Νέα

Το «παλιό σπασμένο μικρό» περιμένει να έρθει ο αέρας

Επειδή το Erbama έχει μπει στην πρώτη δημοτικού, η αρχική χαρά του να φτιάχνεις τη λέξη «καλό» έχει σταδιακά αντικατασταθεί από το στεγαστικό άγχος.Κάτω από πίεση, πρόσφατα άρχισα να κοιτάζω διάφορες τιμές της αγοράς και να συγκρίνω τιμές.

Επειδή ήθελα να το αντικαταστήσω, η πρώτη μου επιλογή ήταν να πουλήσω το παλιό άθλιο κατάστημα που αγόρασα πριν. Αυτό το σπίτι βρίσκεται στην παλιά πόλη Είναι ένα σπίτι 70 τετραγωνικών μέτρων που χρηματοδοτήθηκε από την κυβέρνηση που χτίστηκε τη δεκαετία του 1990 με δύο υπνοδωμάτια και ένα σαλόνι. Όταν το αγόρασα το 2016, ήταν σε υψηλή τιμή, με την τιμή μονάδας να φτάνει τα 9.400 γιουάν/τετραγωνικό μέτρο, άρχισα να το βάζω στο διαδίκτυο το 2020. Η αρχική ιδέα ήταν να βγάλω ένα μικρό κέρδος και η μετέπειτα ιδέα ήταν να το κάνω. Τουλάχιστον προστατέψτε το κεφάλαιο Ωστόσο, μετά από διαβούλευση με έναν πράκτορα πρόσφατα, η τρέχουσα τιμή συναλλαγής της κοινότητας έχει πέσει στα 5.000 γιουάν/διαμερίσματα, η καρδιά μου έπεσε ξαφνικά πολύ. Εάν αναλάβουμε δράση τώρα, θα χάσουμε περισσότερα από 300.000 γιουάν ακόμα κι αν δεν υπολογίσουμε το κόστος κεφαλαίου.

Μετά από παρατήρηση ακίνητης περιουσίας για τόσα χρόνια, πάντα ήξερα ότι η αξία του Lao Po Xiao στην πόλη έχει πέσει απότομα και είναι απαραίτητο να πουληθεί το συντομότερο δυνατό, διαφορετικά υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να πρέπει να Περίμενε. Το ένα είναι να περιμένω να αυξηθεί η αναλογία ενοικίου προς πώληση, αλλά το τρέχον μηνιαίο ενοίκιο για το σπίτι μου είναι μόνο 1.100 γιουάν, αν υπολογιστεί με βάση την τιμή αγοράς μου, η αναλογία ενοικίου προς πώληση είναι μόνο 0,17% (ο μέσος όρος). ενοίκιο ανά τετραγωνικό μέτρο διαιρούμενο με την τιμή πώλησης ανά τετραγωνικό μέτρο) ), το οποίο μπορούμε να πούμε ότι είναι εξαιρετικά χαμηλό.

Σύμφωνα με το CICC "Πώς βλέπετε την αναλογία ενοικίασης προς πώληση κινεζικών κατοικιών;" «Σύμφωνα με τους σχετικούς υπολογισμούς δεδομένων στο άρθρο, στα τέλη Φεβρουαρίου 2024, ο μέσος λόγος ενοικίασης κατοικιών προς πωλήσεις στο Πεκίνο, τη Σαγκάη και το Shenzhen ήταν 1,92% και ο μέσος όρος σε 27 βασικά πρώτης και δεύτερης κατηγορίας πόλεις ήταν 2,22%.

Σε συνδυασμό με τα δεδομένα Beike, συγχρονικά στατιστικά στοιχεία για περίπου 50 πόλεις δεύτερης και τρίτης κατηγορίας δείχνουν ότι (από τον Φεβρουάριο του 2024), η αναλογία ενοικίων προς πώληση σε πόλεις δεύτερης και τρίτης κατηγορίας κυμαίνεται από 2,0% έως 4,1% , με μέσο όρο 2,8%. Η τρέχουσα κατάσταση των επιτοκίων, εάν η αναλογία ενοικίων προς πώληση φτάσει στο 2,8%, θα είναι πολύ καλύτερη από μια πενταετή προθεσμιακή κατάθεση (1,8%).

Ο άλλος περιμένει φυσικά να ενημερωθεί η πόλη. Υπάρχει μια είδηση ​​που προσέλκυσε πολύ την προσοχή πρόσφατα σηματοδοτούν ότι η αστική ανάπλαση θα οδηγήσει την αστική κατασκευή στο μέλλον.

Η αστική ανανέωση περιλαμβάνει κυρίως πέντε πτυχές: παλιά χωριά, παλιές πόλεις, παλιά εργοστάσια, ανακαινίσεις παραγκουπόλεων και συνολική ανακαίνιση, εκτός από την πλήρη ανακαίνιση, η οποία αφορά κυρίως την ανακαίνιση και τη συντήρηση, τα υπόλοιπα παλιά χωριά, παλιές πόλεις, παλιά εργοστάσια και. Οι ανακαινίσεις της παραγκούπολης βασίζονται όλες στην κατεδάφιση και την ανακατασκευή για τον Κύριο.

Ως εκ τούτου, όταν πολλοί άνθρωποι ακούν για την αστική ανανέωση, πιστεύουν ότι πρόκειται για την εγκατάσταση ανελκυστήρων σε παλιές κοινότητες και για τον ομορφασμό των τοπίων σε παλιές αστικές περιοχές. Στην πραγματικότητα, η υποκείμενη λογική της αστικής ανανέωσης εξακολουθεί να είναι η απελευθέρωση της αξίας της γης στις βασικές περιοχές της πόλης, δηλαδή η κατεδάφιση των παλαιών και η κατασκευή νέων.

Υπάρχει μια βασική προϋπόθεση εδώ, δηλαδή η ποιότητα της κατασκευής ακινήτων στην Κίνα Ένα αστείο που δεν είναι αστείο είναι ότι δεν υπάρχει διαρροή σπιτιού στην Κίνα.

Η σχεδιαστική ζωή των ακινήτων στην Κίνα είναι 50 έως 70 χρόνια, αλλά στην πραγματικότητα, τα σπίτια που είναι άνω των 30 ετών βασικά μειώνονται σε «παλιά και ερειπωμένα» κτίρια. Λαμβάνοντας ως όριο αυτήν την περίοδο 30 ετών και προωθώντας προς τα εμπρός, βασικά όλα τα σπίτια που χτίστηκαν πριν από το 1994 μπορούν να κατεδαφιστούν και να ξαναχτιστούν.

Ως εκ τούτου, η κλίμακα της αστικής ανανέωσης είναι πολύ μεγάλη Το 2023, η επένδυση στην αστική ανανέωση σε εθνικό επίπεδο θα είναι περίπου 2,6 τρισεκατομμύρια γιουάν. Φέτος, η κεντρική κυβέρνηση απαιτεί από τις 297 πόλεις σε επίπεδο νομού και άνω να ξεκινήσουν την αστική ανάπλαση, και οι μεγάλες πόλεις καταβάλλουν επίσης πλήρεις προσπάθειες.

Λαμβάνοντας ως παράδειγμα το Hangzhou, το 2024, το Hangzhou σχεδιάζει να υλοποιήσει 26 εργασίες σε δέκα μεγάλες κατηγορίες δράσεων αστικής ανάπλασης, συνολικά 1.626 έργα. Μέχρι το τέλος Ιουνίου, είχαν υλοποιηθεί 1.682 έργα, με ποσοστό υλοποίησης 103,4% από αυτά είχαν επιτύχει τους ετήσιους στόχους μια σωρευτική επένδυση 50 δισεκατομμυρίων γιουάν.

Ανυπομονώ ιδιαιτέρως να μπω κι εγώ, ηλικιωμένος και νέος, στο πεδίο της αστικής ανάπλασης το συντομότερο δυνατό και να περιμένω να έρθει ο αέρας!

Ο κλάδος έχει αλλάξει

Μετά από έναν γύρο ερευνών, εγκατέλειψα αποφασιστικά το τρέχον σχέδιό μου να πουλήσω το παλιό, κατεστραμμένο σπίτι και άλλαξα το σχέδιο αντικατάστασής μου για να πουλήσω το σπίτι στο οποίο μένω αυτήν τη στιγμή και να το αντικαταστήσω με ένα σπίτι τεσσάρων ή πέντε υπνοδωματίων.

Έκανα κύκλους σε διάφορες κοινότητες, τις έλεγξα συνεχώς στην ενδιάμεση πλατφόρμα και επικοινώνησα με τον μεσάζοντα για να δω σπίτια Στο τέλος, παραλίγο να σπάσω την υπεράσπισή μου.

Για να αντικαταστήσετε, πρέπει πρώτα να πουλήσετε το σημερινό σας σπίτι. Είχα ήδη ψυχολογικές προσδοκίες για πτώση της τιμής του σπιτιού, αλλά όταν ρώτησα το πρακτορείο, διαπίστωσα ότι η τιμή μονάδας είχε πέσει από την τιμή αιχμής των 23.000 σε 15.000 τώρα, μια πτώση άνω του 40%.

Το πιο σημαντικό είναι ότι ο όγκος συναλλαγών εξακολουθεί να είναι συγκλονιστικά χαμηλός. Ο πράκτορας είπε ότι ολόκληρο τον Ιούνιο και τον Ιούλιο, πουλήθηκε μόνο ένα σπίτι στην κοινότητά μου. Η κοινότητα στην οποία ζω τώρα έχει βολικά μέσα μεταφοράς, μια καλή σχολική περιοχή και υπο-καινούργια σπίτια. Είναι αρχικά πολύ δημοφιλής στην αγορά μεταχειρισμένων κατοικιών.

Έλεγξα τα δεδομένα του Beike House Search Τον Ιούλιο, υπήρχαν 7.793 μεταχειρισμένα σπίτια στο Nanchang, μια αύξηση από μήνα σε μήνα ήταν 577 μονάδες, μια μείωση από μήνα σε μήνα 2,4% η τιμή της συναλλαγής ήταν 9.500 γιουάν ανά τετραγωνικό μέτρο, μείωση 7,3% από μήνα σε μήνα. Μια απλή περίληψη είναι "μία άνοδος και δύο πτώσεις".Αυτό δείχνει ότι ο πάτος της αγοράς ακινήτων δεν έχει φτάσει ακόμη.

Τόσο ο όγκος όσο και η τιμή των μεταχειρισμένων κατοικιών έχουν πέσει και τα νέα σπίτια δεν είναι εύκολο να πουληθούν.

Έριξα μια ματιά στην κατάταξη TOP100 πωλήσεων των κινεζικών εταιρειών ακινήτων από τον Ιανουάριο έως τον Ιούλιο του 2024 που κυκλοφόρησε πρόσφατα από την CRIC και τα δεδομένα εξακολουθούν να είναι άσχημα. Τον Ιούλιο, η προσφορά και οι συναλλαγές στις 30 βασικές πόλεις τον Ιούλιο μειώθηκαν κατά 25% και 30% αντίστοιχα σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα και κατά 18% και 13% σε ετήσια βάση ελαφρώς υψηλότερο από τον Ιανουάριο-Φεβρουάριο στην αρχή του έτους), όχι τόσο καλό όσο το δεύτερο τρίμηνο Σε μηνιαίο μέσο όρο, ο σωρευτικός όγκος πωλήσεων το πρώτο επτάμηνο μειώθηκε κατά 36% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Η απόδοση των 100 κορυφαίων εταιρειών ακινήτων τον Ιούλιο μειώθηκε κατά 36,4% σε μηνιαία βάση και 19,7% σε ετήσια βάση. %.

Ο πράκτορας που με πήγε να δω το σπίτι είπε ότι είχαν προηγουμένως κάνει κάποια αναδοχή νέων κατοικιών, αλλά τα τελευταία δύο χρόνια βασικά δεν τολμούσαν να το κάνουν. Ο όγκος συναλλαγών των μεταχειρισμένων κατοικιών έχει μειωθεί και ένας μεγάλος αριθμός συναδέλφων του καταστήματος παραιτήθηκε «Πολλοί συνάδελφοι σπάνια κλείνουν μία συναλλαγή το μήνα και δεν έχουν άλλη επιλογή από το να φύγουν».

Ο τύπος του πρακτορείου μου μίλησε επίσης για τις κορυφαίες στιγμές του κλάδου των πρακτορείων τους. Μπήκε στη βιομηχανία το 2018, ακριβώς όταν ο κλάδος των ακινήτων άνθιζε «Τον πρώτο μήνα μετά την ένταξή του στη βιομηχανία, έκλεισε δύο συμφωνίες και κέρδισε μισθό άνω των 10.000 γιουάν.

Το υπολόγισε προσεκτικά μαζί μου Ο βασικός μισθός ήταν 2.500 γιουάν και η προμήθεια βασίστηκε στο 30% των εσόδων από προμήθεια Ο πωλητής και 1% για εκπτώσεις για ένα σπίτι, προμήθειες συν διάφορα 5 εκατομμύρια γιουάν Η προμήθεια ήταν πάνω από 100.000 γιουάν και πήρε το μισό.

"Πριν από λίγο καιρό, υπήρχε πάντα συζήτηση για την κοινή χρήση δωματίων στο Nanchang. Στην πραγματικότητα, ένα μέρος γινόταν από μεσάζοντες και ένα μέρος από μεμονωμένους μεσάζοντες μας. Εκείνη την εποχή, τα χρήματα ήταν τόσο κερδοφόρα που όλοι ήθελαν για να το εκμεταλλευτείτε τώρα δεν είναι πλέον δυνατό και ο όγκος των συναλλαγών έχει συρρικνωθεί πολύ.

Αλλά στο τέλος του κύκλου, ολόκληρος ο κλάδος αλλάζει, με κάποιους να φεύγουν και κάποιους να μεταμορφώνονται. Ορισμένοι μεσάζοντες χρησιμοποιούν ζωντανές μεταδόσεις και σύντομα βίντεο, ενώ διάφορα βίντεο με θέαση και πώληση σπιτιών έχουν γίνει νέοι τρόποι προσέλκυσης επισκεψιμότητας.

Μου έδωσε τη συμβουλή, "Όταν αγοράζεις ένα σπίτι σε μια bear market, πρέπει να προσέχεις τη βασική αξία και αν μπορεί να εκτιμηθεί σε αξία ενώ ικανοποιεί τη ζήτηση. Δεν πιστεύω ότι ο κλάδος των ακινήτων θα είναι πάντα τόσο καταθλιπτικός. "

Αφού κοίταξα τριγύρω, το σπίτι που μου αρέσει είναι ένα σπίτι που συγκεντρώνει χρήματα από την επαρχιακή κυβέρνηση 4,5 εκατ. Τώρα η τιμή εισαγωγής έχει πέσει στα 2,8 εκατ. περίπου, με τιμή μονάδας 1,3 περίπου 10.000.

Αλλά νομίζω ότι οι τιμές των κατοικιών πρέπει ακόμα να μειωθούν.

Όλη η αγορά περιμένει

Αφού κοιτάξουμε την αγορά και μετά μελετήσουμε τις πολιτικές, η νοοτροπία όλων περιμένει, περιμένει τις πολιτικές, περιμένει την αγορά και περιμένει τον πάτο.

Οι πολιτικές εξακολουθούν να αναπτύσσονται. Η συνεδρίαση του Πολιτικού Γραφείου της Κεντρικής Επιτροπής του ΚΚΚ στις 30 Ιουλίου τόνισε την ανάγκη εφαρμογής νέων πολιτικών για την προώθηση της σταθερής και υγιούς ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων, την τήρηση του συνδυασμού αφομοίωσης του υπάρχοντος αποθέματος και βελτιστοποίησης της αύξησης, την ενεργή υποστήριξη της εξαγοράς υφιστάμενων εμπορικών κατοικιών για οικονομικά προσιτή στέγαση, και περαιτέρω διασφάλιση της διατήρησης της αγοράς ακινήτων και επιτάχυνση της κατασκευής ενός νέου μοντέλου ανάπτυξης ακινήτων.

Από τη συνεδρίαση του Πολιτικού Γραφείου της Κεντρικής Επιτροπής του Κομμουνιστικού Κόμματος της Κίνας τον Ιούλιο του περασμένου έτους, η κεντρική κυβέρνηση έχει επανειλημμένα τονίσει την ανάγκη αφομοίωσης της υπάρχουσας ακίνητης περιουσίας και "η απόκτηση υφιστάμενων εμπορικών κατοικιών για χρήση ως οικονομικά προσιτή στέγαση" είναι ένα από τα τα βασικά σημεία.

Στατιστικά στοιχεία από το Centaline Real Estate Research Institute δείχνουν ότι από τα τέλη Ιουλίου, περισσότερες από 60 πόλεις σε όλη τη χώρα έχουν εισαγάγει πολιτικές για τις τοπικές κυβερνήσεις ή τις κρατικές επιχειρήσεις για την απόκτηση υφιστάμενων κατοικιών για οικονομικά προσιτή στέγαση, συμπεριλαμβανομένων των Guangzhou, Chongqing, Hangzhou , Zhengzhou, Changsha και Tianjin Υπάρχουν επίσης πολύ μεγάλες πόλεις όπως η Lujiang και η Jiyuan, καθώς και κομητείες ή πόλεις σε επίπεδο νομών όπως η Lujiang και η Jiyuan.

Η απόκτηση και αποθήκευση από την κυβέρνηση σκοτώνει δύο πουλιά με μια πέτρα Τα σπίτια που αποκτώνται και αποθηκεύονται μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως οικονομικά προσιτή στέγαση για τη στήριξη της κοινωνίας.

Αλλά η τρέχουσα δυσκολία είναι, από πού προέρχονται τα κεφάλαια για τη συλλογή και την αποθήκευση; Προς το παρόν, οι τοπικές κυβερνήσεις δεν έχουν τους επιπλέον οικονομικούς πόρους για να κάνουν αυτά τα καθήκοντα Έχουμε επίσης αναλύσει σε προηγούμενα άρθρα ότι για να διαδραματίσει πραγματικά ρόλο, το σημερινό απόθεμα κατοικιών περίπου 770 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων πρέπει να αφομοιωθεί, που αντιστοιχεί σε. τρία έως τέσσερα τρισεκατομμύρια σε κεφάλαια.Ένα τόσο τεράστιο ποσό κεφαλαίων απαιτεί σχεδιασμό από πάνω προς τα κάτω από την κορυφή προς τα κάτω.

Ως εκ τούτου, είδαμε ότι οι συνθήκες αγοράς και αποθήκευσης στις πόλεις που έχουν ανακοινώσει τα σχέδια είναι αρκετά απαιτητικές, εκτός από το ότι είναι κατασκευασμένες και όχι προς πώληση, πρέπει επίσης να έχουν άνετη μεταφορά και πλήρεις υποστηρικτικές εγκαταστάσεις να είναι εξοπλισμένα με ένα ορισμένο ποσοστό θέσεων στάθμευσης, και ορισμένες πόλεις προτείνουν ακόμη και Πρέπει να είναι ολόκληρο το κτίριο.Όσο πιο σκληρές είναι οι συνθήκες, τόσο λιγότερο κίνητρο έχει η κυβέρνηση.

Κάτω από αυτές τις συνθήκες, μπορεί να γίνει μόνο κάποια παραβίαση σε επίπεδο πολιτικής θα έπρεπε να είχε εφαρμοστεί εδώ και πολύ καιρό και να έχει καθυστερήσει μέχρι τώρα, δεν έχει πολύ πρακτικό νόημα.

Από τις αρχές του τρέχοντος έτους, πόλεις όπως το Shenyang, το Lanzhou, το Zhengzhou και το Ningde έχουν καταστήσει σαφές ότι δεν θα εφαρμόζουν πλέον καθοδήγηση τιμών πώλησης για νέα προϊόντα, δηλαδή, θα ακυρώσουν τα όρια τιμών πώλησης δεν προκάλεσε πιτσιλιές.

Ίσως, εκτός από την αναμονή της ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων, όλοι περιμένουν και την επιστροφή της εμπιστοσύνης. Χρειάστηκαν πάνω από δύο μήνες για να κάνω κύκλους και ακόμα περιμένω τον ιδιοκτήτη να μειώσει την τιμή.

Ο ατζέντης που επικοινώνησε μαζί μου είπε: «Θα επικοινωνήσω ξανά, είμαι σίγουρος».

Η εμπιστοσύνη του και η σιγουριά μου μπορεί να μην είναι η ίδια εμπιστοσύνη.

/// ΤΕΛΟΣ ///

No.5910 αρχικό πρώτο άρθρο｜Συγγραφέας Liang Yunfeng

Σημείο καλωσορίσματοςΠαρακολουθήστε το [Λογαριασμός βίντεο Qin Shuo Moments]