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„Altes kaputtes kleines“ wartet darauf, dass der Wind kommt

Da Erbama in die erste Klasse eingetreten ist, ist die anfängliche Freude, das Wort „gut“ zu erfinden, nach und nach durch Wohnungsangst ersetzt worden.Unter Druck habe ich vor kurzem begonnen, mir verschiedene Marktpreise anzuschauen und Preise zu vergleichen.

Da ich es ersetzen wollte, war meine erste Wahl, den alten, schäbigen Laden zu verkaufen, den ich zuvor gekauft hatte. Dieses Haus liegt in der Altstadt. Es ist ein 70 Quadratmeter großes, von der Regierung finanziertes Haus mit zwei Schlafzimmern und einem Wohnzimmer. Als ich es 2016 kaufte, war es zu einem hohen Preis, der Stückpreis erreichte 9.400 Yuan/Quadratmeter. Ich begann 2020, es online zu stellen. Die ursprüngliche Idee war, einen kleinen Gewinn zu machen, und die spätere Idee war, es zu machen Schützen Sie zumindest das Kapital. Nachdem ich jedoch kürzlich einen Makler konsultiert habe, ist der aktuelle Transaktionspreis der Gemeinschaft auf 5.000 Yuan/Wohnung gesunken, und mein Herz ist plötzlich sehr gesunken. Wenn wir jetzt Maßnahmen ergreifen, werden wir mehr als 300.000 Yuan verlieren, selbst wenn wir die Kapitalkosten nicht mit einrechnen.

Nachdem ich so viele Jahre lang Immobilien beobachtet habe, wusste ich immer, dass der Wert von Lao Po Xiao in der Stadt stark gesunken ist und es notwendig ist, es so schnell wie möglich zu verkaufen, sonst besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass es muss Warten. Eine besteht darin, darauf zu warten, dass das Miet-zu-Verkauf-Verhältnis steigt, aber die aktuelle Monatsmiete für mein Haus beträgt nur 1.100 Yuan. Wenn man es auf der Grundlage meines Kaufpreises berechnet, beträgt das Miet-zu-Verkauf-Verhältnis nur 0,17 % (der Durchschnitt). Miete pro Quadratmeter dividiert durch Verkaufspreis pro Quadratmeter) ), was als äußerst niedrig bezeichnet werden kann.

Laut CICCs „Wie beurteilen Sie das Miet-zu-Verkaufs-Verhältnis chinesischer Wohnungen?“ „Den relevanten Datenberechnungen im Artikel zufolge lag das durchschnittliche Miet-zu-Verkaufs-Verhältnis von Wohnimmobilien in Peking, Shanghai und Shenzhen Ende Februar 2024 bei 1,92 % und der Durchschnitt in 27 wichtigen ersten und zweiten Ebenen Städte betrug 2,22 %.

In Kombination mit Beike-Daten zeigen Querschnittsstatistiken von etwa 50 Städten der zweiten und dritten Ebene, dass (Stand Februar 2024) das Verhältnis von Miete zu Verkauf in Städten der zweiten und dritten Ebene zwischen 2,0 % und 4,1 % liegt. , mit einem Durchschnitt von 2,8 %. Wenn in der aktuellen Zinssituation das Miet-zu-Verkauf-Verhältnis 2,8 % erreichen kann, ist es viel besser als eine fünfjährige Festgeldeinlage (1,8 %).

Der andere wartet natürlich auf die Aktualisierung der Stadt. Es gibt eine Neuigkeit, die in letzter Zeit viel Aufmerksamkeit erregt hat. Die Namen der Büros für Wohnungsbau und Stadterneuerung wurden in vielen Städten von Büro für Wohnungsbau und Stadterneuerung geändert signalisieren, dass die Stadterneuerung künftig den Städtebau anführen wird.

Die Stadterneuerung umfasst hauptsächlich fünf Aspekte: alte Dörfer, alte Städte, alte Fabriken, Sanierung von Elendsvierteln und umfassende Renovierung, bei der es hauptsächlich um Renovierung und Instandhaltung geht, die übrigen alten Dörfer, alten Städte, alten Fabriken und Die Renovierungsarbeiten in Elendsvierteln basieren alle auf Abriss und Wiederaufbau für den Herrn.

Wenn daher viele Menschen von Stadterneuerung hören, denken sie, dass es dabei um die Installation von Aufzügen in alten Gemeinden und die Verschönerung der Straßenlandschaften in alten Stadtgebieten geht. Das ist zu engstirnig. Tatsächlich besteht die zugrunde liegende Logik der Stadterneuerung immer noch darin, den Bodenwert in den Kerngebieten der Stadt freizusetzen, also Altes abzureißen und Neues zu bauen.

Hier gibt es eine Grundvoraussetzung, nämlich die Qualität des Immobilienbaus in China. Ein Witz, der kein Witz ist, ist, dass es in China kein undichtes Haus gibt.

Die geplante Lebensdauer von Immobilien in China beträgt 50 bis 70 Jahre, tatsächlich werden Häuser, die mehr als 30 Jahre alt sind, jedoch grundsätzlich auf „alte und heruntergekommene“ Gebäude reduziert. Nimmt man diesen 30-Jahres-Zeitraum als Grenze und geht weiter, können grundsätzlich alle Häuser, die vor 1994 gebaut wurden, abgerissen und wieder aufgebaut werden.

Daher ist der Umfang der Stadterneuerung sehr groß. Im Jahr 2023 werden die Investitionen in die Stadterneuerung landesweit etwa 2,6 Billionen Yuan betragen. In diesem Jahr fordert die Zentralregierung alle 297 Städte auf Präfekturebene und darüber auf, mit der Stadterneuerung zu beginnen, und auch Großstädte unternehmen alle Anstrengungen.

Am Beispiel von Hangzhou plant Hangzhou im Jahr 2024 die Umsetzung von 26 Aufgaben in zehn Hauptkategorien von Stadterneuerungsmaßnahmen, insgesamt 1.626 Projekte. Bis Ende Juni wurden 1.682 Projekte umgesetzt, wobei 938 davon die Jahresziele erreichten; die Gesamtinvestition belief sich auf 50 Milliarden Yuan.

Ich freue mich besonders darauf, dass auch ich, ein alter und junger Mensch, so bald wie möglich in die Stadterneuerung einbezogen werden kann, und warte darauf, dass der Wind kommt!

Die Branche hat sich verändert

Nach einer Reihe von Anfragen gab ich meinen derzeitigen Plan, das alte, heruntergekommene Haus zu verkaufen, entschieden auf und änderte meinen Ersatzplan dahingehend, das Haus, in dem ich derzeit wohne, zu verkaufen und durch ein Haus mit vier oder fünf Schlafzimmern zu ersetzen.

Ich umkreiste mehrere Gemeinden, überprüfte sie ständig auf der Vermittlerplattform und kontaktierte den Vermittler, um Häuser zu besichtigen. Am Ende hätte ich meine Verteidigung fast gebrochen.

Um es zu ersetzen, müssen Sie zunächst Ihr aktuelles Haus verkaufen. Ich hatte bereits psychologische Erwartungen, dass der Hauspreis fallen würde, aber als ich mich bei der Agentur erkundigte, stellte ich fest, dass der Einheitspreis vom Spitzenpreis von 23.000 auf jetzt 15.000 gesunken war, was einem Rückgang von mehr als 40 % entspricht.

Das Wichtigste ist, dass das Handelsvolumen immer noch erschreckend niedrig ist. Der Makler sagte, dass im gesamten Juni und Juli in meiner Gemeinde nur ein Haus verkauft wurde. Die Gemeinde, in der ich jetzt lebe, verfügt über gute Verkehrsanbindungen, ein gutes Schulviertel und neuwertige Häuser. Sie war ursprünglich auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt sehr beliebt.

Ich habe die Daten von Beike House Search überprüft. Im Juli gab es in Nanchang 7.793 neu gelistete Gebrauchthäuser, ein Anstieg von 5,1 % gegenüber dem Vormonat, ein Rückgang von 577 Einheiten gegenüber dem Vormonat 2,4 %; der Transaktionspreis betrug 9.500 Yuan pro Quadratmeter, ein Rückgang von 7,3 % gegenüber dem Vormonat. Eine einfache Zusammenfassung lautet: „Ein Anstieg und zwei Rückgänge“. Die Zahl der Gebrauchthausangebote steigt, während das Transaktionsvolumen und der Transaktionspreis sinken.Dies zeigt, dass die Talsohle des Immobilienmarktes noch nicht erreicht ist.

Sowohl das Volumen als auch der Preis von Gebrauchthäusern sind gesunken, und neue Häuser sind nicht einfach zu verkaufen.

Ich habe mir die TOP100-Verkaufsrankings chinesischer Immobilienunternehmen von Januar bis Juli 2024 angesehen, die kürzlich von CRIC veröffentlicht wurden, und die Daten sind immer noch hässlich. Im Juli gingen das Angebot und die Transaktionen in den 30 wichtigsten Städten im Monatsvergleich um 25 % bzw. 30 % und im Jahresvergleich um 18 % bzw. 13 % zurück etwas höher als Januar-Februar zu Jahresbeginn), nicht so gut wie im zweiten Quartal. Im Monatsdurchschnitt sank das kumulierte Umsatzvolumen in den ersten sieben Monaten im Jahresvergleich um 36 %. Die Leistung der 100 größten Immobilienunternehmen ging im Juli im Vergleich zum Vormonat um 36,4 % und im Jahresvergleich um 19,7 % zurück. Die kumulierte Leistung von Januar bis Juli betrug 2.130,9 Milliarden Yuan, ein Rückgang von 37,5 im Vergleich zum Vorjahr %.

Der Makler, der mich mitgenommen hat, um das Haus zu besichtigen, sagte, dass sie früher schon einige Underwriting-Versicherungen für neue Häuser durchgeführt hätten, sich aber in den letzten zwei Jahren grundsätzlich nicht dazu getraut hätten. Das Transaktionsvolumen von Second-Hand-Häusern sei gesunken und viele Filialkollegen hätten gekündigt: „Viele Kollegen schließen selten eine Transaktion im Monat ab und haben keine andere Wahl, als zu gehen.“

Der Agenturmann hat mit mir auch über die Höhepunkte seiner Agenturbranche gesprochen. Er trat 2018 in die Branche ein, gerade als die Immobilienbranche boomte. „Im ersten Monat nach seinem Eintritt in die Branche schloss er zwei Geschäfte ab und verdiente ein Gehalt von mehr als 10.000 Yuan.“

Er hat es sorgfältig mit mir berechnet und die Provision basierte auf 30 % des Provisionseinkommens. Damals betrug sie 1,5 % für den Käufer Der Verkäufer und 1 % für Rabatte, Provisionen plus verschiedene. Die Bearbeitungsgebühr begann bei etwa 20.000 Yuan. Er verkaufte einmal eine große Wohnung mit einer Fläche von mehr als 200 Quadratmetern 5 Millionen Yuan Die Provision betrug mehr als 100.000 Yuan und er nahm die Hälfte davon.

„Vor einiger Zeit gab es in Nanchang immer Diskussionen über die gemeinsame Nutzung von Zimmern. Tatsächlich wurde ein Teil davon von Vermittlern erledigt, und ein Teil davon wurde von unseren einzelnen Vermittlern erledigt. Damals war das Geld so profitabel, dass jeder wollte Jetzt ist es nicht mehr möglich, es zu nutzen, und das Transaktionsvolumen ist sehr stark geschrumpft.“

Aber am Ende des Zyklus verändert sich die gesamte Branche, einige Leute gehen, andere verändern sich. Einige Vermittler nutzen Live-Übertragungen und kurze Videos, und verschiedene Videos von Besichtigungen und Verkäufen von Häusern sind zu neuen Möglichkeiten geworden, um Besucher anzulocken.

Er gab mir den Rat: „Wenn Sie ein Haus in einem Bärenmarkt kaufen, müssen Sie auf den Kernwert achten und darauf, ob es an Wert gewinnen und gleichzeitig die Nachfrage befriedigen kann.“ Ich glaube nicht, dass die Immobilienbranche immer so deprimiert sein wird. "

Nachdem ich mich umgesehen habe, ist das Haus, das mir gefällt, ein Spendenhaus der Bezirksregierung nebenan. Es verfügt über fünf Schlafzimmer, zwei Wohnzimmer und zwei Badezimmer. In der Spitze lag der Stückpreis bei mehr als 20.000 Yuan Jetzt ist der Listenpreis auf etwa 2,8 Millionen gesunken, bei einem Stückpreis von 1,3 rund 10.000.

Aber ich denke, dass die Immobilienpreise noch sinken müssen.

Der ganze Markt wartet

Nachdem man sich den Markt angeschaut und dann die Richtlinien studiert hat, wartet jeder mit seiner Mentalität, wartet auf die Richtlinien, wartet auf den Markt und wartet auf den Tiefpunkt.

Richtlinien werden noch umgesetzt. Auf der Sitzung des Politbüros des Zentralkomitees der KP Chinas am 30. Juli wurde die Notwendigkeit betont, neue Richtlinien umzusetzen, um die stabile und gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes zu fördern, an der Kombination aus Aufarbeitung des vorhandenen Bestands und Optimierung des Zuwachses festzuhalten und den Erwerb aktiv zu unterstützen von bestehendem Gewerbewohnungsbau zu bezahlbarem Wohnraum zu machen und den Erhalt des Immobilienmarktes weiter zu gewährleisten und den Bau eines neuen Modells der Immobilienentwicklung zu beschleunigen.

Seit der Sitzung des Politbüros des Zentralkomitees der Kommunistischen Partei Chinas im Juli letzten Jahres hat die Zentralregierung wiederholt die Notwendigkeit betont, bestehende Immobilien zu verdauen, und „der Erwerb vorhandener Gewerbewohnungen zur Nutzung als bezahlbarer Wohnraum“ ist eine davon die wichtigsten Punkte.

Statistiken des Centaline Real Estate Research Institute zeigen, dass bis Ende Juli mehr als 60 Städte im ganzen Land Richtlinien eingeführt haben, nach denen Kommunalverwaltungen oder staatliche Unternehmen den vorhandenen Wohnungsbestand für bezahlbaren Wohnraum erwerben können, darunter Guangzhou, Chongqing und Hangzhou , Zhengzhou, Changsha und Tianjin Es gibt auch sehr große Städte wie Lujiang und Jiyuan sowie Kreise oder Städte auf Kreisebene wie Lujiang und Jiyuan.

Durch den Erwerb und die Lagerung durch die Regierung werden zwei Fliegen mit einer Klappe geschlagen: Einerseits wird der bestehende Wohnungsbestand verdaut und das Risiko unfertiger Wohnungen verringert, was nicht nur Immobilienunternehmen, sondern auch Hauskäufern hilft Erworbene und eingelagerte Häuser können als bezahlbarer Wohnraum zur Unterstützung der Gesellschaft genutzt werden.

Die aktuelle Schwierigkeit besteht jedoch darin, woher die Mittel für die Sammlung und Lagerung kommen. Derzeit verfügen die Kommunen nicht über die zusätzlichen finanziellen Mittel, um diese Aufgaben zu erfüllen. Wir haben in früheren Artikeln auch analysiert, dass der aktuelle Wohnungsbestand von etwa 770 Millionen Quadratmetern entsprechend verdaut werden muss, um wirklich eine Rolle spielen zu können drei bis vier Billionen an Geldern.Eine derart große Menge an Mitteln erfordert eine Top-down-Planung von oben nach unten.

Daher haben wir gesehen, dass die Einkaufs- und Lagerbedingungen in den Städten, die bisher Pläne angekündigt haben, recht anspruchsvoll sind. Sie müssen nicht nur gebaut und nicht zum Verkauf angeboten werden, sondern auch über bequeme Transportmöglichkeiten und umfassende unterstützende Einrichtungen verfügen mit einem bestimmten Anteil an Parkplätzen ausgestattet sein, manche Städte schlagen sogar vor, dass es sich um das gesamte Gebäude handeln muss.Je härter die Bedingungen, desto weniger motiviert ist die Regierung.

Unter solchen Umständen kann auf der Ebene der Richtlinien nur etwas herumgebastelt werden. Beispielsweise gab die Stadt Zhengzhou am 31. Juli ein Dokument heraus, in dem sie die Aufhebung der Preisvorgaben für Gewerbeimmobilien ankündigte Die Umsetzung hätte schon vor langer Zeit erfolgen sollen und wurde bis jetzt verzögert, da sie keine große praktische Bedeutung hat.

Seit Anfang dieses Jahres haben Städte wie Shenyang, Lanzhou, Zhengzhou und Ningde klargestellt, dass sie keine Verkaufspreisvorgaben mehr für neue Produkte umsetzen werden, das heißt, sie werden die Verkaufspreisgrenzen aufheben. Rückblickend haben sie dies getan verursachte keine Spritzer.

Vielleicht warten alle nicht nur darauf, dass sich der Immobilienmarkt erholt, sondern auch darauf, dass das Vertrauen zurückkehrt. Es hat mehr als zwei Monate gedauert, bis sich alles im Kreis drehte, und ich warte immer noch darauf, dass der Vermieter den Preis senkt.

Der Agent, der mich kontaktierte, sagte: „Ich werde mich noch einmal melden, ich bin zuversichtlich.“

Sein Vertrauen und mein Vertrauen sind möglicherweise nicht dasselbe Vertrauen.

/// ENDE ///

Nr. 5910 ursprünglicher erster Artikel｜Autor Liang Yunfeng

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