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"Viejo pequeño roto" espera que llegue el viento

Desde que Erbama ingresó al primer grado, la alegría inicial de inventar la palabra "bueno" ha sido reemplazada gradualmente por la ansiedad por la vivienda.Bajo presión, recientemente comencé a observar varios precios de mercado y a comparar precios.

Como quería reemplazarlo, mi primera opción fue vender la vieja tienda en mal estado que compré antes. Esa casa está ubicada en la ciudad vieja. Es una casa de 70 metros cuadrados financiada por el gobierno construida en la década de 1990 con dos dormitorios y una sala de estar. Cuando lo compré en 2016, tenía un precio alto, con un precio unitario que alcanzaba los 9.400 yuanes por metro cuadrado. Comencé a ponerlo en línea en 2020. La idea inicial era obtener una pequeña ganancia y la idea posterior fue hacerlo. Al menos proteger el capital. Sin embargo, después de consultar a un agente recientemente, el precio de transacción actual de la comunidad bajó a 5.000 yuanes por piso, y de repente mi corazón dio un vuelco. Si tomamos medidas ahora, perderemos más de 300.000 yuanes incluso si no contamos el costo de capital.

Después de observar bienes raíces durante tantos años, siempre supe que el valor de Lao Po Xiao en la ciudad ha caído drásticamente y es necesario venderlo lo antes posible, de lo contrario, existe una alta probabilidad de que tenga que venderse. esperar. Una es esperar a que aumente la relación alquiler-venta, pero el alquiler mensual actual de mi casa es de sólo 1.100 yuanes. Si se calcula en función de mi precio de compra, la relación alquiler-venta es sólo del 0,17% (el promedio). alquiler por metro cuadrado dividido por el precio de venta por metro cuadrado), que se puede decir que es extremadamente bajo.

Según el informe "¿Cómo ve usted la relación alquiler-venta de viviendas chinas?" del CICC. "Según los cálculos de datos relevantes del artículo, a finales de febrero de 2024, la relación promedio entre alquiler y ventas de viviendas en Beijing, Shanghai y Shenzhen era del 1,92%, y el promedio en 27 viviendas clave de primer y segundo nivel. ciudades fue del 2,22%.

Las estadísticas transversales de alrededor de 50 ciudades de segundo y tercer nivel combinadas con datos de Beike muestran que (a febrero de 2024), la relación alquiler-venta en ciudades de segundo y tercer nivel oscila entre el 2,0% y el 4,1%. con una media del 2,8%. En la situación actual de los tipos de interés, si la relación alquiler-venta puede alcanzar el 2,8%, será mucho mejor que un depósito a plazo a cinco años (1,8%).

El otro está esperando, por supuesto, a que se actualice la ciudad. Hay una noticia que ha llamado mucho la atención recientemente. Los nombres de las oficinas de vivienda y renovación urbana en muchas ciudades han cambiado de Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural a Oficina de Vivienda y Renovación Urbana. señal de que la renovación urbana liderará la construcción urbana en el futuro.

La renovación urbana incluye principalmente cinco aspectos: pueblos antiguos, ciudades antiguas, fábricas antiguas, renovaciones de barrios marginales y renovación integral. Excepto la renovación integral, que se trata principalmente de renovación y mantenimiento, el resto de pueblos antiguos, ciudades antiguas, fábricas antiguas y. Las renovaciones de los barrios marginales se basan todas en la demolición y la reconstrucción para el Señor.

Por lo tanto, cuando mucha gente oye hablar de renovación urbana, piensa que se trata de instalar ascensores en comunidades antiguas y embellecer el paisaje urbano de las zonas urbanas antiguas. Esto es una mentalidad demasiado estrecha. De hecho, la lógica subyacente de la renovación urbana sigue siendo liberar el valor del suelo en las zonas centrales de la ciudad, es decir, demoler las antiguas y construir otras nuevas.

Aquí hay una premisa básica, es decir, la calidad de la construcción inmobiliaria en China. Una broma que no es una broma es que no hay casas con goteras en China.

La vida útil de diseño de los bienes raíces en China es de 50 a 70 años, pero de hecho, las casas que tienen más de 30 años se reducen básicamente a edificios "viejos y en ruinas". Tomando este período de 30 años como límite y avanzando, básicamente todas las casas construidas antes de 1994 podrán ser demolidas y reconstruidas.

Por lo tanto, la escala de la renovación urbana es muy grande. En 2023, la inversión en renovación urbana en todo el país será de aproximadamente 2,6 billones de yuanes. Este año, el gobierno central exige que las 297 ciudades a nivel de prefectura y superiores comiencen la renovación urbana, y las principales ciudades también están haciendo todos los esfuerzos posibles.

Tomando a Hangzhou como ejemplo, en 2024 Hangzhou planea implementar 26 tareas en diez categorías principales de acciones de renovación urbana, por un total de 1.626 proyectos. A finales de junio se habían ejecutado 1.682 proyectos, con una tasa de ejecución del 103,4%; 938 de ellos habían alcanzado los objetivos anuales; se había completado una inversión acumulada de 50.000 millones de yuanes.

Estoy especialmente deseoso de que yo, viejo y joven, también pueda ser incluido en el ámbito de la renovación urbana lo antes posible, ¡y esperar a que llegue el viento!

La industria ha cambiado

Después de una ronda de consultas, abandoné decididamente mi plan actual de vender la casa vieja y derruida y cambié mi plan de reemplazo para vender la casa en la que vivo actualmente y reemplazarla por una casa de cuatro o cinco habitaciones.

Rodeé varias comunidades, las examiné constantemente en la plataforma intermediaria y me comuniqué con el intermediario para ver las casas. Al final, casi rompí mi defensa.

Para reemplazar, primero debes vender la casa en la que vives actualmente. Ya había esperado mentalmente que el precio de la casa bajara, pero cuando pregunté a la agencia, descubrí que el precio unitario había bajado del precio máximo de 23.000 a 15.000 ahora, una caída de más del 40%.

Lo más importante es que el volumen de operaciones sigue siendo sorprendentemente bajo. El agente dijo que en todo junio y julio solo se vendió una casa en mi comunidad. La comunidad en la que vivo ahora tiene transporte conveniente, un buen distrito escolar y casas subnuevas. Originalmente era muy popular en el mercado de viviendas de segunda mano.

Revisé los datos de Beike House Search. En julio, hubo 7.793 casas de segunda mano recién cotizadas en Nanchang, un aumento intermensual del 5,1% y el volumen de transacciones fue de 577 unidades, una disminución intermensual de. el 2,4%; el precio de la transacción fue de 9.500 yuanes por metro cuadrado, una disminución intermensual del 7,3%. Un resumen simple es "una subida y dos caídas". El número de anuncios de casas de segunda mano aumenta, mientras que el volumen y el precio de las transacciones disminuyen.Esto demuestra que el mercado inmobiliario aún no ha tocado fondo.

El volumen y el precio de las viviendas de segunda mano han bajado y las casas nuevas no se venden bien.

Eché un vistazo a las clasificaciones de ventas TOP100 de las empresas inmobiliarias chinas de enero a julio de 2024 publicadas recientemente por el CRIC, y los datos siguen siendo feos. En julio, el volumen de oferta y transacciones en 30 ciudades clave cayó un 25% y un 30%, respectivamente, mes a mes y un 18% y 13% año tras año. Los volúmenes absolutos fueron ambos mínimos para el año (sólo ligeramente superiores a los de 30 ciudades clave). enero-febrero a principios de año), no tan bueno como en el segundo trimestre. En promedio mensual, el volumen de ventas acumulado en los primeros siete meses cayó un 36% interanual. El rendimiento de las 100 principales empresas inmobiliarias en julio disminuyó un 36,4% intermensual y un 19,7% interanual. El rendimiento acumulado de enero a julio fue de 2.130,9 mil millones de yuanes, una disminución interanual de 37,5. %.

El agente que me llevó a ver la casa dijo que anteriormente habían realizado algunas evaluaciones de casas nuevas, pero que en los últimos dos años básicamente no se habían atrevido a hacerlo. El volumen de transacciones de casas de segunda mano ha disminuido y un gran número de compañeros de tienda han dimitido. "Muchos compañeros rara vez cierran una transacción al mes y no les queda más remedio que marcharse".

El chico de la agencia también me habló sobre los momentos más destacados de la industria de las agencias. Entró en la industria en 2018, una época en la que la industria inmobiliaria estaba en auge. “En el primer mes después de unirse a la industria, cerró dos acuerdos y ganó un salario de más de 10.000 yuanes”.

Lo calculó cuidadosamente conmigo. El salario básico era de 2.500 yuanes y la comisión se basaba en el 30% de los ingresos por comisiones. El método de comisión escalonada era de hasta el 75%. En ese momento, era del 1,5% tanto para el comprador como para el comprador. El vendedor, y el 1% para descuentos para una casa, comisiones más varios. La tarifa de gestión comenzó en unos 20.000 yuanes. Una vez vendió un piso grande con una superficie de más de 200 metros cuadrados. 5 millones de yuanes. La comisión fue de más de 100.000 yuanes y él se quedó con la mitad.

"Hace algún tiempo, siempre se hablaba de compartir habitación en Nanchang. De hecho, parte lo hacían los intermediarios y parte lo hacían nuestros intermediarios individuales. En ese momento, el dinero era tan rentable que todos querían Aprovecharlo. Ahora ya no es posible y el volumen de transacciones se ha reducido.

Pero en la parte inferior del ciclo, toda la industria está cambiando: algunas personas se van y otras se transforman. Algunos intermediarios utilizan transmisiones en vivo y videos cortos, y varios videos de visualización y venta de casas se han convertido en nuevas formas de atraer tráfico.

Me dio un consejo: "Al comprar una casa en un mercado bajista, hay que prestar atención al valor central y a si puede apreciarse mientras se satisface la demanda. No creo que la industria inmobiliaria siempre esté tan deprimida". "

Después de mirar a mi alrededor, la casa que me gusta es una casa de recaudación de fondos del gobierno del distrito de al lado. Tiene cinco dormitorios, dos salas de estar y dos baños. En su punto máximo, el precio unitario era de más de 20.000 yuanes, con un precio total. de 4,5 millones ahora el precio de cotización ha bajado a aproximadamente 2,8 millones, con un precio unitario de 1,3 Alrededor de 10.000.

Pero creo que los precios de la vivienda aún deben bajar.

Todo el mercado está esperando.

Después de observar el mercado y luego estudiar las políticas, la mentalidad de todos es esperar, esperar las políticas, esperar el mercado y esperar hasta el fondo.

Las políticas todavía se están implementando. La reunión del Buró Político del Comité Central del PCCh el 30 de julio enfatizó la necesidad de implementar nuevas políticas para promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario, adherirse a la combinación de digerir el stock existente y optimizar el incremento, y apoyar activamente la adquisición. de viviendas comerciales existentes para viviendas asequibles, y garantizar aún más la preservación del mercado inmobiliario y acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario.

Desde la reunión del Buró Político del Comité Central del Partido Comunista de China en julio del año pasado, el gobierno central ha enfatizado repetidamente la necesidad de digerir los bienes inmuebles existentes, y "la adquisición de viviendas comerciales existentes para su uso como viviendas asequibles" es una de los puntos clave.

Las estadísticas del Instituto de Investigación de Bienes Raíces Centaline muestran que, a finales de julio, más de 60 ciudades de todo el país han introducido políticas para que los gobiernos locales o empresas estatales adquieran el parque de viviendas existente para viviendas asequibles, incluidas Guangzhou, Chongqing, Hangzhou. , Zhengzhou, Changsha y Tianjin También hay ciudades muy grandes como Lujiang y Jiyuan, así como condados o ciudades a nivel de condado como Lujiang y Jiyuan.

La adquisición y el almacenamiento por parte del gobierno mata dos pájaros de un tiro, por un lado, digiere el parque de viviendas existente y reduce el riesgo de viviendas sin terminar, lo que no sólo ayuda a las empresas inmobiliarias, sino también a los compradores de viviendas; Las casas adquiridas y almacenadas pueden utilizarse como viviendas asequibles para apoyar a la sociedad.

Pero la dificultad actual es: ¿de dónde proceden los fondos para la recogida y el almacenamiento? En la actualidad, los gobiernos locales no tienen recursos financieros adicionales para realizar estas tareas. También hemos analizado en artículos anteriores que para desempeñar realmente un papel, es necesario digerir el parque de viviendas actual de unos 770 millones de metros cuadrados, lo que corresponde a. entre tres y cuatro billones de fondos.Una cantidad tan enorme de fondos requiere una planificación de arriba hacia abajo.

Por lo tanto, hemos visto que las condiciones de compra y almacenamiento en las ciudades que han anunciado planes hasta ahora son bastante exigentes, además de estar construidas y no para la venta, también deben tener transporte conveniente e instalaciones de apoyo completas. Algunas ciudades requieren que los proyectos. estar dotado de una determinada proporción de plazas de aparcamiento, e incluso algunas ciudades proponen que sea todo el edificio.Cuanto más duras son las condiciones, menos motivado está el gobierno.

En tales circunstancias, sólo se pueden hacer algunos ajustes a nivel de políticas. Por ejemplo, la ciudad de Zhengzhou emitió un documento el 31 de julio, anunciando la cancelación de la guía de precios de venta de viviendas comerciales. Debería haberse implementado hace mucho tiempo y haberse retrasado hasta ahora, no tiene mucho significado práctico.

Desde principios de este año, ciudades como Shenyang, Lanzhou, Zhengzhou y Ningde han dejado claro que ya no implementarán guías de precios de venta para nuevos productos, es decir, cancelarán los límites de precios de venta. no causó ninguna salpicadura.

Quizás, además de esperar a que se recupere el mercado inmobiliario, todo el mundo también esté esperando que regrese la confianza. Me tomó más de dos meses dar vueltas en círculos y todavía estoy esperando que el propietario baje el precio.

El agente que me contactó dijo: "Me comunicaré nuevamente, tengo confianza".

Su confianza y la mía pueden no ser la misma confianza.

/// FIN ///

No.5910 primer artículo original ｜ Autor Liang Yunfeng

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