépasser 3 %. Dong Wang, un investisseur à Shanghai, a montré au journaliste A. propriété d'un peu plus de 30 mètres carrés située dans une ancienne communauté du cœur de Pudong. Le prix catalogue de la maison ne dépasse que 1,8 million de yuans. Selon Dong Wang, après une simple rénovation d'une maison comme celle-ci, le prix de location peut avoisiner les 5 000 yuans/mois et le taux de rendement locatif peut dépasser 3,3 %.

Dong Wang a déclaré aux journalistes qu'en fait, les investisseurs ont toujours été l'un des acheteurs importants de logements « anciens et petits ». Ils achètent des « anciens et petits » dans le centre-ville, principalement en raison de la valeur du terrain. "Profiter de la démolition", alors que d'autres le font. C'est à la fois allouer des actifs et obtenir des revenus locatifs considérables. "Lorsque les prix ont gonflé il y a quelques années, de nombreuses personnes se sont retirées, et maintenant les gens entrent sur le marché les uns après les autres."

Lu Wenxi, analyste principal chez Centaline Real Estate, a déclaré que le nombre de demandes pour ce type d'investissement a en effet augmenté récemment. « Certaines personnes que j'ai contactées souhaitent vraiment acheter ce type de maison, car son taux de retour sur investissement est stable. Le taux d'intérêt actuel sur les dépôts n'est que de « 1 préfixe », et le taux de retour locatif de ce type de maison est supérieur à 2 %. ".

Dong Wang estime que les investisseurs entrent également sur le marché « ancien et brisé » de Hangzhou. « Le prix d'une vieille maison de 50 mètres carrés dans la zone urbaine de Hangzhou est d'environ 1,5 million de yuans. Aujourd'hui, l'acompte pour la première maison n'est que de 15 %, ce qui signifie que vous pouvez acheter une maison avec un peu plus de 200 000 yuans. avec l'assouplissement des politiques de restriction d'achat, dans la situation actuelle, il est permis de répartir des actifs dans plusieurs villes principales en même temps, ce qui permet bien sûr de mieux répartir les risques.

renversement du marché

La raison pour laquelle ce modèle d'investissement immobilier est réapparu sur le marché n'est pas seulement due à la baisse des prix de l'immobilier, qui a conduit à une amélioration significative des rendements locatifs, mais également à l'assouplissement des conditions d'achat d'un logement.

Au cours des six derniers mois, de nombreuses villes centrales de premier et de deuxième rang ont aboli la limite d'achat de deux logements pour les ménages. Par exemple, Guangzhou a annoncé au début de cette année que les maisons d'une superficie supérieure à 120 mètres carrés. ne sera pas inclus dans la limite d'achat, et la politique prend en charge « louez-en un, achetez-en un ». Si la maison à votre nom est louée, Avec le certificat d'enregistrement, le nombre de logements à votre nom peut être réduit en conséquence lors de l'achat d'un nouvelle maison.

Pour un autre exemple, Hangzhou a complètement aboli les restrictions sur l'achat de logements au début du mois de mai de cette année, et la première série de normes a également été assouplie uniquement pour la situation du logement dans le district, le comté (ville) où la maison est achetée par l'acheteur. La famille est vérifiée. Cela signifie que les étrangers peuvent non seulement acheter des maisons à Hangzhou , il n'y a pas de limite sur le nombre d'unités et le seuil d'acompte est très bas.

Ces conditions ont créé un environnement relativement détendu pour les investisseurs, qui peuvent utiliser moins d'acomptes et un effet de levier plus élevé pour acheter plusieurs appartements à louer dans les centres-villes et profiter des dividendes de l'ère des taux d'intérêt bas. Dès mai de cette année, lorsque Hangzhou a levé les restrictions d'achat, les médias locaux de Hangzhou ont rapporté que des acheteurs de Shenzhen, Jinhua, Wenzhou, Taizhou et d'autres endroits étaient venus à Hangzhou spécifiquement pour rechercher des maisons « anciennes et petites ». Shangguan Jian, président du Hangzhou Shell Research Institute, a également déclaré à China Business News qu'après le New Deal, le volume quotidien moyen des transactions des « anciens, cassés et petits » a augmenté de 38 % par rapport à avant le New Deal, et il y a eu de manière significative davantage d'acheteurs de maisons à l'extérieur de la ville.

Dans les transactions immobilières, il est généralement difficile de calculer avec précision la proportion d'investisseurs à un certain stade. La seule chose qui peut être confirmée est qu'au cours des deux ou trois derniers mois, les transactions de logements d'occasion dans de nombreuses villes ont continué d'augmenter. , et certaines villes populaires ont même eu une tendance à la baisse des inscriptions.

Les données montrent qu'en juin 2024, 23 900 logements d'occasion ont été vendus à Shanghai, un record au cours des trois dernières années ; en juillet, un total de 20 400 logements d'occasion (y compris commerciaux) ont été vendus à Shanghai, battant ainsi le record. Encore une fois la barre des 20 000 unités. Le volume des transactions sur le marché des logements d'occasion de Guangzhou en juin a également atteint un nouveau sommet depuis avril 2023, avec le nombre de signatures en ligne atteignant 10 500 et 9 299 signatures en ligne en juillet. Le volume des transactions de maisons d'occasion à Hangzhou a atteint un sommet en 15 mois en juin, atteignant 8 849 unités ; en juillet, il y avait encore 8 341 transactions de maisons d'occasion à Hangzhou, soit une augmentation d'une année sur l'autre de 72 %. Le volume de transactions de logements d'occasion à Chengdu en juillet s'est une fois de plus classé au premier rang du pays, avec des transactions mensuelles atteignant 21 200 unités...

Un phénomène intéressant est que l'augmentation des données sur les logements d'occasion dans de nombreuses villes est étroitement liée à l'augmentation du volume des transactions de logements « anciens, cassés et petits ». Selon les données du Shanghai Real Estate Trading Center, de juin à juillet de cette année, environ 16 000 logements « anciens et petits » ont été vendus à Shanghai, dont 5 700 logements « anciens et petits » qui sont les seuls destinés à une famille. et situé dans l'anneau extérieur. Yu Jingqi, directeur du centre d'opérations et de gestion de Shanghai Lianjia, a déclaré à China Business News qu'après le « New Deal 5.27 », la proportion de clients ayant acheté des « maisons anciennes et petites » (maisons de plus de 15 ans et de moins de 70 mètres carrés) en l'anneau extérieur de Shanghai était plus haut qu'avant la promotion du New Deal.

À Guangzhou, les transactions de maisons de petite taille dans la nouvelle ville de Zhujiang, le secteur central, ont été actives récemment. Parmi les 47 maisons d'occasion vendues dans ce secteur en juillet, 33 étaient des maisons de petite taille avec un prix total inférieur. plus de 10 millions de yuans, soit 70 %. L'Institut de recherche Hefu a déclaré qu'actuellement, certains anciens logements d'occasion à Guangzhou peuvent être achevés en une semaine, voire quelques jours, entre la vente et la transaction, et que le cycle de transaction moyen des logements d'occasion à Guangzhou dépasse 130 jours.

À Hangzhou, les transactions dans les anciennes communautés urbaines telles que la communauté de Zhaohui, le nouveau village de Gudang, le nouveau village de Xizhao, la communauté de Caihe et la communauté de Cuiyuan ont été très actives au cours des deux derniers mois, se classant en tête de la liste des transactions communautaires.

Aux yeux d'investisseurs comme Li Meng, le facteur le plus direct dans le choix de « vieux et petit » est « un déclin important ». "Dans le passé, beaucoup de gens criaient pour abandonner les vieux, les cassés et les petits, ce qui a incité de nombreux propriétaires à vendre, et il y avait beaucoup de marge de négociation. À mesure que les prix baissaient, la valeur ressortait."

Un responsable d'une agence intermédiaire à Guangzhou, familier avec les transactions de logements d'occasion, a révélé à China Business News que les prix des logements ont fortement chuté à deux reprises en septembre de l'année dernière et au début de cette année. les maisons ont généralement atteint plus de 20 %, et beaucoup même plus de 40 %, permettant aux investisseurs de flairer les opportunités. "En juin, notre magasin a vendu quatre unités, deux pour investissement et deux pour occupation indépendante", a déclaré le responsable.

Plusieurs autres propriétaires qui mettent leur maison sur le marché pour la vente ont confirmé à China Business News que, du point de vue des acheteurs potentiels qu'ils ont contactés, les investisseurs présentent souvent certaines caractéristiques distinctives : premièrement, ils ne prêtent pas beaucoup d'attention à la situation actuelle de la maison elle-même, qu'elle soit neuve ou non, et la superficie n'est pas grande, et je ne me soucie pas trop de l'orientation ; la seconde est d'essayer de faire baisser le prix de l'immobilier et d'essayer de conclure la transaction à le prix le plus bas possible; la troisième consiste à demander au propriétaire de coopérer avec une note élevée et un prêt élevé, c'est-à-dire de signer un contrat à un prix plus élevé que le prix réel de certains contrats pour obtenir davantage de prêts auprès des banques.

Opportunités et risques

La plupart des acteurs du secteur estiment que « le logement est destiné à vivre, pas à spéculer » sera la logique fondamentale du nouveau modèle de développement immobilier. Il est peu probable que le modèle d'investissement qui espère tirer profit de la hausse des prix de l'immobilier réapparaisse. , le taux de rendement locatif pourrait devenir le pilier de l’investissement immobilier. Le nouveau « point d’ancrage de la valeur ».

Le 9 août, la banque centrale a publié le « Rapport sur la mise en œuvre de la politique monétaire de la Chine » pour le deuxième trimestre 2024, qui souligne que le loyer est la principale variable qui affecte la valeur du logement et que les actifs sont précieux car ils apporteront des avantages en termes de flux de trésorerie futurs. Théoriquement, la valeur du logement est principalement affectée par les futures réductions de loyer. Les propriétés résidentielles de la maison et la réduction globale du loyer stable déterminent le prix plancher et la fondation de la propriété.

Le rapport indique également que le « ratio loyer/vente » des logements a généralement rebondi ces dernières années. Certaines institutions du marché estiment que le ratio loyer/vente actuel est proche de 2 % dans les villes de premier rang et a augmenté jusqu'à environ. 3% dans les villes de deuxième et troisième rang. Pour les actifs immobiliers à long terme, le taux de croissance des loyers est également important, ce qui augmentera le rendement des logements locatifs. Avec la reprise progressive de l'économie, les loyers devraient continuer d'augmenter régulièrement à long terme. Au cours des dix dernières années, la composante loyer de l'IPC chinois a augmenté en moyenne de plus de 1,2 % par an. Si l'on suppose que ce taux de croissance des loyers peut être maintenu pendant une longue période dans le futur, par rapport au coût d'achat établi du logement, le rendement total des logements locatifs devrait augmenter à plus de 3 % sur la base du loyer statique. -taux de vente, qui sera supérieur au taux de rendement de la plupart des actifs.

Concernant le taux de rendement annuel actuel, Lu Wenxi a déclaré que les échantillons collectés par chaque agence sont différents, il y a donc de légers écarts dans les résultats. Dans l'ensemble, le taux de rendement locatif moyen des propriétés résidentielles à Shanghai est de 1,6 à 1,7 %. Il est en effet plus élevé, pratiquement supérieur à 2 %. « Il existe également des propriétés avec un taux de rendement supérieur à 3 %, mais elles sont relativement peu nombreuses. Une fois libérées, elles attireront l'attention des clients. » Yu Jingqi a déclaré qu'à en juger par les loyers et les prix des transactions immobilières en juillet, là-bas. Il s'agit également d'un taux de rendement locatif partiel à Shanghai. Plus de 3 % des propriétés sont principalement concentrées dans les quartiers d'affaires populaires tels que l'Exposition universelle, Pengpu et Xinhua.

Zhang Hongwei, fondateur de Jingjian Consulting, a déclaré aux journalistes que, selon la logique générale d'investissement dans le secteur immobilier, le taux de rendement des loyers doit généralement atteindre 4 à 5 % pour avoir une valeur d'investissement. Cette valeur est également conforme aux normes internationales. Selon cette norme, à l'heure actuelle, le taux de rendement locatif de certaines propriétés « anciennes et en ruine » est encore inférieur à la norme de valeur d'investissement.

Lu Wenxi estime que de nombreux investisseurs sont actuellement en train de rechercher des propriétés et de les considérer, et n'ont pas encore pris de décision. Bien que le volume des transactions de « Laopoxiao » soit plus élevé qu'auparavant, on ne peut pas dire qu'il soit très actif, car. investir dans « Laopoxiao » n'est pas très actif. « Même si c'est rentable, c'est aussi risqué.

Le plus grand risque est que les prix de l’immobilier continuent de baisser fortement. "Si les prix de l'immobilier continuent de chuter, tombant de 40 à 50 pour cent, alors cet investissement échouera." L'investisseur de Guangzhou, Li Meng, a également envisagé cette possibilité lors de l'évaluation des risques, mais il reste optimiste quant à la tendance à long terme des futurs prix de l'immobilier : " Notre estimation est que même si les prix de l'immobilier continuent de baisser, ce sera probablement dans une fourchette de 10 à 20 points. Avec la mise en œuvre de diverses politiques, l'étape de la chute des prix de l'immobilier devrait être passée. Si vous ne pouvez pas acheter au prix le plus bas, vous pouvez toujours acheter à un prix relativement bas.

Ce qui inquiète encore plus les gens du secteur immobilier, c'est que les installations environnantes dans la zone centrale de "Laopoxiao" sont matures et que les déplacements sont pratiques, mais la qualité des maisons est relativement mauvaise par rapport aux maisons neuves et la liquidité est pauvre à long terme. Lu Wenxi estime que même si « Laopoxiao » est bon marché et abordable et offre des rendements locatifs stables, il sera difficile de réaliser des actifs à l'avenir et n'acceptera qu'une seule clientèle.

Mais aux yeux des investisseurs, tant que l’achat est suffisamment bon marché, le coussin de sécurité est suffisamment épais. Qui peut juger avec précision des possibilités futures ?