Новости

«Старый и сломанный» ждет ветра

Поскольку Эрбама пошел в первый класс, первоначальная радость от произнесения слова «хорошо» постепенно сменилась тревогой по поводу жилья.Под давлением я недавно начал смотреть на различные рыночные цены и сравнивать цены.

Поскольку я хотел его заменить, моим первым решением было продать старый ветхий магазин, который я купил раньше. Этот дом расположен в старом городе. Это дом площадью 70 квадратных метров, построенный на средства государства в 1990-х годах, с двумя спальнями и одной гостиной. Когда я купил его в 2016 году, он стоил дорого: цена за единицу достигла 9400 юаней за квадратный метр. Я начал выставлять его в Интернете в 2020 году. Первоначальная идея заключалась в том, чтобы получить небольшую прибыль, а позже возникла идея — получить. по крайней мере, защитите столицу. Однако недавно я проконсультировался с посредником и обнаружил, что текущая цена сделки в поселке упала до 5000 юаней за квартиру, и мое сердце внезапно сильно упало. Если мы примем меры сейчас, мы потеряем более 300 000 юаней, даже если не учитывать капитальные затраты.

Наблюдая за недвижимостью столько лет, я всегда знал, что стоимость Лао По Сяо в городе резко упала, и продать его необходимо как можно скорее, иначе велика вероятность, что его придется продать. ждать. Можно подождать, пока соотношение арендной платы к продаже увеличится, но текущая ежемесячная арендная плата за мой дом составляет всего 1100 юаней. Если рассчитывать на основе моей покупной цены, соотношение арендной платы к продаже составляет всего 0,17% (в среднем). арендная плата за квадратный метр, разделенная на цену продажи за квадратный метр)), что, можно сказать, крайне низко.

Согласно опросу CICC «Как вы оцениваете соотношение аренды и продажи китайского жилья?» «Согласно соответствующим данным расчетов в статье, по состоянию на конец февраля 2024 года среднее соотношение сдачи в аренду жилья к его продаже в Пекине, Шанхае и Шэньчжэне составляло 1,92%, а среднее значение в 27 ключевых объектах первого и второго эшелона города составило 2,22%.

В сочетании с данными Beike перекрестная статистика примерно 50 городов второго и третьего уровня показывает, что (по состоянию на февраль 2024 года) соотношение арендной платы к продаже в городах второго и третьего уровня колеблется от 2,0% до 4,1%. , в среднем 2,8%. Текущая ситуация с процентными ставками: если соотношение арендной платы к продаже достигнет 2,8%, это будет намного лучше, чем пятилетний срочный депозит (1,8%).

Другой ждет, конечно, обновления города. Недавно появилась новость, которая привлекла большое внимание. Названия бюро жилищного строительства и городского обновления во многих городах были изменены с Бюро жилищного и городского и сельского развития на Бюро жилищного строительства и городского обновления. сигнал о том, что обновление городов приведет к городскому строительству в будущем.

Обновление городов в основном включает в себя пять аспектов: старые деревни, старые города, старые фабрики, реконструкцию трущоб и комплексную реконструкцию. За исключением комплексной реконструкции, которая в основном представляет собой реконструкцию и техническое обслуживание, ремонтируются оставшиеся старые деревни, старые города, старые фабрики и трущобы. все основано на сносе и реконструкции Для Господа.

Поэтому, когда многие люди слышат об обновлении городов, они думают, что речь идет об установке лифтов в старых поселениях и украшении городских пейзажей. Это слишком ограниченно. Фактически, основная логика обновления городов по-прежнему заключается в снижении стоимости земли в основных районах города, то есть в сносе старых и строительстве новых.

Здесь есть базовая предпосылка, а именно качество строительства недвижимости в Китае Шутка, которая не шутка, заключается в том, что в Китае нет дырявого дома.

Расчетный срок эксплуатации недвижимости в Китае составляет от 50 до 70 лет, но на самом деле дома старше 30 лет по сути сводятся к «старым и ветхим» постройкам. Если принять этот 30-летний период за границу и двигаться вперед, то практически все дома, построенные до 1994 года, можно снести и перестроить.

Таким образом, масштабы обновления городов очень велики. В 2023 году инвестиции в обновление городов по всей стране составят около 2,6 трлн юаней. В этом году центральное правительство требует, чтобы все 297 городов на уровне префектур и выше начали обновление городов, и крупные города также прилагают все усилия.

Если взять в качестве примера Ханчжоу, то в 2024 году Ханчжоу планирует реализовать 26 задач в десяти основных категориях действий по обновлению городов, всего 1626 проектов. По состоянию на конец июня было реализовано 1682 проекта с уровнем реализации 103,4%; 938 из них достигли годовых показателей, совокупный объем инвестиций составил 50 млрд юаней;

Я особенно жду того, что я, старый и молодой человек, тоже смогу как можно скорее включиться в программу обновления города, и буду ждать ветра!

Индустрия изменилась

После ряда запросов я решительно отказался от своего текущего плана продать старый, разрушенный дом и изменил свой план замены, чтобы продать дом, в котором я сейчас живу, и заменить его домом с четырьмя или пятью спальнями.

Я обошел несколько сообществ, постоянно просматривал их на платформе посредника и связывался с посредником для просмотра домов. В итоге чуть не сломал защиту.

Чтобы заменить, вам сначала придется продать свой нынешний дом. Я уже мысленно ожидал, что цена дома упадет, но когда я связался с агентством, я обнаружил, что цена за единицу упала с пиковой цены в 23 000 до 15 000 сейчас, то есть падение более чем на 40%.

Самое главное, что объем торгов по-прежнему шокирующе низок. Агент рассказал, что за весь июнь и июль в моем поселке был продан только один дом. Район, в котором я сейчас живу, имеет удобный транспорт, хороший школьный округ и новые дома. Изначально он был очень популярен на рынке вторичного жилья.

Я проверил данные Beike Housing. В июле в Наньчане было выставлено 7 793 новых подержанных дома, рост на 5,1% в месячном исчислении, объем сделок составил 577 единиц, снижение на 2,4 в месячном исчислении; % цена сделки составила 9500 юаней за квадратный метр, что на 7,3% меньше по сравнению с предыдущим месяцем; Проще говоря, «один подъем и два падения». Количество предложений подержанного жилья увеличивается, а объем сделок и цена сделок уменьшаются.Это показывает, что дно рынка недвижимости еще не наступило.

Объемы и цены подержанных домов упали, а новые дома продать непросто.

Я взглянул на рейтинг ТОП-100 продаж китайских компаний по недвижимости с января по июль 2024 года, недавно опубликованный CRIC, и данные по-прежнему ужасны. В июле предложение и транзакции в 30 ключевых городах в июле упали на 25% и 30% соответственно в месячном исчислении и на 18% и 13% в годовом исчислении. Абсолютные объемы оба были минимальными за год (только). немного выше, чем в январе-феврале в начале года), не так хорошо, как во втором квартале. В среднем за месяц совокупный объем продаж за первые семь месяцев упал на 36% в годовом исчислении. Доходы 100 крупнейших компаний недвижимости в июле снизились на 36,4% по сравнению с предыдущим месяцем и на 19,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Совокупный доход с января по июль составил 2130,9 млрд юаней, что на 37,5% меньше, чем в прошлом году. %.

Агент, который водил меня на осмотр дома, сказал, что раньше они уже занимались кое-каким страхованием новых домов, но за последние два года они практически не осмеливались сделать это. Объем сделок с подержанными домами упал, и большое количество сотрудников магазинов уволились. «Многие коллеги редко заключают одну сделку в месяц, и у них нет другого выбора, кроме как уйти».

Сотрудник агентства также рассказал мне об основных моментах их агентской индустрии. Он вошел в отрасль в 2018 году, как раз в то время, когда индустрия недвижимости процветала: «В первый месяц после прихода в отрасль он заключил две сделки и заработал зарплату более 10 000 юаней».

Он тщательно подсчитал со мной, что базовая зарплата составляла 2500 юаней, а комиссия составляла 30% от комиссионного дохода. Максимальная комиссия составляла 75%. На тот момент она составляла 1,5% как для покупателя, так и для продавца. 1% на скидки. За дом плюс комиссионные. Комиссия за обработку начиналась примерно с 20 000 юаней. Однажды он продал большую квартиру площадью более 200 квадратных метров. Общая стоимость сделки составила более 5 миллионов юаней. Комиссия составила более 100 000 юаней, и он взял половину этой суммы.

«Некоторое время назад в Наньчане всегда шла дискуссия о совместном использовании комнат. Фактически, часть этого делалась посредниками, а часть — нашими отдельными посредниками. В то время деньги были настолько выгодны, что все хотели воспользоваться этим теперь уже невозможно, и объем транзакций сократился очень сильно».

Но в конце цикла вся отрасль меняется: некоторые люди уходят, а некоторые трансформируются. Некоторые посредники используют прямые трансляции и короткие видеоролики, а различные видеоролики о просмотре и продаже домов стали новыми способами привлечения трафика.

Он дал мне несколько советов: «Покупая дом на медвежьем рынке, вы должны обратить внимание на его основную стоимость и на то, сможет ли он вырасти в цене при удовлетворении спроса. Я не верю, что индустрия недвижимости всегда будет в такой депрессии. ."

Осмотревшись, я понял, что дом, который мне понравился, был построен по сбору средств от правительства района по соседству. В нем было пять спален, две гостиные и две ванные комнаты. На пике продаж цена за единицу составляла более 20 000 юаней при общей стоимости. из 4,5 миллионов. Теперь цена листинга упала примерно до 2,8 миллиона, при цене за единицу 1,3 Около 10 000.

Но я думаю, что цены на жилье все равно должны снизиться.

Весь рынок ждет

Посмотрев на рынок, а затем изучив политику, менталитет каждого ждет, ждет политики, ждет рынка и ждет дна.

Политика все еще разрабатывается. Заседание Политбюро ЦК КПК 30 июля подчеркнуло необходимость реализации новой политики для содействия стабильному и здоровому развитию рынка недвижимости, придерживаться сочетания переваривания существующего запаса и оптимизации прироста, активно поддерживать приобретение существующего коммерческого жилья для доступного жилья, а также обеспечить сохранение рынка недвижимости Передача работы и ускорить строительство новой модели развития недвижимости.

После заседания Политбюро ЦК Коммунистической партии Китая в июле прошлого года центральное правительство неоднократно подчеркивало необходимость переварить существующую недвижимость, а «приобретение существующего коммерческого жилья для использования в качестве доступного жилья» является одним из ключевые моменты.

Статистика Исследовательского института недвижимости Centaline показывает, что по состоянию на конец июля более 60 городов по всей стране ввели политику, позволяющую местным органам власти или государственным предприятиям приобретать существующий жилищный фонд для получения доступного жилья, включая Гуанчжоу, Чунцин, Ханчжоу. , Чжэнчжоу, Чанша и Тяньцзинь. Есть также сверхбольшие города, такие как Луцзян и Цзиюань, а также уезды или города уездного уровня, такие как Луцзян и Цзиюань.

Государственное приобретение и хранение убивает двух зайцев одним выстрелом. С одной стороны, оно переваривает существующий жилищный фонд и снижает риск недостроенного жилья, что не только помогает компаниям по недвижимости, но и помогает покупателям жилья, с другой стороны; приобретенные и сохраненные дома могут быть использованы в качестве доступного жилья для поддержки общества.

Но на данный момент трудность в том, откуда берутся средства на сбор и хранение? В настоящее время у местных органов власти нет дополнительных финансовых ресурсов для выполнения этих задач. В предыдущих статьях мы также анализировали, что для того, чтобы действительно сыграть свою роль, необходимо переварить текущий жилищный фонд площадью около 770 миллионов квадратных метров, что соответствует от трех до четырех триллионов долларов.Такое огромное количество средств требует планирования сверху вниз.

Таким образом, мы увидели, что условия покупки и хранения в городах, которые объявили о планах, весьма требовательны. Помимо того, что они строятся, а не продаются, они также должны иметь удобную транспортировку и полную вспомогательную базу. Некоторые города требуют, чтобы проекты были оборудованы. определенная часть парковочных мест, а в некоторых городах даже предлагается, чтобы это было все здание.Чем жестче условия, тем менее мотивировано правительство.

В таких обстоятельствах на политическом уровне можно провести лишь некоторые изменения. Например, 31 июля город Чжэнчжоу объявил об отмене ориентировочных цен на коммерческое жилье. На самом деле, эта политика была большим преимуществом. должно было быть реализовано давно и отложено до сих пор. Сейчас это не имеет большого практического смысла.

С начала этого года такие города, как Шэньян, Ланьчжоу, Чжэнчжоу и Ниндэ, ясно дали понять, что они больше не будут применять рекомендации по ценам продажи для новых продуктов, то есть отменяют ограничения по ценам продаж. Оглядываясь назад, они уже это сделали. не вызвало никаких всплесков.

Возможно, все ждут не только восстановления рынка недвижимости, но и возвращения уверенности. Ходить по кругу пришлось больше двух месяцев, а я все еще жду, когда хозяин снизит цену.

Агент, который связался со мной, сказал: «Я свяжусь еще раз, я уверен».

Его уверенность и моя уверенность могут не совпадать.

/// КОНЕЦ ///

№ 5910, оригинальная первая статья｜Автор Лян Юньфэн

Приветственная точкаПосмотрите [Видео-аккаунт «Моменты Цинь Шуо»]