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今週、国務院は「人間中心の新たな都市化戦略の５ヵ年行動計画を徹底的に実行する 》と定め、今後５年間の都市化建設の方向性を示した。計画には次のように書かれています中国の都市化率を5年以内に70%に引き上げる準備をする、そして強い放射力を持つ多くの近代的な大都市圏を育成し、形成します。

中国共産党中央委員会三中全会後に提案された不動産分野の最初の重点政策として、新都市化戦略5カ年行動計画の目玉は何ですか？この計画では具体的にどのような政策動向が示唆されているのでしょうか？？

から専門家を招聘しました都市化率目標、定住緩和、農業人口の都市化、大都市圏、三大プロジェクト5 つの質問から始めて、新しい都市化の 5 か年計画を解体し、不動産業界の計画の背後にある指針を探って、あなたにぴったりの答えを見つけてください。潜在的な投資機会。

- 都市化率が70％ということは、将来的には都市化の減速が避けられないことを意味する

ホスト所有人々：

「新都市化戦略計画」は、5年以内に都市化率を70％に引き上げることを明確に提案しており、中国政府が都市化率の明確な目標を設定したのはこれが初めてである。この 70% という数字が公式に認められた都市化率の上限だと思いますか?今後どうやって天井を突破していくのか？

1丨都市化率70%が5年間の自然開発の限界

2023 年の時点で、中国の都市化率は 66.16% となり、過去 6 年間の都市化率の年間平均上昇率は 1 パーセント未満です。新しい都市化戦略５カ年計画によると、中国の都市化率は２０２９年までに７０％に達する。これは、今後の都市化の鈍化が避けられないことを示唆している。。

図表：近年の中国の都市化率の推移

データソース: 風、松山市

2丨70%は中国の国情の自然発展のための都市化率の上限でもある

中国自身の発展傾向は、中国の複雑な地理的条件と相まって、ある程度までは実際には制限されている。中国の都市化率の自然な上限。

そして胡華勇線より西側の広大な地域は自然条件が限られており、人口集積が見られない。、都市面積の増加と新たな都市人口の増加を達成することはより困難になります。

2023 年に中国の都市化率は 66% に達し、その後の都市化の上昇傾向は徐々に鈍化の兆しを見せています。東アジアの隣国である日本と韓国の例によると、都市化率が75％に達すると大幅に減速し、ボトルネックに達します。 。投資家の友人の中には、2000年以降、日本の都市化率が75％から90％を超えたと言う人もいるかもしれないが、実際には、これは日本の「市町村合併」によるもので、地方の一部が都市に直接吸収された。日本では実際に都市人口集中率DID指標常に70%くらいです。韓国の都市化率は1988年のソウルオリンピック後にネックとなり、80％前後の水準にとどまっている。詳細については、以下の図を参照してください。

写真：中国、日本、韓国の都市化率の比較（黄色の丸は日本の市町村合併による名目増加率を表す）

データソース: 風、松山市

図：日本の都市化率とDID率の推移

データソース: 風、松山市

3丨天井を突破する4つの戦略

そして、都市化率の上限である 70% に近づき、あるいはそれを突破したい場合には、新しい都市化戦略 5 か年計画が方向性を示します。大都市の定住緩和、農村人口の都市化、市街地化、三大プロジェクト。

図：都市化率の上限を突破するための4つの主要な方向性

次にそれらについて個別に説明します。5 か年計画の詳細を出発点として、次の 4 つの主要な方向性を分析します。。

- 一級都市の購入制限の解除や決済制限の大幅緩和は中長期的なトレンド

ホスト所有人々： 

新都市化戦略５カ年計画では、都市常住人口が３００万人未満の都市は定住制限解除の要件を全面的に実施するとしている。定住人口300万～500万人規模の都市への定住条件を包括的に緩和する。都市部の常住人口500万人以上の超大都市に対するポイントベースの定住政策を改善し、年間定住枠の制限の撤廃を奨励する。

一級都市での和解は大幅に緩和されるのか、あるいは中止される可能性もあると思いますか。

1丨一級都市への定住緩和が急務である

現在の一級都市の高齢化率は、2010年頃の日本の水準に近い。全体として、都市の活力と新たな労働力は内生的成長に頼ることはできず、緩やかな定住の自由化が必要である。全体として、一級都市におけるポイント決済政策はさらに改善され、実際の定着の閾値はある程度緩和されるだろう。

将来的には、たとえ一線都市がすぐに購入制限を完全に緩和しないとしても、一線都市の定住はさらに開放され、それがマクロ政策ツールボックスによって導かれる政策方向となることが予想される。結局のところ、一級都市における内生的人口増加はすでにいくつかの困難を抱えています。。

写真：主要地域の高齢化率（赤線は日本の2007年の高齢化率レベル21.49）

データソース: 風、松山市

2丨定住の緩和は都市化率の天井打破につながる

中国の都市化プロセスが深化するにつれ、定住人口の都市化率の伸びが鈍化し始めており、これは都市化が変曲点に近づいている可能性を示している。この課題に直面して、政策立案者は決済制限の緩和や取り消しなどの重要な措置を講じてきた。都市化率のいわゆる「天井」を突破するために。

この戦略の転換は、高度なスキルを持つ人材を引き付けるという当初の焦点から、より広範な人々の参加へと拡大しました。人口移動の促進と都市化レベルの向上の加速を目指す。

中国の総人口の都市化率と登録人口の都市化率の間には、依然として18パーセントポイントの差がある。 。その後、大都市が都市住民の定住をさらに緩和し、農村人口を新たな都市人口に吸収する唯一の方法となる。これは自然に次のことにつながります次の質問 - 農村人口の市民化。

写真：中国の都市新規就業人口の目標値と実績値

- 農業人口の都市化の中心的焦点は、自家農園への移転であるべきである。

ホスト所有人々：

　この新たな都市化戦略５カ年計画は、出稼ぎ労働者の雇用改善と農業人口移転の都市化促進にも焦点を当てている。しかし、農業人口の雇用の移転と都市化は困難なプロジェクトであることを私たちは知っています。その後の農業人口の都市化にはどのような障害が存在すると思いますか?

1丨都市化における農業人口と戸籍の格差

現在のところ、中国の総人口の都市化率と登録人口の都市化率の間には、依然として18パーセントポイントの差がある。 。その後、大都市が都市住民の定住をさらに緩和し、農村人口を新たな都市人口に吸収する唯一の方法となる。

戸籍制度改革の深化を踏まえ、中国の今後の傾向としては、大都市への人口集中がさらに強化され、農業人口が雇用のために都市や町に移転することになるだろう。 。将来的には、多くの三級都市、四級都市からの人口流出の傾向は逆転しないかもしれないが、県経済の発展と大都市の発展・拡大の一層の推進は矛盾しない。

写真：中国の総人口の都市化率と登録人口の都市化率

データソース: 風、松山市

2丨農業人口の雇用移転を阻害する要因：その背景にある要因の流れ

農業雇用の移転の背後にある中心的な障害は、次のような側面から理解できます。

まずは土地要素 。土地は農業生産にとって重要な資源ですが、農村部では土地譲渡の仕組みが十分に整っていない可能性があります。農家が農地を非農業産業にスムーズに譲渡することが難しい 。たとえば、一部の地域では標準化された土地譲渡市場や仲介サービスが不足しており、その結果、土地譲渡取引コストが高くなり、効率が低くなります。

第二に、資金調達要因 。農業人口移動雇用には、訓練、交通、宿泊などに一定の経済的支援が必要となることが多い。しかし、農村部の金融サービスは比較的脆弱であり、農民が信用資金を得るのは難しく、起業や雇用のためのスタートアップ資金も不足しています。 。例えば、一部の金融機関では農家​​に対する信用評価体制が十分ではなく、農家が融資を受けることが困難になっている。

さらに、労働要因 。農業人口の文化的質と職業スキルは比較的低い可能性があり、都市部の非農業産業での雇用需要に適応することが困難になっています。同時に、労働市場における情報の非対称性により、農家は正確な雇用情報を入手することが困難となり、雇用の機会を逃す結果となっています。 。たとえば、一部の僻地では雇用情報を効果的に広めるチャネルが不足しており、農民は都市部の雇用条件についての理解が限られています。

やっと、制度的要素 。戸籍制度等社会保障、教育、医療などの制度の違いそのため、農業移民が都市部の都市居住者と同じ公共サービスや便益を享受することが困難になり、都市での生活や雇用のコストとリスクが増大している。

松山市が注目しているのは、「他所に登録されている出稼ぎ労働者の失業率」指標 。過去数年間、移民労働者の失業率は不動産サイクルと同期してきたが、不動産投資が減少すると、移民労働者の失業率は上昇する。しかし、2023年に入ってからこの傾向は逆転した。不動産投資の伸び率は低下し続けており、その減少幅が拡大する一方、出稼ぎ労働者の失業率は効果的に抑制されている。。

その理由は、運動エネルギーの切り替えの過程で、古い運動エネルギーの中で、インフラストラクチャーが不動産に対する明確なヘッジを形成し始めたためです。インフラ建設への投資の伸び率を約7％に維持することで、移民労働者の失業率も5％未満に抑制できる。。

写真：インフラ投資、出稼ぎ労働者の失業率、土地購入費の推移

データソース: 風、松山市

3丨核心問題: 自家農園移転

将来的に中国の田舎の自家所有地の譲渡が開かれれば、不動産業界に新たな変化をもたらすだろう。2000 年から 2016 年にかけて、我が国の農村部の定住人口は 8 億 800 万人から 5 億 8,900 万人に 27.1% 減少しました。しかし、同じ期間に農村部の農場面積は 2 億 4,700 万エーカーから 2 億 9,800 万エーカーに拡大しました。 、20.6％増加しました。将来的には、ホームステッドの譲渡と撤退のメカニズムを開放することが不可欠です。

私の国の農村部には現在、19万平方キロメートルの集合的な建設用地があり、これは都市部の建設用地の2倍以上に相当します。 、その70％以上が自家農園の土地である一方、現在の農村部の定住人口は40％未満であり、数千万エーカーの自家農園の土地は遊休または非効率的に利用されている。自家農園の土地譲渡をさらに開放し、自家農園譲渡範囲の拡大を支援し、農家の収入を拡大すれば、地方の人々の都市や町への流入を促進することは、不動産業界に新たな需要と供給を生み出すことにもなる。 。また、この改革は、三大プロジェクトや新築住宅の取得・保管とは異なり、土地要素そのものの価値を放出することに相当し、外部からの資金援助も少なくて済みます。これは、長期的な効果をもたらす「支出なしまたは支出削減」の一連の改革を開始することに等しい。。

最近、南通市、江蘇市、豊陽市、安徽省などが通知を出した。指定地域に新築の商業住宅を購入する地方住民に対し、合法的な住宅地から出て都市部に進出するよう奨励する。、一定の住宅購入補助金を提供することは、短期的には強力ではありませんが、将来の政策動向を導く可能性もあります。

概して、今後農業移転人口の都市化・都市化を促進する鍵となるのは、自作農移転改革である。

図表：中国の農村部の土地譲渡状況

データソース: 風、松山市

- 大都市圏と都市集積の戦略的考え方は大きく異なる

ホスト所有人々：

　専門家、あなたの視点は常に都市の集積ではなく都市部を強調するものでした。この５カ年計画では都市集積については全く言及されておらず、代わりに都市圏の拡大に重点が置かれており、これまでの中国の都市化戦略に関する記述とは異なっている。これはなぜだと思いますか?将来、大都市戦略は都市集積を完全に置き換えることになるのでしょうか？

過去の長い間、都市の空間パターンに関する政策開発戦略は、都市間の資本、人口、その他の要因の流れを通じて地域共通の繁栄を達成することを期待して、都市集積の政策開発戦略に近かった。しかし、10年近くの開発を経て、中核都市や大都市における都市間の資源要素の流れを実現するのは難しいことが分かりました。逆に、大都市の人たちはサイフォン効果は明ら​​か見せる。

鄭州を例に挙げると、河南省の現在の常住人口は9,883万人であるが、都市部の常住人口はわずか5,579万人である。 、河南省の都市化率の伸び率は鈍化している。中級の二級都市である鄭州を除けば、河南省全体が三級、四級都市であり、それ自体が市場の沈下状況を表している。

2015年から2018年にかけてスラム街改革の収益化を背景に、セントラルプレーンズの都市集積は大きく進展しました。しかし、その後の成長は鈍化し、それがかえって鄭州市に生産と未完成の仕事の停止を求める圧力を引き起こした。 。成長のボトルネック、人々の生活を確保するという課題を達成するというプレッシャー、そして都市化の比較的遅い進行により、一連の政策の開放と革新が生まれました。

この観点から、都市集積のさらなる発展は、都市と農村の要素の流れを促進しません。 。このような都市集積の発展を遅らせる問題は、開発戦略上の課題です。都市間の資源や要素の流れが重視されすぎている現状では、天井を突破する都市化を推進することは困難である。。

都市集積の考え方とは異なる , 大都市圏の考え方は中核都市の拡大を基本としています。中核都市は通勤ネットワークを拡大し、都市範囲を拡大し、土地を積極的に提供し続ける必要がある。 、都市再生と組み合わせて、他の都市と機械的にリンクするのではなく、実際の都市エリアを拡大します。期待される政策の方向性は、大都市圏戦略が都市集積戦略を完全に引き継ぎ、国の地域開発の主な方向性となることである。

大都市圏の発展をさらに進め、都市と農村の一体化を促進することにより、都市と農村の調和した発展をより促進することができます。 、全体的な開発の品質と効率が向上します。これは、現在の都市化プロセスにおける不均衡や不十分さなどの問題を解決し、中国の質の高い経済社会発展を促進するのに役立ちます。

図：都市集積と比較して、大都市圏の開発戦略は都市と農村の統合を促進するのに適している。

データ出典：松山市評論社作成

- 3大プロジェクトの焦点は分譲型低価格住宅

ホスト所有人々：

　新都市化戦略５カ年計画では、都市再生をさらに推進し、都市の安全性を向上させる必要性が具体的に言及され、「都市村改造、低価格住宅建設、緊急施設建設」の３大プロジェクトが強調されている。これは昨年7月の政治局会議で提案された方向性と一致している。

しかし、今年は資金執行の観点から見ると、3つの主要プロジェクトの進捗状況は平均的であり、市場の期待を満たしていませんでした。この問題についてどう思いますか?

1丨3つの主要プロジェクトの推進：資金源はまだ解決されていない

3 つの主要プロジェクトの中核となる障害点は、常に、プロジェクトに必要な増分資金の源でした。。

まず、市場の期待が高いPSL投資は5,000億の枠に達した後も新たな追加の兆しはなく、5,000億PSLの投資の多くは、市場参入後の過去の融資返済に充てられる予定だ。 3 つの主要なエンジニアリング プロジェクト。したがって、5,000 億 PSL では、3 つの主要プロジェクトにおけるさらなる物的資産の導入は促進されませんでした。。

図: PSL の新しい納品と在庫割り当て

データソース: 風、松山市

一方、都市集落復興特別融資には大きな期待が寄せられておりますが、多くの銀行からの支援を得ております。しかし、プロジェクトサイクルの長期化や返済源の問題などから、実際の借入額は依然として市場予想を下回った。 。詳細については、以下の表を参照してください。

表 主要都市における都市集落再建特別融資の状況

データ出典: 地方自治体のウェブサイト、松山市レビュー編集

さらに、今年4月の政治局会議の発表は、軽視的ではあったものの、昨年7月のように3つの主要プロジェクトを強調しなかったことを強調したい。しかし、それは決して3つの主要プロジェクトの重要性が低下することを意味するものではありません。 。中央政府のトーンにおける3つの主要プロジェクトの軽視も、供給側の政策発表を調整することになる。3つの主要プロジェクトの目標人々の生活ニーズを満たさなければなりません、需要側の問題をついに解決、「解体と建設」を通じて経済を動かすのは決して供給側ではありません。

2丨プロジェクトの 3 つの主要な障害: 供給側の収束、投資刺激の難しさ

資金源に加えて、住宅在庫の高サイクルも3つの主要プロジェクトの結果に影響を与えるだろう。 。結局のところ、3 つの主要プロジェクトには都市部の村落の変革が含まれており、新たな住宅供給を生み出す可能性があります。レジャー施設や緊急施設、手頃な価格の住宅も供給面で増加しています。市場自体が「受動的に蓄積」しているため、他の供給側の増分ツールが制限されます。

天然資源省の計画によれば、三大プロジェクトの供給面の増加は、市場志向の宅地譲渡の増加よりも社会保障のニーズを満たすことを優先すべきである。したがって、初期段階では都市部の村の再建が地方自治体の「土地財政」の回復に役立つと多くのアナリストが信じていたが、これも誤解だった。。クリックしてデジタル手頃な住宅の詳細をご覧ください

実際、3 つの主要プロジェクトの本来の目的は、すべてのチップを供給側に配置することではありません。都市部の村そのものの変革は、もともと都市部の村に住んでいた人々の住宅購入の可能性を最大限に引き出すことができます。 。多額の在庫と限られた資金源、さらには地方自治体への財政圧力の増大という理由だけで、さまざまな場所が一般的に宿泊券の再定住と物理的な再定住を推進しており、2014年から2018年のサイクルにおけるスラム街改革の金銭的再定住のような激しさはない。 。

3丨3つの主要プロジェクトの焦点は都市部の村の改修から手頃な価格の住宅に移った

もともと、昨年7月の政治局会議後、3大プロジェクトの中で最も懸念されるのは都市部の村落の変革だった。しかし、1年以上の進歩を経て、今年、4月の政治局会議とその後の天然資源省の作業計画はいずれも都市部の村落の変革を軽視する内容を反映していた。 。したがって、私の意見では、将来の 3 つの主要プロジェクトの焦点は、都市村から手頃な価格の住宅の建設に移るでしょう。

そして手頃な価格の住宅また、利益も少なく、土地自体のプレミアムや資金調達が不足しているため、手頃な価格の住宅は最初から都市部の村の変革に結びつく運命にあります。、財政資金、CDB資金、特別公債資金などの公共福祉の性格が強い資金を共同利用して建設を完了し、ベンチマークプロジェクトの融資と建設を完了するように社会資本を積極的に誘導します。

4丨分譲型低価格住宅は「ストックの消化と増加の最適化」の拠点となる

低価格住宅の建設には、低価格賃貸住宅と配置型低価格住宅の2つの選択肢があります。私は、配置型の低価格住宅は将来的に「既存ストックの消化と増額の最適化」の拠点となり得る可能性を秘めていると考えています。。手頃な価格のデジタル住宅、持続可能な低利益、クリックして詳細をご覧ください

初め、2024 ～ 2025 年には手頃な価格の賃貸住宅のスペースはあまりありません 。 「第14次5カ年計画」期間中に、国は手頃な価格の賃貸住宅870万戸を建設する計画だ。このうち、2021年と2022年には全国でそれぞれ94万戸と236万戸、2023年には204万戸が建設される予定だ。現在、2024年から2025年までの準備計画に残っている低価格賃貸住宅は336万戸のみ。目標を5％上回った場合、2024年から2025年にかけて準備の余地は限られてしまう。 。詳細については、以下の図を参照してください。

図：手頃な賃貸住宅の資金計画とスペース

データ出典: 松山市住宅都市農村開発部

最新の政策声明も「手頃な価格の住宅には土地が割り当てられる形で供給されており、法に基づいて回収された承認済みの未建築土地、事業用住宅や破産により不動産会社が処分した土地、遊休住宅などを最大限に活用する必要がある。手頃な価格の住宅を調達するために。 。 「商業用住宅の在庫が豊富にある都市は、市場化と法の支配の原則に従って、既存の商業用住宅を適切に改修または購入して手頃な価格の住宅として使用することができ、遊休土地や遊休住宅を積極的に再生することができる。」

私の意見では、プロジェクトの主要な優先事項は次の 3 つです。所有権型・配置型の手頃な価格の住宅です。 。現在、多くの大都市は、分譲型の手頃な価格の住宅を建設または取得する計画を明らかにしています。詳細については、以下の表を参照してください。

表：一部都市における分譲型低価格住宅の供給計画

データ出典：中志研究所、松山市市場

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