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Il "vecchio piccolo rotto" aspetta che arrivi il vento

Da quando Erbama è entrata in prima elementare, la gioia iniziale di inventare la parola “buono” è stata progressivamente sostituita dall'ansia abitativa.Sotto pressione, recentemente ho iniziato a guardare vari prezzi di mercato e a confrontare i prezzi.

Poiché volevo sostituirlo, la mia prima scelta è stata quella di vendere il vecchio negozio squallido che avevo comprato prima. Quella casa si trova nella città vecchia. È una casa finanziata dal governo di 70 metri quadrati, costruita negli anni '90, con due camere da letto e un soggiorno. Quando l'ho acquistato nel 2016, il prezzo era elevato, raggiungendo i 9.400 yuan/metro quadrato. Ho iniziato a metterlo online nel 2020. L'idea iniziale era di realizzare un piccolo profitto, l'idea successiva è stata quella di farlo. almeno proteggere il capitale Tuttavia, dopo aver consultato di recente un agente, l'attuale prezzo di transazione della comunità è sceso a 5.000 yuan/appartamento, il mio cuore improvvisamente ha avuto un forte calo. Se agiamo adesso, perderemo più di 300.000 yuan, anche senza contare il costo del capitale.

Dopo aver osservato gli immobili per così tanti anni, ho sempre saputo che il valore di Lao Po Xiao in città è diminuito drasticamente ed è necessario venderlo il prima possibile, altrimenti c'è un'alta probabilità che dovrà essere venduto. Aspettare. Uno è aspettare che il rapporto affitto-vendita aumenti, ma l'attuale affitto mensile della mia casa è di soli 1.100 yuan. Se calcolato in base al prezzo di acquisto, il rapporto affitto-vendita è solo dello 0,17% (la media affitto al metro quadrato diviso per il prezzo di vendita al metro quadrato) ), che si può dire estremamente basso.

Secondo la ricerca della CICC "Come vedi il rapporto affitto/vendita delle abitazioni cinesi?" "Secondo i calcoli dei dati rilevanti contenuti nell'articolo, alla fine di febbraio 2024, il rapporto medio tra affitti e vendite di alloggi a Pechino, Shanghai e Shenzhen era dell'1,92%, e la media in 27 principali città di primo e secondo livello città era del 2,22%.

Combinando i dati Beike, le statistiche trasversali di circa 50 città di secondo e terzo livello mostrano che (a febbraio 2024), il rapporto affitto-vendita nelle città di secondo e terzo livello varia dal 2,0% al 4,1% , con una media del 2,8%. L'attuale situazione dei tassi di interesse, se il rapporto affitto-vendita può raggiungere il 2,8%, sarebbe molto meglio di un deposito vincolato a cinque anni (1,8%).

L'altro aspetta, ovviamente, che la città venga aggiornata. C'è una notizia che ha attirato molta attenzione di recente. I nomi degli uffici per l'edilizia abitativa e il rinnovamento urbano in molte città sono stati cambiati da Ufficio per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano-rurale a Ufficio per l'edilizia abitativa e il rinnovamento urbano segnalano che il rinnovamento urbano guiderà la costruzione urbana in futuro.

Il rinnovamento urbano comprende principalmente cinque aspetti: vecchi borghi, vecchie città, vecchie fabbriche, ristrutturazioni di baraccopoli e ristrutturazioni globali Ad eccezione della ristrutturazione completa, che riguarda principalmente il rinnovamento e la manutenzione, il resto dei vecchi borghi, le vecchie città, le vecchie fabbriche e le ristrutturazioni delle baraccopoli si basano tutte sulla demolizione e sulla ricostruzione. Per il Signore.

Pertanto, quando molte persone sentono parlare di rinnovamento urbano, pensano che si tratti di installare ascensori nelle vecchie comunità e di abbellire il paesaggio stradale nelle vecchie aree urbane. Questo è di mentalità troppo ristretta. In effetti, la logica alla base del rinnovamento urbano è ancora quella di liberare il valore fondiario nelle aree centrali della città, cioè demolire il vecchio e costruirne di nuovi.

C'è una premessa di base qui, cioè la qualità della costruzione immobiliare in Cina. Uno scherzo che non è uno scherzo è che in Cina non ci sono case che perdono.

La durata prevista degli immobili in Cina va dai 50 ai 70 anni, ma in realtà le case che hanno più di 30 anni sono sostanzialmente ridotte a edifici "vecchi e fatiscenti". Prendendo come limite questo periodo di 30 anni e andando avanti, praticamente tutte le case costruite prima del 1994 possono essere demolite e ricostruite.

Pertanto, la portata del rinnovamento urbano è molto ampia. Nel 2023, l’investimento nel rinnovamento urbano a livello nazionale sarà di circa 2,6 trilioni di yuan. Quest’anno, il governo centrale richiede a tutte le 297 città a livello di prefettura e di livello superiore di avviare il rinnovamento urbano, e anche le città principali si stanno impegnando al massimo.

Prendendo come esempio Hangzhou, nel 2024 Hangzhou prevede di implementare 26 attività in dieci categorie principali di azioni di rinnovamento urbano, per un totale di 1.626 progetti. Alla fine di giugno sono stati realizzati 1.682 progetti, con un tasso di realizzazione del 103,4%; di questi, 938 hanno raggiunto gli obiettivi annuali ed è stato completato un investimento complessivo di 50 miliardi di yuan.

Sono particolarmente ansioso che anche io, vecchio e giovane, possa essere incluso al più presto nell'ambito del rinnovamento urbano, e aspetto che arrivi il vento!

L'industria è cambiata

Dopo un giro di domande, ho rinunciato definitivamente al mio attuale piano di vendere la vecchia casa fatiscente e ho cambiato il mio piano di sostituzione vendendo la casa in cui vivo attualmente e sostituendola con una casa con quattro o cinque camere da letto.

Ho fatto il giro di diverse comunità, le ho costantemente proiettate sulla piattaforma dell'intermediario e ho contattato l'intermediario per vedere le case. Alla fine, ho quasi rotto la mia difesa.

Per sostituire, devi prima vendere la tua casa attuale. Avevo già aspettative psicologiche per un calo del prezzo della casa, ma quando ho chiesto all'agenzia, ho scoperto che il prezzo unitario era sceso dal prezzo massimo di 23.000 a 15.000 adesso, un calo di oltre il 40%.

La cosa più importante è che il volume degli scambi è ancora sorprendentemente basso. L'agente ha detto che in tutto giugno e luglio nel mio comune è stata venduta solo una casa. La comunità in cui vivo ora ha mezzi di trasporto convenienti, un buon distretto scolastico e case seminuove. Originariamente era molto popolare nel mercato immobiliare di seconda mano.

Ho controllato i dati di Beike House Search. Nel mese di luglio, a Nanchang sono state quotate 7.793 case di seconda mano, con un aumento del 5,1% su base mensile e un volume delle transazioni pari a 577 unità, con una diminuzione del 5,1% su base mensile; 2,4%; il prezzo della transazione è stato di 9.500 yuan al metro quadrato, con un calo mensile del 7,3%. Un semplice riassunto è "un aumento e due ribassi". Il numero di annunci di case di seconda mano aumenta, mentre il volume delle transazioni e il prezzo delle transazioni diminuiscono.Ciò dimostra che il fondo del mercato immobiliare non è ancora arrivato.

Sia il volume che il prezzo delle case di seconda mano sono diminuiti e le nuove case non sono facili da vendere.

Ho dato un'occhiata alle classifiche di vendita TOP100 delle società immobiliari cinesi da gennaio a luglio 2024 recentemente pubblicate da CRIC, e i dati sono ancora brutti. Nel mese di luglio, l'offerta e le transazioni nelle 30 città chiave sono diminuite rispettivamente del 25% e del 30% su base mensile e del 18% e del 13% su base annua. I volumi assoluti sono stati entrambi ai minimi dell'anno (solo leggermente superiore a quello di gennaio-febbraio di inizio anno), non così buono come nel secondo trimestre. In media mensile, il volume delle vendite cumulative nei primi sette mesi è diminuito del 36% su base annua. La performance delle 100 principali società immobiliari nel mese di luglio è diminuita del 36,4% su base mensile e del 19,7% su base annua. La performance cumulativa da gennaio a luglio è stata di 2.130,9 miliardi di yuan, con un calo del 37,5 su base annua. %.

L'agente che mi ha portato a vedere la casa ha detto che in precedenza avevano sottoscritto nuove case, ma negli ultimi due anni praticamente non avevano osato farlo. Il volume delle transazioni delle case di seconda mano è diminuito e un gran numero di colleghi di negozio si sono dimessi. "Molti colleghi chiudono raramente una transazione al mese e non hanno altra scelta che andarsene".

Il ragazzo dell'agenzia mi ha anche parlato dei momenti salienti del loro settore di agenzia. È entrato nel settore nel 2018, proprio quando il settore immobiliare era in forte espansione: “Nel primo mese dopo essere entrato nel settore, ha concluso due affari e ha guadagnato uno stipendio di oltre 10.000 yuan”.

Lo ha calcolato attentamente con me. Lo stipendio base era di 2.500 yuan e la commissione era basata sul 30% del reddito della commissione. Il metodo della commissione a scala era fino al 75%. A quel tempo, era dell'1,5% sia per l'acquirente che per il venditore e l'1% di sconto. Per una casa, commissioni più varie Le spese di gestione partivano da circa 20.000 yuan. Una volta ha venduto un grande appartamento con una superficie di oltre 200 metri quadrati 5 milioni di yuan. La commissione ammontava a più di 100.000 yuan e lui ne ha preso la metà.

"Un po' di tempo fa a Nanchang si discuteva sempre di room sharing. In effetti, una parte veniva fatta da intermediari, e un'altra veniva fatta dai nostri singoli intermediari. A quel tempo, il denaro era così redditizio che tutti volevano approfittarne. Ora non è più possibile e il volume delle transazioni si è ridotto molto.

Ma nella parte finale del ciclo, l’intero settore sta cambiando, con alcune persone che se ne vanno e altre che si trasformano. Alcuni intermediari utilizzano trasmissioni in diretta e brevi video, e vari video di visualizzazione e vendita di case sono diventati nuovi modi per attirare traffico.

Mi ha dato un consiglio: "Quando si acquista una casa in un mercato ribassista, è necessario prestare attenzione al valore fondamentale e se può aumentare di valore soddisfacendo la domanda. Non credo che il settore immobiliare sarà sempre così depresso. "

Dopo essermi guardato intorno, la casa che mi piace è una casa per la raccolta di fondi da parte del governo del distretto accanto. Ha cinque camere da letto, due soggiorni e due bagni. Al suo apice, il prezzo unitario era di oltre 20.000 yuan, con un prezzo totale di 4,5 milioni. Ora il prezzo di quotazione è sceso a circa 2,8 milioni, con un prezzo unitario di 1,3 circa 10.000.

Ma penso che i prezzi delle case debbano ancora scendere.

L'intero mercato sta aspettando

Dopo aver osservato il mercato e poi studiato le politiche, la mentalità di tutti è in attesa, in attesa delle politiche, in attesa del mercato e in attesa del fondo.

Le politiche sono ancora in fase di implementazione. L'Ufficio Politico del Comitato Centrale del PCC del 30 luglio ha sottolineato la necessità di attuare nuove politiche per promuovere lo sviluppo stabile e sano del mercato immobiliare, aderire alla combinazione tra digestione del patrimonio esistente e ottimizzazione dell'incremento, sostenere attivamente l'acquisizione di alloggi commerciali esistenti per alloggi a prezzi accessibili, e garantire ulteriormente la conservazione del mercato immobiliare lavoro di consegna e accelerare la costruzione di un nuovo modello di sviluppo immobiliare.

Dalla riunione dell'Ufficio Politico del Comitato Centrale del Partito Comunista Cinese nel luglio dello scorso anno, il governo centrale ha ripetutamente sottolineato la necessità di digerire il patrimonio immobiliare esistente, e "l'acquisizione di alloggi commerciali esistenti da utilizzare come alloggi a prezzi accessibili" è una delle i punti chiave.

Le statistiche del Centaline Real Estate Research Institute mostrano che alla fine di luglio, più di 60 città in tutto il paese hanno introdotto politiche per i governi locali o le imprese statali per acquisire il patrimonio immobiliare esistente per alloggi a prezzi accessibili, tra cui Guangzhou, Chongqing, Hangzhou , Zhengzhou, Changsha e Tianjin Ci sono anche città molto grandi come Lujiang e Jiyuan, così come contee o città a livello di contea come Lujiang e Jiyuan.

L'acquisizione e lo stoccaggio da parte del governo prendono due piccioni con una fava. Da un lato digeriscono il patrimonio immobiliare esistente e riducono il rischio di alloggi non finiti, il che non solo aiuta le società immobiliari, ma dall'altro aiuta anche gli acquirenti di case; le case acquisite e immagazzinate possono essere utilizzate come alloggi a prezzi accessibili per sostenere la società.

Ma la difficoltà attuale è: da dove provengono i fondi per la raccolta e lo stoccaggio? Al momento, i governi locali non dispongono di risorse finanziarie aggiuntive per svolgere questi compiti. Abbiamo anche analizzato in articoli precedenti che, per svolgere davvero un ruolo, è necessario digerire l'attuale patrimonio immobiliare di circa 770 milioni di metri quadrati, corrispondente a. dai tre ai quattromila miliardi di fondi.Una quantità così enorme di fondi richiede una pianificazione dall’alto verso il basso.

Pertanto, abbiamo visto che le condizioni di acquisto e stoccaggio nelle città che hanno annunciato finora i piani sono piuttosto impegnative. Oltre ad essere costruite e non in vendita, devono anche avere trasporti convenienti e strutture di supporto complete. Alcune città richiedono tali progetti essere dotato di una certa percentuale di posti auto, e alcune città addirittura propongono che debba essere l'intero edificio.Più dure sono le condizioni, meno motivato è il governo.

In tali circostanze, è possibile fare solo qualche aggiustamento a livello politico. Ad esempio, la città di Zhengzhou ha pubblicato un documento il 31 luglio, annunciando la cancellazione della guida sui prezzi di vendita delle case commerciali. In effetti, il mercato ha considerato queste politiche un grande vantaggio avrebbe dovuto essere implementato molto tempo fa e ritardato fino ad ora, non ha molto significato pratico.

Dall’inizio di quest’anno, città come Shenyang, Lanzhou, Zhengzhou e Ningde hanno chiarito che non implementeranno più le indicazioni sui prezzi di vendita per i nuovi prodotti, ovvero cancelleranno i limiti di prezzo di vendita non ha causato schizzi.

Forse tutti aspettano, oltre alla ripresa del mercato immobiliare, anche il ritorno della fiducia. Ci sono voluti più di due mesi per girare in tondo e sto ancora aspettando che il proprietario abbassi il prezzo.

L'agente che mi ha contattato ha detto: "Comunicherò di nuovo, sono fiducioso".

La sua fiducia e la mia fiducia potrebbero non essere la stessa fiducia.

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N. 5910 primo articolo originale ｜ Autore Liang Yunfeng

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