noticias

한어Русский языкEnglishFrançaisIndonesianSanskrit日本語DeutschPortuguêsΕλληνικάespañolItalianoSuomalainenLatina

Periodista: Chen Li Editores: Wang Yuelong, Wei Wenyi, Chen Mengyu

Recientemente, cada vez más comunidades residenciales en Chongqing han solicitado reducir las tarifas de servicios inmobiliarios.

Todo esto se deriva de las normas sobre tarifas de propiedad residencial en las áreas urbanas centrales de Chongqing que entraron en vigor el 1 de junio.

Según esta norma, el cargo máximo por servicios inmobiliarios para residencias con ascensor es de 1,9 yuanes por metro cuadrado al mes, y el mínimo es de 1 yuan por metro cuadrado al mes; el máximo para residencias sin ascensor es de 1,35 yuanes por metro cuadrado al mes. y el mínimo es 0,6 yuanes/metro cuadrado al mes.

Este precio es mucho más bajo que los cargos inmobiliarios actuales en muchas comunidades locales.

Un reportero de "Daily Economic News" (en lo sucesivo, reportero o reportero) realizó recientemente una entrevista in situ en Chongqing y se enteró de que,Desde junio, cientos de propietarios de comunidades locales han solicitado reducir las tarifas de propiedad actuales.Muchas personas de las empresas inmobiliarias de Chongqing dijeron en entrevistas con periodistas que la industria inmobiliaria es una industria que requiere mucha mano de obra. Si se fuerzan reducciones de precios, los ingresos operativos de la empresa se verán presionados en un corto período de tiempo y los niveles de servicio inevitablemente disminuirán. .

De hecho, antes de esto, ciudades como Guangzhou, Qingdao y Yinchuan habían lanzado nuevos métodos de gestión de tarifas de servicios inmobiliarios. Detrás de esta “ola de reducción de las tarifas inmobiliarias” en Chongqing está el juego entre los propietarios comunitarios y las empresas de gestión inmobiliaria.

Propietarios "montan puestos" para fichar y reducir tarifas

"De acuerdo con el contrato de propiedad firmado anteriormente, los servicios de la empresa inmobiliaria se renovarán automáticamente cuando expiren el 29 de julio, y las normas de cobro también continuarán. Por lo tanto, debemos recopilar y compilar las opiniones de los propietarios antes del 29 de julio e informarlas. a la comunidad."

Recientemente, en la comunidad Dongyue Mansion Linyu ubicada en la sección Tea Garden del distrito de Nan'an, Chongqing, cuatro propietarios voluntarios estaban revisando y encuadernando los formularios de firma y otra información enviada por los propietarios.

Según el Sr. Zhang, la comunidad Dongyuefu está compuesta por cuatro grupos, incluidos Jiya y Lin Yu, con un total de más de 3.000 propietarios. Las casas se entregarán en 2022. Actualmente, la empresa es responsable de brindar servicios inmobiliarios a la comunidad. es la sucursal de Jinke Service Chongqing.

"La tasa actual de propiedad comunitaria es de 3,5 yuanes por metro cuadrado al mes para los bungalows y de 2,5 yuanes por metro cuadrado al mes para los edificios de gran altura. Sin embargo, todavía hay muchos problemas en términos de mantenimiento y reparación ecológicos en la comunidad, y la La calidad del servicio es insatisfactoria."

El Sr. Zhang dijo a los periodistas que a partir del 22 de junio, los propietarios voluntarios de su grupo comenzaron a contactar a los propietarios para firmar opiniones sobre reducciones de tarifas, y recogieron copias de los certificados de bienes raíces y tarjetas de identificación de los propietarios según era necesario, y los firmaron por Firma de los propios propietarios o de sus clientes. Actualmente, el número de firmas de propietarios ha alcanzado el 20% del número requerido.

Según el cálculo aproximado del Sr. Zhang,Si la reducción de tarifas tiene éxito, la casa que compró puede ahorrar 150 yuanes en tarifas de propiedad cada mes, y se puede ahorrar un total de 1.800 yuanes en un año.Hay un total de 2.128 hogares en los grupos Linyu y Jiya. Si cada hogar ahorra 1.000 yuanes al año, la reducción acumulada de las tarifas de propiedad en un año alcanzará más de 2,1 millones de yuanes.

Según lo entendido por el periodista, en los últimos tiempos, cientos de propietarios comunitarios en Chongqing han exigido reducciones en las tarifas de propiedad. En algunas comunidades, "ajustar las tarifas de propiedad de acuerdo con el estándar de nivel cuatro de precios guiado por el gobierno (1,9 yuanes/metro cuadrado por mes). )" ha sido colgado. ”y otros contenidos, la mayoría de ellos provienen de comunidades donde la tarifa de propiedad es de alrededor de 3 yuanes por metro cuadrado por mes.

Además, algunos propietarios comunitarios de alto nivel se han sumado. Por ejemplo, los propietarios de una comunidad de villas en el nuevo distrito de Liangjiang han instalado recientemente puestos para participar en actividades exclusivas de reducción de tarifas.Se requiere que la tarifa de propiedad se reduzca de los actuales 5 yuanes/metro cuadrado por mes a 1.485 yuanes/metro cuadrado por mes.

Li Chao (seudónimo), responsable de la región de Chongqing de una empresa inmobiliaria que cotiza en bolsa, dijo en una entrevista con periodistas que desde junio, más del 60% de las comunidades residenciales gestionadas por la empresa en Chongqing han solicitado reducir la propiedad. tarifas de servicio, y ambas partes han negociado. No se llegó a ningún acuerdo.

"Actualmente, los propietarios están ocupados firmando y presentando documentos. El siguiente paso es convocar una junta de propietarios (reunión temporal de propietarios) para negociar con la empresa".

Algunas comunidades han logrado reducir las tarifas de propiedad

La razón por la que tantos propietarios de comunidades han propuesto reducciones de tarifas se debe a un documento emitido por la ciudad de Chongqing.

El 26 de diciembre de 2023, la Oficina General del Gobierno Popular Municipal de Chongqing emitió las "Medidas de gestión de cargos por servicios inmobiliarios de Chongqing", que estipulan que los servicios inmobiliarios residenciales en la etapa inicial implementarán servicios y tarifas graduados.

El 18 de febrero de 2024, la Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal de Chongqing emitió un anuncio sobre la "Lista de precios de cargos por servicios operativos del gobierno municipal de Chongqing (edición 2024)", que dividió el contenido de los servicios inmobiliarios en cuatro niveles.Edificios residenciales con ascensores en el centro de la ciudad:El primer nivel es de 1,00 yuanes/metro cuadrado por mes; el segundo nivel es de 1,30 yuanes/metro cuadrado por mes; el tercer nivel es de 1,60 yuanes/metro cuadrado por mes;Residencial sin ascensor:El primer nivel es de 0,60 yuanes/metro cuadrado por mes; el segundo nivel es de 0,85 yuanes/metro cuadrado por mes; el tercer nivel es de 1,10 yuanes/metro cuadrado por mes; metros cuadrados, se puede flotar el 10%. Se permite un aumento del 15% para áreas inferiores a 40.000 metros cuadrados (inclusive)}.Residencias con ascensores fuera del centro de la ciudad:0,70-1,80 yuanes/metro cuadrado por mes;Residencial sin ascensor:0,40-1,30 yuanes/metro cuadrado por mes.

La nueva normativa entrará en vigor a partir del 1 de junio de 2024. Después de que se anunciaran las nuevas regulaciones, los propietarios de la ciudad principal de Chongqing y de algunos distritos y condados firmaron sucesivamente de manera ordenada, bajo la guía de las ciudades, calles y comunidades locales, para solicitar una reducción en las tarifas de propiedad de acuerdo con las regulaciones.

"La introducción de la política de precios orientativos de las tasas inmobiliarias es el contexto clave que desencadenó el fenómeno de que en algunas ciudades los propietarios soliciten una reducción de las tasas inmobiliarias".Niu Xiaojuan, director general inmobiliario del Instituto de Investigación de Índices de China, dijo en una entrevista con periodistas que en el primer semestre de este año, las políticas relacionadas con las tarifas inmobiliarias se han convertido en un tema candente en la industria y los precios fuera del mercado afectarán el desarrollo. de la industria hasta cierto punto.

“Ahora hay demandas cada vez más fuertes de reducción de las tarifas inmobiliarias.A primera vista, parece que los propietarios están insatisfechos con los precios cada vez más altos de la propiedad en los últimos años, especialmente los pagos iniciales. Con la actual caída de los precios de la vivienda, los propietarios prestan cada vez más atención a la gestión de la propiedad y esperan que los honorarios pagados sean rentables. "Yuan Chengjian, director general de Jiancheng Shengye, analizó esto con todos los periodistas.

Sin embargo, han pasado más de dos meses desde que se implementaron oficialmente las nuevas regulaciones de Chongqing y no muchas comunidades han reducido las tarifas de servicios de propiedad.

Todos los periodistas se enteraron de que la primera fase del cuarto bloque de Evergrande Future City ha reducido los estándares de cobro de propiedades a partir de junio.

El 12 de junio de este año, la primera fase del cuarto bloque de Evergrande Future City, ubicada en la sección de la ciudad universitaria de Shapingba en Chongqing, emitió un aviso diciendo que en respuesta a la llamada del propietario, basándose en la situación real de la comunidad y en Con la base de garantizar la calidad del servicio, después del cálculo real y el informe a la calle, se ha decidido ajustar las tarifas del servicio de bienes comunitarios a:

Los edificios de gran altura cuestan 1,9 RMB por metro cuadrado al mes, los edificios pequeños de gran altura cuestan 1,8 RMB por metro cuadrado al mes, los bungalows cuestan 2,5 RMB por metro cuadrado al mes, las tarifas de gestión del espacio de estacionamiento de la propiedad son de 70 RMB al mes y los espacios compartidos No se aplican tarifas de consumo de energía. Anteriormente, el estándar de tarifas de propiedad para edificios residenciales de gran altura en esta comunidad era de 2,4 yuanes/metro cuadrado por mes, mientras que las tarifas para edificios pequeños de gran altura y bungalows eran de 2,2 yuanes/metro cuadrado por mes y 2,8 yuanes/metro cuadrado por mes. mes respectivamente.

"Los propietarios vinieron a negociar con nosotros en marzo de este año y esta reducción de tarifas también es una respuesta a sus solicitudes".La persona relevante a cargo del proyecto Evergrande de Chongqing Great Wall Property Group Company dijo en una entrevista con periodistas que los estándares de cobro también se refieren a los últimos estándares de cobro de propiedades en Chongqing.

Sin embargo, muchos propietarios confesaron a los periodistas que pagan una gran suma de dinero por la propiedad cada año, pero no disfrutan de los correspondientes servicios de calidad.

En cuanto a si la tasa de cobro de la propiedad residencial ha aumentado después de la reducción de precio, el responsable también dijo con franqueza:"No ha habido ningún cambio significativo. Se ha reducido, pero aún quiere bajarlo".

Profesionales inmobiliarios: la reducción de tarifas y la mejora de la calidad son en realidad contradictorias

Ante los recortes de precios de sus pares y las expectativas de los propietarios de recortes de tarifas, Li Chao sintió aún más presión.

En su opinión, esta repentina oleada de reducciones de las tarifas inmobiliarias se debe fundamentalmente a que el mercado inmobiliario actual se encuentra en su punto más bajo, y también comprende las exigencias razonables de los propietarios de reducir el coste de la vida.

Sin embargo, Li Chao también señaló que los estándares de cobro de tarifas de servicios inmobiliarios están directamente relacionados con la calidad del servicio. Una disminución de las tarifas significa una disminución de la calidad del servicio.

"Reducir las tarifas de propiedad y mejorar la calidad del servicio son en realidad contradictorios. Reducir las tarifas comprimirá los márgenes de beneficio de las empresas de administración de propiedades. En el actual entorno de mercado competitivo, si la empresa no está dispuesta a hacer concesiones, es muy probable que sea 'valorada'. "

El responsable de un proyecto en Chongqing, otra empresa inmobiliaria que cotiza en bolsa, dijo a los periodistas que recientemente los propietarios de su comunidad también han solicitado reducciones de tarifas."Sin embargo, hay personal de marketing de otras empresas inmobiliarias que se han infiltrado en el grupo de propietarios comunitarios. A menudo hacen comentarios en el grupo como: 'Cambiaré la propiedad si no se reduce el precio' o 'La propiedad XXX es muy buena". .' Más tarde, el ama de llaves se enteró por otros propietarios. Procedía de otra empresa inmobiliaria.

El 2 de agosto, un miembro de la industria inmobiliaria en Chongqing dijo a los periodistas que la política de precios guía de tarifas inmobiliarias de Chongqing se había introducido ya en enero de este año y que el mercado no había respondido en ese momento. Sin embargo, desde junio, muchos propietarios comunitarios en Chongqing han comenzado repentinamente a exigir reducciones en las tarifas de propiedad. Se desconoce el motivo.

El periodista notó que la política de precios guía de tarifas de propiedad introducida e implementada por la ciudad de Chongqing esta vez es consistente con los estándares básicos para los cargos por servicios de propiedad en las "Medidas de gestión de cargos por servicios de propiedad de Chongqing" emitidas por la ciudad de Chongqing en 2015 (posteriormente abolidas).

Las tasas inmobiliarias siguen siendo la principal fuente de ingresos de las empresas inmobiliarias. Según Li Chao, alrededor del 90% de los ingresos de la empresa en su región provienen de los servicios básicos de la propiedad. Incluyendo los servicios de valor agregado y los ingresos por servicios de valor agregado de no propietarios, la proporción general actual es limitada.

Los datos del China Index Research Institute también muestran que los ingresos medios por servicios inmobiliarios básicos de las 100 principales empresas en 2023 serán de aproximadamente 1.272 millones de yuanes, lo que representa más del 80% de los ingresos totales, un aumento de 2,97 puntos porcentuales con respecto al año anterior. .

Aunque la proporción de derechos de propiedad ha aumentado, la tasa de recaudación no ha sido satisfactoria. "A juzgar por la situación real en la región, la tasa de recaudación integral de los derechos de propiedad puede alcanzar el 80%, pero esto también incluye la recaudación de los derechos de años anteriores. La tasa de recaudación real en el año en curso puede ser sólo alrededor del 70%, o incluso más bajo", dijo Li Chao.

"Cuando se trata de aumentar las tarifas de propiedad, los propietarios sufren una fuerte reacción".Chongqing, miembro del personal de una empresa de administración de propiedades en una comunidad del distrito de Shapingba, dijo a los periodistas que la comunidad había pensado anteriormente en aumentar las tarifas de propiedad, pero al final no fue posible debido a la oposición de los propietarios.

Otro miembro de la industria inmobiliaria de Chongqing dijo a los periodistas que muchas personas han malinterpretado la implementación de las nuevas regulaciones de Chongqing. En realidad, esto es solo un precio guía.

“El precio se basa más en la situación real de cada proyecto, como los estándares de servicio, las instalaciones de hardware, etc., y no se puede generalizar. Si sólo pedimos tarifas inmobiliarias más bajas, no estaríamos en consonancia con las reglas del juego del mercado. "

De hecho, también hay comunidades que se fijan más en el servicio en sí del inmueble que en el precio.

El 30 de julio, Vanke Service ingresó con éxito a la comunidad Chongqing Ivy Humanity Villa al precio original del servicio inmobiliario de 4,3 yuanes/metro cuadrado/mes. Según el "Anuncio de los resultados de la votación de la Tercera Reunión de Propietarios de Ivy Humanity Villa Community en 2024", del 21 al 23 de junio (es decir, el período en el que las solicitudes de reducción de tarifas de propiedad de Chongqing están más concentradas), Chongqing Vanke Property ganó el Oferta con más del 80% de los votos de los propietarios. Servicios de gestión de inmuebles comunitarios.

Se han lanzado ajustes en las tarifas de propiedad en muchos lugares.

Cada vez que un periodista se da cuenta,No sólo Chongqing, sino también ciudades como Guangzhou, Yinchuan, Qingdao y otras ciudades han lanzado nuevos métodos de gestión de tarifas de servicios inmobiliarios.

En noviembre de 2023, Guangzhou emitió nuevas regulaciones sobre tarifas de propiedad. El cargo máximo por servicio de propiedad inicial para propiedades residenciales de primer nivel no excederá los 2,8 yuanes por metro cuadrado por mes;

A finales de diciembre de 2023, Qingdao emitió las "Reglas de implementación de gestión de cargos por servicios inmobiliarios de Qingdao", que estipulan que se implementa el precio guiado por el gobierno para propiedades residenciales ordinarias en la etapa inicial y el límite superior de la tarifa de propiedad para las más altas. el servicio de propiedad de cinco niveles es de 2,52 yuanes por metro cuadrado;

El 20 de mayo de este año, Yinchuan emitió el "Plan estándar de precios guiados por servicios de propiedad residencial ordinarios preliminares y cargos de estacionamiento de la ciudad de Yinchuan". La tarifa de propiedad para residencias sin ascensor no será superior a 1,9 yuanes por metro cuadrado por mes, y que para residencias con ascensor no será superior a 2,2 yuanes/m² mes, el plan se ha implementado desde el 1 de julio de este año.

De hecho, es necesario promover el establecimiento y mejora del mecanismo del mercado de servicios inmobiliarios de "igualar calidad y precio" y establecer racionalmente límites máximos de precios.Poner fin a situaciones como "altas tarifas y bajos servicios" es la intención original de muchas políticas.

"Sin embargo, algunos propietarios pueden malinterpretar el significado real del precio de orientación del gobierno y creer erróneamente que las tarifas de propiedad para todos los proyectos en la ciudad deben implementarse con referencia al precio de orientación del gobierno".El responsable de un proyecto en la región de Chongqing de la empresa inmobiliaria mencionada anteriormente dijo que los estándares de precios actuales establecidos por Chongqing aún deben mejorarse y que los tipos de propiedades son diversos. Actualmente, solo hay ascensores y viviendas sin ascensor. , mientras que las tarifas para propiedades de alta gama como bungalows y villas no se hacen distinciones.

"La medida en que los precios guía de las tarifas inmobiliarias imponen restricciones a las empresas debe subdividirse en función de las regulaciones locales, pero no es absolutamente obligatorio. Las empresas inmobiliarias no pueden ser obligadas a cobrar tarifas inmobiliarias basadas en los precios guía gubernamentales", dijo Wang Yuchen. Bufete de abogados Beijing Jinliu Dijo que los precios guía de las tarifas de propiedad generalmente tienen un cierto rango flotante, y las empresas inmobiliarias pueden cobrar tarifas de propiedad dentro del rango flotante prescrito.

Al mismo tiempo, si los servicios prestados por la empresa de administración de propiedades exceden claramente los estándares de servicio correspondientes al precio guía, las tarifas deben exceder el precio guía. Después de informar a los departamentos pertinentes para su aprobación, la empresa también puede cobrar más que el precio guía. precio guía si la empresa de administración de la propiedad llega a un acuerdo con el propietario y los propietarios conjuntamente. Una vez que se haya determinado el estándar de cobro de propiedad correspondiente, usted mismo puede decidir el precio de cobro específico después de cumplir con las regulaciones locales.

“Para las empresas inmobiliarias, si "cambian" el servicio, ahorrarán calidad y precio; si "cambian" el precio, perderán calidad y precio. Proporcionar servicios de alta calidad que satisfagan a los clientes sigue siendo la clave para el desarrollo de alta calidad de las empresas inmobiliarias. "Señaló Niu Xiaojuan.

reportero|Chen Li

editar|Wang Yuelong Wei Wenyi Chen Mengyu Gai Yuanyuan

Corrección |Lu Xiangyong

｜Artículo original del Daily Economic News nbdnews｜

Está prohibida la reimpresión, extractos, copias y duplicaciones sin permiso.

noticias económicas diarias