новости

В некоторых крупных городах «старые и маленькие» дома, от которых когда-то промышленность требовала скорейшего закрытия, в этом году вышли с независимого рынка. Например, в Шанхае и Ханчжоу объем небольших подержанных домов в городских районах значительно увеличился с мая. До июля продажи таких домов продолжались и распространялись на большее количество городов, таких как Гуанчжоу.

Внезапная рыночная цена на «старые, сломанные, маленькие» подержанные дома удивила многих людей, но есть особый тип покупателей, которые понимают тайну. Они видят возможности, которые возникают после частого снижения процентных ставок и резких ценовых сделок. подержанные дома, похожие на те, что были вложены в акции «Дэвис Дабл Кэп».

Инвестор, недавно купивший несколько небольших квартир в Гуанчжоу, рассказал China Business News: «В выбранном нами районе мы в основном берем одну квартиру, как только она освобождается. Критерием выбора района является то, достаточно ли низкая цена». и легко ли сдать дом в аренду».

Есть признаки того, что с постоянным снижением процентных ставок по банковским депозитам и увеличением соотношения арендной платы к продаже после падения цен на жилье некоторые фонды снова начали рассматривать недвижимость как один из вариантов инвестирования. Критерии отбора нынешней группы инвесторов в сфере недвижимости отличаются от тех, что были в прошлом.

Логика транзакции

Ли Мэн (псевдоним) — практикующий финансовый специалист из Гуанчжоу. В последнее время в свободное время он интенсивно занимается поиском домов. «Если быть точным, мы ищем не старые и маленькие дома, а все недорогие дома. Просто старые и маленькие дома имеют больше снижений цен и более низкую общую стоимость, что облегчает соблюдение инвестиционных стандартов. Мы в основном смотрим на подержанные дома в пределах нескольких километров от коммерческих площадей. Возраст здания не имеет значения, если арендная плата соответствует требованиям».

Так называемое соответствие требованиям в основном относится к тому, может ли арендная плата покрыть проценты по кредиту на покупку жилья. Если вы воспользуетесь общим ипотечным жилищным кредитом, арендной платы за некоторые объекты недвижимости будет недостаточно для покрытия процентов по ипотеке, но если вы подаете заявку на бизнес-кредит через компанию, ситуация будет иной.

Бухгалтерская книга Ли Мэн выглядит следующим образом: если взять в качестве примера дом, который раньше стоил более трех миллионов юаней, то теперь его можно купить примерно за 2 миллиона юаней. Бизнес-кредит может дать кредит на сумму около 1,8 миллиона юаней, и ей нужно только предоставить. можно взять два или три юаня. Бизнес-кредиты выдаются сроком на пять или десять лет с ежемесячными выплатами процентов и погашением основной суммы долга по истечении срока погашения. В настоящее время процентные ставки по бизнес-кредитам составляют всего 2, а проценты в размере десятков тысяч юаней в год в основном могут быть покрыты арендной платой. Когда в будущем наступит срок погашения кредита, вы сможете подать заявку на рефинансирование. Если в этот период цены на жилье вырастут, вы сможете заработать состояние.

Согласно инвестиционной логике Ли Мэн, пока процентная ставка по кредиту ниже, чем доходность от аренды, этот счет можно погасить. Конечно, это инвестиционная схема во время нехватки активов, а также распределение активов. Они не исключают, что цены на жилье продолжат падать, но считают, что масштабы снижения не будут слишком велики, и если его перенести на пятилетний или даже десятилетний период, то произойдет некоторое снижение. возможности для отскока, на которые стоит рискнуть.

Исследовательский центр жилищных данных Чжугэ отобрал данные из 50 ключевых городов по всей стране и обнаружил, что доход от аренды (ставки дохода от аренды = годовая арендная плата за дом/общая стоимость дома) в первой половине 2024 года увеличился на 0,07 процентных пункта по сравнению с предыдущим годом до 2,03%, что превосходит текущую 5-летнюю процентную ставку по депозитам крупнейших государственных банков.

«Текущая средняя доходность аренды в Шанхае определенно меньше 2%. На лифтовые помещения обычно приходится около 1,5%, но есть дома, которые могут превышать 3%, инвестор в Шанхае Донг Ван показал журналистам пятерку». недвижимость площадью чуть более 30 квадратных метров, расположенная в старом поселке в центральном районе Пудуна. Цена дома составляет всего более 1,8 миллиона юаней. По словам Дун Ванга, после простого ремонта такого дома стоимость аренды может составить около 5000 юаней в месяц, а доходность аренды может превысить 3,3%.

Донг Ван сообщил журналистам, что на самом деле инвесторы всегда были одними из важных покупателей «старого и маленького» жилья. Они покупают «старое и маленькое» жилье в центре города главным образом из-за стоимости земли. «Воспользоваться сносом», в то время как другие делают это для того, чтобы распределить активы и одновременно получить значительный доход от аренды. «Когда несколько лет назад цены были завышены, многие люди ушли, а теперь люди выходят на рынок один за другим».

Лу Вэньси, старший аналитик Centaline Real Estate, сказал, что количество запросов на этот тип инвестиций в последнее время действительно увеличилось. «Некоторые люди, с которыми я общался, действительно хотят купить такой дом, потому что его доходность инвестиций стабильна. Текущая процентная ставка по депозиту составляет всего «1 префикс», а доходность от аренды такого дома составляет более 2%. ."

Дун Ван считает, что инвесторы также выходят на «старый и разрушенный» рынок Ханчжоу. «Цена старого дома площадью 50 квадратных метров в городском Ханчжоу составляет около 1,5 миллиона юаней. Сейчас первоначальный взнос за первый дом составляет всего 15%, а это значит, что вы можете купить дом чуть более чем за 200 000 юаней». с ослаблением политики ограничения покупок. В текущей ситуации разрешено размещать активы в нескольких основных городах одновременно, что, конечно, может лучше распределять риски.

разворот рынка

Причина, по которой эта модель инвестиций в жилье вновь появилась на рынке, связана не только со снижением цен на жилье, которое привело к значительному увеличению доходности от аренды; с другой стороны, с ослаблением требований к покупке жилья.

За последние полгода многие опорные города первого и второго эшелона отменили лимит на покупку двух квартир для домохозяйств. Например, в начале этого года Гуанчжоу объявил, что дома площадью более 120 кв. метры не будут включены в ограничение на покупку, и политика поддерживает «арендовать один, купить один». Если дом на ваше имя сдан в аренду, при наличии свидетельства о регистрации количество единиц жилья на ваше имя может быть соответственно уменьшено при покупке. новый дом.

Другой пример: Ханчжоу полностью отменил ограничения на покупку жилья в начале мая этого года, и первый набор стандартов также был смягчен. Только жилищная ситуация в районе, округе (городе), где дом приобретается путем покупки дома. Семья проверена. Это означает, что посторонние могут не только покупать дома в Ханчжоу, количество квартир не ограничено, а порог первоначального взноса очень низок.

Эти условия создали относительно спокойную среду для инвесторов, которые могут использовать меньшие первоначальные взносы и более высокий кредитный плечо для покупки нескольких квартир в аренду в основных городах и наслаждаться дивидендами эпохи низких процентных ставок. Еще в мае этого года, когда Ханчжоу снял ограничения на покупки, местные СМИ Ханчжоу сообщили, что покупатели домов из Шэньчжэня, Цзиньхуа, Вэньчжоу, Тайчжоу и других мест приезжали в Ханчжоу специально, чтобы поискать «старые и маленькие» дома. Шангуань Цзянь, президент Научно-исследовательского института Shell в Ханчжоу, также сообщил China Business News, что после «Нового курса» средний ежедневный объем транзакций «старых, сломанных и мелких» увеличился на 38% по сравнению с тем, что было до «Нового курса». больше покупателей жилья из других городов.

В сделках с недвижимостью обычно сложно точно подсчитать долю инвесторов на определенном этапе. Единственное, что можно подтвердить, это то, что в последние два-три месяца количество сделок с вторичным жильем во многих городах продолжает расти. , а в некоторых популярных городах даже наблюдается тенденция к снижению количества объявлений.

Данные показывают, что в июне 2024 года в Шанхае было продано 23 900 единиц вторичного жилья, что является рекордным показателем за последние три года. В июле в Шанхае было продано в общей сложности 20 400 единиц вторичного жилья (включая коммерческое), превысив показатель; Снова отметка в 20 000 единиц. Объем транзакций на рынке подержанного жилья Гуанчжоу в июне также достиг нового максимума с апреля 2023 года: количество онлайн-подписей достигло 10 500, а в июле - 9 299 онлайн-подписей. Объем сделок с подержанными домами в Ханчжоу достиг 15-месячного максимума в июне, достигнув 8 849 единиц в июле, в Ханчжоу все еще было 8 341 сделок с подержанными домами, что на 72% больше, чем в прошлом году; Чэнду по объему сделок с подержанным жильем в июле снова занял первое место в стране: ежемесячные сделки достигли 21 200 единиц...

Интересным явлением является то, что рост данных о вторичном жилье во многих городах тесно связан с увеличением объема сделок со «старым, сломанным и маленьким» жильем. По данным Шанхайского торгового центра недвижимости, с июня по июль этого года в Шанхае было продано около 16 000 единиц «старого и малого» жилья, в том числе 5700 единиц «старого и малого» жилья, которое является единственным для семьи. и расположен во внешнем кольце. Юй Цзинци, директор Шанхайского центра операций и управления Ляньцзя, рассказал China Business News, что после «Нового курса 5,27» доля клиентов, которые приобрели «старые и маленькие» (дома старше 15 лет и площадью менее 70 квадратных метров) в внешнее кольцо Шанхая было выше, чем до продвижения Нового курса.

В Гуанчжоу в последнее время были активны сделки с небольшими домами в новом городе Чжуцзян, основном секторе. Среди 47 подержанных домов, проданных в этом секторе в июле, 33 были небольшими домами общей стоимостью менее 200 долларов США. 10 миллионов юаней, что составляет 70%. В научно-исследовательском институте Хэфу сообщили, что в настоящее время строительство некоторых старых объектов подержанного жилья в Гуанчжоу может быть завершено в течение недели или даже нескольких дней с момента продажи до сделки, а средний цикл сделки по вторичному жилью в Гуанчжоу превышает 130 дней.

В Ханчжоу транзакции в старых городских поселениях, таких как община Чжаохуэй, новая деревня Гудан, новая деревня Сичжао, община Цайхэ и община Цуюань, были очень активными в течение последних двух месяцев, занимая высокие места в списке транзакций сообщества.

По мнению таких инвесторов, как Ли Мэн, наиболее прямым фактором в выборе «старых и малых» является «большой спад». «В прошлом многие люди кричали, чтобы они отказались от старых, сломанных и маленьких вещей, что вызывало у многих владельцев желание продать их, и было много возможностей для торга. Когда цены упали, ценность стала очевидна».

Человек, отвечающий за посредническое агентство в Гуанчжоу, знакомый со сделками с подержанным жильем, сообщил China Business News, что цены на жилье резко упали дважды в сентябре прошлого года и в начале этого года. Падение цен на большинство подержанных домов. дома обычно достигали более 20%, а во многих случаях даже более 40%, что позволяло инвесторам почувствовать открывающиеся возможности. «В июне наш магазин продал четыре единицы, две для инвестиций и две для самостоятельного занятия», — рассказал ответственный человек.

Несколько других владельцев, выставляющих свои дома на продажу, подтвердили China Business News, что с точки зрения потенциальных покупателей, с которыми они связались, инвесторы часто имеют некоторые отличительные особенности: во-первых, они не обращают особого внимания на текущую ситуацию с сам дом, новый он или нет, и площадь большая, он не большой, и меня не слишком волнует ориентация, второе - попытаться заглушить цену дома и попытаться закрыть сделку по адресу. самая низкая возможная цена; в-третьих, попросить владельца сотрудничать с высоким рейтингом и высоким кредитом, то есть подписать контракт с более высокой ценой, чем фактическая цена сделки, чтобы получить больше кредитов от банков.

Возможности и риски

Большинство людей в отрасли считают, что «жилье предназначено для жизни, а не для спекуляций» будет основной логикой новой модели развития недвижимости. Инвестиционная модель, которая надеется получить прибыль от стремительного роста цен на жилье, вряд ли появится снова. , доходность от аренды может стать основой инвестиций в недвижимость. Новый «якорь стоимости».

9 августа центральный банк опубликовал «Отчет о реализации денежно-кредитной политики Китая» за второй квартал 2024 года, в котором указано, что арендная плата является основной переменной, влияющей на стоимость жилья, а активы ценны, потому что они принесут будущие выгоды от денежных потоков. Теоретически на стоимость жилья в основном влияют будущие скидки на арендную плату. Жилая недвижимость дома и общая стабильная скидка на арендную плату определяют минимальную цену и фундамент недвижимости.

В отчете также говорится, что «соотношение арендной платы к продаже» жилья в целом восстановилось в последние годы. По оценкам некоторых рыночных институтов, нынешнее соотношение арендной платы к продаже в городах первого уровня приближается к 2%, а во втором. В городах - и третьего уровня она выросла примерно до 3%. Для долгосрочных жилищных активов также важен темп роста арендной платы, что повысит доходность сдаваемого в аренду жилья. Ожидается, что при постепенном восстановлении экономики арендная плата будет стабильно расти в долгосрочной перспективе. За последние десять лет компонент арендной платы в ИПЦ моей страны увеличивался в среднем более чем на 1,2% ежегодно. Если предположить, что этот темп роста арендной платы может поддерживаться в течение длительного времени в будущем по сравнению с установленной стоимостью покупки жилья, ожидается, что общая доходность сдаваемого в аренду жилья увеличится до более чем 3%, исходя из статической арендной платы за жилье. -коэффициент продажи, который будет выше доходности большинства активов.

Что касается текущей годовой доходности от аренды, Лу Вэньси сказал, что выборки, собранные каждым агентством, различны, поэтому в результатах есть небольшие отклонения. В целом средний уровень доходности от аренды жилой недвижимости в Шанхае составляет 1,6%-1,7%. Это действительно выше, в основном выше 2%. «Есть также объекты недвижимости с доходностью более 3%, но их относительно немного. Как только они будут выпущены в продажу, они привлекут внимание клиентов». Юй Цзинци сказал, что, судя по арендной плате и ценам на сделки с недвижимостью в июле, они есть. Это также частичная рентабельность аренды в Шанхае. Более 3% объектов недвижимости в основном сосредоточены в популярных деловых районах, таких как World Expo, Pengpu и Xinhua.

Чжан Хунвэй, основатель Jingjian Consulting, сообщил журналистам, что согласно общей инвестиционной логике в сфере недвижимости, доход от аренды обычно должен достигать 4–5%, чтобы иметь инвестиционную ценность. Это значение также соответствует международным стандартам. Согласно этому стандарту, в настоящее время доход от аренды некоторых «старых и сломанных» объектов недвижимости все еще ниже стандарта инвестиционной стоимости.

Лу Вэньси считает, что многие инвесторы в настоящее время находятся на стадии рассмотрения объектов недвижимости и еще не предприняли никаких действий. Хотя объем транзакций «Лаопосяо» выше, чем раньше, его нельзя назвать очень активным, потому что. инвестирование в «Лаопосяо» не очень активное: «Это хоть и выгодно, но и рискованно.

Самый большой риск заключается в том, что цены на жилье продолжат резко падать. «Если цены на жилье продолжат падать, упав на 40–50 процентов, то эта инвестиция потерпит неудачу». Инвестор из Гуанчжоу Ли Мэн также рассматривал эту возможность при оценке рисков, но он по-прежнему с оптимизмом смотрит на долгосрочную тенденцию будущих цен на жилье: «По нашим оценкам, даже если цены на жилье продолжат падать, то, вероятно, это будет в диапазоне от 10 до 20 пунктов. С внедрением различных политик этап резкого падения цен на жилье должен был пройти. Если вы не можете купить по самой низкой цене, вы все равно можете купить по относительно низкой цене».

Что беспокоит людей в сфере недвижимости еще больше, так это то, что окружающие объекты в центральном районе «Лаопосяо» развиты и удобны для поездок на работу, но качество домов относительно низкое по сравнению с новыми домами, а ликвидность низкая. беден в долгосрочной перспективе. Лу Вэньси считает, что, хотя «Лаопосяо» дешев и доступен и имеет стабильный доход от аренды, в будущем будет сложно реализовать активы, и он будет принимать только одну клиентскую базу.

Но в глазах инвесторов, пока покупка достаточно дешевая, подушка безопасности достаточно толстая. Реальность не статична. Кто может точно оценить будущие возможности?