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"늙고 부서진 작은" 바람이 오기를 기다린다

에르바마가 1학년이 되면서 '좋다'라는 단어를 만들어내는 초기의 기쁨은 점차 주거 불안으로 바뀌었습니다.압박감을 느끼면서 최근 다양한 시장 가격을 살펴보고 가격을 비교하기 시작했습니다.

교체하고 싶어서 첫 번째 선택은 예전에 샀던 낡고 허름한 가게를 파는 것이었습니다. 그 집은 구시가지에 위치해 있으며 1990년대에 지은 70㎡ 규모의 국비주택으로 침실 2개와 거실 1개가 있다. 2016년에 구입했을 때는 단가가 9,400위안/평방미터에 달할 정도로 높은 가격이었습니다. 2020년부터 온라인에 올리기 시작했습니다. 초기 아이디어는 약간의 수익을 내는 것이었고 나중에는 적어도 자본은 보호하세요. 그러나 최근 에이전트와 상담한 결과 커뮤니티의 현재 거래 가격이 5,000위안/플랫으로 떨어졌기 때문에 갑자기 마음이 많이 떨어졌습니다. 지금 조치를 취하면 자본비용을 포함하지 않더라도 30만 위안 이상의 손실을 보게 된다.

수년 동안 부동산을 관찰한 결과, 도시의 라오포샤오(Lao Po Xiao) 가치가 급격히 떨어졌으므로 가능한 한 빨리 매각해야 한다는 것을 항상 알고 있었습니다. 그렇지 않으면 매각해야 할 가능성이 높습니다. 기다리다. 하나는 전월세 비율이 오르기를 기다리는 것인데, 현재 우리 집의 월세는 1,100위안(내 구입가 기준으로 계산하면)에 불과하다. 평방미터당 임대료를 평방미터당 판매가격으로 나눈 값), 이는 매우 낮은 수준이라고 할 수 있습니다.

CICC의 "중국 주택의 임대/판매 비율을 어떻게 보십니까?"에 따르면 "기사 내 관련 데이터 계산에 따르면 2024년 2월 말 현재 베이징, 상하이, 선전의 평균 주택 임대 비율은 1.92%였으며, 27개 주요 1, 2층 평균은 도시는 2.22%였다.

Beike 데이터와 결합된 약 50개의 2선 및 3선 도시의 단면적 통계에 따르면(2024년 2월 현재) 2선 및 3선 도시의 임대료 대비 판매 비율은 2.0%에서 4.1% 범위입니다. 평균 2.8%다. 현재 금리 상황에서 전월세비율이 2.8%에 달할 수 있다면 5년 정기예금(1.8%)보다 훨씬 나을 것이다.

물론 다른 하나는 도시가 업데이트되기를 기다리고 있습니다. 최근 많은 도시의 주택도시재개발국 명칭이 주택도농개발국에서 주택도시재정비국으로 변경되었다는 소식이 있습니다. 도시재생이 미래 도시건설을 주도할 것임을 시사한다.

도시재생은 크게 낡은 마을, 낡은 도시, 낡은 공장, 판자촌 개조, 종합개조 등 5가지 측면을 포함한다. 주로 개조와 유지관리를 위주로 하는 종합개조를 제외하고 나머지 낡은 마을, 낡은 도시, 낡은 공장, 판자촌 개조는 모두 철거와 재건축을 기반으로 합니다.

그래서 많은 사람들이 도시 재개발에 대해 들으면 오래된 동네에 엘리베이터를 설치하고 오래된 도시 지역의 거리를 아름답게 가꾸는 것이라고 생각합니다. 이것은 너무 편협한 생각입니다. 실제로 도시 재개발의 기본 논리는 여전히 도시 핵심 지역의 토지 가치를 공개하는 것, 즉 오래된 것을 철거하고 새로운 것을 건설하는 것입니다.

여기에는 기본전제, 즉 중국 부동산 건설의 질이 있다.농담이 아닌 농담은 중국에는 새는 집이 없다는 것이다.

중국 부동산의 설계 수명은 50~70년이지만 실제로 30년이 넘은 주택은 기본적으로 '오래되고 낡은' 건물로 전락한다. 이 30년을 경계로 추진하면 기본적으로 1994년 이전에 지어진 모든 주택을 헐고 재건축할 수 있다.

따라서 2023년에는 전국적으로 도시재생에 대한 투자가 약 2조 6천억 위안에 이를 것으로 예상된다. 올해 중앙정부는 현급 이상 297개 도시 전체에 도시재생을 시작할 것을 요구하고 있으며, 주요 도시들도 총력을 기울이고 있다.

항저우를 예로 들면, 2024년 항저우는 도시 재개발 활동의 10대 주요 범주에서 26개 과제, 총 1,626개 프로젝트를 시행할 계획입니다. 6월 말 현재 1,682개 프로젝트가 시행되었으며, 그 중 938개 프로젝트가 연간 목표를 달성했고, 누적 투자액은 500억 위안에 달했습니다.

특히 노년층인 나 또한 하루빨리 도시재생의 범위에 포함될 수 있기를 기대하며, 바람이 불기를 기다린다!

업종이 바뀌었어요

여러 차례 문의 끝에 낡고 허물어진 집을 팔려고 했던 계획을 과감히 포기하고, 현재 살고 있는 집을 팔고 방 4~5개짜리 주택으로 교체하는 것으로 교체 계획을 바꿨습니다.

여러 커뮤니티를 돌며 중개 플랫폼에서 지속적으로 선별하고 중개자에게 연락하여 집을 보았습니다.

교체하려면 현재 살고 있는 집을 먼저 팔아야 합니다. 집값이 떨어질 거라고 이미 마음속으로 예상하고 있었는데, 대리점에 문의해보니 최고가 23,000에서 지금은 15,000으로 40% 이상 하락한 상태였습니다.

가장 중요한 것은 아직도 거래량이 놀라울 정도로 낮다는 것입니다. 중개인은 6월과 7월 내내 우리 동네에서 집 ​​한 채만 팔렸다고 말했습니다. 지금 제가 살고 있는 동네는 교통이 편리하고 학군도 좋고 준신축주택도 있어 원래 중고주택 시장에서 인기가 아주 좋습니다.

베이커 주택 검색 데이터를 확인해 보니 7월 난창 신규 상장 중고 주택이 7,793채로 월간 거래량이 5.1% 증가해 월간 감소세를 기록했습니다. 2.4%, 거래 가격은 평방미터당 9,500위안으로 전월 대비 7.3% 감소했습니다. 간단하게 정리하면 '1번 상승 2번 하락'입니다. 중고주택 매물은 늘어나는 반면 거래량과 거래가격은 하락합니다.아직 부동산 시장이 바닥에 도달하지 않았다는 뜻이다.

중고 주택의 거래량과 가격이 하락하고, 새 주택도 잘 팔리지 않습니다.

최근 CRIC에서 발표한 2024년 1월부터 7월까지 중국 부동산 회사 TOP100 매출순위를 살펴보았는데, 여전히 추악한 자료입니다. 7월 주요 30개 도시의 공급량과 거래량은 전월 대비 각각 25%, 30%, 전년 동기 대비 18%, 13% 감소했다. 절대 거래량은 모두 전년 대비 최저 수준이다. 연초 1~2월) 2분기만큼 좋지는 않았다. 월평균으로 보면 1~7개월간 누적 판매량은 전년 동기 대비 36% 감소했다. 100대 부동산기업의 7월 실적은 전월 대비 36.4%, 전년 동기 대비 19.7% 감소했다. 1~7월 누적 실적은 2조1309억 위안으로 전년 동기 대비 37.5% 감소했다. %.

나를 데리고 집을 보러 간 중개업자는 이전에 새 집에 대한 인수를 어느 정도 했으나 지난 2년 동안 기본적으로 감히 그렇게 하지 못했다고 말했습니다. 중고 주택 거래량이 줄었고, 매장 동료들도 많이 사직했다.

에이전시 직원은 또한 에이전시 업계의 하이라이트 순간에 대해 나에게 이야기했습니다. 그는 부동산 업계가 한창이던 2018년에 업계에 입문했다. “업계에 입사한 지 한 달 만에 두 건의 거래를 성사시키고 연봉 1만 위안 이상을 벌었습니다.”

저와 함께 꼼꼼히 계산해 보니 기본급은 2,500위안이었고, 수수료는 수수료 수입의 30%였습니다. 당시 사다리수수료 방식은 구매자와 공동으로 최대 1.5%였습니다. 주택의 경우 수수료와 각종 수수료가 2만 위안 정도부터 시작됐는데, 한때 200㎡가 넘는 대형 아파트를 팔았던 적도 있다. 수수료는 500만 위안이 넘었고 그 중 절반을 가져갔다.

"얼마 전 난창에서 방공유에 대한 논의가 늘 있었습니다. 사실 일부는 중개업자가 했고, 일부는 우리 개인 중개업자가 했습니다. 그 당시에는 모두가 원할 정도로 돈이 너무 많이 벌었습니다. 이제는 더 이상 불가능하고 거래량이 매우 줄어들었습니다.”

그러나 순환의 마지막에는 일부 사람들이 떠나고 일부 사람들이 변화하면서 전체 산업이 변화하고 있습니다. 일부 중개업체에서는 라이브 방송과 짧은 영상을 활용하고, 집을 구경하고 파는 다양한 영상이 트래픽을 유도하는 새로운 방법이 되었습니다.

그는 나에게 “하락장에서 집을 살 때는 핵심가치와 수요를 충족시키면서 가치가 상승할 수 있는지 주의 깊게 살펴야 한다”며 “부동산 업계가 항상 이렇게 침체될 것이라고는 생각하지 않는다”고 조언했다. "

둘러보니 마음에 드는 집은 옆집 구청 모금주택으로 침실 5개, 거실 2개, 욕실 2개로 전성기에는 총액이 2만 위안이 넘었다. 현재 공시지가는 280만 정도로 떨어졌고, 단가는 1.3 10,000 정도입니다.

하지만 집값은 여전히 ​​내려야 한다고 생각합니다.

시장 전체가 기다리고 있어요

시장을 보고 정책을 연구한 후, 모든 사람의 사고방식은 기다리고, 정책을 기다리고, 시장을 기다리고, 바닥을 기다리고 있습니다.

정책은 계속해서 발표되고 있습니다. 7월 30일 중국공산당 중앙위원회 정치국 회의에서는 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 촉진하기 위한 새로운 정책을 시행하고 기존 재고를 소화하고 증가분을 최적화하는 결합을 견지하며 인수를 적극적으로 지원해야 한다고 강조했습니다. 저렴한 주택을 위한 기존 상업용 주택을 철거하고 부동산 시장의 보존을 더욱 보장하며 부동산 개발의 새로운 모델 구축을 가속화합니다.

지난해 7월 중국 공산당 중앙정치국 회의 이후 중앙정부는 기존 부동산 소화의 필요성을 거듭 강조해 왔으며, '기존 상업용 주택을 매입해 저렴한 주택으로 활용하는 것'도 그 중 하나다. 핵심 포인트.

Centaline 부동산 연구소의 통계에 따르면 7월 말 현재 전국 60개 이상의 도시에서 광저우, 충칭, 항저우를 포함하여 지방 정부 또는 국유 기업이 저렴한 주택을 위해 기존 주택 재고를 확보하는 정책을 도입했습니다. , 정저우(Zhengzhou), 창사(Changsha), 텐진(Tianjin)에는 Lujiang 및 Jiyuan과 같은 초대형 도시와 Lujiang 및 Jiyuan과 같은 현 또는 현급 도시도 있습니다.

정부의 매입과 보관은 한편으로는 기존 주택 재고를 소화하고 미완성 주택의 위험을 줄여 부동산 회사에 도움이 될 뿐만 아니라 다른 한편으로는 주택 구입자에게도 도움이 됩니다. 구입하여 보관한 주택은 사회를 지원하는 저렴한 주택으로 사용될 수 있습니다.

그런데 현재의 어려움은 수집과 보관을 위한 자금이 어디서 나오는가 하는 것입니다. 현재 지방자치단체는 이러한 업무를 수행할 수 있는 추가 재원이 없습니다. 우리는 또한 진정한 역할을 수행하기 위해서는 현재 약 7억 7천만 평방미터에 달하는 주택 재고를 소화해야 한다고 이전 기사에서 분석했습니다. 3~4조의 자금이 필요합니다.이렇게 엄청난 양의 자금을 관리하려면 하향식 계획이 필요합니다.

따라서 지금까지 계획을 발표한 도시의 구매 및 보관 조건은 건설이 아닌 판매용일 뿐만 아니라 교통이 편리해야 하고 지원 시설도 완벽해야 하는 경우도 있습니다. 일정 비율의 주차 공간을 갖추고 있으며 일부 도시에서는 건물 전체를 제안하기도 합니다.상황이 가혹할수록 정부의 의욕은 떨어진다.

이러한 상황에서 정책 차원에서는 일부 조정만 할 수 있습니다. 예를 들어, 정저우시는 7월 31일 상업용 주택 매매 가격 안내를 취소한다고 발표한 문서를 발표했습니다. 실제로 이러한 정책은 큰 이점으로 간주되었습니다. 오래 전에 시행했어야 했는데 지금까지 연기됐는데, 실질적인 의미는 별로 없습니다.

올해 초부터 선양, 란저우, 정저우, 닝더 등의 도시에서는 더 이상 신제품에 대한 판매 가격 지침을 시행하지 않는다는 점, 즉 판매 가격 제한을 취소하겠다고 분명히 밝혔습니다. 어떤 물보라도 일으키지 않았습니다.

어쩌면 부동산 시장이 회복되기를 기다리는 것 외에도 모두가 자신감이 회복되기를 기다리고 있을 것입니다. 여기저기 돌아다니는데 두 달 넘게 걸렸고, 아직도 집주인이 가격을 내려주기를 기다리고 있습니다.

저에게 연락한 상담원은 “다시 소통하겠다, 자신 있다”고 말했다.

그의 자신감과 나의 자신감은 같은 자신감이 아닐 수도 있습니다.

/// 끝 ///

No.5910 원문 첫 번째 글 | 저자 양운풍

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