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"Vieux et brisé" attendant que le vent vienne

Depuis qu'Erbama est entré en première année, la joie initiale d'inventer le mot « bien » a progressivement été remplacée par l'angoisse du logement.Sous pression, j’ai récemment commencé à examiner les différents prix du marché et à comparer les prix.

Parce que je voulais le remplacer, mon premier choix a été de vendre le vieux magasin délabré que j'avais acheté auparavant. Cette maison est située dans la vieille ville. Il s'agit d'une maison financée par le gouvernement de 70 mètres carrés et construite dans les années 1990 avec deux chambres et un salon. Lorsque je l'ai acheté en 2016, il était à un prix élevé, le prix unitaire atteignant 9 400 yuans/mètre carré. J'ai commencé à le mettre en ligne en 2020. L'idée initiale était de faire un peu de profit, et l'idée ultérieure était de le faire. au moins protéger le capital. Cependant, j'ai récemment consulté un intermédiaire et j'ai découvert que le prix de transaction actuel de la communauté était tombé à 5 000 yuans/appartement, mon cœur a soudainement beaucoup baissé. Si nous agissons maintenant, nous perdrons plus de 300 000 yuans, même si nous ne prenons pas en compte le coût en capital.

Après avoir observé l'immobilier pendant tant d'années, j'ai toujours su que la valeur de Lao Po Xiao dans la ville a fortement chuté et qu'il est nécessaire de le vendre le plus tôt possible, sinon il y a de fortes chances qu'il le fasse. attendez. La première consiste à attendre que le ratio loyer/vente augmente, mais le loyer mensuel actuel de ma maison n'est que de 1 100 yuans. S'il est calculé sur la base de mon prix d'achat, le ratio loyer/vente n'est que de 0,17 % (la moyenne). loyer au mètre carré divisé par le prix de vente au mètre carré) ), que l'on peut qualifier d'extrêmement bas.

Selon le rapport du CICC « Comment considérez-vous le ratio location/vente des logements chinois ? » « Selon les calculs de données pertinents de l'article, fin février 2024, le ratio moyen loyers/ventes de logements à Pékin, Shanghai et Shenzhen était de 1,92 %, et la moyenne dans 27 principaux pays de premier et deuxième rangs. les villes étaient de 2,22%.

Combinées aux données de Beike, les statistiques transversales d'environ 50 villes de deuxième et troisième rang montrent que (en février 2024), le ratio loyer/vente dans les villes de deuxième et troisième rang varie de 2,0 % à 4,1 %. , avec une moyenne de 2,8%. Dans la situation actuelle des taux d'intérêt, si le ratio loyer/vente peut atteindre 2,8%, ce sera bien mieux qu'un dépôt à terme sur cinq ans (1,8%).

L’autre attend, bien entendu, que la ville soit modernisée. Il y a une nouvelle qui a attiré beaucoup d'attention récemment. Les noms des bureaux du logement et de la rénovation urbaine dans de nombreuses villes ont été modifiés, passant du Bureau du logement et du développement urbain-rural au Bureau du logement et de la rénovation urbaine. signalent que la rénovation urbaine dirigera la construction urbaine à l’avenir.

La rénovation urbaine comprend principalement cinq aspects : les vieux villages, les vieilles villes, les vieilles usines, les rénovations de bidonvilles et la rénovation globale. À l'exception de la rénovation globale, qui est principalement la rénovation et l'entretien, les vieux villages restants, les vieilles villes, les vieilles usines et les rénovations de bidonvilles sont. le tout basé sur la démolition et la reconstruction Pour le Seigneur.

Par conséquent, lorsque beaucoup de gens entendent parler de rénovation urbaine, ils pensent qu’il s’agit d’installer des ascenseurs dans les vieilles communautés et d’embellir les rues des vieilles zones urbaines. C’est une vision trop étroite. En fait, la logique sous-jacente de la rénovation urbaine reste de libérer la valeur foncière dans les zones centrales de la ville, c'est-à-dire de démolir les anciens et d'en construire de nouveaux.

Il y a ici un principe de base, à savoir la qualité de la construction immobilière en Chine. Une blague qui n'est pas une blague est qu'il n'y a pas de maison qui fuit en Chine.

La durée de vie prévue des biens immobiliers en Chine est de 50 à 70 ans, mais en réalité, les maisons de plus de 30 ans sont essentiellement réduites à des bâtiments « vieux et délabrés ». En prenant cette période de 30 ans comme limite et en allant de l'avant, pratiquement toutes les maisons construites avant 1994 peuvent être démolies et reconstruites.

L’ampleur de la rénovation urbaine est donc très importante. En 2023, l’investissement dans la rénovation urbaine à l’échelle nationale s’élèvera à environ 2 600 milliards de yuans. Cette année, le gouvernement central a demandé aux 297 villes au niveau des préfectures et au-delà de lancer la rénovation urbaine, et les grandes villes déploient également tous leurs efforts.

En prenant Hangzhou comme exemple, en 2024, Hangzhou prévoit de mettre en œuvre 26 tâches dans dix grandes catégories d'actions de rénovation urbaine, pour un total de 1 626 projets. Fin juin, 1 682 projets avaient été mis en œuvre, avec un taux de mise en œuvre de 103,4 % ; 938 d'entre eux avaient atteint les objectifs annuels ; un investissement cumulé de 50 milliards de yuans avait été réalisé ;

J'ai particulièrement hâte de pouvoir, moi aussi, en tant que vieux et jeune, être intégré au plus vite dans le cadre de la rénovation urbaine et attendre que le vent vienne !

L'industrie a changé

Après une série d'enquêtes, j'ai définitivement renoncé à mon projet actuel de vendre la vieille maison en panne et j'ai modifié mon projet de remplacement pour vendre la maison dans laquelle je vis actuellement et la remplacer par une maison de quatre ou cinq chambres.

J'ai fait le tour de plusieurs communautés, les ai constamment filtrées sur la plateforme intermédiaire et j'ai contacté l'intermédiaire pour visiter les maisons. Au final, j'ai failli briser ma défense.

Pour remplacer, vous devez d’abord vendre votre maison actuelle. Je m'attendais déjà mentalement à une baisse du prix de la maison, mais lorsque je me suis renseigné auprès de l'agence, j'ai constaté que le prix unitaire était passé du prix maximum de 23 000 à 15 000 aujourd'hui, soit une baisse de plus de 40 %.

Le plus important est que le volume des échanges reste incroyablement faible. L'agent a déclaré qu'au cours des mois de juin et juillet, une seule maison avait été vendue dans ma communauté. La communauté dans laquelle je vis dispose désormais de transports pratiques, d'un bon quartier scolaire et de maisons sous-neuves. Elle est à l'origine très populaire sur le marché du logement d'occasion.

J'ai vérifié les données de Beike Housing. En juillet, il y avait 7 793 maisons d'occasion nouvellement inscrites à Nanchang, soit une augmentation mensuelle de 5,1 % ; le volume des transactions était de 577 unités, soit une diminution mensuelle de 2,4 ; % ; le prix de la transaction était de 9 500 yuans par mètre carré, soit une baisse mensuelle de 7,3 %. Un résumé simple est « une hausse et deux baisses ». Le nombre d'annonces de maisons d'occasion augmente, tandis que le volume et le prix des transactions diminuent.Cela montre que le creux du marché immobilier n’est pas encore atteint.

Le volume et le prix des maisons d'occasion ont chuté, et les maisons neuves ne sont pas faciles à vendre.

J'ai jeté un œil au classement TOP100 des ventes des sociétés immobilières chinoises de janvier à juillet 2024 récemment publié par le CRIC, et les données sont toujours laides. En juillet, l'offre et les transactions dans les 30 villes clés ont chuté respectivement de 25 % et 30 % d'un mois à l'autre et de 18 % et 13 % sur un an. Les volumes absolus étaient tous deux les plus bas de l'année (seulement). légèrement supérieur à janvier-février du début de l'année), pas aussi bon qu'au deuxième trimestre. En moyenne mensuelle, le volume cumulé des ventes au cours des sept premiers mois a chuté de 36 % sur un an. La performance des 100 plus grandes sociétés immobilières en juillet a diminué de 36,4 % sur un mois et de 19,7 % sur un an. La performance cumulée de janvier à juillet était de 2 130,9 milliards de yuans, soit une baisse de 37,5 sur un an. %.

L'agent qui m'a emmené voir la maison m'a dit qu'ils avaient déjà souscrit de nouvelles maisons, mais qu'au cours des deux dernières années, ils n'avaient pratiquement pas osé le faire. Le volume des transactions dans les maisons d 'occasion a diminué et un grand nombre de collègues de magasin ont démissionné. « De nombreux collègues concluent rarement une transaction par mois et n' ont d' autre choix que de partir.

Le gars de l'agence m'a également parlé des moments forts de son secteur d'agence. Il est entré dans le secteur en 2018, juste au moment où le secteur immobilier était en plein essor. « Au cours du premier mois après avoir rejoint le secteur, il a conclu deux transactions et a gagné un salaire de plus de 10 000 yuans.

Il a soigneusement calculé avec moi que le salaire de base était de 2 500 yuans et que la commission était basée sur 30 % des revenus de commission. La commission maximale était de 75 % à l'époque, elle était de 1,5 % pour l'acheteur et le vendeur. 1% pour les remises. Pour une maison, commissions plus diverses Les frais de traitement ont commencé à environ 20 000 yuans. Il a déjà vendu un grand appartement d'une superficie de plus de 200 mètres carrés. Le prix total de la transaction était supérieur à 5 millions de yuans. La commission s'élevait à plus de 100 000 yuans, et il en a pris la moitié.

"Il y a quelque temps, on discutait toujours du partage de chambre à Nanchang. En fait, une partie était réalisée par des intermédiaires, et une partie était réalisée par nos intermédiaires individuels. À cette époque, l'argent était si rentable que tout le monde voulait en profiter. Maintenant, ce n’est plus possible et le volume des transactions a diminué.

Mais au bas du cycle, c’est l’ensemble du secteur qui évolue, avec des départs et des transformations. Certains intermédiaires utilisent des diffusions en direct et de courtes vidéos, et diverses vidéos de visites et de ventes de maisons sont devenues de nouveaux moyens d'attirer du trafic.

Il m'a donné quelques conseils : « Lorsque vous achetez une maison dans un marché baissier, vous devez faire attention à la valeur fondamentale et savoir si elle peut prendre de la valeur tout en répondant à la demande. Je ne crois pas que le secteur immobilier sera toujours aussi déprimé. ".

Après avoir regardé autour de moi, la maison que j'aime est une maison de collecte de fonds du gouvernement du district voisin. Elle comprend cinq chambres, deux salons et deux salles de bains, le prix unitaire était supérieur à 20 000 yuans, avec un prix total. de 4,5 millions. Aujourd'hui, le prix d'inscription est tombé à environ 2,8 millions, avec un prix unitaire de 1,3 environ 10 000.

Mais je pense que les prix de l’immobilier doivent encore baisser.

Tout le marché attend

Après avoir regardé le marché puis étudié les politiques, la mentalité de chacun est d’attendre, d’attendre les politiques, d’attendre le marché et d’attendre le fond.

Les politiques sont encore en cours de déploiement. La réunion du Bureau politique du Comité central du PCC du 30 juillet a souligné la nécessité de mettre en œuvre de nouvelles politiques pour promouvoir le développement stable et sain du marché immobilier, d'adhérer à la combinaison de digestion du stock existant et d'optimisation de l'augmentation, et de soutenir activement l'acquisition. de logements commerciaux existants en logements abordables, et assurer davantage la préservation du marché immobilier et accélérer la construction d'un nouveau modèle de développement immobilier.

Depuis la réunion du Bureau politique du Comité central du Parti communiste chinois en juillet de l'année dernière, le gouvernement central a souligné à plusieurs reprises la nécessité de digérer l'immobilier existant, et « l'acquisition de logements commerciaux existants pour les utiliser comme logements abordables » est l'une des principales priorités. les points clés.

Les statistiques de l'Institut de recherche immobilière Centaline montrent qu'à la fin du mois de juillet, plus de 60 villes à travers le pays avaient mis en place des politiques permettant aux gouvernements locaux ou aux entreprises publiques d'acquérir un parc de logements existants pour des logements abordables, notamment Guangzhou, Chongqing et Hangzhou. , Zhengzhou, Changsha et Tianjin. Il existe également de très grandes villes comme Lujiang et Jiyuan, ainsi que des comtés ou des villes au niveau du comté comme Lujiang et Jiyuan.

L'acquisition et le stockage par le gouvernement font d'une pierre deux coups, d'une part, ils digèrent le parc de logements existants et réduisent le risque de logements inachevés, ce qui aide non seulement les sociétés immobilières mais aussi les acheteurs de logements ; les maisons acquises et stockées peuvent être utilisées comme logements abordables pour soutenir la société.

Mais la difficulté actuelle est la suivante : d’où viennent les fonds destinés à la collecte et au stockage ? À l'heure actuelle, les gouvernements locaux ne disposent pas de ressources financières supplémentaires pour accomplir ces tâches. Nous avons également analysé dans des articles précédents que pour jouer réellement un rôle, il fallait digérer le parc immobilier actuel d'environ 770 millions de mètres carrés, ce qui correspond à trois à quatre mille milliards de fonds.Une telle somme de fonds nécessite une planification descendante.

Par conséquent, nous avons vu que les conditions d'achat et de stockage dans les villes qui ont annoncé des projets sont très exigeantes. En plus d'être construites et non destinées à la vente, elles doivent également disposer de moyens de transport pratiques et d'installations de soutien complètes. Certaines villes exigent que les projets soient équipés. une certaine proportion de places de stationnement, et certaines villes proposent même que ce soit l'ensemble du bâtiment.Plus les conditions sont dures, moins le gouvernement est motivé.

Dans de telles circonstances, seuls quelques ajustements peuvent être apportés au niveau politique. Par exemple, la ville de Zhengzhou a publié le 31 juillet un document annonçant l'annulation des directives sur les prix de vente des logements commerciaux. Le marché a estimé que ces politiques constituaient un grand avantage. Cela aurait dû être mis en œuvre il y a longtemps et avoir été retardé jusqu'à présent, cela n'a pas beaucoup de signification pratique.

Depuis le début de cette année, des villes comme Shenyang, Lanzhou, Zhengzhou et Ningde ont clairement indiqué qu'elles n'appliqueraient plus de directives sur les prix de vente pour les nouveaux produits, c'est-à-dire qu'elles annuleraient les limites de prix de vente. n'a provoqué aucune éclaboussure.

Peut-être qu’en plus d’attendre la reprise du marché immobilier, tout le monde attend aussi le retour de la confiance. J'ai mis plus de deux mois à tourner en rond, et j'attends toujours que le propriétaire baisse le prix.

L'agent qui m'a contacté m'a dit : "Je communiquerai à nouveau, je suis confiant".

Sa confiance et la mienne ne sont peut-être pas la même.

/// FIN ///

Premier article original n°5910｜Auteur Liang Yunfeng

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