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一部の中核都市では、かつて業界内で一刻も早く放棄するよう求められていた「古くて小さい」住宅が今年、独立市場から姿を現した。例えば、上海と杭州では、5月以降、都市部の小型中古住宅の販売量が大幅に増加し、7月までそのような住宅の販売が続き、広州などさらに多くの都市に拡大した。

「古い、壊れた、小さい」中古住宅の突然の市場価格は多くの人を驚かせていますが、その謎を理解している特別なタイプの買い手が存在します。彼らは、頻繁な金利引き下げと急激な価格交渉の後に生まれるチャンスを見込んでいます。株式投資における「デイビスダブルタップ」と同様の中古住宅。

最近、広州でいくつかの小規模アパートを購入したある投資家はチャイナ・ビジネス・ニュースに対し、「私たちが選んだエリアでは、基本的には発売されたらすぐに1戸を購入する。エリアを選択する基準は、価格が十分に安いかどうかだ」と語った。そしてその家が借りやすいかどうか。」

銀行預金金利の継続的な引き下げと、住宅価格の下落後の賃貸料率の上昇により、一部のファンドが再び不動産を投資選択肢の一つとして検討し始めている兆候が見られる。現在の投資家グループの不動産ターゲットの選択基準は、過去のものとはまったく異なります。

トランザクションロジック

李夢（仮名）は広州の金融実務家で、最近は暇なときに集中的に住宅を調べています。 「正確に言うと、私たちが探しているのは古くて小さい住宅ではなく、すべての低価格住宅です。ただ、古くて小さい住宅ほど値下げ幅が大きく、総額が安くなり、投資基準を満たしやすいだけです。私たちが主に見ているのは、商業地から数キロ以内の中古住宅であれば、家賃が条件を満たしていれば築年数は関係ありません。」

いわゆる要件を満たすということは、主に住宅購入ローンの利息を家賃でカバーできるかどうかを指します。一般的な住宅ローンを利用した場合、物件によっては家賃だけでは住宅ローン金利を賄えないこともありますが、企業を通じてビジネスローンを申し込む場合は事情が異なります。

李夢さんの家計簿は次のとおりです。以前は300万元以上だった家が、今では約200万元で購入できるようになりました。ビジネスローンでは約180万元を融資することができ、彼女は用意するだけで済みます。 2、3元で買えます。ビジネスローンの期間は5年または10年で、毎月利息が返済され、満期後に元金が返済されます。現在、ビジネスローンの金利は2倍と低く、年間数万元の利息は基本的に家賃でまかなえます。将来ローンが満期になると、この期間中に住宅価格が上昇すれば、借り換えを申請することができ、大金を得ることができます。

李夢の投資ロジックによれば、ローン金利がレンタル収益率より低い限り、この勘定は清算できる。もちろん、これは資産不足時の投資レイアウトであり、アセットアロケーションでもあります。彼らは、住宅価格が今後も下落し続ける可能性を排除するわけではないが、下落の規模はそれほど大きくはなく、5年、さらには10年の期間に置くと、ある程度の下落は起こるだろうと考えている。チャンスを掴む価値のあるリバウンドのチャンス。

諸葛住宅データ研究センターが全国の主要50都市のデータを選択した結果、2024年上半期の賃貸収益率（賃貸収益率＝住宅の年間家賃/住宅価格総額）が前年比0.07ポイント上昇したことが判明した。は2.03％となり、主要国有銀行の現在の5年物預金金利を上回る。

「現在の上海の平均賃貸収益率は間違いなく2％未満です。エレベータールームは一般的に1.5％程度ですが、中には3％を超えるタイプの住宅もあります」と記者Aに見せた。浦東中心部の古いコミュニティに位置する30平方メートル強の物件で、住宅の定価はわずか180万元強だ。 Dong Wang 氏によると、このような住宅を簡単に改修すると、賃貸料は月 5,000 元近くになり、賃貸料の返還率は 3.3% を超えることもあります。

ドン・ワン氏は記者団に対し、実際、投資家は常に「古くて小さい」住宅の重要な購入者の一人であり、彼らは主に土地の価値を理由に「古くて小さい」住宅を購入する人もいると語った。 「取り壊しを利用する」ということは、他の人がやっているのに対し、資産を分配し、同時にかなりの家賃収入を得るということです。 「数年前に価格が高騰したときは多くの人が撤退したが、今は続々と市場に参入している」。

センタリン・リアル・エステートの上級アナリスト、ルー・ウェンシー氏は、この種の投資に関する問い合わせの数が最近確かに増加していると語った。 「私が連絡を取った人の中には、投資収益率が安定しているため、このタイプの家を本当に購入したいと考えている人もいます。現在の預金金利はわずか「1プレフィックス」で、この種の住宅の賃貸収益率は2％以上です。」

Dong Wang氏は、杭州の「古くて壊れた」市場にも投資家が参入していると考えている。同氏は、「杭州都市部の50平方メートルの古い家の価格は約150万元だ。現在、最初の住宅の頭金はわずか15％で、20万元強で家が買えることになる」と語った。購入制限政策の緩和により、現状では複数の中核都市に同時に資産を配分することが認められており、当然リスクをより適切に配分することが可能となる。

市場の反転

この住宅投資モデルが市場に再び登場した理由は、住宅価格の下落によって賃貸収益が大幅に改善されたことだけではなく、住宅購入資格の緩和によるものでもあります。

過去6か月間で、多くの中核一線都市と二線都市は世帯向けの2戸購入制限を廃止したと発表した。例えば、広州市は今年初め、面積120平方メートルを超える住宅の購入制限を撤廃した。購入制限には含まれません。また、あなたの名義の住宅が賃貸されている場合、登録証明書があれば、購入の際にあなたの名義の住宅の数を減らすことができます。新しい家。

別の例として、杭州市は今年5月初めに住宅購入制限を完全に撤廃し、住宅購入者が住宅を購入する地区、県（市）の住宅事情のみを緩和した。これは、部外者が杭州で家を購入できるだけでなく、戸数に制限がなく、頭金の基準額が非常に低いことを意味します。

こうした状況により、投資家にとっては比較的緩和された環境が生まれ、投資家は少ない頭金と高いレバレッジを利用して中核都市の複数の賃貸アパートを購入し、低金利時代の配当を享受することができる。杭州が購入制限を解除した今年5月にはすでに、深セン、金華、温州、台州などから住宅購入者が「古くて小さい」住宅を探すためにわざわざ杭州を訪れていたと杭州の地元メディアが報じた。杭州貝殻研究所所長の上関健氏もチャイナ・ビジネス・ニュースに対し、ニューディール政策後、「古い、壊れた、小型」の1日の平均取引量はニューディール以前と比べて38％増加し、大幅に増加したと語った。市外の住宅購入者が増える。

不動産取引において、ある段階での投資家の割合を正確に計算することは通常困難であるが、唯一確認できることは、過去 2 ～ 3 か月間、多くの都市で中古住宅取引が増加し続けているということである。 、そして一部の人気都市では掲載数が減少傾向にあります。

データによると、2024年6月には上海で2万3900戸の中古住宅が販売され、過去3年間で最高を記録し、7月には合計2万400戸の中古住宅（商業用を含む）が販売され、過去最高を記録した。再び2万台の大台。 6月の広州の中古住宅市場の取引量も2023年4月以来の最高値を記録し、オンライン契約件数は1万500件、7月のオンライン契約件数は9299件に達した。杭州市の中古住宅取引量は6月に15カ月ぶりの高水準となり、8,849戸に達したが、7月には依然として8,341件の中古住宅取引があり、前年比72％増加した。 7月の成都の中古住宅取引量は再び全国第1位となり、月間取引戸数は2万1200戸に達した。

興味深い現象は、多くの都市における中古住宅データの増加が、「古い、壊れた、狭い」住宅の取引量の増加と密接に関係していることです。上海不動産貿易センターのデータによると、今年6月から7月にかけて、上海では約1万6000戸の「古くて小さい」住宅が販売され、そのうち5700戸は家族向けの「古くて小さい」住宅が販売された。そして外環に位置します。上海連家運営管理センター所長のYu Jingqi氏はチャイナ・ビジネス・ニュースに対し、「5.27ニューディール」の後、上海で「古くて小規模な住宅」（築15年以上、70平方メートル未満の住宅）を購入した顧客の割合が減少したと語った。上海の外環はニューディール推進前よりも高かった。

広州市では最近、中核部門である珠江新城の小型住宅の取引が活発で、7月にこの部門で販売された中古住宅47件のうち、総額がそれ以下の小型住宅が33件あった。 1,000万元以上が70％を占めています。合福研究院によると、現在、広州の一部の古い中古住宅は販売から取引まで1週間、場合によっては数日以内に完成し、広州の中古住宅の平均取引サイクルは130日を超えている。

杭州では、過去 2 か月間、昭会コミュニティ、古当新村、西照新村、蔡河コミュニティ、翠源コミュニティなどの古い都市コミュニティでの取引が非常に活発で、コミュニティ取引リストの上位にランクされています。

李夢のような投資家の目には、「古くて小さい」を選択する最も直接的な要因は「大幅な下落」である。 「以前は、古いもの、壊れたもの、小さいものを捨てろと叫ぶ人が多かったので、多くの所有者が売りたがり、交渉の余地がたくさんありました。価格が下がるにつれて、価値が出てきました。」

中古住宅取引に詳しい広州市の仲介業者の担当者は中国経済報に対し、住宅価格は昨年９月と今年初めの２回にわたって大幅に下落し、ほとんどの中古住宅の価格が下落したと明らかにした。住宅の割合は一般的に 20% 以上に達し、多くは 40% 以上に達し、投資家はチャンスを察知できるようになりました。 「当店では6月に投資用2戸、自己居住用2戸の計4戸を販売しました」と担当者。

住宅を売りに出している他の数人の所有者は、接触した潜在的な買い手の観点から見ると、投資家はしばしばいくつかの独特の特徴を持っていることをチャイナ・ビジネス・ニュースに認めた。まず第一に、彼らは住宅の現状にあまり注意を払っていない。家自体は新しいかどうかに関係なく、面積も大きくないので、向きはあまり気にしません。2つ目は、家の価格を抑えて取引を完了しようとすることです。 3つ目は、オーナーに高評価・高融資への協力を求める、つまり実際の取引価格よりも高い価格で契約を結び、銀行からより多くの融資を受けることです。

機会とリスク

業界関係者の多くは、「住宅は住むためのものであり、投機のためのものではない」というのが、不動産の新たな開発モデルの基本的な論理になると考えており、住宅価格の高騰で利益を上げることを期待する投資モデルは、基本的には復活しないだろう。 、賃貸収益率が不動産投資の新たな柱となる可能性があります。

人民銀行は8月9日、2024年第2四半期の「中国金融政策実施報告」を発表し、家賃は住宅価値に影響を与える中核変数であり、資産は将来のキャッシュフロー利益をもたらすため価値があると指摘した。理論的には、住宅の価値は主に将来の家賃割引に影響され、住宅の居住性と全体的な安定した家賃割引が物件の最低価格と基礎を決定します。

同報告書はまた、住宅の「賃貸対売却比率」が近年全般的に回復していると述べ、一部の市場機関は現在の賃貸対売却比率が第一級都市では２％近くに達し、約２％に上昇していると推定している。二級都市と三級都市では3％。長期的な住宅資産の場合、賃貸住宅の収益率を高める家賃の伸び率も重要です。経済の緩やかな回復に伴い、家賃は長期的には引き続き着実に上昇すると予想されており、過去 10 年間、我が国の CPI に占める家賃の割合は年平均 1.2% 以上増加しています。この賃料上昇率が今後も長期にわたって維持できると仮定すると、固定賃料ベースでの賃貸住宅の総利回りは、既定の住宅購入コストと比較して3％以上に上昇すると予想されます。 - 売却率。これはほとんどの資産の収益率よりも高くなります。

現在の年間賃貸収益率について、ルー・ウェンシー氏は、各代理店が収集したサンプルが異なるため、結果には若干のばらつきがあるが、全体としては上海の住宅物件の平均賃貸収益率は1.6%～1.7%であると述べた。確かにそれは高く、基本的には2％を超えています。 「収益率が3％を超える物件もあるが、比較的少数だ。一度リリースされれば、顧客の注目を集めるだろう」とYu Jingqi氏は語った。上海の一部の賃貸収益率も 3% 以上で、主に万博、澎埔、新華などの人気のビジネス地区に集中しています。

Jingjian Consultingの創設者であるZhang Honwei氏は記者団に対し、不動産業界の一般的な投資論理によれば、投資価値を得るには賃貸料収益率が一般に4%〜5%に達する必要があり、この値は国際基準にも一致すると述べた。この基準によると、現状では一部の「老朽物件」の賃料収益率が投資価値の基準を下回っている。

盧文喜氏は、多くの投資家が現在物件を検討している段階で、まだ行動に移していないのではないかと考えている。 「Laopoxiao」への投資はあまり活発ではありません。「収益性は高いですが、リスクも伴います。

最大のリスクは住宅価格がさらに急落することだ。 「住宅価格が40～50％下落し続ければ、この投資は失敗するだろう。広州の投資家、李夢氏もリスクを評価する際にこの可能性を考慮したが、将来の住宅価格の長期的な傾向については依然として楽観的だ。」 「住宅価格が今後も下落し続けるとしても、おそらく10～20ポイント程度の範囲内であると私たちは予想しています。さまざまな政策の実施により、住宅価格の急落段階は過ぎているはずです。もし買えないなら」最低価格でも比較的安い価格で購入できます。」

不動産業界関係者がさらに懸念しているのは、「老浦」の中核エリアの周辺施設は成熟しており、通勤は便利だが、住宅の品質は新築住宅に比べて相対的に劣っており、流動性が低いことだ。長期的には貧しい。 Lu Wenxi 氏は、「Laopoxiao」は安くて手頃な価格で安定したレンタル収益があるものの、将来的に資産を実現するのは難しく、単一の顧客ベースしか受け入れられないと考えています。

しかし、投資家の目には、購入が十分に安い限り、安全クッションは十分に厚いと考えられます。現実は、将来の可能性を正確に判断できるのでしょうか。