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In einigen Kernstädten sind die „alten und kleinen“ Häuser, die einst von der Industrie so schnell wie möglich aufgegeben werden sollten, in diesem Jahr vom freien Markt verschwunden. In Shanghai und Hangzhou beispielsweise ist das Volumen kleiner Gebrauchthäuser in städtischen Gebieten seit Mai erheblich gestiegen. Bis Juli wurden solche Häuser weiter verkauft und auf weitere Städte ausgeweitet, beispielsweise Guangzhou.

Der plötzliche Marktpreis von „alten, kaputten, kleinen“ Gebrauchthäusern hat viele Menschen überrascht, aber es gibt eine besondere Art von Käufern, die das Geheimnis verstehen. Sie erkennen die Chancen, die sich nach häufigen Zinssenkungen und scharfen Preisverhandlungen ergeben Gebrauchthäuser, ähnlich denen der Aktieninvestition „Davis Double Tap“.

Ein Investor, der kürzlich mehrere kleine Wohnungen in Guangzhou gekauft hat, sagte gegenüber China Business News: „In der von uns ausgewählten Gegend nehmen wir grundsätzlich eine Einheit, sobald sie freigegeben ist. Das Kriterium für die Auswahl der Gegend ist, ob der Preis niedrig genug ist.“ und ob das Haus leicht zu vermieten ist.“

Es gibt jedoch Anzeichen dafür, dass einige Fonds mit der kontinuierlichen Senkung der Bankeinlagenzinsen und dem Anstieg des Miet-zu-Verkaufs-Verhältnisses nach dem Rückgang der Immobilienpreise wieder begonnen haben, Immobilien als eine ihrer Investitionsmöglichkeiten in Betracht zu ziehen Die Auswahlkriterien der aktuellen Investorengruppe für Immobilienziele sind andere als in der Vergangenheit.

Transaktionslogik

Li Meng (Pseudonym) ist ein Finanzfachmann in Guangzhou. In seiner Freizeit beschäftigt er sich in letzter Zeit intensiv mit Häusern. „Um genau zu sein, suchen wir nicht nach alten und kleinen Häusern, sondern nach allen preisgünstigen Häusern. Es ist nur so, dass alte und kleine Häuser mehr Preisnachlässe und niedrigere Gesamtpreise haben, was es einfacher macht, Investitionsstandards zu erfüllen. Wir schauen uns hauptsächlich an Gebrauchthäuser im Umkreis von wenigen Kilometern um Gewerbegebiete spielen keine Rolle, solange die Miete den Anforderungen entspricht.“

Bei der sogenannten Erfüllung der Voraussetzungen geht es vor allem darum, ob die Miete die Zinsen des Hauskaufdarlehens decken kann. Wenn Sie ein allgemeines Immobilienhypothekendarlehen aufnehmen, reicht die Miete einiger Immobilien nicht aus, um die Hypothekenzinsen zu decken. Wenn Sie jedoch ein Geschäftsdarlehen über ein Unternehmen beantragen, ist die Situation anders.

Li Mengs Kontobuch sieht wie folgt aus: Nehmen wir als Beispiel ein Haus, das früher mehr als drei Millionen Yuan gekostet hat, kann es jetzt für etwa 2 Millionen Yuan gekauft werden. Ein Geschäftskredit kann etwa 1,8 Millionen Yuan leihen, und sie muss nur dafür sorgen Zwei oder drei Yuan können Sie für einhunderttausend bekommen. Geschäftskredite haben eine Laufzeit von fünf oder zehn Jahren, mit monatlicher Zins- und Tilgungszahlung bei Fälligkeit. Heutzutage liegen die Zinssätze für Geschäftskredite bei nur 2, und die Zinsen von Zehntausenden Yuan pro Jahr können grundsätzlich durch die Miete gedeckt werden. Wenn der Kredit in der Zukunft fällig wird, können Sie eine Refinanzierung beantragen. Wenn die Immobilienpreise in diesem Zeitraum steigen, können Sie ein Vermögen verdienen.

Nach der Investitionslogik von Li Meng kann dieses Konto beglichen werden, solange der Darlehenszinssatz niedriger ist als die Mietrendite. Natürlich handelt es sich dabei um eine Anlagestrategie während einer Vermögensknappheit und es handelt sich auch um eine Vermögensallokation. Sie schließen nicht aus, dass die Immobilienpreise weiter fallen, glauben aber, dass das Ausmaß des Rückgangs nicht allzu groß sein wird, und wenn man ihn auf einen Zeitraum von fünf oder sogar zehn Jahren ansieht, wird es einen solchen geben Chancen für einen Rebound, die es wert sind, genutzt zu werden.

Das Zhuge Housing Data Research Center wählte Daten aus 50 wichtigen Städten im ganzen Land aus und stellte fest, dass die Mietrendite (Mietrendite = Jahresmiete des Hauses/Gesamthauspreis) im ersten Halbjahr 2024 um 0,07 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr gestiegen ist auf 2,03 % und übertrifft damit den aktuellen 5-Jahres-Einlagenzinssatz der großen Staatsbanken.

„Die aktuelle durchschnittliche Mietrendite in Shanghai liegt definitiv unter 2 %. Aufzugszimmer liegen im Allgemeinen bei etwa 1,5 %, aber es gibt einen Haustyp, der 3 % überschreiten kann, zeigte Reporter A Grundstück von etwas mehr als 30 Quadratmetern in einer alten Gemeinde im Kerngebiet von Pudong. Der Listenpreis des Hauses beträgt nur über 1,8 Millionen Yuan. Laut Dong Wang kann der Mietpreis nach einer einfachen Renovierung eines solchen Hauses fast 5.000 Yuan/Monat betragen und die Mietrendite kann 3,3 % übersteigen.

Dong Wang sagte Reportern, dass Investoren schon immer zu den wichtigen Käufern von „alten und kleinen“ Wohnungen im Stadtzentrum gehörten, vor allem wegen des Wertes des Grundstücks „Ausnutzen des Abrisses“, während andere es tun Es geht darum, Vermögenswerte zuzuweisen und gleichzeitig beträchtliche Mieteinnahmen zu erzielen. „Als vor ein paar Jahren die Preise in die Höhe schossen, zogen sich viele zurück, jetzt strömen nach und nach neue Leute auf den Markt.“

Lu Wenxi, leitender Analyst bei Centaline Real Estate, sagte, dass die Zahl der Anfragen für diese Art von Investition in letzter Zeit tatsächlich zugenommen habe. „Einige Leute, mit denen ich Kontakt aufgenommen habe, möchten diesen Haustyp unbedingt kaufen, weil die Kapitalrendite stabil ist. Der aktuelle Einlagenzins beträgt nur ‚1 Präfix‘ und die Mietrendite dieses Haustyps beträgt mehr als 2 % ."

Dong Wang glaubt, dass Investoren auch in Hangzhou in den „alten und kaputten“ Markt einsteigen. „Der Preis für ein altes Haus von 50 Quadratmetern im städtischen Hangzhou beträgt etwa 1,5 Millionen Yuan. Jetzt beträgt die Anzahlung für das erste Haus nur 15 %, was bedeutet, dass man ein Haus für etwas mehr als 200.000 Yuan kaufen kann.“ Mit der Lockerung der Kaufbeschränkungspolitik ist es in der aktuellen Situation erlaubt, Vermögenswerte gleichzeitig in mehreren Kernstädten zu verteilen, wodurch Risiken natürlich besser verteilt werden können.

Marktumkehr

Der Grund, warum dieses Wohnungsinvestitionsmodell wieder auf dem Markt aufgetaucht ist, ist nicht nur auf den Rückgang der Immobilienpreise zurückzuführen, der zu einer deutlichen Verbesserung der Mietrenditen geführt hat, sondern auch auf die Lockerung der Voraussetzungen für den Hauskauf.

In den letzten sechs Monaten haben viele Kernstädte der ersten und zweiten Reihe die Zwei-Einheiten-Kaufbeschränkung für Haushalte abgeschafft. Beispielsweise gab Guangzhou Anfang dieses Jahres bekannt, dass Häuser mit einer Fläche von mehr als 120 Quadratmetern verboten sind wird nicht in das Kauflimit einbezogen und die Police unterstützt „Eins mieten, eins kaufen“. Wenn das Haus auf Ihren Namen vermietet ist, kann die Anzahl der Wohneinheiten auf Ihren Namen beim Kauf eines entsprechend reduziert werden neues Haus.

Ein weiteres Beispiel: Hangzhou hat Anfang Mai dieses Jahres die Beschränkungen für den Wohnungskauf vollständig abgeschafft, und die ersten Standards wurden ebenfalls gelockert. Lediglich die Wohnungssituation in dem Bezirk, Kreis (Stadt), in dem das Haus gekauft wird, wurde durch den Hauskäufer gelockert Familie ist verifiziert Das bedeutet, dass Außenstehende nicht nur Häuser in Hangzhou kaufen können, es gibt keine Begrenzung für die Anzahl der Einheiten und die Anzahlungsschwelle ist sehr niedrig.

Diese Bedingungen haben ein relativ entspanntes Umfeld für Investoren geschaffen, die weniger Anzahlungen und eine höhere Hebelwirkung nutzen können, um mehrere Mietwohnungen in Kernstädten zu erwerben und die Dividenden der Niedrigzinszeit zu genießen. Bereits im Mai dieses Jahres, als Hangzhou die Kaufbeschränkungen aufhob, berichteten lokale Medien in Hangzhou, dass Hauskäufer aus Shenzhen, Jinhua, Wenzhou, Taizhou und anderen Orten gezielt nach Hangzhou kamen, um nach „alten und kleinen“ Häusern zu suchen. Shangguan Jian, Präsident des Hangzhou Shell Research Institute, sagte gegenüber China Business News auch, dass nach dem New Deal das durchschnittliche tägliche Transaktionsvolumen von „alt, kaputt und klein“ im Vergleich zu vor dem New Deal um 38 % gestiegen sei, und zwar deutlich mehr Hauskäufer außerhalb der Stadt.

Bei Immobilientransaktionen ist es in der Regel schwierig, den Anteil der Investoren zu einem bestimmten Zeitpunkt genau zu berechnen. Bestätigt werden kann lediglich, dass die Transaktionen mit Gebrauchtwohnungen in vielen Städten in den letzten zwei bis drei Monaten weiter zugenommen haben , und einige beliebte Städte haben sogar einen Abwärtstrend bei den Einträgen verzeichnet.

Daten zeigen, dass im Juni 2024 in Shanghai 23.900 gebrauchte Wohneinheiten verkauft wurden, ein Rekordhoch in den letzten drei Jahren Erneut die 20.000-Einheiten-Marke. Auch das Transaktionsvolumen auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt in Guangzhou erreichte im Juni einen neuen Höchststand seit April 2023: Die Zahl der Online-Unterzeichnungen erreichte 10.500 und im Juli 9.299 Online-Unterzeichnungen. Das Transaktionsvolumen von Gebrauchthäusern in Hangzhou erreichte im Juni ein 15-Monats-Hoch und erreichte 8.849 Einheiten. Im Juli gab es in Hangzhou immer noch 8.341 Gebrauchthaustransaktionen, was einem Anstieg von 72 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Transaktionsvolumen für Gebrauchtwohnungen in Chengdu lag im Juli erneut landesweit an erster Stelle, mit monatlichen Transaktionen von 21.200 Einheiten...

Ein interessantes Phänomen ist, dass der Anstieg der Gebrauchtwohnungsdaten in vielen Städten eng mit der Zunahme des Transaktionsvolumens von „alten, kaputten und kleinen“ Wohnungen zusammenhängt. Nach Angaben des Shanghai Real Estate Trading Center wurden von Juni bis Juli dieses Jahres in Shanghai etwa 16.000 „alte und kleine“ Wohneinheiten verkauft, darunter 5.700 „alte und kleine“ Wohneinheiten, die als einzige für eine Familie geeignet sind und befindet sich im Außenring. Yu Jingqi, Direktor des Shanghai Lianjia Operations and Management Center, sagte gegenüber China Business News, dass nach dem „5,27 New Deal“ der Anteil der Kunden, die „alte und kleine“ (Häuser, die älter als 15 Jahre und weniger als 70 Quadratmeter sind) kauften, gestiegen sei Der äußere Ring von Shanghai war höher als vor der Förderung des New Deal.

In Guangzhou waren die Transaktionen mit kleinen Häusern in Zhujiang New Town, dem Kernsektor, in letzter Zeit aktiv. Unter den 47 im Juli in diesem Sektor verkauften Gebrauchthäusern waren 33 kleine Häuser mit einem Gesamtpreis von weniger als 10 Millionen Yuan, was 70 % entspricht. Das Hefu Research Institute sagte, dass derzeit einige alte gebrauchte Wohneinheiten in Guangzhou innerhalb einer Woche oder sogar weniger Tage vom Verkauf bis zur Transaktion fertiggestellt werden können und der durchschnittliche Transaktionszyklus von gebrauchten Wohneinheiten in Guangzhou mehr als 130 Tage beträgt.

In Hangzhou waren Transaktionen in alten städtischen Gemeinden wie der Zhaohui-Gemeinschaft, dem Gudang-Neudorf, dem Xizhao-Neudorf, der Caihe-Gemeinschaft und der Cuiyuan-Gemeinschaft in den letzten zwei Monaten sehr aktiv und rangierten ganz oben auf der Community-Transaktionsliste.

In den Augen von Investoren wie Li Meng ist der „große Rückgang“ der direkteste Faktor bei der Wahl von „alt und klein“. „In der Vergangenheit riefen viele Menschen dazu auf, das Alte, Kaputte und Kleine aufzugeben, was bei vielen Eigentümern den Wunsch weckte, es zu verkaufen, und es gab viel Raum für Verhandlungen. Als die Preise fielen, kam der Wert zum Vorschein.“

Ein Verantwortlicher einer Vermittlungsagentur in Guangzhou, der mit Second-Hand-Wohnungstransaktionen vertraut ist, gab gegenüber China Business News bekannt, dass die Immobilienpreise im September letzten Jahres und zu Beginn dieses Jahres zweimal stark gesunken sind Die Immobilienquote erreichte in der Regel mehr als 20 %, viele sogar mehr als 40 %, sodass Anleger die Chancen wittern konnten. „Im Juni verkaufte unser Geschäft vier Einheiten, zwei zur Investition und zwei zur Selbstnutzung“, sagte der Verantwortliche.

Mehrere andere Eigentümer, die ihre Häuser zum Verkauf anbieten, bestätigten gegenüber China Business News, dass Investoren aus Sicht potenzieller Käufer, die sie kontaktiert haben, häufig einige charakteristische Merkmale aufweisen: Erstens schenken sie der aktuellen Situation keine große Aufmerksamkeit Das Haus selbst, ob neu oder nicht, und die Fläche ist nicht groß, und die Ausrichtung ist mir egal. Zweitens versuche ich, den Hauspreis zu senken und die Transaktion abzuschließen Der niedrigste mögliche Preis besteht darin, den Eigentümer zu bitten, mit dem hohen Rating und dem hohen Kredit zusammenzuarbeiten, d. h. einen Vertrag mit einem höheren Preis als dem tatsächlichen Transaktionspreis zu unterzeichnen, um mehr Kredite von Banken zu erhalten.

Chancen und Risiken

Die meisten Menschen in der Branche glauben, dass „Wohnungen zum Wohnen da sind, nicht zur Spekulation“ die Grundlogik des neuen Immobilienentwicklungsmodells sein wird, das darauf hofft, Gewinne aus explodierenden Immobilienpreisen zu erzielen , könnte die Mietrendite zur tragenden Säule der Immobilieninvestition werden.

Am 9. August veröffentlichte die Zentralbank den „China Monetary Policy Implementation Report“ für das zweite Quartal 2024, in dem darauf hingewiesen wurde, dass die Miete die zentrale Variable ist, die den Immobilienwert beeinflusst, und dass Vermögenswerte wertvoll sind, weil sie zukünftige Cashflow-Vorteile bringen werden. Theoretisch wird der Wert von Wohnraum hauptsächlich durch zukünftige Mietnachlässe beeinflusst. Die Wohneigenschaften des Hauses und der insgesamt stabile Mietnachlass bestimmen den Grundpreis und die Grundlage der Immobilie.

In dem Bericht heißt es auch, dass sich das „Miet-zu-Verkauf-Verhältnis“ von Wohnraum in den letzten Jahren allgemein erholt hat. Einige Marktinstitute schätzen, dass das aktuelle Miet-zu-Verkauf-Verhältnis in erstklassigen Städten bei etwa 2 % liegt und auf etwa 2 % gestiegen ist 3 % in Städten der zweiten und dritten Ebene. Für langfristiges Wohnvermögen ist auch die Wachstumsrate der Miete wichtig, die die Rendite der Mietwohnungen erhöht. Mit der allmählichen Erholung der Wirtschaft ist weiterhin davon auszugehen, dass die Mieten auf lange Sicht stetig steigen. In den letzten zehn Jahren ist die Mietkomponente des VPI meines Landes um durchschnittlich mehr als 1,2 % pro Jahr gestiegen. Geht man davon aus, dass diese Mietwachstumsrate im Vergleich zu den etablierten Eigenheimkaufpreisen auch in Zukunft aufrechterhalten werden kann, dürfte die Gesamtrendite von Mietwohnungen auf Basis der statischen Miete auf über 3 % steigen -Verkaufsquote, die höher sein wird als die Rendite der meisten Vermögenswerte.

Bezüglich der aktuellen jährlichen Mietrendite sagte Lu Wenxi, dass die von jeder Agentur gesammelten Stichproben unterschiedlich seien, so dass es leichte Abweichungen in den Ergebnissen gebe. Insgesamt liege die durchschnittliche Mietrendite für Wohnimmobilien in Shanghai bei 1,6 % bis 1,7 %. Sie liegt tatsächlich höher, grundsätzlich über 2 %. „Es gibt auch Immobilien mit einer Rendite von mehr als 3 %, aber es sind relativ wenige. Sobald sie freigegeben sind, werden sie die Aufmerksamkeit der Kunden auf sich ziehen, sagte Yu Jingqi, wenn man sich die Mieten und Immobilientransaktionspreise im Juli anschaut.“ ist auch eine teilweise Mietrückgabequote in Shanghai. Mehr als 3 % der Immobilien konzentrieren sich hauptsächlich auf beliebte Geschäftsviertel wie World Expo, Pengpu und Xinhua.

Zhang Hongwei, Gründer von Jingjian Consulting, erklärte gegenüber Reportern, dass die Mietrendite gemäß der allgemeinen Investitionslogik in der Immobilienbranche im Allgemeinen 4 bis 5 % erreichen muss, um einen Investitionswert zu haben. Nach diesem Standard liegt die Mietrendite einiger „alter und kaputter“ Immobilien derzeit immer noch unter dem Standard des Investitionswerts.

Lu Wenxi glaubt, dass sich viele Investoren derzeit in der Phase der Prüfung und Prüfung von Immobilien befinden und noch keinen Schritt unternommen haben. Obwohl das Transaktionsvolumen von „Laopoxiao“ höher ist als zuvor, kann man nicht sagen, dass es sehr aktiv ist Investitionen in „Laopoxiao“ sind nicht sehr aktiv: „Es ist zwar profitabel, aber auch riskant.

Das größte Risiko besteht darin, dass die Immobilienpreise weiter stark fallen. „Wenn die Immobilienpreise weiter sinken und um 40 bis 50 Prozent sinken, wird diese Investition auch scheitern.“ „Wir gehen davon aus, dass die Immobilienpreise, selbst wenn sie weiter sinken, wahrscheinlich um 10 bis 20 Prozentpunkte sinken werden. Mit der Umsetzung verschiedener Maßnahmen dürfte die Phase des Absturzes der Immobilienpreise vorbei sein. Wenn Sie nicht kaufen können Zum niedrigsten Preis können Sie immer noch zu einem relativ niedrigen Preis kaufen.

Was die Menschen in der Immobilienbranche noch mehr beunruhigt, ist, dass die umliegenden Einrichtungen im Kerngebiet von „Laopoxiao“ ausgereift sind und das Pendeln bequem ist, die Qualität der Häuser jedoch im Vergleich zu neuen Häusern relativ schlecht ist und die Liquidität gering ist auf lange Sicht schlecht. Lu Wenxi glaubt, dass „Laopoxiao“ zwar günstig und erschwinglich ist und stabile Mietrenditen aufweist, es jedoch in Zukunft schwierig sein wird, Vermögenswerte zu realisieren, und dass es nur einen einzigen Kundenstamm akzeptieren wird.

Aber in den Augen der Anleger ist das Sicherheitspolster nicht statisch, solange der Kauf günstig genug ist. Wer kann die zukünftigen Möglichkeiten genau einschätzen?