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「古くて壊れた小さな子」は風が来るのを待っている

エルバマ君は 1 年生になったので、「良い」という言葉を作る最初の喜びは、徐々に住居の不安に取って代わられました。プレッシャーに押されて、私は最近、さまざまな市場価格を調べて価格を比較するようになりました。

買い替えたかったので、前に買ったボロボロの店を売るのが第一候補でした。その家は旧市街にあり、1990年代に政府が資金を提供して建てた70平方メートルの住宅で、寝室が2つとリビングルームが1つあります。 2016年に購入したときは単価が9,400元/平方メートルに達する高価格でしたが、2020年にネットに出品し始めました。最初のアイデアは少し利益を上げることでしたが、その後のアイデアでした。せめて首都を守ってください。しかし、最近エージェントに相談したところ、コミュニティの現在の取引価格が1アパートあたり5,000元に下がったため、私の心は突然大きく下がりました。今行動を起こせば、資本コストを除いても30万元以上の損失となるでしょう。

長年不動産を観察してきましたが、市内の老埔シャオの価値は急激に下落しており、できるだけ早く売却する必要がある、そうしないと売却せざるを得なくなる可能性が高いということは常々分かっていました。待って。一つは、賃貸と売却の比率が上昇するのを待つことですが、私の家の現在の家賃はわずか 1,100 元です。購入価格に基づいて計算すると、賃貸と売却の比率はわずか 0.17% です。 1平方メートルあたりの賃料を1平方メートルあたりの販売価格で割ったもの））と非常に低いと言えます。

CICCの「中国の住宅の賃貸と販売の比率をどう見るか?」によると。 「記事内の関連データの計算によると、2024年2月末時点で、北京、上海、深センの住宅賃貸対販売比率の平均は1.92%で、主要な1級と2級の27の住宅の平均は1.92%だった」都市は2.22%だった。

Beikeのデータと組み合わせた、約50の2級および3級都市の横断的な統計によると、（2024年2月現在）2級および3級都市の賃貸料対売却比率は2.0%から4.1%の範囲であることが示されています。 、平均2.8％です。現在の金利状況で、売却賃料比率が2.8％に達すれば、5年定期預金（1.8％）よりもはるかに有利になります。

もう 1 つは、もちろん、都市が更新されるのを待っています。最近、多くの都市で住宅・都市再生局の名称が「住宅・都市農村整備局」から「住宅・都市再生局」に変更されたというニュースが話題になっている。都市再生が将来の都市建設をリードすることを示唆しています。

都市再生には主に、古い村、古い都市、古い工場、貧民街の改修、総合的な改修の5つの側面が含まれますが、主に改修と維持を目的とする総合的な改修は、残りの古い村、古い都市、古い工場、スラム街の改修はすべて主のために解体と再建に基づいています。

そのため、都市再生と聞くと、古い集落にエレベーターを設置し、古い市街地の街並みを美化することだと考える人が多いのですが、これはあまりにも視野が狭すぎます。実際、都市再生の根底にある論理は依然として都市の中心部の地価を解放すること、つまり古いものを取り壊して新しいものを建設することである。

ここには大前提があります。それは、中国の不動産建設の品質です。冗談ではありませんが、中国には雨漏りする家は存在しません。

中国の不動産の設計耐用年数は50～70年ですが、実際には築30年を超える住宅は基本的に「老朽化した建物」となります。この30年を区切りとして進めていくと、1994年以前に建てられた住宅は基本的に全て取り壊し、建て替えが可能となります。

したがって、都市再生の規模は非常に大きく、2023年には全国の都市再生への投資は約2兆6000億元となる。国は今年、都道府県以上の全２９７都市に都市再生の着手を義務付けており、主要都市も本格的に取り組んでいる。

杭州を例に挙げると、2024 年に杭州は都市再生活動の 10 つの主要カテゴリーで 26 のタスク、合計 1,626 のプロジェクトを実施する予定です。 6月末時点で1,682件のプロジェクトが実施され、実施率は103.4％で、そのうち938件が年間目標を達成し、累計投資額は500億元となった。

特に、老若男女の私も一日も早く都市再生の対象に加えられることを楽しみにしながら風が吹くのを待ちます！

業界は変わりました

何度も相談した結果、私は古くて壊れた家を売却するという現在の計画を断念し、現在住んでいる家を売却して寝室が4～5部屋ある家に建て替えるという計画に変更しました。

私はいくつかのコミュニティを周回し、仲介プラットフォームで常にチェックし、仲介業者に連絡して家を見てもらいました。最終的には、ほとんど防御を破ることになりました。

買い替えるには、まず今の家を売却する必要があります。私はすでに住宅価格が下がることを心理的に予想していましたが、代理店に問い合わせたところ、単価はピーク時の23,000から現在は15,000まで下落しており、40％以上も下落していることがわかりました。

最も重要なことは、取引高が依然として驚くほど低いということです。仲介業者は、6 月から 7 月にかけて、私の地域では 1 軒の家しか売れなかったと言いました。私が今住んでいる地域は、交通の便が良く、学区も充実しており、もともと中古住宅市場でも人気の高い地域です。

北池住宅検索のデータを確認したところ、7月に南昌市で新規掲載された中古住宅は7,793戸で、前月比5.1％増加、取引量は577戸で、前月比減少となった。 2.4%、取引価格は1平方メートル当たり9,500元で、前月比7.3%下落した。簡単にまとめると「一上がり二下がり」 中古住宅の掲載件数が増加する一方、取引量や取引価格は減少します。これは不動産市場がまだ底に達していないことを示している。

中古住宅の量も価格も下落しており、新築住宅は簡単には売れません。

CRICが最近発表した2024年1月から7月までの中国不動産会社の売上ランキングTOP100を見てみたが、やはりデータはひどい。 7月の主要30都市の供給量と取引量はそれぞれ前月比で25％、30％減少し、前年比では18％、13％減少した。絶対量はいずれも今年最低だった。月平均では、最初の 7 か月の累計販売量は前年同期比 36% 減少しました。不動産上位100社の7月の業績は前月比36.4％減、前年同月比19.7％減となった。1月から7月までの累計業績は2兆1,309億元で、前年同月比37.5％減となった。 %。

私を家を見に連れて行ってくれたエージェントは、以前は新築住宅の引受をいくつか行っていたが、ここ2年間は基本的に引き受けていなかったと言いました。中古住宅の取引量は減少し、多くの店の同僚が退職した。「多くの同僚は月に一度の取引が成立することがほとんどなく、退職せざるを得なくなった」。

代理店担当者は、代理店業界のハイライトの瞬間についても話してくれました。彼は不動産業界が活況を呈していた 2018 年にこの業界に参入し、「入社後 1 か月で 2 件の取引を成約し、1 万元以上の給与を獲得しました。」

彼は私と一緒に慎重に計算し、基本給は手数料収入の 30% に基づいて、当時は購入者と購入者の両方で最大 75% でした。住宅の場合、手数料は1％で、手数料は約20,000元で、面積が200平方メートル以上のアパートを売却したことがあります。手数料は10万元以上で、その半分を彼が受け取った。

「少し前、南昌ではルームシェアについて常に議論がありました。実際、一部は仲介業者によって行われ、一部は私たちの個人仲介業者によって行われました。当時、そのお金は非常に儲かったので、誰もがそれを望んでいたのです」今ではそれを利用することは不可能になり、取引量は非常に減少しました。」

しかし、サイクルの底では、業界全体が変化しており、退職する人もいれば、変革する人もいます。一部の仲介業者はライブ放送や短いビデオを使用しており、住宅の内覧や販売に関するさまざまなビデオがトラフィックを集める新しい方法となっています。

彼は私に、「弱気市場で家を買うときは、需要に応えながら価値が上がるかどうか、コアバリューに注意を払う必要がある。不動産業界が常にこれほど落ち込むとは思わない」とアドバイスしてくれました。 」

周りを見て回ったところ、私が気に入った家は隣の区政府が募金した家で、寝室が5つ、リビングルームが2つ、バスルームが2つあり、最盛期の単価は総額2万元を超えていた。 450万だったものが今では280万くらいまで下がって、単価は1.3万くらいです。

しかし、住宅価格はまだ下げる必要があると思います。

市場全体が待っています

相場を見て政策を検討して、待ち、政策待ち、相場待ち、底待ちというのが皆さんの心理です。

政策はまだ展開中です。 7月30日の中国共産党中央委員会政治局会議では、不動産市場の安定的かつ健全な発展を促進するための新たな政策を実施し、既存在庫の消化と増分の最適化の組み合わせを堅持し、買収を積極的に支援する必要性を強調した。既存の商業住宅を手頃な価格の住宅に転換し、不動産市場の引き渡し作業をさらに確実にし、不動産開発の新しいモデルの構築を加速します。

昨年7月の中国共産党中央委員会政治局会議以来、中央政府は繰り返し既存不動産の消化の必要性を強調しており、「手頃な価格の住宅として使用するための既存の商業住宅の取得」もその一環である。重要なポイント。

センタライン不動産研究所の統計によると、7月末現在、広州、重慶、杭州など全国60以上の都市が、地方政府や国営企業が手頃な価格の住宅として既存の住宅在庫を取得する政策を導入している。 、鄭州、長沙、天津などの超大都市や廬江、済源などの県や県レベルの都市もあります。

政府による取得と保管は一石二鳥であり、一方では既存の住宅在庫を消化し、未完成の住宅のリスクを軽減し、不動産会社だけでなく住宅購入者も助けます。取得・保管した住宅は、社会を支える手頃な価格の住宅として活用できます。

しかし、現在の問題は、収集と保管の資金がどこから来るのかということです。現時点では、地方自治体にはこれらの業務を行うための追加の財源がありません。また、真の役割を果たすためには、現在の住宅ストック約 7 億 7,000 万平方メートルを消化する必要があると分析しました。資金は3兆から4兆。このような巨額の資金を調達するには、トップダウンのトップダウン計画が必要です。

したがって、これまでに計画を発表した都市の購入と保管の条件は非常に厳しいものであり、非売品であることに加えて、交通の便が良く、支援施設が充実していなければならない都市もあります。一定の割合の駐車スペースを備えなければならず、一部の都市では建物全体を駐車スペースにする必要があるとさえ提案しています。状況が厳しくなればなるほど、政府の意欲は低下します。

このような状況では、政策レベルである程度の調整しかできません。たとえば、鄭州市は 7 月 31 日に商業用住宅の販売価格誘導の中止を発表する文書を発表しました。実際、これらの政策は市場に大きなメリットがあると考えられていました。ずっと前に実装されるべきでしたが、今ではあまり実用的な意味がありません。

今年初め以来、瀋陽市、蘭州市、鄭州市、寧徳市などの都市は、新製品の販売価格指導を行わないこと、つまり販売価格制限を撤廃することを明らかにした。飛沫は発生しませんでした。

おそらく、誰もが不動産市場の回復を待っているだけでなく、自信が戻るのを待っているのでしょう。ぐるぐる回るのに2か月以上かかり、家主が価格を下げてくれるのをまだ待っています。

連絡をくれたエージェントは「自信を持ってまた連絡します」と言いました。

彼の自信と私の自信は同じ自信ではないかもしれません。

/// 終わり ///

No.5910 オリジナル初記事｜著者 梁雲峰

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