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"Velho e quebrado" esperando o vento chegar

Como Erbama entrou na primeira série, a alegria inicial de inventar a palavra “bom” foi gradualmente substituída pela ansiedade habitacional.Sob pressão, comecei recentemente a observar vários preços de mercado e a compará-los.

Como eu queria substituí-lo, minha primeira escolha foi vender a loja velha e surrada que comprei antes. Essa casa está localizada na cidade velha. É uma casa de 70 metros quadrados financiada pelo governo, construída na década de 1990, com dois quartos e uma sala de estar. Quando comprei em 2016, estava com um preço alto, com o preço unitário chegando a 9.400 yuans/metro quadrado comecei a colocar online em 2020. A ideia inicial era ter um pouco de lucro, e a ideia posterior foi fazer. pelo menos proteja a capital. No entanto, recentemente consultei um intermediário e descobri que o preço de transação atual da comunidade caiu para 5.000 yuans/fixo, meu coração de repente caiu muito. Se agirmos agora, perderemos mais de 300.000 yuans, mesmo sem contar o custo de capital.

Depois de tantos anos observando imóveis, sempre soube que o valor de Lao Po Xiao na cidade caiu drasticamente, e é necessário vendê-lo o mais rápido possível, caso contrário há uma grande probabilidade de que tenha que espere. Uma é esperar que a relação entre aluguel e venda aumente, mas o aluguel mensal atual da minha casa é de apenas 1.100 yuans. Se calculado com base no meu preço de compra, a relação entre aluguel e venda é de apenas 0,17% (a média). aluguel por metro quadrado dividido pelo preço de venda por metro quadrado) ), que pode ser considerado extremamente baixo.

De acordo com o relatório do CICC "Como você vê a relação entre aluguel e venda de moradias chinesas?" "De acordo com os cálculos de dados relevantes no artigo, no final de fevereiro de 2024, a relação média entre aluguel e vendas de moradias em Pequim, Xangai e Shenzhen era de 1,92%, e a média em 27 principais países de primeiro e segundo níveis cidades foi de 2,22%.

Combinadas com os dados da Beike, as estatísticas transversais de cerca de 50 cidades de segundo e terceiro níveis mostram que (em fevereiro de 2024), a relação entre aluguel e venda nas cidades de segundo e terceiro níveis varia de 2,0% a 4,1%. , com média de 2,8%. A situação actual das taxas de juro, se o rácio renda-venda atingir 2,8%, será muito melhor do que um depósito a prazo de cinco anos (1,8%).

O outro aguarda, claro, a atualização da cidade. Há uma notícia que atraiu muita atenção recentemente. Os nomes dos gabinetes de habitação e renovação urbana em muitas cidades foram alterados de Gabinete de Habitação e Desenvolvimento Urbano-Rural para Gabinete de Habitação e Renovação Urbana. sinalizar que a renovação urbana liderará a construção urbana no futuro.

A renovação urbana inclui principalmente cinco aspectos: aldeias antigas, cidades antigas, fábricas antigas, renovações de favelas e renovação abrangente. Exceto para a renovação abrangente, que é principalmente renovação e manutenção, as restantes aldeias antigas, cidades antigas, fábricas antigas e renovações de favelas são. tudo baseado na demolição e reconstrução Para o Senhor.

Portanto, quando muitas pessoas ouvem falar de renovação urbana, pensam que se trata de instalar elevadores em comunidades antigas e de embelezar as ruas em áreas urbanas antigas. Isto é demasiado tacanho. Na verdade, a lógica subjacente à renovação urbana continua a ser a de libertar o valor dos terrenos nas zonas centrais da cidade, ou seja, demolir as antigas e construir novas.

Há aqui uma premissa básica, ou seja, a qualidade da construção imobiliária na China. Uma piada que não é piada é que não existe casa com vazamento na China.

A vida útil dos imóveis na China é de 50 a 70 anos, mas, na verdade, as casas com mais de 30 anos são basicamente reduzidas a edifícios "velhos e dilapidados". Tomando este período de 30 anos como limite e avançando, basicamente todas as casas construídas antes de 1994 podem ser demolidas e reconstruídas.

Portanto, a escala da renovação urbana é muito grande. Em 2023, o investimento na renovação urbana a nível nacional será de aproximadamente 2,6 biliões de yuans. Este ano, o governo central exige que todas as 297 cidades a nível de prefeitura e superiores iniciem a renovação urbana, e as principais cidades também estão a envidar todos os esforços.

Tomando Hangzhou como exemplo, em 2024, Hangzhou planeia implementar 26 tarefas em dez categorias principais de ações de renovação urbana, totalizando 1.626 projetos. Até o final de junho, 1.682 projetos foram implementados, com uma taxa de implementação de 103,4%; 938 deles atingiram as metas anuais;

Estou particularmente ansioso para que eu, um velho e um jovem, também possa ser incluído no âmbito da renovação urbana o mais rapidamente possível, e esperar que o vento chegue!

A indústria mudou

Após uma série de perguntas, desisti decididamente do meu plano atual de vender a casa velha e em ruínas e mudei o meu plano de substituição para vender a casa onde moro atualmente e substituí-la por uma casa de quatro ou cinco quartos.

Circulei várias comunidades, selecionei-as constantemente na plataforma intermediária e entrei em contato com o intermediário para ver as casas. No final, quase quebrei minha defesa.

Para substituir, primeiro você precisa vender sua casa atual. Já esperava mentalmente que o preço da casa caísse, mas quando perguntei à agência, descobri que o preço unitário tinha caído do preço máximo de 23.000 para 15.000 agora, uma queda de mais de 40%.

O mais importante é que o volume de negociação ainda é surpreendentemente baixo. O agente disse que durante todo o mês de junho e julho apenas uma casa foi vendida na minha comunidade. A comunidade em que moro agora tem transporte conveniente, um bom distrito escolar e casas novas. Originalmente, é muito popular no mercado imobiliário de segunda mão.

Verifiquei os dados da Beike Housing Em julho, havia 7.793 casas de segunda mão recentemente listadas em Nanchang, um aumento mensal de 5,1%, o volume de transações foi de 577 unidades, uma redução mensal de 2,4; %; o preço da transação foi de 9.500 yuans por metro quadrado, uma redução mensal de 7,3%. Um resumo simples é "um aumento e duas quedas". O número de listagens de casas usadas aumenta, enquanto o volume e o preço da transação diminuem.Isto mostra que o fundo do mercado imobiliário ainda não chegou.

Tanto o volume como o preço das casas usadas caíram e as casas novas não são fáceis de vender.

Dei uma olhada no ranking de vendas TOP100 de empresas imobiliárias chinesas de janeiro a julho de 2024, divulgado recentemente pelo CRIC, e os dados ainda são feios. Em julho, a oferta e as transações nas 30 principais cidades caíram 25% e 30%, respectivamente, em termos mensais, e 18% e 13%, em termos anuais. ligeiramente superior a janeiro-fevereiro no início do ano), não tão bom quanto no segundo trimestre. Em média mensal, o volume de vendas acumulado nos primeiros sete meses caiu 36% em relação ao ano anterior. O desempenho das 100 maiores empresas imobiliárias em julho diminuiu 36,4% no comparativo mensal e 19,7% no comparativo anual. O desempenho acumulado de janeiro a julho foi de 2.130,9 bilhões de yuans, uma redução anual de 37,5. %.

O agente que me levou para ver a casa disse que já haviam feito algumas subscrições de novas casas, mas nos últimos dois anos basicamente não ousaram fazê-lo. O volume de transações de casas de segunda mão caiu e um grande número de colegas de loja pediram demissão. "Muitos colegas raramente fecham uma transação por mês e não têm escolha a não ser sair."

O cara da agência também conversou comigo sobre os momentos de destaque do setor de agências. Ele entrou no setor em 2018, justamente quando o setor imobiliário estava em expansão. “No primeiro mês após ingressar no setor, ele fechou dois negócios e ganhou um salário de mais de 10.000 yuans”.

Ele calculou cuidadosamente comigo que o salário base era de 2.500 yuans e a comissão era baseada em 30% da receita da comissão. A comissão máxima era de 75% naquela época, tanto para o comprador quanto para o vendedor. 1% para descontos. Para uma casa, comissões mais vários A taxa de administração começou em cerca de 20.000 yuans. Certa vez, ele vendeu um grande apartamento com uma área de mais de 200 metros quadrados. A comissão foi de mais de 100.000 yuans e ele ficou com metade dela.

"Há algum tempo, sempre se discutia sobre compartilhamento de quartos em Nanchang. Na verdade, parte disso era feito por intermediários e parte era feito por nossos intermediários individuais. Naquela época, o dinheiro era tão lucrativo que todos queriam aproveitar isso agora não é mais possível e o volume de transações diminuiu.

Mas no final do ciclo, toda a indústria está a mudar, com algumas pessoas a sair e outras a transformar-se. Alguns intermediários utilizam transmissões ao vivo e vídeos curtos, e vários vídeos de visualização e venda de casas tornaram-se novas formas de atrair tráfego.

Ele me deu um conselho: "Ao comprar uma casa em um mercado baixista, você deve prestar atenção ao valor central e se seu valor pode se valorizar ao mesmo tempo em que atende à demanda. Não acredito que o setor imobiliário estará sempre tão deprimido ."

Depois de olhar ao redor, a casa que eu gosto é uma casa de arrecadação de fundos do governo distrital ao lado. Ela tem cinco quartos, duas salas de estar e dois banheiros. No auge, o preço unitário era de mais de 20,000 yuans, com um preço total. de 4,5 milhões. Agora o preço de listagem caiu para cerca de 2,8 milhões, com um preço unitário de 1,3 em torno de 10.000.

Mas penso que os preços da habitação ainda precisam de descer.

Todo o mercado está esperando

Depois de olhar para o mercado e depois estudar as políticas, a mentalidade de todos está à espera, à espera das políticas, à espera do mercado e à espera do fundo do poço.

As políticas ainda estão sendo implementadas. A reunião do Bureau Político do Comité Central do PCC em 30 de Julho enfatizou a necessidade de implementar novas políticas para promover o desenvolvimento estável e saudável do mercado imobiliário, aderir à combinação de digerir o stock existente e optimizar o incremento, apoiar activamente a aquisição de habitações comerciais existentes para habitação a preços acessíveis, e garantir ainda mais a preservação do mercado imobiliário e acelerar a construção de um novo modelo de desenvolvimento imobiliário.

Desde a reunião do Bureau Político do Comité Central do Partido Comunista da China em Julho do ano passado, o governo central enfatizou repetidamente a necessidade de digerir os imóveis existentes, e "a aquisição de habitações comerciais existentes para utilização como habitação a preços acessíveis" é uma das os pontos-chave.

Estatísticas do Centaline Real Estate Research Institute mostram que, no final de julho, mais de 60 cidades em todo o país introduziram políticas para governos locais ou empresas estatais adquirirem o parque habitacional existente para habitação a preços acessíveis, incluindo Guangzhou, Chongqing, Hangzhou , Zhengzhou, Changsha e Tianjin Existem também cidades supergrandes, como Lujiang e Jiyuan, bem como condados ou cidades em nível de condado, como Lujiang e Jiyuan.

A aquisição e armazenamento do governo mata dois coelhos com uma cajadada só. Por um lado, digere o parque habitacional existente e reduz o risco de habitações inacabadas, o que não só ajuda as empresas imobiliárias, mas também ajuda os compradores de casas; as casas adquiridas e armazenadas podem ser usadas como habitação acessível para apoiar a sociedade.

Mas a dificuldade actual é: de onde vêm os fundos para recolha e armazenamento? Actualmente, os governos locais não têm recursos financeiros adicionais para realizar estas tarefas. Também analisámos em artigos anteriores que, para desempenharem verdadeiramente um papel, o actual parque habitacional de cerca de 770 milhões de metros quadrados precisa de ser digerido, correspondendo a. três a quatro trilhões em fundos.Uma quantidade tão grande de fundos requer um planejamento de cima para baixo.

Portanto, vimos que as condições de compra e armazenamento nas cidades que anunciaram planos são bastante exigentes, além de serem construídas e não à venda, também devem ter transporte conveniente e instalações de apoio completas. Algumas cidades exigem que os projetos sejam equipados. uma certa proporção de vagas de estacionamento, e algumas cidades até propõem que seja todo o edifício.Quanto mais duras as condições, menos motivado fica o governo.

Sob tais circunstâncias, apenas alguns ajustes podem ser feitos no nível político. Por exemplo, a cidade de Zhengzhou emitiu um documento em 31 de julho anunciando o cancelamento da orientação de preços de venda de moradias comerciais. deveria ter sido implementado há muito tempo e foi adiado até agora, não tem muito significado prático.

Desde o início deste ano, cidades como Shenyang, Lanzhou, Zhengzhou e Ningde deixaram claro que não implementarão mais orientações de preços de venda para novos produtos, ou seja, cancelarão os limites de preços de venda. não causou nenhum respingo.

Talvez, além de aguardar a recuperação do mercado imobiliário, todos estejam também à espera do regresso da confiança. Demorei mais de dois meses para andar em círculos e ainda estou esperando que o proprietário baixe o preço.

O agente que me contatou disse: “Vou me comunicar novamente, estou confiante”.

A confiança dele e a minha podem não ser a mesma confiança.

/// FIM ///

No.5910 primeiro artigo original｜Autor Liang Yunfeng

Ponto de boas-vindasAssista [Conta de vídeo do Qin Shuo Moments]