Новости

введение

На этой неделе Государственный совет издал "Глубоко реализовать пятилетний план действий новой стратегии урбанизации, ориентированной на человека. 》, определяя направление урбанистического строительства в ближайшие пять лет. В плане указано, чтоПриготовьтесь поднять уровень урбанизации Китая до 70% через пять лет, а также культивировать и формировать ряд современных мегаполисов с сильной излучающей силой.

Каковы основные моменты пятилетнего плана действий Новой стратегии урбанизации в качестве первой ключевой политики в сфере недвижимости, предложенной после третьего пленарного заседания ЦК Коммунистической партии Китая?Какие конкретные политические направления предлагаются в плане?？

Мы пригласили экспертов изЦелевой уровень урбанизации, расслабленное расселение, урбанизация сельского населения, мегаполисы и три крупных проектаНачните с пяти вопросов, разберите пятилетний план новой урбанизации, изучите руководящие принципы плана для отрасли недвижимости и найдите для себяпотенциальные инвестиционные возможности。

- Уровень урбанизации в 70% означает, что замедление урбанизации в будущем неизбежно.

хозяиндержатьлюди:

«Новый стратегический план урбанизации» четко предлагает увеличить уровень урбанизации до 70% в течение пяти лет. Это также первый раз, когда правительство поставило четкую цель в отношении уровня урбанизации Китая. Считаете ли вы, что эта цифра в 70% является официально признанным потолком уровня урбанизации? Как мы прорвём потолок в будущем?

Уровень урбанизации от 1 до 70% — это предел естественного развития за пять лет.

По состоянию на 2023 год уровень урбанизации в Китае составит 66,16%, а среднегодовой прирост уровня урбанизации за последние шесть лет составил менее 1 процентного пункта.Согласно новому стратегическому пятилетнему плану урбанизации, уровень урбанизации Китая достигнет 70% к 2029 году.Это означает, что замедление урбанизации в будущем неизбежно.。

Диаграмма: Изменения уровня урбанизации Китая за последние годы

Источник данных: Ветер, город Суншань.

2丨70% также является потолком уровня урбанизации для естественного развития национальных условий Китая.

В определенной степени собственные тенденции развития Китая в сочетании со сложными географическими условиями Китая фактически ограничиваютЕстественный потолок уровня урбанизации Китая。

иБольшая территория к западу от линии Ху Хуаньюн имеет ограниченные природные условия и не имеет агломерации населения., то будет труднее добиться увеличения городской площади и увеличения нового городского населения.

В 2023 году уровень урбанизации в Китае достиг 66%, и последующая тенденция роста урбанизации постепенно демонстрирует признаки замедления.Согласно примерам Японии и Южной Кореи, наших близких соседей в Восточной Азии, после того, как уровень урбанизации достигнет 75%, он значительно замедлится и достигнет узкого места. . Некоторые друзья-инвесторы могут сказать, что после 2000 года уровень урбанизации Японии превысил 75–90%, но на самом деле это произошло из-за «слияния муниципалитетов, городов и деревень», которое непосредственно поглотило некоторые сельские районы в города.В Японии актуальноПоказатель концентрации городского населения DID Всегда около 70%. Уровень урбанизации в Южной Корее достиг критической точки после Олимпийских игр 1988 года в Сеуле, при этом уровень остается на уровне около 80%. Подробности смотрите на рисунке ниже.

картина:Сравнение темпов урбанизации в Китае, Японии и Южной Корее (желтый кружок представляет номинальный рост, вызванный слиянием японских муниципалитетов)

Источник данных: Ветер, город Суншань.

Рисунок: Изменения уровня урбанизации и уровня DID в Японии

Источник данных: Ветер, город Суншань.

3丨Четыре стратегии, чтобы прорваться сквозь потолок

И если мы хотим приблизиться или даже преодолеть потолок уровня урбанизации в 70%, новый стратегический пятилетний план урбанизации также дает направление:Ослабление расселения в мегаполисах, урбанизация сельского населения, городских территорий и три крупных проекта。

Рисунок: Четыре основных направления преодоления потолка уровня урбанизации

Далее мы обсудим их отдельно,Начиная с пятилетнего плана, мы подробно проанализируем следующие четыре основных направления:。

- Снятие ограничений на покупки в городах первого уровня и значительное ослабление ограничений на поселение является среднесрочной и долгосрочной тенденцией.

хозяиндержатьлюди： 

В пятилетнем плане новой стратегии урбанизации указано, что города с постоянным городским населением менее 3 миллионов будут полностью выполнять требования по отмене ограничений на заселение. Комплексно смягчить условия расселения в городах с постоянным населением от 3 до 5 миллионов человек. Улучшить политику точечного расселения для сверхкрупных городов с постоянным населением более 5 миллионов человек в городских районах и поощрять отмену годовых ограничений квот поселений.

На ваш взгляд, будет ли существенно смягчено или даже отменено расселение в городах первого эшелона?

1丨Необходимо срочно ослабить заселение в городах первого уровня.

Текущие темпы старения городов первого уровня близки к уровню Японии примерно в 2010 году. В целом жизнеспособность города и новая рабочая сила не могут опираться на эндогенный рост, а требуют умеренной либерализации расселения.В целом, политика начисления баллов в городах первого уровня будет и дальше совершенствоваться, иФактический порог заселения будет в некоторой степени снижен.。

В будущем, даже если города первого уровня не полностью ослабят ограничения на покупки в ближайшее время, поселения в городах первого уровня будут еще более открыты, что, как ожидается, станет направлением политики, определяемым набором инструментов макрополитики.Ведь эндогенный прирост населения в городах первого эшелона уже сталкивается с некоторыми трудностями.。

картина:Скорость старения населения в ключевых регионах (красная линия — уровень старения населения Японии в 2007 году, равный 21,49).

Источник данных: Ветер, город Суншань.

2. Спокойное заселение поможет преодолеть потолок уровня урбанизации.

По мере углубления процесса урбанизации в Китае рост уровня урбанизации постоянного населения начал проявлять признаки замедления, что указывает на то, что урбанизация, возможно, приближается к переломному моменту. Столкнувшись с этой проблемой, политики приняли ключевые меры, а именно: ослабили или даже отменили ограничения на поселения.Чтобы пробить так называемый «потолок» уровня урбанизации。

Этот сдвиг в стратегии расширился от первоначального акцента на привлечении высококвалифицированных талантов до более широкого включения населения.Направлен на содействие мобильности населения и ускорение повышения уровня урбанизации.。

По-прежнему существует разница в 18 процентных пунктов между уровнем урбанизации всего населения Китая и уровнем урбанизации зарегистрированного населения. . Впоследствии это единственный путь для крупных городов еще больше ослабить расселение городских жителей и абсорбировать сельское население в новое городское население.Это естественным образом приводит кСледующий вопрос – гражданизация сельского населения。

картина:Целевое и фактическое значение численности нового городского занятого населения в Китае

- Основным направлением урбанизации сельского населения должна быть передача приусадебных участков.

хозяиндержатьлюди:

　 Этот новый стратегический пятилетний план урбанизации также фокусируется на улучшении занятости рабочих-мигрантов и содействии урбанизации перемещения сельскохозяйственного населения. Но мы знаем, что перемещение рабочих мест и урбанизация сельского населения — трудный проект. Какие препятствия, по вашему мнению, возникнут при последующей урбанизации сельского населения?

1丨Разрыв между сельскохозяйственным населением и регистрацией домохозяйств в условиях урбанизации

В настоящий момент,По-прежнему существует разница в 18 процентных пунктов между уровнем урбанизации всего населения Китая и уровнем урбанизации зарегистрированного населения. . Впоследствии это единственный путь для крупных городов еще больше ослабить расселение городских жителей и абсорбировать сельское население в новое городское население.

На основе углубления реформы системы регистрации домохозяйств,Будущая тенденция Китая будет заключаться в дальнейшем усилении концентрации населения в крупных городах и перемещении сельскохозяйственного населения в города для трудоустройства. . В будущем тенденция оттока населения из большого числа городов третьего и четвертого уровня не может быть обращена вспять, но противоречия между развитием экономики уезда и дальнейшим содействием развитию и расширению крупных городов нет.

картина:Уровень урбанизации всего населения Китая и уровень урбанизации зарегистрированного населения

Источник данных: Ветер, город Суншань.

2丨Препятствует переводу сельского населения на работу: поток факторов, стоящий за этим

Основным препятствием для перемещения занятости в сельском хозяйстве является поток факторов. Эту точку зрения можно понять со следующих точек зрения:

Во-первых, элемент земли . Земля является важным ресурсом сельскохозяйственного производства. Однако в сельской местности механизм передачи земли может быть недостаточно совершенным.Фермерам сложно плавно передать свою землю в несельскохозяйственные отрасли. . Например, в некоторых регионах отсутствуют стандартизированные рынки передачи земли и посреднические услуги, что приводит к высоким издержкам операций по передаче земли и низкой эффективности.

Во-вторых,Факторы финансирования . Занятость по переселению сельскохозяйственного населения часто требует определенной финансовой поддержки для обучения, транспорта, проживания и т. д.Однако сельские финансовые услуги относительно слабы. Фермерам трудно получить кредитные средства, и им не хватает стартового капитала для предпринимательства и трудоустройства. . Например, системы оценки кредитоспособности фермеров в некоторых финансовых учреждениях недостаточно надежны, что затрудняет получение фермерами кредитов.

Более того,трудовой фактор . Культурное качество и профессиональные навыки сельскохозяйственного населения могут быть относительно низкими, что затрудняет адаптацию к потребностям рабочих мест в городских несельскохозяйственных отраслях. в то же время,Информационная асимметрия на рынке труда затрудняет получение фермерами точной информации о занятости, что приводит к упущенным возможностям трудоустройства. . Например, в некоторых отдаленных сельских районах отсутствуют эффективные каналы распространения информации о занятости, а фермеры имеют ограниченное представление об условиях занятости в городах.

наконец,институциональные элементы .Система регистрации домохозяйств и связанное с нейРазличия в системах социального обеспечения, образования, медицины и других системах, что затрудняет для сельскохозяйственных мигрантов возможность пользоваться теми же государственными услугами и льготами, что и городские жители в городах, увеличивая затраты и риски их жизни и занятости в городах.

Город Суншань уделял вниманиеПоказатель «Уровень безработицы трудовых мигрантов, зарегистрированных в других местах» . В предыдущие годы уровень безработицы среди рабочих-мигрантов соответствовал циклу недвижимости. Когда инвестиции в недвижимость снижаются, уровень безработицы среди рабочих-мигрантов будет увеличиваться. Но с наступлением 2023 года эта тенденция изменилась.Темпы роста инвестиций в недвижимость продолжают снижаться, и, хотя спад увеличивается, уровень безработицы среди рабочих-мигрантов эффективно контролируется.。

Причина в том, что в процессе переключения кинетической энергии, в рамках старой кинетической энергии, инфраструктура стала формировать четкую защиту от недвижимости.Поддержание темпов роста инвестиций в строительство инфраструктуры на уровне около 7% также позволит контролировать уровень безработицы среди трудящихся-мигрантов ниже 5%.。

картина:Инвестиции в инфраструктуру, уровень безработицы среди рабочих-мигрантов и изменения в плате за покупку земли

Источник данных: Ветер, город Суншань.

3-й основной вопрос: передача усадьбы

Если в будущем будет открыта передача сельских приусадебных земель в Китае, это принесет новые изменения в сферу недвижимости.С 2000 по 2016 год постоянное сельское население моей страны сократилось с 808 миллионов до 589 миллионов, то есть на 27,1%. Однако за тот же период площадь сельских усадеб увеличилась с 247 миллионов акров до 298 миллионов акров. , рост на 20,6%. В будущем необходимо обязательно открыть механизм передачи и вывода усадеб.

в сельских районах моей страны в настоящее время имеется 190 000 квадратных километров земель коллективного строительства, что более чем в два раза превышает площадь городских земель под застройку. , из которых более 70% составляют приусадебные земли, тогда как нынешнее постоянное население в сельской местности составляет менее 40%, а десятки миллионов акров приусадебных земель простаивают или неэффективно используются. Если мы и дальше откроем передачу приусадебных земель, поддержим расширение масштабов передачи приусадебных участков и увеличим доходы фермеров,Содействие притоку сельских жителей в города и поселки также создаст новый спрос и предложение в сфере недвижимости. . Более того, этот этап реформы отличается от трех крупных проектов приобретением и хранением новых домов. Он эквивалентен высвобождению стоимости самой земли и требует меньше внешней финансовой поддержки.Это эквивалентно началу раунда реформ по принципу «не тратить или тратить меньше» с долгосрочными эффектами.。

Недавно Наньтун, Цзянсу, Фэнъян, Аньхой и другие места опубликовали уведомления.Поощрять сельских жителей покидать законные усадьбы и переезжать в города для покупки домов. Для тех, кто покупает новое коммерческое жилье в отведенных для этого районах:, предоставляя определенные субсидии на покупку жилья. Хотя интенсивность не является сильной в краткосрочной перспективе, она также может определять будущие политические тенденции.

В целом,Ключевым фактором содействия урбанизации и урбанизации сельскохозяйственного переселения в будущем является реформа приусадебного перевода.

Диаграмма: Ситуация с передачей земель в сельской местности в Китае

Источник данных: Ветер, город Суншань.

- Стратегические идеи мегаполисов и городских агломераций существенно различаются

хозяиндержатьлюди:

　 Эксперт, ваша точка зрения всегда заключалась в том, чтобы делать упор на городские территории, а не на городские агломерации. В этом пятилетнем плане вообще нет упоминания о городских агломерациях. Вместо этого большое внимание уделяется расширению городских территорий, что отличается от предыдущих заявлений о стратегии урбанизации Китая. Как вы думаете, почему это так? Сможет ли стратегия мегаполисов полностью заменить городские агломерации в будущем?

В течение долгого времени в прошлом стратегия развития городской пространственной структуры была ближе к стратегии городских агломераций, надеясь на достижение общего регионального процветания за счет перетока капитала, населения и других факторов между городами. Однако,После почти десяти лет разработки мы обнаружили, что сложно реализовать поток элементов ресурсов в основных городах и мегаполисах между городами., наоборот, те, что в больших городахЭффект сифона очевиден.Показывать.

Если взять в качестве примера Чжэнчжоу, то нынешнее постоянное население провинции Хэнань составляет 98,83 миллиона человек, но постоянное городское население составляет всего 55,79 миллиона человек. Темпы роста урбанизации в провинции Хэнань замедлились. За исключением Чжэнчжоу, который является городом второго уровня среднего уровня, вся провинция Хэнань является городом третьего и четвертого уровня, что само по себе представляет ситуацию тонущего рынка.

В условиях монетизации реформы трущоб в 2015-2018 гг. Городская агломерация Центральных равнин добилась большого прогресса.Однако последующий рост замедлился, что вместо этого вызвало давление на Чжэнчжоу с требованием остановить производство и незавершенные работы. . Узкое место роста, необходимость выполнения задач по обеспечению средств к существованию людей и относительно медленный прогресс урбанизации породили ряд политических открытий и инноваций.

С этой точки зрения,Дальнейшее развитие городских агломераций не способствует перетеканию городских и сельских факторов. . Проблема замедления развития таких городских агломераций является стратегической задачей развития.Слишком много внимания уделяется потоку ресурсов и факторов между городами. В нынешних условиях трудно продвигать урбанизацию, чтобы преодолеть потолок.。

Отличие от мышления городской агломерации , мышление мегаполисов основано на расширении основных городов.Крупные города должны продолжать расширять свои сети общественного транспорта, расширять городской охват и активно предоставлять землю. , в сочетании с обновлением городов, расширяя реальные городские территории, а не механически связывая их с другими городами. Ожидаемое направление политики заключается в том, что стратегия мегаполисов полностью заменит стратегию городских агломераций и станет основным направлением регионального развития страны.

Путем дальнейшего развития мегаполисов и содействия интеграции города и села мы сможем лучше способствовать скоординированному развитию городов и сельских районов. , улучшить общее качество и эффективность разработки. Это поможет решить такие проблемы, как дисбаланс и недостаточность текущего процесса урбанизации, и будет способствовать высококачественному экономическому и социальному развитию Китая.

Рисунок: По сравнению с городскими агломерациями стратегия развития мегаполисов больше подходит для содействия интеграции города и села.

Источник данных: составлено Songshan City Review.

- В центре внимания трех крупных проектов – доступное жилье надельного типа.

хозяиндержатьлюди:

　 В пятилетнем плане новой стратегии урбанизации особо упоминается необходимость дальнейшего обновления городов и повышения городской безопасности, подчеркивая три основных проекта: «преобразование городских деревень, строительство доступного жилья и строительство объектов экстренной помощи». Это соответствует направлению, предложенному на заседании Политбюро в июле прошлого года.

Однако в этом году с точки зрения реализации финансирования прогресс трех крупных проектов был средним и не оправдал ожиданий рынка. Что вы думаете по этому поводу?

1丨Продвижение трех крупных проектов: источники финансирования еще предстоит определить

Основным блокирующим моментом трех крупных проектов всегда был источник дополнительных средств, необходимых для них.。

Прежде всего, после того, как инвестиции PSL, на которые рынок возлагает большие надежды, достигли квоты в 500 миллиардов долларов, не наблюдается никаких признаков новых поступлений. И большая часть инвестиций PSL в размере 500 миллиардов будет использована для погашения прошлых кредитов после входа в систему. три крупных инженерных проекта.Таким образом, 500 миллиардов PSL не способствовали внедрению большего количества физических активов в трех крупных проектах.。

Рисунок: новые поставки и квота запасов PSL

Источник данных: Ветер, город Суншань.

С другой стороны, хотя на специальный кредит для реконструкции городских поселков возлагались большие надежды, он получил поддержку со стороны большого числа банков.Однако из-за длительного цикла проекта и проблем с источником погашения фактическая сумма заемных средств по-прежнему не соответствовала ожиданиям рынка. . Подробности смотрите в таблице ниже.

Таблица: Ситуация со специальными кредитами на реконструкцию городских поселков в ключевых городах

Источник данных: веб-сайты местных органов власти, составлено Songshan City Review.

Кроме того, я хотел бы подчеркнуть, что в объявлении о заседании Политбюро в апреле этого года не было акцентировано внимание на трех крупных проектах, как это было в июле прошлого года. Хотя это и было преуменьшением.Но это определенно не означает, что значимость трех крупных проектов снижается. . Преуменьшение значения трех крупных проектов в тоне центрального правительства также корректирует политику предложения.Цели трех крупных проектов, должны удовлетворять жизненные потребности людей,Наконец решите проблему спроса, это определенно не сторона предложения, которая движет экономикой через «снос и строительство».

2. Три основных препятствия для проекта: конвергенция предложения, трудности со стимулированием инвестиций.

Помимо источников финансирования, на результаты трех крупных проектов также повлияет высокий цикл жилищного строительства. . В конце концов, три крупных проекта предусматривают преобразование городских деревень и, вероятно, создадут новое жилищное предложение. Со стороны предложения также увеличивается количество объектов досуга и экстренной помощи, а также доступного жилья. Сам рынок «пассивно накапливает», что ограничивает другие дополнительные инструменты предложения.

Согласно плану Минприроды, увеличение предложения трех крупных проектов должно отдавать приоритет удовлетворению потребностей социального обеспечения, а не увеличению рыночно-ориентированной передачи земель под жилую застройку.Поэтому многие аналитики на раннем этапе полагали, что реконструкция городских деревень поможет местным органам власти восстановить «земельное финансирование», что также было недоразумением.。Нажмите, чтобы узнать больше о цифровом доступном жилье

На самом деле первоначальная цель трех крупных проектов не состоит в том, чтобы переложить все фишки на сторону предложения.Преобразование городских деревень само по себе может полностью раскрыть покупательский потенциал коренных жителей городских деревень. . Просто из-за больших запасов и ограниченных источников финансирования, а также из-за растущего финансового давления на местные органы власти, в различных местах обычно поощряется переселение по билетам в комнату и физическое переселение, и нет такой интенсивности, как денежное переселение реформы трущоб в цикле 2014-2018 годов. .

3. Фокус трех крупных проектов сместился с реконструкции городских поселков на доступное жилье.

Первоначально, после заседания Политбюро в июле прошлого года, самым тревожным из трех крупных проектов было преобразование городских деревень.Однако после более чем года прогресса в этом годуЗаседание Политбюро в апреле и последующий план работы Министерства природных ресурсов отразили преуменьшение значения трансформации городских деревень. . Поэтому, на мой взгляд, фокус трех крупных проектов в будущем сместится от городских поселков к строительству доступного жилья.

идоступное жильеЭто также небольшая прибыль и отсутствие премии и финансирования самой земли. Поэтому доступное жилье с самого начала должно быть привязано к преобразованию городских поселков.совместно использовать фонды с сильными функциями общественного благосостояния, такие как бюджетные фонды, фонды БРК или фонды специальных облигаций, для завершения строительства, а также активно направлять социальный капитал для завершения финансирования и строительства эталонных проектов.

4. Доступное жилье по типу наделов станет центром «переваривания запасов и оптимизации прироста».

При строительстве доступного жилья доступное арендуемое жилье и доступное жилье по типу размещения представляют собой два разных варианта.По моему мнению, доступное жилье по типу размещения имеет больший потенциал в будущем и может стать центром для «переваривания существующего фонда и оптимизации прироста».。Цифровое доступное жилье, устойчивая низкая прибыль, нажмите, чтобы узнать больше

первый,Места для доступного арендного жилья в 2024-2025 годах не так много. . В период «14-й пятилетки» страна планирует построить 8,7 миллиона единиц доступного арендного жилья. Из них 940 000 и 2,36 миллиона единиц планируется построить по всей стране в 2021 и 2022 годах соответственно, а 2,04 миллиона единиц планируется построить в 2023 году. На данный момент в плане подготовки с 2024 по 2025 год осталось всего 3,36 млн единиц доступного арендного жилья.Если цель будет превышена на 5%, возможности для подготовки в 2024-2025 годах будут ограничены. . Подробности смотрите на рисунке ниже.

Рисунок: План и площадь финансирования доступного арендного жилья

Источник данных: Министерство жилищного строительства и городского и сельского развития, город Суншань.

Последнее политическое заявление также "Доступное жилье обеспечивается землей в форме выделения, при этом необходимо в полной мере использовать утвержденные незастроенные земли, восстановленные в соответствии с законодательством, коммерческое жилье и земли, отчуждаемые риэлторскими компаниями при банкротстве, простаивающее жилье и т.д. построить доступное жилье. . «Города с большим количеством коммерческого жилья могут надлежащим образом отремонтировать или приобрести существующее коммерческое жилье для использования в качестве доступного жилья в соответствии с принципами маркетизации и верховенства закона, а также активно оживлять пустующие земли и дома».

На мой взгляд, тремя основными приоритетами проекта являются:Это право собственности и тип размещения доступного жилья. . В настоящее время многие крупные города объявили о планах строительства или приобретения доступного жилья наделного типа. Лунши города Суншань процитировал результаты Исследовательского института Чжунчжи. Подробности см. В таблице ниже.

Таблица: Планы предложения доступного жилья надельного типа в некоторых городах

Источник данных: Научно-исследовательский институт Чжунчжи, городской рынок Суншань.

Нажмите на изображение ниже, чтобы узнать больше