uutiset

Joissakin ydinkaupungeissa "vanhat ja pienet" talot, joita teollisuus oli kerran vaatinut hylättäväksi mahdollisimman pian, ovat nousseet itsenäisiltä markkinoilta tänä vuonna. Esimerkiksi Shanghaissa ja Hangzhoussa pienten käytettyjen asuntojen määrä kaupunkialueilla on kasvanut merkittävästi toukokuusta lähtien. Heinäkuuhun asti tällaisten talojen myynti jatkui ja laajeni useisiin kaupunkeihin, kuten Guangzhouhun.

"Vanhojen, rikkinäisten, pienten" käytettyjen talojen äkillinen markkinahinta on yllättänyt monia ihmisiä, mutta on olemassa erityinen ostajatyyppi, joka ymmärtää mysteerin. He näkevät mahdollisuudet, jotka syntyvät toistuvien koronlaskujen ja jyrkkien hintasopimusten jälkeen käytettyjä taloja, jotka ovat samanlaisia ​​kuin varastossa olevat "Davis Double Tap" -sijoitukset.

Hiljattain useita pieniä asuntoja Guangzhousta ostanut sijoittaja kertoi China Business Newsille: "Valitsemallamme alueella otamme periaatteessa yhden asunnon heti, kun se vapautuu. Alueen valintakriteeri on, onko hinta tarpeeksi alhainen." ja onko talo helppo vuokrata."

On merkkejä siitä, että pankkitalletuskorkojen jatkuvan laskun ja asuntojen hintojen laskun jälkeisen vuokra-asteen nousun myötä osa rahastoista on alkanut taas pitää kiinteistöjä yhtenä sijoitusvaihtoehtonaan Nykyisen sijoittajaryhmän valintakriteerit kiinteistökohteille ovat erilaiset kuin aiemmin.

Tapahtumalogiikka

Li Meng (salanimi) on talousalan ammattilainen Guangzhoussa. Hän on viime aikoina katsellut intensiivisesti taloja vapaa-ajallaan. "Tarkemmin sanottuna emme etsi vanhoja ja pieniä, vaan kaikkia edullisia taloja. Vanhoissa ja pienissä on vain enemmän hinnanalennuksia ja alhaisemmat kokonaishinnat, mikä helpottaa sijoitusstandardien täyttämistä. Katsomme pääasiassa käytettyjä taloja muutaman kilometrin säteellä liikealueista Rakennuksen iällä ei ole väliä, kunhan vuokrat täyttävät vaatimukset.

Niin sanottu vaatimusten täyttäminen tarkoittaa lähinnä sitä, pystyykö vuokra kattamaan asuntolainan korot. Jos noudatat yleistä asuntolainaa, joidenkin kiinteistöjen vuokra ei riitä kattamaan asuntolainan korkoja, mutta jos haet yrityslainaa yrityksen kautta, tilanne on toinen.

Li Mengin tilikirja on seuraava: Kun otetaan esimerkiksi talo, joka maksoi aiemmin yli kolme miljoonaa yuania, sen voi nyt ostaa noin 2 miljoonalla yuania. Yrityslainalla voidaan lainata noin 1,8 miljoonaa yuania, ja hänen tarvitsee vain tarjota kaksi tai kolme yuania, saat sen sadalla tuhannella. Yrityslainojen laina-aika on viisi tai kymmenen vuotta, ja koron lyhennykset maksetaan kuukausittain ja pääoman takaisinmaksu erääntyessä. Yrityslainojen korot ovat nykyään jo 2, ja kymmenien tuhansien juanien vuosikorot voidaan periaatteessa kattaa vuokralla. Kun laina erääntyy tulevaisuudessa, voit hakea jälleenrahoitusta Jos asuntojen hinnat nousevat tänä aikana, voit ansaita omaisuuksia.

Li Mengin investointilogiikan mukaan niin kauan kuin lainan korko on vuokran tuottoa alhaisempi, tämä tili voidaan ratkaista. Tietenkin tämä on sijoitusasettelu omaisuuspulan aikana, ja se on myös omaisuusallokaatio. He eivät sulje pois asuntojen hintojen laskun jatkumista, mutta uskovat, että laskun suuruus ei ole liian suuri, ja jos se sijoitetaan viiden tai jopa kymmenen vuoden aikavälille, tulee jonkin verran. mahdollisuudet palautumiseen, joihin kannattaa ottaa mahdollisuus.

Zhuge Housing Data Research Center valitsi tietoja 50 avainkaupungista eri puolilta maata ja havaitsi, että vuokratuottoprosentti (vuokratuottoprosentti = talon vuosivuokra / asunnon kokonaishinta) vuoden 2024 ensimmäisellä puoliskolla nousi 0,07 prosenttiyksikköä edellisestä vuodesta. 2,03 prosenttiin ylittäen suurten valtion omistamien pankkien nykyisen 5 vuoden talletuskoron.

"Nykyinen keskimääräinen vuokratuotto Shanghaissa on ehdottomasti alle 2 %. Hissihuoneet ovat yleensä noin 1,5 %, mutta on olemassa talotyyppi, joka voi ylittää 3 %, shanghailainen sijoittaja Dong Wang näytti toimittajalle A hieman yli 30 neliömetrin omaisuus, joka sijaitsee vanhassa yhteisössä Pudongin ydinalueella. Talon listaushinta on vain yli 1,8 miljoonaa yuania. Dong Wangin mukaan tällaisen talon yksinkertaisen remontin jälkeen vuokrahinta voi olla lähellä 5 000 yuania/kk ja vuokran tuotto voi olla yli 3,3 %.

Dong Wang kertoi, että itse asiassa sijoittajat ovat aina olleet yksi tärkeimmistä "vanhojen ja pienten" asuntojen ostajista. He ostavat "vanhoja ja pieniä" kaupungin keskustassa pääasiassa maan arvon vuoksi "hyödynnä purku", kun taas toiset tekevät. Se on varata omaisuutta ja saada samalla huomattavia vuokratuloja. "Kun hintoja nostettiin muutama vuosi sitten, monet ihmiset vetäytyivät, ja nyt ihmiset tulevat markkinoille yksi toisensa jälkeen."

Centaline Real Estaten vanhempi analyytikko Lu Wenxi sanoi, että tämäntyyppisiä sijoituksia koskevien tiedustelujen määrä on todellakin lisääntynyt viime aikoina. "Jotkut, joihin olen ottanut yhteyttä, haluavat todella ostaa tämän tyyppisen talon, koska sen sijoitustuotto on vakaa. Nykyinen talletuskorko on vain "1 etuliite" ja tämän tyyppisen talon vuokratuotto on yli 2 %. ."

Dong Wang uskoo, että sijoittajat ovat myös tulossa "vanhoille ja rikkinäisille" markkinoille Hangzhoussa. "Vanhan 50 neliömetrin talon hinta Hangzhoussa on noin 1,5 miljoonaa juania. Nyt ensimmäisen talon käsiraha on vain 15%, mikä tarkoittaa, että voit ostaa talon hieman yli 200 000 yuanilla." ostorajoituspolitiikan höllentämisen myötä, nykytilanteessa on sallittua allokoida omaisuutta useisiin ydinkaupunkeihin samanaikaisesti, mikä tietysti voi kohdistaa riskejä paremmin.

markkinoiden kääntyminen

Syy siihen, miksi tämä asuntosijoitusmalli on noussut uudelleen markkinoille, ei johdu pelkästään asuntojen hintojen laskusta, joka on johtanut vuokratuottojen merkittävään paranemiseen, toisaalta asunnon hankinnan pätevyyden heikkenemisestä.

Viimeisen puolen vuoden aikana monet ensimmäisen ja toisen tason ydinkaupungit ovat poistaneet kotitalouksien kahden asunnon ostorajan. Esimerkiksi Guangzhou ilmoitti tämän vuoden alussa, että talot, joiden pinta-ala on yli 120 neliömetriä. ei sisälly ostorajaan, ja vakuutus tukee "vuokraa yksi, osta yksi". uusi talo.

Toisena esimerkkinä Hangzhou on poistanut asunnon ostorajoitukset kokonaan tämän vuoden toukokuun alussa, ja myös ensimmäisiä normeja on kevennetty. Vain asuntotilanne alueella, läänissä (kaupungissa), josta talon ostaja ostaa perhe on varmennettu Tämä tarkoittaa, että ulkopuoliset eivät voi ostaa vain taloja Hangzhoussa, asuntojen lukumäärää ei ole rajoitettu ja käsirahakynnys on erittäin alhainen.

Nämä olosuhteet ovat luoneet suhteellisen rennon ympäristön sijoittajille, jotka voivat käyttää vähemmän käsirahaa ja enemmän vipuvaikutusta ostaakseen useita vuokra-asuntoja ydinkaupungeista ja nauttia matalan koron aikakauden osingoista. Jo tämän vuoden toukokuussa, kun Hangzhou poisti ostorajoituksia, Hangzhoun paikalliset tiedotusvälineet kertoivat, että kodin ostajat Shenzhenistä, Jinhuasta, Wenzhousta, Taizhousta ja muista paikoista tulivat Hangzhouhun nimenomaan etsimään "vanhoja ja pieniä" taloja. Hangzhou Shell Research Instituten johtaja Shangguan Jian kertoi myös China Business Newsille, että New Dealin jälkeen "vanhojen, rikkinäisten ja pienten" keskimääräinen päivittäinen transaktiovolyymi kasvoi 38 % verrattuna ennen New Dealia. enemmän kodin ulkopuolisia ostajia.

Kiinteistökaupoissa on yleensä vaikea laskea tarkkaan sijoittajien osuutta tietyssä vaiheessa Ainoa asia, joka voidaan vahvistaa, on se, että viimeisen kahden tai kolmen kuukauden aikana käytettyjen asuntojen kauppa on lisääntynyt monissa kaupungeissa. , ja jotkin suositut kaupungit ovat jopa Listautumisissa on ollut laskusuuntaus.

Tiedot osoittavat, että kesäkuussa 2024 Shanghaissa myytiin 23 900 käytettyä asuntoa, mikä on ennätysmäärä viimeisen kolmen vuoden aikana. Heinäkuussa myytiin yhteensä 20 400 käytettyä asuntoa (mukaan lukien kaupalliset asunnot). 20 000 yksikön merkki taas. Myös Guangzhoun käytettyjen asuntojen markkinoiden transaktiovolyymi saavutti kesäkuussa uuden ennätyksen sitten huhtikuun 2023, kun verkkosopimusten määrä nousi 10 500:aan ja heinäkuussa 9 299 verkkosopimukseen. Käytettyjen asuntojen transaktiovolyymi Hangzhoussa saavutti kesäkuussa 15 kuukauden ennätyksen ja oli heinäkuussa 8 849, Hangzhoussa tehtiin edelleen 8 341 käytettyä asuntoa, mikä on 72 % enemmän kuin vuotta aiemmin. Chengdun käytettyjen asuntojen myyntivolyymi heinäkuussa sijoittui jälleen maan ensimmäiseksi, ja kuukausittaiset kaupat nousivat 21 200 asuntoon...

Mielenkiintoinen ilmiö on, että käytettyjen asuntojen määrän kasvu monissa kaupungeissa liittyy läheisesti "vanhojen, rikkinäisten ja pienten" asuntojen transaktiovolyymien kasvuun. Shanghai Real Estate Trading Centerin tietojen mukaan tämän vuoden kesäkuusta heinäkuuhun Shanghaissa myytiin noin 16 000 "vanhaa ja pientä" asuntoa, mukaan lukien 5 700 asuntoa "vanhoja ja pieniä" asuntoja, jotka ovat ainoat perheelle. ja sijaitsee ulkorenkaassa. Yu Jingqi, Shanghai Lianjia Operations and Management Centerin johtaja kertoi China Business Newsille, että "5.27 New Dealin" jälkeen niiden asiakkaiden osuus, jotka ostivat "vanhoja ja pieniä" (yli 15 vuotta vanhoja ja alle 70 neliömetriä taloja) Shanghain ulkorengas oli korkeampi kuin ennen New Deal -promootiota.

Guangzhoussa ydinsektorin, Zhujiang New Townin pientalojen kaupat ovat olleet viime aikoina aktiivisia. Heinäkuussa tällä alalla myydyistä 47 käytetystä talosta 33 oli pienempiä taloja, joiden kokonaishinta oli pienempi. yli 10 miljoonaa yuania, mikä on 70 %. Hefu Research Institute kertoi, että tällä hetkellä osa Guangzhoun vanhoista käytetyistä asunnoista valmistuu viikossa tai jopa muutamassa päivässä myynnistä kauppaan, ja Guangzhoun käytettyjen asuntojen keskimääräinen kaupankäyntisykli on yli 130 päivää.

Hangzhoussa kaupat vanhoissa kaupunkiyhteisöissä, kuten Zhaohui Community, Gudang New Village, Xizhao New Village, Caihe Community ja Cuiyuan Community, ovat olleet erittäin aktiivisia viimeisen kahden kuukauden aikana, ja ne ovat sijoittuneet korkealle yhteisön tapahtumaluettelossa.

Li Mengin kaltaisten sijoittajien silmissä suorin tekijä "vanhan ja pienen" valinnassa on "suuri lasku". "Aiemmin monet huusivat luopumaan vanhasta, rikkinäisestä ja pienestä, mikä sai monet omistajat myyntiinnokkaaksi, ja neuvotteluvaraa oli paljon. Hintojen laskiessa arvo tuli ulos."

Käytettyjen asuntojen kauppaan perehtynyt Guangzhoun välittäjätoimisto paljasti China Business Newsille, että asuntojen hinnat putosivat jyrkästi kahdesti viime vuoden syyskuussa ja tämän vuoden alussa talot saavuttivat yleensä yli 20 % ja monet jopa 40 %, jolloin sijoittajat haistavat mahdollisuudet. "Kesäkuussa myymälämme myi neljä kappaletta, kaksi sijoituskäyttöön ja kaksi omaan käyttöön", vastaava henkilö kertoi.

Useat muut talojaan myyntiin laittavat omistajat vahvistivat China Business Newsille, että heidän omiensa mahdollisten ostajien näkökulmasta sijoittajilla on usein joitain erityispiirteitä: Ensinnäkin he eivät kiinnitä paljoa huomiota nykyiseen tilanteeseen. itse talo, onko se uusi tai ei, ja alue ei ole suuri, enkä välitä liikaa suuntauksesta, toinen on yrittää tukahduttaa talon hinta ja yrittää tehdä kauppa alin mahdollinen hinta, kolmas on pyytää omistajaa yhteistyöhön korkean luottoluokituksen ja korkean lainan kanssa, eli allekirjoittamaan sopimus todellista kauppahintaa korkeammalla hinnalla.

Mahdollisuudet ja riskit

Useimmat alan ihmiset uskovat, että "asuminen on elämistä, ei keinottelua" on peruslogiikka kiinteistöjen uudessa kehitysmallissa. Sijoitusmalli, joka toivoo tuottavan asuntojen hintojen nousua, on periaatteessa epätodennäköistä , vuokratuottoasteesta voi tulla kiinteistösijoitusten tukipilari Uusi "arvoankkuri".

Keskuspankki julkaisi 9. elokuuta "Kiinan rahapolitiikan täytäntöönpanoraportin" vuoden 2024 toiselle neljännekselle, jossa korostettiin, että vuokra on asunnon arvoon vaikuttava ydinmuuttuja ja varat ovat arvokkaita, koska ne tuovat tulevaisuuden kassavirtahyötyjä. Asunnon arvoon vaikuttavat teoreettisesti lähinnä tulevat vuokra-alennukset Talon asuntokiinteistöt ja kokonaisvuokra-alennus määräävät kiinteistön lattiahinnan ja perustuksen.

Raportissa todettiin myös, että asuntojen "vuokra-myyntisuhde" on yleisesti ottaen elpynyt viime vuosina. Jotkut markkinainstituutiot arvioivat, että nykyinen vuokra-myyntisuhde on lähes 2 % ensiluokkaisissa kaupungeissa ja on noussut noin. 3 % toisen ja kolmannen tason kaupungeissa. Pitkäaikaisasuntoomaisuuden kannalta tärkeä on myös vuokran kasvuvauhti, joka lisää vuokra-asuntojen tuottoa. Talouden asteittaisen elpymisen myötä vuokrien odotetaan edelleen nousevan tasaisesti pitkällä aikavälillä Kotimaani kuluttajahintaindeksin vuokrakomponentti on noussut viimeisen kymmenen vuoden aikana keskimäärin yli 1,2 % vuodessa. Jos oletetaan, että tämä vuokran kasvuvauhti säilyy vielä pitkään verrattuna vakiintuneeseen asunnon hankintakustannuksiin, vuokra-asuntojen kokonaistuoton odotetaan nousevan yli 3 %:iin perustuen staattiseen vuokraan. -myyntisuhde, joka on korkeampi kuin useimpien omaisuuserien tuottoprosentti.

Nykyisestä vuotuisesta vuokratuottoasteesta Lu Wenxi sanoi, että kunkin viraston keräämät näytteet ovat erilaisia, joten tuloksissa on pieniä poikkeamia. Se on todellakin korkeampi, periaatteessa yli 2 prosenttia. "On myös kiinteistöjä, joiden tuottoprosentti on yli 3%, mutta niitä on suhteellisen vähän. Kun ne on julkaistu, ne herättävät asiakkaiden huomion, Yu Jingqi sanoi, että heinäkuun vuokrien ja kiinteistökauppahintojen perusteella päätellen." on myös osittainen vuokratuotto Shanghaissa Yli 3 % kiinteistöistä on keskittynyt pääasiassa suosituille bisnesalueille, kuten World Expo, Pengpu ja Xinhua.

Jingjian Consultingin perustaja Zhang Hongwei kertoi, että kiinteistöalan yleisen sijoituslogiikan mukaan vuokratuottoprosentin on yleensä oltava 4–5 %, jotta sillä olisi sijoitusarvoa. Tämä arvo on myös kansainvälisten standardien mukainen. Tämän standardin mukaan Tällä hetkellä joidenkin "vanhojen ja rikkinäisten" kiinteistöjen vuokratuotto on edelleen alhaisempi kuin sijoitusarvon standardi.

Lu Wenxi uskoo, että monet sijoittajat ovat tällä hetkellä kiinteistöjen tarkastelu- ja harkintavaiheessa, eivätkä ole vielä tehneet liikettä. Vaikka "Laopoxiaon" transaktiovolyymi on aiempaa suurempi, sitä ei voida sanoa kovin aktiiviseksi, koska "Laopoxiaoon" sijoittaminen ei ole kovin aktiivista. "Vaikka se on kannattavaa, se on myös riskialtista.

Suurin riski on, että asuntojen hinnat laskevat edelleen jyrkästi. "Jos asuntojen hinnat putoavat edelleen 40-50 prosenttia, tämä investointi epäonnistuu myös Guangzhoun sijoittaja Li Meng harkitessaan riskejä arvioidessaan, mutta hän on edelleen optimistinen tulevaisuuden asuntojen hintojen kehitykseen." "Arviomme on, että vaikka asuntojen hinnat jatkaisivatkin laskuaan, se tulee todennäköisesti olemaan 10-20 pisteen vaihteluvälillä. Eri politiikkojen toimeenpanolla asuntojen hintojen romahtamisen vaiheen olisi pitänyt mennä ohi. Jos ei voi ostaa halvimmalla hinnalla, voit silti ostaa suhteellisen halvalla.

Kiinteistöalan ihmisiä huolestuttaa entisestään se, että "Laopoxiaon" ydinalueen ympäröivät tilat ovat kypsiä ja työmatkat sujuvat, mutta talojen laatu on suhteellisen huono verrattuna uusiin taloihin ja maksuvalmius on köyhä pitkällä aikavälillä. Lu Wenxi uskoo, että vaikka "Laopoxiao" on halpa ja edullinen ja sillä on vakaa vuokratuotto, omaisuuden realisointi on tulevaisuudessa vaikeaa ja hyväksyy vain yhden asiakaskunnan.

Mutta sijoittajien silmissä niin kauan kuin osto on tarpeeksi halpa, turvatyyny on tarpeeksi paksu Todellisuus ei ole staattinen.