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Jornalista: Chen Li Editores: Wang Yuelong, Wei Wenyi, Chen Mengyu

Recentemente, cada vez mais comunidades residenciais em Chongqing solicitaram a redução das taxas de serviços imobiliários.

Tudo isto decorre dos padrões de taxas de propriedade residencial nas áreas urbanas centrais de Chongqing, que entraram em vigor em 1º de junho.

De acordo com esta norma, a taxa máxima de serviço de propriedade para residências com elevador é de 1,9 yuan/metro quadrado por mês, e o mínimo é de 1 yuan/metro quadrado por mês; o máximo para residências sem elevador é de 1,35 yuan/metro quadrado por mês; e o mínimo é 0,6 yuan/metro quadrado por mês.

Este preço é muito inferior aos actuais encargos imobiliários em muitas comunidades locais.

Um repórter do "Daily Economic News" (doravante denominado repórter ou repórter) conduziu recentemente uma entrevista no local em Chongqing e soube que,Desde junho, centenas de proprietários de comunidades locais solicitaram a redução das atuais taxas de propriedade.Muitas pessoas das empresas imobiliárias de Chongqing disseram em entrevistas com repórteres que a indústria imobiliária é uma indústria de mão-de-obra intensiva. Se as reduções de preços forem forçadas, o rendimento operacional da empresa ficará sob pressão num curto período de tempo e os níveis de serviço diminuirão inevitavelmente. .

Na verdade, antes disso, cidades como Guangzhou, Qingdao e Yinchuan lançaram novos métodos de gestão de taxas de serviços imobiliários. Por trás desta “onda de redução de taxas imobiliárias” em Chongqing está o jogo entre proprietários comunitários e empresas de gestão imobiliária.

Proprietários “montam barracas” para assinar e reduzir taxas

“De acordo com o contrato imobiliário previamente assinado, os serviços da imobiliária serão renovados automaticamente quando expirarem em 29 de julho, e as normas de cobrança também continuarão. Portanto, precisamos coletar e compilar as opiniões dos proprietários antes de 29 de julho e reportá-las para a comunidade."

Recentemente, na comunidade Dongyue Mansion Linyu, localizada na seção Tea Garden do distrito de Nan'an, Chongqing, quatro proprietários voluntários verificaram e vincularam os formulários de assinatura e outras informações enviadas pelos proprietários.

Segundo Zhang, a Comunidade Dongyuefu é composta por quatro grupos, incluindo Jiya e Lin Yu, com um total de mais de 3.000 proprietários. As casas serão entregues em 2022. Atualmente, a empresa é responsável pela prestação de serviços imobiliários à comunidade. é a filial de Chongqing da Jinke Service.

"A atual taxa de propriedade comunitária é de 3,5 yuans/metro quadrado por mês para bangalôs e 2,5 yuans por metro quadrado por mês para prédios altos. No entanto, ainda existem muitos problemas em termos de manutenção e reparos ecológicos na comunidade, e o a qualidade do serviço é insatisfatória."

Zhang disse aos repórteres que, a partir de 22 de junho, os proprietários voluntários de seu grupo começaram a entrar em contato com os proprietários para assinar opiniões sobre reduções de taxas e coletaram cópias dos certificados imobiliários e carteiras de identidade dos proprietários, conforme necessário, e os assinaram por Assinatura dos próprios proprietários ou de seus clientes Atualmente, o número de assinaturas dos proprietários atingiu 20% do número exigido.

De acordo com o cálculo aproximado do Sr. Zhang,Se a redução da taxa for bem-sucedida, a casa que ele comprou poderá economizar 150 yuans em taxas de propriedade todos os meses, e um total de 1.800 yuans poderá ser economizado em um ano.Há um total de 2.128 famílias nos grupos Linyu e Jiya. Se cada família economizar 1.000 yuans por ano, a redução acumulada nas taxas de propriedade em um ano chegará a mais de 2,1 milhões de yuans.

De acordo com o entendimento do repórter, nos últimos tempos, centenas de proprietários de comunidades em Chongqing fizeram exigências para reduções nas taxas de propriedade. Em algumas comunidades, "Ajuste as taxas de propriedade de acordo com o padrão de nível quatro de preços orientado pelo governo (1,9 yuan/metro quadrado por mês). )" foi desligado. " e outros conteúdos, a maioria deles provenientes de comunidades onde a taxa de propriedade gira em torno de 3 yuans/metro quadrado por mês.

Além disso, alguns proprietários de comunidades de alto padrão aderiram. Por exemplo, os proprietários de uma comunidade de vilas no Novo Distrito de Liangjiang montaram recentemente barracas para se envolverem em atividades de redução de taxas de assinatura.É necessário que a taxa de propriedade seja reduzida dos atuais 5 yuans/metro quadrado por mês para 1.485 yuans/metro quadrado por mês.

Li Chao (pseudônimo), responsável pela região de Chongqing de uma empresa imobiliária listada, disse em entrevista a repórteres que, desde junho, mais de 60% das comunidades residenciais administradas pela empresa em Chongqing solicitaram a redução da propriedade taxas de serviço e ambas as partes negociaram. Nenhum acordo foi alcançado.

“Atualmente, os proprietários estão ocupados assinando e enviando documentos. O próximo passo é convocar uma assembleia de proprietários (reunião temporária de proprietários) para negociar com a empresa.”

Algumas comunidades reduziram com sucesso as taxas de propriedade

A razão pela qual tantos proprietários de comunidades propuseram reduções de taxas decorre de um documento emitido pela cidade de Chongqing.

Em 26 de dezembro de 2023, o Gabinete Geral do Governo Popular Municipal de Chongqing emitiu as "Medidas de Gestão de Taxas de Serviços de Propriedade de Chongqing", estipulando que os serviços de propriedade residencial na fase inicial devem implementar serviços graduados e taxas graduadas.

Em 18 de fevereiro de 2024, a Comissão de Desenvolvimento e Reforma Municipal de Chongqing emitiu um anúncio sobre a "Lista de Preços de Taxas de Serviços Operacionais do Governo Municipal de Chongqing (Edição de 2024)", que dividiu o conteúdo do serviço imobiliário em quatro níveis.Edifícios residenciais com elevadores no centro da cidade:O primeiro nível é de 1,00 yuan/metro quadrado por mês; o segundo nível é de 1,30 yuan/metro quadrado por mês; o terceiro nível é de 1,60 yuan/metro quadrado por mês;Residencial sem elevador:O primeiro nível é de 0,60 yuan/metro quadrado por mês; o segundo nível é de 0,85 yuan/metro quadrado por mês; o terceiro nível é de 1,10 yuan/metro quadrado por mês; metros quadrados, 10% podem ser flutuados. Um aumento de 15% é permitido para áreas abaixo de 40.000 metros quadrados (inclusive)}.Residências com elevadores fora do centro da cidade:0,70-1,80 yuan/metro quadrado por mês;Residencial sem elevador:0,40-1,30 yuan/metro quadrado por mês.

Os novos regulamentos entrarão em vigor a partir de 1º de junho de 2024. Após o anúncio dos novos regulamentos, os proprietários na principal cidade de Chongqing e em alguns distritos e condados assinaram sucessivamente de forma ordenada, sob a orientação das cidades, ruas e comunidades locais, para solicitar uma redução nas taxas de propriedade de acordo com os regulamentos.

“A introdução da política de preços guia de taxas de propriedade é o principal pano de fundo que desencadeou o fenômeno dos proprietários em algumas cidades solicitando uma redução nas taxas de propriedade.”Niu Xiaojuan, gerente geral imobiliário do China Index Research Institute, disse em entrevista a repórteres que, no primeiro semestre deste ano, as políticas relacionadas às taxas imobiliárias se tornaram um tema quente na indústria e os preços não mercantis afetarão o desenvolvimento da indústria até certo ponto.

“Existem agora demandas cada vez mais fortes por reduções nas taxas de propriedade.Superficialmente, parece que os proprietários estão insatisfeitos com as taxas de propriedade cada vez mais elevadas nos últimos anos, especialmente as taxas de propriedade antecipadas. Com a actual descida dos preços da habitação, os proprietários estão a prestar cada vez mais atenção à gestão imobiliária e esperam que as taxas imobiliárias pagas sejam rentáveis. “Yuan Chengjian, gerente geral da Jiancheng Shengye, analisou isso para todos os repórteres.

No entanto, já se passaram mais de dois meses desde que os novos regulamentos de Chongqing foram oficialmente implementados e poucas comunidades reduziram as taxas de serviços imobiliários.

Todos os repórteres souberam que a primeira fase do quarto bloco do Evergrande Future City reduziu os padrões de cobrança de imóveis a partir de junho.

Em 12 de junho deste ano, a primeira fase do quarto bloco de Evergrande Future City, localizado no bairro da cidade universitária de Shapingba, em Chongqing, emitiu um aviso informando que em resposta ao apelo do proprietário, com base na situação real da comunidade e em como base para garantir a qualidade do serviço, após cálculo efetivo e reporte à rua, foi decidido ajustar as taxas de serviço dos imóveis comunitários para:

Prédios altos custam 1,9 RMB / metro quadrado por mês, prédios pequenos custam 1,8 RMB por metro quadrado por mês, bangalôs custam 2,5 RMB por metro quadrado por mês, taxas de administração de vagas de estacionamento de propriedade custam 70 RMB por mês e são compartilhadas as taxas de consumo de energia são dispensadas. Anteriormente, o padrão de taxa de propriedade para edifícios residenciais altos nesta comunidade era de 2,4 yuans/metro quadrado por mês, enquanto as taxas para pequenos arranha-céus e bangalôs eram de 2,2 yuans/metro quadrado por mês e 2,8 yuans/metro quadrado por metro quadrado. mês respectivamente.

“Os proprietários vieram negociar connosco em março deste ano, e esta redução de taxas também atende aos pedidos dos proprietários.”A pessoa responsável pelo projeto Evergrande da Chongqing Great Wall Property Group Company disse em entrevista a repórteres que os padrões de cobrança também se referem aos mais recentes padrões de cobrança de propriedades em Chongqing.

No entanto, muitos proprietários confessaram aos repórteres que pagam uma grande quantia em taxas de propriedade todos os anos, mas não experimentam serviços de qualidade correspondentes.

Quanto a saber se a tarifa de cobrança de imóveis residenciais aumentou após a redução do preço, o responsável também disse com franqueza:"Não houve nenhuma mudança significativa. Foi reduzido, mas ainda quer ser menor."

Profissionais do setor imobiliário: a redução de taxas e a melhoria da qualidade são, na verdade, contraditórias

Confrontado com os cortes de preços dos seus pares e as expectativas dos proprietários em relação aos cortes nas taxas, Li Chao sentiu ainda mais pressão.

Na sua opinião, esta onda repentina de reduções nas taxas imobiliárias deve-se fundamentalmente ao facto de o actual mercado imobiliário estar em baixa, e ele também compreende as exigências razoáveis ​​​​dos proprietários para reduzir o custo de vida.

No entanto, Li Chao também destacou que os padrões de cobrança das taxas de serviços imobiliários estão diretamente relacionados com a qualidade do serviço.

"Reduzir as taxas de propriedade e melhorar a qualidade do serviço são, na verdade, contraditórios. A redução das taxas irá comprimir as margens de lucro das empresas de gestão de propriedades. No actual ambiente de mercado competitivo, se a empresa não estiver disposta a fazer concessões, é muito provável que seja 'valorizada'. "

O responsável por um projeto em Chongqing, outra empresa imobiliária listada, disse aos repórteres que recentemente os proprietários de sua comunidade também solicitaram reduções de taxas."No entanto, há pessoal de marketing de outras empresas imobiliárias que se infiltraram no grupo de proprietários comunitários. Eles costumam fazer comentários no grupo como: 'Vou mudar a propriedade se o preço não for reduzido' ou 'A propriedade XXX é muito boa .' Mais tarde, a governanta soube disso por outros proprietários. Era originalmente de outra imobiliária.

Em 2 de agosto, um funcionário da indústria imobiliária em Chongqing disse aos repórteres que a política de preços guia de taxas de propriedade de Chongqing havia sido introduzida já em janeiro deste ano e que o mercado não havia respondido naquele momento. No entanto, desde junho, muitos proprietários de comunidades em Chongqing começaram repentinamente a exigir reduções nas taxas de propriedade. O motivo é desconhecido.

O repórter notou que a política de preços guia de taxas de propriedade introduzida e implementada pela cidade de Chongqing desta vez é consistente com os padrões básicos para taxas de serviços de propriedade nas "Medidas de gerenciamento de taxas de serviços de propriedade de Chongqing" emitidas pela cidade de Chongqing em 2015 (posteriormente abolidas).

As taxas imobiliárias ainda são a principal fonte de receita das empresas imobiliárias. Segundo Li Chao, cerca de 90% da receita da empresa em sua região vem de taxas básicas de serviços imobiliários. Incluindo serviços de valor acrescentado e rendimentos de serviços de valor acrescentado de não proprietários, a actual proporção global é limitada.

Dados do China Index Research Institute também mostram que a receita média de serviços imobiliários básicos das 100 maiores empresas em 2023 será de aproximadamente 1,272 bilhão de yuans, representando mais de 80% da receita total, um aumento de 2,97 pontos percentuais em relação ao ano anterior. .

Embora a proporção das taxas de propriedade tenha aumentado, a taxa de arrecadação não tem sido satisfatória. “A julgar pela situação real na região, a taxa de arrecadação abrangente de taxas de propriedade pode chegar a 80%, mas isso também inclui a cobrança de taxas em anos anteriores. A taxa de arrecadação real no ano em curso pode ser de apenas cerca de 70%, ou ainda mais baixo." Li Chao disse.

“Quando se trata de aumentar as taxas de propriedade, os proprietários enfrentam uma forte reação.”Um membro da equipe de uma empresa de administração de propriedades em uma comunidade no distrito de Shapingba, Chongqing, disse aos repórteres que a comunidade já havia pensado em aumentar as taxas de propriedade, mas no final não foi possível devido à oposição dos proprietários.

Outra pessoa da indústria imobiliária de Chongqing disse aos repórteres que muitas pessoas entenderam mal a implementação dos novos regulamentos de Chongqing. Na verdade, este é apenas um preço indicativo.

“O preço é mais baseado na situação real de cada projeto, como padrões de serviço, instalações de hardware, etc., e não pode ser generalizado. Se pedirmos apenas taxas de propriedade mais baixas, isso não estará em conformidade com as regras do jogo do mercado. "

Na verdade, também existem comunidades que prestam mais atenção ao serviço do imóvel em si do que ao preço.

Em 30 de julho, a Vanke Service entrou com sucesso na comunidade Chongqing Ivy Humanity Villa pelo preço original do serviço de propriedade de 4,3 yuans/metro quadrado/mês. De acordo com o "Anúncio dos resultados da votação da Terceira Reunião de Proprietários da Ivy Humanity Villa Community em 2024", de 21 a 23 de junho (ou seja, o período em que os pedidos de redução de taxas de propriedade em Chongqing estão mais concentrados), Chongqing Vanke Property ganhou o licitar com mais de 80% dos votos dos proprietários.

Ajustes nas taxas de propriedade foram lançados em muitos lugares

Cada vez que um repórter percebe,Não apenas Chongqing, mas também cidades como Guangzhou, Yinchuan, Qingdao e outras cidades lançaram novos métodos de gestão de taxas de serviços imobiliários.

Em novembro de 2023, Guangzhou emitiu novos regulamentos sobre taxas de propriedade. A taxa máxima inicial de serviço de propriedade para propriedades residenciais de primeiro nível não deve exceder 2,8 yuans/metro quadrado por mês;

No final de dezembro de 2023, Qingdao emitiu as "Regras de implementação de gerenciamento de taxas de serviços de propriedade de Qingdao", que estipulam que o preço orientado pelo governo para propriedades residenciais comuns na fase inicial seja implementado, e o limite superior da taxa de propriedade para os mais altos o serviço de propriedade de cinco níveis é de 2,52 yuans/metro quadrado;

Em 20 de maio deste ano, Yinchuan emitiu o "Plano Padrão de Preços Orientados pelo Governo para Serviços de Propriedade Residencial Ordinária da Cidade de Yinchuan e Taxas de Estacionamento Preliminares A taxa de propriedade para residências sem elevador não deve ser superior a 1,9 yuan/metro quadrado por mês". para residências com elevador não deverá ser superior a 2,2 yuans/m². mês, o plano foi implementado desde 1º de julho deste ano.

Na verdade, é necessário promover o estabelecimento e a melhoria do mecanismo do mercado de serviços imobiliários de “correspondência entre qualidade e preço” e definir racionalmente limites máximos de preços.Pôr fim a situações como “taxas elevadas e serviços baixos” é a intenção original de muitas políticas.

"No entanto, alguns proprietários podem interpretar mal o significado real do preço de orientação do governo e acreditar erroneamente que as taxas de propriedade para todos os projetos na cidade devem ser implementadas com referência ao preço de orientação do governo."O responsável por um projeto na região de Chongqing da empresa imobiliária listada acima mencionada disse que os atuais padrões de preços definidos por Chongqing ainda precisam ser melhorados e que os tipos de imóveis são diversos. Atualmente, existem apenas elevadores e sem elevador. , enquanto as taxas para propriedades de alto padrão, como bangalôs e vilas, não são feitas distinção.

"A medida em que os preços de orientação das taxas de propriedade impõem restrições às empresas precisa ser subdividida com base nas regulamentações locais, mas não é absolutamente obrigatória. As empresas imobiliárias não podem ser forçadas a cobrar taxas de propriedade com base nos preços de orientação do governo." Escritório de advocacia Jinliu de Pequim Ele disse que os preços de orientação das taxas de propriedade geralmente têm uma certa faixa flutuante, e as empresas imobiliárias podem cobrar taxas de propriedade dentro da faixa flutuante prescrita.

Ao mesmo tempo, se os serviços prestados pela sociedade gestora de imóveis excederem obviamente os padrões de serviço correspondentes ao preço de orientação, as taxas deverão exceder o preço de orientação. Após reportar aos departamentos competentes para aprovação, a empresa também pode cobrar mais do que o preço de orientação. preço de orientação; se a administradora de imóveis chegar a um acordo com o proprietário e os proprietários em conjunto. Uma vez determinado o padrão de cobrança da propriedade correspondente, você mesmo poderá decidir o preço de cobrança específico após cumprir os regulamentos locais.

“Para as imobiliárias, se você ‘rolar’ o serviço, você economizará qualidade e preço; se ‘rolar’ o preço, você perderá qualidade e preço. Fornecer serviços de alta qualidade que satisfaçam os clientes continua sendo a chave para o desenvolvimento de alta qualidade das empresas imobiliárias. “Niu Xiaojuan apontou.

repórter|Chen Li

editar|Wang Yuelong Wei Wenyi Chen Mengyu Gai Yuanyuan

Revisão |Lu Xiangyong

｜Artigo original do Daily Economic News nbdnews｜

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