berita

"Tua rusak kecil" menunggu angin datang

Karena Erbama sudah memasuki kelas satu, kegembiraan awal mengarang kata "baik" lambat laun tergantikan oleh kegelisahan akan perumahan.Di bawah tekanan, saya baru-baru ini mulai melihat berbagai harga pasar dan membandingkan harga.

Karena saya ingin menggantinya, pilihan pertama saya adalah menjual toko kumuh lama yang saya beli sebelumnya. Rumah itu terletak di kota tua, merupakan rumah yang didanai pemerintah seluas 70 meter persegi yang dibangun pada tahun 1990-an dengan dua kamar tidur dan satu ruang tamu. Saat saya beli tahun 2016 harganya mahal, harga satuannya mencapai 9.400 yuan/meter persegi, saya mulai memasangnya secara online pada tahun 2020. Ide awalnya adalah untuk mendapat sedikit keuntungan, dan ide selanjutnya adalah untuk mendapatkan sedikit keuntungan. setidaknya melindungi ibukota. Namun, setelah berkonsultasi dengan agen baru-baru ini, harga transaksi komunitas saat ini telah turun menjadi 5.000 yuan/flat, tiba-tiba hati saya turun drastis. Jika kami mengambil tindakan sekarang, kami akan kehilangan lebih dari 300.000 yuan meskipun kami tidak menghitung biaya modalnya.

Setelah mengamati real estat selama bertahun-tahun, saya selalu tahu bahwa nilai Lao Po Xiao di kota telah turun tajam, dan perlu untuk menjualnya sesegera mungkin, jika tidak, kemungkinan besar ia harus menjualnya. Tunggu. Salah satunya adalah menunggu rasio sewa terhadap penjualan meningkat, tetapi sewa bulanan rumah saya saat ini hanya 1.100 yuan. Jika dihitung berdasarkan harga pembelian saya, rasio sewa terhadap penjualan hanya 0,17% (rata-rata sewa per meter persegi dibagi harga jual per meter persegi) ), yang bisa dikatakan sangat rendah.

Menurut CICC, "Bagaimana Anda memandang rasio sewa terhadap penjualan perumahan di Tiongkok?" Menurut perhitungan data yang relevan dalam artikel tersebut, pada akhir Februari 2024, rata-rata rasio sewa terhadap penjualan perumahan di Beijing, Shanghai, dan Shenzhen adalah 1,92%, dan rata-rata di 27 kota utama tingkat pertama dan kedua. kota sebesar 2,22%.

Dikombinasikan dengan data Beike, statistik cross-sectional dari sekitar 50 kota tingkat kedua dan ketiga menunjukkan bahwa (per Februari 2024), rasio sewa terhadap penjualan di kota-kota tingkat kedua dan ketiga berkisar antara 2,0% hingga 4,1% , dengan rata-rata 2,8%. Situasi suku bunga saat ini, jika rasio sewa terhadap penjualan bisa mencapai 2,8%, jauh lebih baik dibandingkan deposito berjangka lima tahun (1,8%).

Yang lainnya tentu saja menunggu kotanya diperbarui. Ada sebuah berita yang menarik banyak perhatian akhir-akhir ini. Nama biro perumahan dan pembaruan perkotaan di banyak kota telah diubah dari Biro Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan menjadi Biro Perumahan dan Pembaruan Perkotaan sinyal bahwa pembaruan perkotaan akan memimpin pembangunan perkotaan di masa depan.

Peremajaan perkotaan pada dasarnya mencakup lima aspek: desa tua, kota tua, pabrik tua, renovasi kawasan kumuh, dan renovasi menyeluruh. Kecuali renovasi menyeluruh yang utamanya pada renovasi dan pemeliharaan, sisa desa tua, kota tua, pabrik tua, dan renovasi kota kumuh semuanya didasarkan pada pembongkaran dan rekonstruksi.

Oleh karena itu, ketika banyak orang mendengar tentang pembaruan perkotaan, mereka mengira itu tentang memasang lift di komunitas lama dan mempercantik pemandangan jalan di kawasan perkotaan lama. Ini adalah pemikiran yang terlalu sempit. Faktanya, logika yang mendasari pembaruan kota adalah melepaskan nilai tanah di kawasan inti kota, yaitu menghancurkan yang lama dan membangun yang baru.

Ada premis dasar di sini, yaitu kualitas konstruksi real estat di Tiongkok. Lelucon yang tidak main-main adalah tidak ada rumah bocor di Tiongkok.

Umur desain real estat di Tiongkok adalah 50 hingga 70 tahun, namun kenyataannya, rumah yang berusia lebih dari 30 tahun pada dasarnya direduksi menjadi bangunan "tua dan bobrok". Dengan mengambil jangka waktu 30 tahun ini sebagai batasan dan kedepannya, pada dasarnya semua rumah yang dibangun sebelum tahun 1994 dapat dibongkar dan dibangun kembali.

Oleh karena itu, skala pembaruan perkotaan sangat besar. Pada tahun 2023, investasi pembaruan perkotaan secara nasional akan mencapai sekitar 2,6 triliun yuan. Tahun ini, pemerintah pusat mewajibkan seluruh 297 kota di tingkat prefektur ke atas untuk memulai pembaruan perkotaan, dan kota-kota besar juga melakukan upaya penuh.

Mengambil Hangzhou sebagai contoh, pada tahun 2024, Hangzhou berencana melaksanakan 26 tugas dalam sepuluh kategori utama aksi pembaruan perkotaan, dengan total 1,626 proyek. Pada akhir Juni, 1,682 proyek telah dilaksanakan, dengan tingkat implementasi sebesar 103,4%; 938 di antaranya telah mencapai target tahunan; investasi kumulatif sebesar 50 miliar yuan telah diselesaikan.

Saya sangat menantikan kenyataan bahwa saya, baik tua maupun muda, juga dapat dimasukkan dalam lingkup pembaruan perkotaan sesegera mungkin, dan menunggu angin datang!

Industri telah berubah

Setelah serangkaian pertanyaan, saya dengan tegas membatalkan rencana saya saat ini untuk menjual rumah lama yang rusak, dan mengubah rencana pengganti saya menjadi menjual rumah yang saya tinggali saat ini dan menggantinya dengan rumah dengan empat atau lima kamar tidur.

Saya mengelilingi beberapa komunitas, terus-menerus menyaring mereka di platform perantara, dan menghubungi perantara untuk melihat rumah-rumah.

Untuk menggantinya, Anda harus menjual rumah Anda saat ini terlebih dahulu. Saya sudah memiliki ekspektasi psikologis terhadap penurunan harga rumah, tetapi ketika saya bertanya kepada agensi, saya menemukan bahwa harga unit telah turun dari harga puncak 23.000 menjadi 15.000 sekarang, turun lebih dari 40%.

Yang paling penting adalah volume perdagangan masih sangat rendah. Agen tersebut mengatakan bahwa sepanjang bulan Juni dan Juli, hanya satu rumah yang terjual di komunitas saya. Komunitas tempat saya tinggal sekarang memiliki transportasi yang nyaman, distrik sekolah yang bagus, dan rumah-rumah baru. Awalnya sangat populer di pasar perumahan bekas.

Saya memeriksa data Beike House Search. Pada bulan Juli, ada 7,793 rumah bekas yang baru terdaftar di Nanchang, meningkat dari bulan ke bulan sebesar 5,1%; 2,4%; harga transaksi adalah 9.500 yuan per meter persegi, penurunan bulan ke bulan sebesar 7,3%. Ringkasan sederhananya adalah "satu naik dan dua turun". Jumlah listing rumah bekas meningkat, sedangkan volume transaksi dan harga transaksi menurun.Hal ini menunjukkan bahwa pasar properti belum sampai ke titik terbawah.

Baik volume maupun harga rumah bekas turun, dan rumah baru tidak mudah dijual.

Saya melihat peringkat penjualan TOP100 perusahaan real estate China dari Januari hingga Juli 2024 yang baru-baru ini dirilis oleh CRIC, dan datanya masih jelek. Pada bulan Juli, pasokan dan transaksi di 30 kota utama pada bulan Juli turun masing-masing sebesar 25% dan 30% secara bulanan dan sebesar 18% dan 13% secara tahunan sedikit lebih tinggi dibandingkan bulan Januari-Februari di awal tahun), tidak sebaik kuartal kedua. Secara rata-rata bulanan, volume penjualan kumulatif dalam tujuh bulan pertama turun sebesar 36% dibandingkan tahun lalu. Kinerja 100 perusahaan real estate teratas di bulan Juli mengalami penurunan sebesar 36,4% bulan ke bulan dan 19,7% tahun ke tahun. Kinerja kumulatif dari Januari hingga Juli adalah 2,130,9 miliar yuan, penurunan tahun ke tahun sebesar 37,5. %.

Agen yang mengajak saya melihat rumah tersebut mengatakan bahwa sebelumnya mereka telah melakukan penjaminan rumah baru, namun dalam dua tahun terakhir ini pada dasarnya mereka tidak berani melakukannya. Volume transaksi rumah bekas telah menurun, dan sejumlah besar rekan toko telah mengundurkan diri. "Banyak rekan kerja yang jarang menyelesaikan satu transaksi dalam sebulan, dan mereka tidak punya pilihan selain keluar."

Orang agensi tersebut juga berbicara kepada saya tentang momen-momen penting dalam industri agensi mereka. Dia memasuki industri ini pada tahun 2018, tepat ketika industri real estate sedang booming. “Pada bulan pertama setelah bergabung dengan industri ini, dia menyelesaikan dua kesepakatan dan memperoleh gaji lebih dari 10.000 yuan.”

Dia menghitungnya dengan cermat bersama saya. Gaji pokoknya adalah 2.500 yuan, dan komisinya didasarkan pada 30% dari pendapatan komisi. Metode komisi tangga mencapai 75%. penjual, dan 1% untuk diskon. Untuk sebuah rumah, komisi ditambah berbagai Biaya penanganan mulai sekitar 20.000 yuan. Dia pernah menjual sebuah flat besar dengan luas lebih dari 200 meter persegi 5 juta yuan. Komisinya lebih dari 100.000 yuan, dan dia mengambil setengahnya.

“Beberapa waktu lalu, selalu ada diskusi tentang berbagi kamar di Nanchang. Bahkan, sebagian dilakukan oleh perantara, dan sebagian lagi dilakukan oleh perantara individu kita. Saat itu, uangnya sangat menguntungkan sehingga semua orang menginginkannya. untuk memanfaatkannya. Sekarang tidak mungkin lagi, dan volume transaksi telah menyusut.

Namun di dasar siklus, keseluruhan industri sedang berubah, ada yang keluar dan ada yang bertransformasi. Beberapa perantara menggunakan siaran langsung dan video pendek, dan berbagai video melihat dan menjual rumah telah menjadi cara baru untuk menarik lalu lintas.

Dia memberi saya nasihat, "Saat membeli rumah di pasar yang sedang bearish, Anda harus memperhatikan nilai inti dan apakah nilainya dapat terapresiasi sekaligus memenuhi permintaan. Saya tidak percaya bahwa industri real estat akan selalu tertekan. "

Setelah dilihat-lihat, rumah yang saya suka adalah rumah penggalangan dana dari pemerintah kabupaten sebelah. Rumah ini memiliki lima kamar tidur, dua ruang tamu dan dua kamar mandi. Pada puncaknya, harga unitnya lebih dari 20.000 yuan, dengan total harga dari 4,5 juta. Sekarang harga listingnya turun menjadi sekitar 2,8 juta, dengan harga satuan 1,3 Sekitar 10.000.

Tapi menurut saya harga rumah masih perlu diturunkan.

Seluruh pasar sedang menunggu

Setelah melihat pasar dan kemudian mempelajari kebijakannya, mentalitas setiap orang adalah menunggu, menunggu kebijakan, menunggu pasar, dan menunggu bagian bawah.

Kebijakan masih terus digulirkan. Rapat Biro Politik Komite Sentral CPC pada tanggal 30 Juli menekankan perlunya menerapkan kebijakan baru untuk mendorong perkembangan pasar real estat yang stabil dan sehat, mematuhi kombinasi antara mencerna stok yang ada dan mengoptimalkan peningkatan, dan secara aktif mendukung akuisisi perumahan komersial yang ada untuk perumahan yang terjangkau, dan selanjutnya menjamin pelestarian pasar real estat. Menyerahkan pekerjaan dan mempercepat pembangunan model baru pengembangan real estat.

Sejak pertemuan Biro Politik Komite Sentral Partai Komunis Tiongkok pada Juli tahun lalu, pemerintah pusat telah berulang kali menekankan perlunya mencerna real estate yang ada, dan "akuisisi perumahan komersial yang ada untuk digunakan sebagai perumahan yang terjangkau" adalah salah satu dari poin-poin penting.

Statistik dari Centaline Real Estate Research Institute menunjukkan bahwa pada akhir bulan Juli, lebih dari 60 kota di seluruh negeri telah memperkenalkan kebijakan bagi pemerintah daerah atau badan usaha milik negara untuk memperoleh persediaan perumahan yang ada untuk perumahan yang terjangkau, termasuk Guangzhou, Chongqing, Hangzhou , Zhengzhou, Changsha, dan Tianjin. Ada juga kota super besar seperti Lujiang dan Jiyuan, serta kota setingkat kabupaten atau kabupaten seperti Lujiang dan Jiyuan.

Akuisisi dan penyimpanan yang dilakukan pemerintah membunuh dua burung dengan satu batu. Di satu sisi, hal ini mencerna persediaan perumahan yang ada dan mengurangi risiko perumahan yang belum selesai, yang tidak hanya membantu perusahaan real estat tetapi juga membantu pembeli rumah; rumah yang diperoleh dan disimpan dapat digunakan sebagai perumahan yang terjangkau untuk menghidupi masyarakat.

Namun kesulitannya saat ini, dana pengumpulan dan penyimpanannya dari mana? Saat ini, pemerintah daerah tidak memiliki sumber daya keuangan tambahan untuk melakukan tugas-tugas ini. Kami juga telah menganalisis di artikel sebelumnya bahwa agar benar-benar berperan, persediaan perumahan saat ini yang berjumlah sekitar 770 juta meter persegi perlu dicerna, sesuai dengan kebutuhan. dana tiga hingga empat triliun.Dana sebesar itu memerlukan perencanaan yang bersifat top-down dari atas ke bawah.

Oleh karena itu, kita melihat bahwa kondisi pembelian dan penyimpanan di kota-kota yang telah diumumkan rencana selama ini cukup menuntut. Selain dibangun dan tidak untuk dijual, juga harus memiliki transportasi yang nyaman dan fasilitas pendukung yang lengkap dilengkapi dengan ruang parkir dalam jumlah tertentu, dan beberapa kota bahkan mengusulkan Itu harus seluruh bangunan.Semakin buruk kondisinya, semakin kurang motivasi pemerintah.

Dalam keadaan seperti itu, hanya beberapa penyesuaian yang dapat dilakukan di tingkat kebijakan. Misalnya, Kota Zhengzhou mengeluarkan dokumen pada tanggal 31 Juli, mengumumkan pembatalan panduan harga jual perumahan komersial seharusnya sudah diterapkan sejak lama dan ditunda hingga Sekarang, hal itu tidak memiliki banyak arti praktis.

Sejak awal tahun ini, kota-kota seperti Shenyang, Lanzhou, Zhengzhou, dan Ningde telah menegaskan bahwa mereka tidak akan lagi menerapkan panduan harga jual untuk produk baru, yaitu, mereka akan membatalkan batasan harga jual tidak menimbulkan percikan apa pun.

Mungkin, selain menunggu pasar properti pulih, semua orang juga menunggu kepercayaan diri kembali. Butuh lebih dari dua bulan untuk berputar-putar, dan saya masih menunggu pemiliknya menurunkan harga.

Agen yang menghubungi saya berkata, “Saya akan komunikasi lagi, saya percaya diri.”

Keyakinannya dan keyakinan saya mungkin tidak sama dengan keyakinan.

/// AKHIR ///

No.5910 artikel asli pertama｜Penulis Liang Yunfeng

Poin selamat datangTonton [Akun Video Momen Qin Shuo]